经营持有型物业研究

经营持有型物业研究一、持有型物业的概述从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。

如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。

从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。

从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。

商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。

二、经营持有型物业的必要性1、持有型物业是未来房地产发展的趋势在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。

中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。

2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。

首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。

3、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。

土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“皇冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。

东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。

经过近几年超速发展，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。

在这一形势下，过去倾向于建好就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。

4、增加持有型物业是上市房企的内在需要自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。

上市之前，他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都是老板的事，财务报表时好时坏也都无所谓。

但上市之后，他们摇身变成了公众公司，只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。

要想表现特好，先求避免特差，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。

5、持有型物业可以使企业有效避税中国房地产开发和销售环节的税负较高，以前主要是企业所得税、营业税等，在房地产宏观调控下，新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%-60%的四级累进税制，对于开发商的利润影响很大，尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。

但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额的所得税等。

而且，如果未来把多个持有物业打包发行REITs，则按美国税法，可以免征企业所得税，当然中国的相关法规目前还在酝酿中。

三、企业经营持有型物业的可行性1、我国房地产企业的发展前景持十分乐观从宏观上分析，我国目前处于城市化和工业化的快速发展阶段，房地产业的发展潜力巨大。

根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。

我国的城市化水平1996年达到30.48%，2006年达到43.9%，平均每年增加约1.4%，按此速度，达到75%至少还需20年左右。

若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿平方米。

这仅是从住宅需求上进行分析，随着GDP和人均收入的持续高速增长，企业和居民对各类房地产的需求都将保持良好势头。

在这种情况下，持有型物业增值空间非常乐观。

2、目前是企业增加持有型物业的上佳时机从中短期分析，目前正是房地产企业增加持有型物业的好时机。

主要出于三个原因：一是人民币仍在持续升值通道中，且有加快之势，这必将导致中国的不动产价格升值，外资亦将继续看好并投资国内优质物业；二是近几年实力派开发商的业绩提升幅度很大，赚取的利润相当丰厚，部分企业通过资本市场获得大量融资，有财力增加持有物业，而不会因此导致资金链危机，资金紧张期即使想增加持有型物业也无能为力；三是近几年我国房地产宏观调控的重点领域是住宅市场，而持有型物业核心产品的商办、酒店旅游类市场并未受到明显影响，因此投资并持有优质物业，时机正好。

3、增加持有型物业有助于企业多元化融资经营持有型物业除了可以产生持续的现金流之外，还具有一定的融资功能，比如，万一企业遭遇财务危机，可以把持有型物业以抵押的方式进行借贷或其它方式的短期融资。

而且，从国际房地产业的发展趋势来看，房地产资产证券是产业发展的必由之路，只有通过这样才能强化房地产金融的功能，除了房地产企业上市之外，REITs（房地产投资信托基金）、MBS（住房抵押贷款证券化）等都是很好的资产证券化产品。

对于持有型物业而言，未来打包发行REITs将是一个很好的融资方式和退出方式（关于REITs下文再详述）。

这就意味着，当企业拥有一定规模的持有型物业之后，就能从容的选择运营模式和应对市场波动。

四、目前国内经营持有型物业的现状1、香港地产商运营持有型物业的经验香港回归十周年，也正是亚洲金融危机爆发的十周年。

在市场化程度较高的国家和地区，股市和楼市最怕遭遇经济或金融危机，每次危机过后，无不市场低靡，大批企业破产。

即使在经济运行波动不大的国内，1994年海南楼市泡沫破灭后，亦留下开发商累累白骨。

但是，亚洲金融危机以后导致楼价大跌50%以上，香港地产巨头却能集体熬过“冬天”，几年后便重新生龙活虎，如今更是耀扬内地楼市。

从一定程度上讲，是大量的持有物业如雪中之炭火使香港地产商不至僵死。

香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，比如新鸿基的持有型物业与开发型物业的利润基本上对半开，恒基和新世界的持有型物业比重都在50%以上，更极端者是香港置地集团，这家成立于1889年的“百年老店”，是香港中环区域最大的物业投资、开发、管理公司，持有13栋高端商务楼，其租客很多都是跨国集团的亚洲总部。

2、大型房地产开发企业纷纷增加持有型物业部分开发商的持有型物业发展计划近几年内地开发商，尤其是地产大佬们越来越喜欢“只租不售”了，持有型物业的数量在不断增多，招商、世茂、碧桂园、金地、绿地、富力、华润、阳光、复地、首创等皆如此。

整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10%左右，其中招商地产起步较早，目前持有型物业收入占比近30%。

受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNYTOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。

由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。

3、海外基金收购持有型物业成为一在潮流2004年以来，外资尤其是海外基金，突然对收购成熟物业产生兴趣。

比如，2004年摩根斯坦利收购上海的世界贸易大厦，2005年规模明显提高，2006年达到高潮。

这些海外基金多锁定上海、北京等一线城市，尤其以上海为最。

2006年，外资在沪收购总量达73.56万平方米，收购案例数量同比2005年剧增233%；从收购产品的形态分析，2004和2005年主要是写字楼，2006年高档住宅、酒店式公寓逐步成为新的关注焦点，且多以产权分散的住宅物业为主，基本上都将改为酒店式公寓出租。

如摩根士丹利收购的陆家嘴公寓、华山夏都、花旗集团投资基金收购的漕河景苑等。

这些海外基金之所以对内地持有型物业兴趣浓厚，原因在人民币持续升值、中国经济持续高增长、内地房地产市场发展潜力巨大，但这并不意味着他们会长期持有这些物业，部分外资、尤其是海外热钱是以中短期赢利为目的，比如去年，麦格理将上海“新茂大厦”以2.5亿美元的高价出售给德国SEB基金，今年高盛将高腾大厦，花旗将永新广场出售，这三宗物业被持有的时间均不超过两年，且平均获利皆近一倍。

由于国家持续紧控外资，使部分原先兴趣浓厚的海外基金变得有些犹豫、观望，基甚部分已购有物业的外资也开始主动转手。

4、高端酒店成为持有型物业的热门产品正如上文所述，可用作持有型物业的类型有几个种类，商办类物业是常规的品种。

值得关注的是，近两年来，一股酒店开发持有热席卷中国房地产业。

世茂地产、碧桂园、合生创展、富力集团、金融街、阳光股份、鹏欣集团、今典集团、绿地集团、华润置地等知名房企皆已涉足其中。

地产巨头们青睐的几乎清一色是四星和五星等高端酒店。

张宝全的今典集团甚至不惜重金在三亚海边竞得七星级酒店用地。

大概而论，有两种典型的开发模式，一种可称为“世茂模式”，专注于开发独立的五星酒店，目前在上海已开发和正在建设的五星级酒店达四个，2006年公司来自租赁及酒店的投资物业营业额达1.78亿元，比2005年增长373%。

另一种可称为“碧桂园模式”，由于碧桂园大多数项目皆大盘开发，因此采取“住宅+酒店”模式，高端酒店既属配套设施，亦提升了住宅的品位，它今年中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做17家五星级酒店。

五、企业经营持有型物业的策略1、开发和持有高星级酒店现阶段，我国人均GDP已超过2000美元，由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。

这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。