行业背景

一、行业背景与企业状况分析

（一）房地产行业发展状况

近10年以来，房地产行业发展飞速，成为我国发展最快的行业之一，但是在总量饱和和差异竞争的双重压力下，我国的房地产市场已经由卖方市场转化为买方市场。。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。房地产开发的圈地行为将受到遏制，中小房地产项目将逐步成为市场主体。近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。

（二）企业背景和战略

顺发恒业成立于1997年，前身为浙江万向房地产开发有限公司，专业从事房地产经营开发，拥有国家一级开发资质和一级物业服务资质。

公司业务区域集中于长三角地区，业务贯穿住宅的资源获取、开发、租售、经营、管理全过程，累计开发并交付住宅面积达200万平方米，提供12000余个居住单元；在建住宅近200万平方米；规划住宅100万平方米；开发产品类型包括多层、高层、别墅、商业综合体。。为实现发展战略，公司会集中资源获取成熟地段住宅项目；关注具备资源优势的旅游地产项目；物色核心城市成熟地段的写字楼、酒店综合项目；关注并尝试绿色节能环保产业及住宅工业化、产业化项目投资。同时加强企业品牌、战略推广和宣传，体现与提升公司公众形象；实施国际不动产业务，并加快落地发展。

一、

通过对企业利润表的分析与解读，可以衡量企业的经营状况，对企业的利润结构及利润质量做出合理判断，并且可以预测企业的发展前景，对投资者投资有着重要的作用。从顺发恒业的利润表分析可以看出，影响企业资产负债表中重要的会计项目包括营业收入，期间费用、营业利润等。

(一)营业收入分析

营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本，反映了企业的盈利能力，对吸引投资者投资有着重要的作用。对于房地产行业来说，企业的营业收入是经营销售能力的反映，销售能力越强，其营业收入

就越强，反映企业的经营业绩越好。从2009年到2012年对顺发恒业的分析来看，企业主营业务发展趋势较好，增长比率逐年上升，市场份额也在继续扩大。企业调整了相应的自我定位与产业结构，使得收入得到较大比率增长。这也对必定会引起企业利润的增加，所以从整体来看，公司的业务仍处于稳定成长期。

（二）企业的期间费用分析

期间费用指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。包括销售费用、管理费用、财务费用。

企业管理费用支出水平与企业规模相关，对管理费用有效的控制可以体现企业管理效率的提高，但有些项目的控制或减少对企业长远发展是不利的，如企业的研发费、职工的教育经费。从利润表分析来看，顺发恒业管理费用2009年到2011变动不大，基本维持在35百万元。2012年管理费用较前几年有较大的增长，增长至50百万元，这可能与企业的营业收入增加较大有关，企业需要及时调整相关的内部政策，维持费用的稳定。以期控制和降低费用，提高企业利润水平。整体上来说，顺发恒业的财务状况还是比较稳定的。

企业的销售费用是为产品销售为产生的费用，如销售部门的工资，办公费，租金，还有广告费等等。财务费用是利息收支出，在银行汇款的手续费，还有银行收的账户管理费及购支票的费用。对顺发恒业进行分析，我们发现随着营业收入的增加，企业的财务费用、销售费用在体上呈现增长的趋势。其中最为引人注目的是，销售费用销售费用增长幅度较大，从2009年的38.65万元增长到2012

年的62.65万元。在2011年甚至达到了80.25万元。这种情况的出现，应该是与企业的业务发展和竞争激烈的市场状况相吻合的，也是企业营销策略改变所带来的财务后果。能够承受如此巨额的销售费用，也正是企业拥有较强的财务实力，对发展前景充满信心的表现。企业的财务费用也在呈上升趋势，这主要与企业的筹资活动相关，企业在2009年到2012年间取得银行长期借款数增加，说明顺发具有良好的商业信用，通过银行筹资能力强，所以这也是吸引投资者的一个主要因素。

（三）营业利润分析

营业利润是企业经营活动中营业收入与营业成本、费用的差额与资产减值损失、公允价值变动收益、投资收益的总和。它既包括经营活动的经营成果，也包含经营过程中资产的价值变动损益。

企业营业利润的多少，代表了企业的总体经营管理水平和效果。通常营业利润越大的企业，效益越好。所以这也是投资者所看重的。

顺发的营业利润变动情况

分析:四年来，顺发的营业利润在逐年增长，顺发的营业利润占收入的比重在26%-33%之间。这都说明在大市场经济条件下，在经济增速放缓的同时，房地产行业调控政策继续执行。国家继续执行以限购、限贷、限价为核心的房地产调控政策，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房雪球成为主流，市场总价发展平稳。企业的盈利能力在增强，除了房地产行业本身的愿意，另一方面也说明顺发规模扩张，生产规模也有所改善。企业的营运能力和偿债能力也在增强，同时也可以看出企业的财务状况相对的稳定。基于上述对营业利润的分析，

投资者可以考虑投资与顺发恒业。

（四）利润总额和净利润分析

利润总额是反映企业全部财务成果的指标，它是收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失三部分的总和。即：利润= 收入- 费用+ 利得- 损失。顺发恒业利润总额2009年到2012年呈上升趋势，从09年的439百万元到12年的807百万元。这对企业来说是吸引投资的一个优势，也说明顺发恒业的利润质量较高，盈利能力较强，相应的偿债能力和盈利能力也不错。

净利润是指企业所有者最终取得的财务成果，或可供企业所有者分配或使用的财务成果。从顺发恒业的净利润数值来看，净利润上升，当然这也应该是投资者最为关注的一个方面，对于个人的投资起到了至关重要的作用。顺发恒业净利润从2009年的286百万元增加到2012年的584万元，数据比较客观，说明顺发企业内部经营状况良好，在正常情况下，企业的非营业利润都是较少的，所得税也是相对稳定的，因此，只要营业利润较大，利润总额和净利润也会较高。当然企业也仍然存在着进步的空间，总体来说，顺发恒业的发展较为稳定。

综上所述，顺发恒业的经营状况和盈利能力相对都比较好，反映出偿债能力和营运能力也较优，其财务状况发展还是比较的稳定的。对吸引投资者投资起到了很大的作用，投资者可以参考以上的数据，进行综合的分析，考虑是否投资顺发恒业。

二

通过对企业资产负债表的分析与解读，可以衡量企业的财务状况，对企业的