二手房中介培训之房地产基础知识

❖ 3.管理成本不高
通常而言，多层住宅的管理成本普遍较高层低 廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水 系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要 比高层便宜得多。
房产知 识
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❖什么是房地产：
房产和地产的总称，也叫“不动产” ， 具体地是指土地及其附属物。房产 总是与地产联结为一体的，具有整体 性和不可分割性.
房地产的特性
❖房地产的自然特性 ❖房地产社会特性
房地产的自然特性
❖ 不可移动性。 ❖ 多样性。 ❖ 稀缺性，土地既不能再生又无法替代. ❖ 体积庞大，消耗材料多 ❖ 耐久性.
❖ 【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和 家庭，也就转为私有住宅。
*按档次分类
❖ 非普通住宅(高档住宅)： ❖ ① 住宅就此区建筑容积率在1.0以下;(建
筑面积/土地分摊面积=容积率) ❖ ② 单套建筑面积在144(含)平方米以上; ❖ ③ 实际成交价高于4600/㎡的。 ❖ 满足以上3项中的其中任何一项均视为高档
❖ ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
❖ ③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
❖ ④施工技术与施工设备简单。
❖ ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因 而在住宅建设中运用得最为普遍。
❖ (2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的 墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构 、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
房地产社会特性
❖周期长、投资规模大 ❖开发条件差、涉及面广 ❖供求调整缓慢 ❖变现难 ❖保值、增值性
房地产产权
是指产权人对房屋的所有权 和对该房屋所占用土地使用权。 具体内容是产权人对房地产的占 有、使用、收益和依法处分的权 利.
房地产产权
❖ 房屋所有权
房屋的所有权是指对 房屋全面支配的权利。 《中华人民共和国民法 通则》规定，房屋的所 有权分为占有权、使用 权、收益权和处分权四 项权能，这也是房屋所 有权的四项基本内容。
土地类型
通常指土地的不同用途，可分 为居住用地，工业用地，教育，科 技，文化，卫生，体育用地，商业、 旅游、娱乐用地，综合或其他用地。
中国的土地出让使用年限
❖ *住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全 国统一执行的土地使用年限为70年。
❖ *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。 全国统一执行的土地使用年限为50年。
对比记忆
❖ 房屋质量保证年限 ❖ 土地出让使用年限
❖ A、 砖木混合：10年 ❖ B、 砖混：50年 ❖ C、 框架：70年
❖ A、住宅用地 :70年 ❖ B、工业用地 :50年 ❖ C、商业用地 :40年
楼层一般分类
多层 高层（小高层、高层、超高层）
高层一般是指电梯房,错层一般建筑 层数不会超过7层。
❖ 土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权 限，包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者。土地使 用权期满后，如该土地用途符合当时城市规 划要求的，土地使用者可申请续用，经批准 并补清地价后可以继续使用。
房地产证
是房屋土地所有权属二合为一 的凭证，是房地产权属的法律凭证。
❖ 已购公房(又称房改房)： 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地
方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房 屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
补充
❖ 【廉租房】廉租房是在国家房改政策中提 出的一种概念。我国的廉租房只租不售， 出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的 来源主要是腾退的旧公房等。
❖ (3)框架结构住宅
框架结构住宅是指房屋的主要承重结构 ，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝 土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房 屋。
房屋质量保证年限
❖ A、 砖木混合：10年。 ❖ （但是并不代表十年后就拆除，例如
故宫，也是砖木混合。可是，银行却 不与贷款，因为保质期太短，这就是 买卖平房银行不与贷款的主要原因.） ❖ B、 砖混：50年。 ❖ C、 框架：70年。
❖ 湖滨小区
多层
❖ 浔阳美地
高层
多层四大优点
❖ 1.南北通透，便于采光通风:
板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南 北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布 局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于多 层的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。
❖ 2.多层均好性强
一梯两户的多层住宅非常受宠，正是因为整栋楼 中各套户型的优劣差距很小。多层住宅由于住户不 多，居家生活也比较清静。
❖ 教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统 一执行的土地使用年限为50年。
❖ *商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的 土地使用年限为40年。
❖ 其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用 年限为50年。
❖ 民房、军产房------永久使用
什么是房屋?
一般指上有屋顶，周围 有墙，能防风避雨，御 寒保温，供人们在其中 工作、生活、学习、娱 乐和储藏物资，并具有 固定基础，层高一般在 2.8米以上的永久性场所。 但根据某些地方的生活 习惯，可供人们常年居 住的窑洞、竹楼等也应 包括在内。
房屋的分类
❖ 按性质分类 ❖ 按档次分类 ❖ 按结构分类 ❖ 按楼层分类
按性质分类
❖ 商品房: 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋.
❖ 经济适用房: 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免 收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售 价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
住宅（非普通住宅）。
❖ 普通住宅：以上3个条件均不符合的房屋。
按结构分类
❖ (1)砖混结构住宅: 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采
用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋 混凝土结构。
❖ 砖混结构的优点主要表现在：
❖ ①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求 低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。