房屋拆迁估价的方法

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拆迁要怎么评估

一、拆迁评估要怎么评估1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

拆迁要怎么评估二、房屋拆迁过程中房屋拆迁评估的一般程序流程在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。

就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。

就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。

这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。

在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

房屋拆迁货币补偿计算方法

房屋拆迁货币补偿计算方法1. 住宅房屋拆迁补偿公式：补偿金额=［货币补偿基准价格X （1±区段综合因素修正系数）X 容积率修正系数+建筑物重置价格X（1±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

2. 营业用房拆迁补偿公式：补偿金额=［货币补偿基准价格X （1±区段综合因素修正系数）X 临街深度修正系数X楼层修正系数+建筑物重置价格X （1 ±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积该公式只适用于划拨用地性质，如为出让土地应加上已扣除的土地出让金，并对其进行年期修正。

土地出让金=货币补偿基准价格X（1±区位综合因素修正系数）X临街深度修正系数X 20%3. 其它用途房屋拆迁补偿公式由于其它用途房屋状况、价格差异较大, 故不制定基准价格，在拆迁评估时，按照房地产估价规范的要求采用以下方法进行估算：能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。

难以充分采用市场比较法但具有明显收益特点，用收益法进行评估。

且其客观收益较易确定的房屋采难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。

说明：1、基准价适用范围为汉中市市区国有土地上各类房屋拆迁补偿2、房屋（建筑物）综合因素修正系数按汉中市城区各类房屋重置价格标准执行3、成新率按原城乡建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》执行。

补偿金额=［货币补偿基准价格X （1±区段综合因素修正系数）X容积率修正系数+建筑物重置价格X（1±建筑物综合因素修正系数）X成新率］X建筑面积住宅区段综合因素修正系数表容积率修正系数表住宅朝向调节系数表注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的调节商业用房区位综合因素修正系数表商业用房楼层修正系数表商业用房临街深度修正系数表。

房屋拆迁评估价格

一、房屋拆迁评估标准是什么1、评估的时点被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

2、被征收房屋的价值被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

3、评估的方法注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

4、需要参考的因素被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。

房屋拆迁评估价格二、房屋拆迁评估价格1、拆迁评估比准价格的确定（1）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：（2）核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格；（3）根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。

2、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定（1）关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.18。

（2）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。

3、装修补偿标准房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。

三、房屋拆迁评估注意事项有哪些1、补偿标准低。

土地管偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。

国有土地上房屋征收评估办法(建房[2011]77号)

国有土地上房屋征收评估办法（建房[2011]77号）第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。

拆迁评估服务方案

拆迁评估服务方案一、背景和目的随着城市的发展和改造，拆迁成为一个必不可少的环节。

拆迁评估作为拆迁过程中的重要一环，旨在确定拆迁补偿的合理性和公正性，保障居民的权益，维护社会的稳定。

因此，提供一个科学、客观、公正的拆迁评估服务方案是非常必要和重要的。

二、服务内容1.调研和收集相关数据：通过走访、问卷调查等方式收集相关拆迁项目的基本信息，包括拆迁规模、地理位置、居民人数等。

同时，收集房屋面积、建筑年限、价值等相关数据。

2.拆迁补偿标准制定：根据国家相关法律法规以及当地政策，制定科学合理的拆迁补偿标准，包括货币补偿、安置房等方面的补偿。

3.房屋评估与估价：通过专业人员对拆迁项目涉及的房屋进行评估与估价，确定其价值。

评估准则包括房屋的使用寿命、结构完好程度、市场价值等。

4.居民需求调查：通过问卷调查、座谈会等方式，了解居民的需求和意见，对居民的合理期望进行评估。

5.补偿方案制定：根据前述调研和评估结果，制定科学合理的拆迁补偿方案，确保居民的权益得到保障。

6.社会稳定评估：对拆迁项目的社会影响进行评估，分析可能带来的社会稳定风险并提出应对措施，确保拆迁过程的平稳实施。

三、服务流程1.项目立项和准备阶段：明确拆迁项目的背景和目的，明确服务的范围和目标，确定拆迁评估的重点和内容，制定工作计划，组建评估团队。

2.数据收集和调研阶段：通过走访、问卷调查等方式收集相关数据，收集房屋估价数据，收集居民需求和意见。

3.评估和估价阶段：根据收集的数据和调研结果，对拆迁项目涉及的房屋进行评估和估价，确定补偿标准。

4.方案制定和意见征询阶段：根据评估和估价结果，制定拆迁补偿方案，并征询居民的意见和建议。

5.方案修订和最终确定阶段：根据居民的意见和建议，对方案进行修订和优化，最终确定拆迁补偿方案。

6.社会稳定评估和风险管理阶段：对拆迁项目的社会影响进行评估，分析可能带来的社会稳定风险，并提出相应的管理措施。

四、服务优势1.专业团队：我们拥有一支具有丰富经验和专业知识的评估团队，能够准确、科学地进行房屋评估和估价，确保评估结果的公正性和准确性。

拆迁房屋价值怎么评估

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拆迁房屋价值怎么评估
导读：可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对被拆迁的土地、房屋的价值进行评估。

可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对被拆迁的土地、房屋的价值进行评估。

相关法律规定：
《国有土地上房屋征收评估办法》
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

舟山市城市房屋拆迁价格评估办法

舟山市城市房屋拆迁价格评估办法为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国房地产估价规范》，结合我市实际，制定本评估办法。

一、本办法所称房屋拆迁价格评估，是指房地产评估机构依法对城市规划区内国有土地上的被拆迁房屋及其附属物和安置用房价格进行确定的活动。

二、房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋五类。

三、被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。

被拆迁房屋货币补偿价格计算公式：被拆迁房屋货币补偿价格={房屋货币补偿基准价×（1+区位差价系数）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额。

安置用房评估金额的计算公式：安置用房评估金额={房屋货币补偿基准价×（1+区位差价系数）×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类用途房屋基准重置价格+同类用途房屋评估重置价格×成新率}×建筑面积。

四、其它未涉及的内容按《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》有关规定办理。

五、普陀、岱山、嵊泗可参照本办法执行。

六、本办法由舟山市城乡建设委员会负责解释七、本办法自2002年7月1日起施行。

附：舟山市城市房屋拆迁价格评估有关因素界定表一、定海城区2002年砖混半框架结构房屋货币补偿基准价单位：元/㎡房屋用途地段等级住宅用房商业用房办公用房工业用房其他用房一类30001800028002000参照住宅用房和办公用房的货币补偿基准价`、重置价2800二类260012000240018002350三类21006000200016001900四类≤1800350017001500重置价7509007501000备注：1、区位差价系数幅度：-50%至+30%2、住宅其他因素的幅度：-30%至+20%3、商业用房其他因素的幅度：-35%至+20%二、舟山市2002年住宅房屋朝向差价率标准（%）结构主方向朝东朝南朝西朝北差价率-20-6-7备注：1、主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内的方向；2、钢混、砖混结构条式住房，按主方向以套为单位计算增减系数；三、定海城区2002年商业用房层次差价率标准（%）单位：元/㎡地段等级基准价格一层二层一类18000100%25%二类12000100%30%三类6000100%40%四类3500100%60%备注：商业用房三层以上按办公用房考虑四、舟山市2002年住宅房屋层次差价率标准（%）层次总楼层一二三四五六七八一+4二+3+2三0+4-4四0+4+9-13五0+4+9+7-20六0+4+9+7+2-22七0+4+9+7+3+2-25备注1、小高层的房屋七层（含七层）以下每层减10元/㎡，七层以上每层加10元/㎡2、本表也适用办公用房3、本表为平屋顶房屋的层次差价率，对于现浇坡屋顶房屋的层次差价率参照平屋顶房屋，但顶层的层次差价率增加+4%五、舟山市2002年住宅其他因素差价率标准（%）序号其他因素修正情况修正系数备注一功能布局(-10%至+5%)好0%至+5%室内布局合理，采光通风好，卫生间建筑面积4.5㎡以上，房屋建筑面积60㎡以上，一般-5%至0%室内布局一般，采光或通风一般，卫生间建筑面积3㎡以上，房屋建筑面积60㎡以下，差-10%至-5%室内布局不合理，采光或通风不好，卫生间建筑面积1.5㎡以下或无卫生间，房屋建筑面积30㎡以下，二居住环境(-20%至+10%)好0%至+10%属物业小区，周围环境安静，小区绿地率达到25%（含25%）以上，小区容积率小于等于1.3，出路方便，附近教育、卫生、文化、商业等软配套优，城建配套优一般-10%至0%属一般小区，周围环境一般，小区绿地率达到25%以下，15%以上，小区容积率大于1.3，出路一般，附近教育、卫生、文化、商业等软配套一般，城建配套一般差-20%至-10%不属小区，周围环境噪杂，绿化差，出路不便，周围教育、卫生、文化、商业等软配套差，城建配套差三建筑结构形式(0%至+5%)特殊0%至+5%视建筑结构复杂程度而定一般0%备注：1、办公、工业用房、其他用房的其他因素修正参照住宅；2、分值均含下限，不含上限3、城建配套主要指供电、供水、供气、排水等六、舟山市2002年商业用房其他因素差价率标准（%）序号其他因素修正情况差价率（%）备注一建筑结构形式（0%至+5%）特殊0%至+5%视建筑结构复杂程度而定一般0%二房屋深宽比（-5%至0%）≤20%深宽比每增加0.05，差价率增加-0.5%，在0、0.05、0.1之间的深宽比，按最靠近划分等级原则取差价率2.1-1%2.2-2%2.3-3%2.4-4%2.5-5%三房屋层高（-10%至+5%）4.5至5.5米0%至+5%3.5至4.5米-5%至0%3至3.5米-7%至-5%3米以下-10%至-7%四商业环境（-20%至+10%）好0%至+10%周围商业氛围优，方便停车、休息，购物环境优，建筑物布局合理，内设电梯、中央空调，城建配套设施优一般-10%至0%周围商业氛围一般，停车、购物环境一般，建筑物布局一般,无电梯、中央空调，城建配套设施一般差-20%至-10%周围商业氛围差，停车、购物环境差，建筑物布局不合理，城建配套设施差备注：分值均含下限，不含上限。

房屋拆迁评估标准

房屋拆迁评估标准
房屋拆迁评估标准你知道是什么吗?货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆
迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

一般有(1)房屋
补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条
件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁
往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情
况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补
偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

如何做好房屋拆迁补偿价格评估

工海房地
如何做好房屋挢迁誊偿价格评估卜
文／伍冠玲
一
、
房屋拆迁补偿价格评估的基本特点
（）利益的兼顾性一
房屋拆迁补偿估价应充分考虑到拆迁人与被迁人双方的利益。一方面，房屋拆迂的主体主要以开发商为主，如果拆迁补偿成本过高则会大大挫伤开发商的积极性进
而造成开发建设的死角。另一方面作为被拆迁人，如果拆迁补偿金额过低，拆迂及货币补偿后，被拆迁人购买不到相同面积及用途的房产．势必会导致拆迁纠纷的增多，进而影响社会的安定团结。因此，房屋拆迁补偿价格应是
屋拆迁及补偿的交易对象是待拆迁房屋所占土地的使用权．而不是待拆迁房屋本身。（四）估价对象的双重性
一
方面作为拆迁人，无论是政府有关部门还是开发
的，这也是各地产权调换这一补偿方式比较盛行的主要原因。针对此种情况，房屋拆迁补偿价格的评估应由对被拆迁房屋的评估转换成对调换后的房产的估价即此时的估价对象应是调换后的房产。（）估价原则的不同使用五关于最高最佳使用原则普通房地产估价业务中多使
停业的补偿费等费用的评估。上述费用应由拆迂人结合当地政府的有关规定与被拆迁人自行商定。（）房屋拆迂补偿估价是估价人员从专业角度对待二
评估以考查拆迁人（主要指开发商）能接受的补偿价格；
另一方面，应对与待拆迁房屋建筑物周围类似的房产价格
拆迁房屋的补偿价格提出意见但具体；偿金额的多少应ｆｌ、
合理性。
三、几点建议
二、房屋拆迁补偿价格评估的基本方法
通过上述对房屋拆迁补偿价格评估的特点的分析可

房地产拆迁重置成本法利润的确定

房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。

一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

第五、基准地价修正法。

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。

《国有土地上房屋征收评估办法》

《国有土地上房子征收评估方法》第一条为规范国有土地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订本方法。

第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值，测算被征收房子类似房地产的市场价钱，以及对有关评估结果进行复核评估和判定，合用本方法。

第三条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作，并对出具的评估、判定建议负责。

任何单位和个人不得干涉房子征收评估、判定活动。

与房子征收当事人有益害关系的，应该回避。

第四条房地产价钱评估机构由被征收人在规准时间内磋商选定；在规准时间内磋商不可的，由房子征收部门经过组织被征收人依照少量听从多半的原则投票决定，或许采纳摇号、抽签等随机方式确立。

详细方法由省、自治区、直辖市拟订。

房地产价钱评估机构不得采纳逢迎征收当事人不妥要求、虚假宣传、歹意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。

第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价钱评估机构肩负。

房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价钱评估机构共同肩负。

两家以上房地产价钱评估机构肩负的，应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流，一致标准。

第六条房地产价钱评估机构选定或许确立后，一般由房子征收部门作为拜托人，向房地产价钱评估机构出具房子征收评估拜托书，并与其签署房子征收评估拜托合同。

房子征收评估拜托书应该载明拜托人的名称、拜托的房地产价钱评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及拜托日期等内容。

房子征收评估拜托合同应该载明以下事项：（一）拜托人和房地产价钱评估机构的基本状况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本领项；（四）拜托人应供给的评估所需资料；（五）评估过程中两方的权益和义务；（六）评估花费及收取方式；（七）评估报告交托时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其余需要载明的事项。

淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则

淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则1. 前言随着城市的发展，一些老旧、危险、违法建筑需要拆除，并进行相应的补偿。

因此，城市房屋拆迁补偿估价技术越来越重要。

本文将介绍淮安市城市房屋拆迁补偿估价的技术细则。

2. 定义和解释2.1 定义•市场价：指市场中实现交易的价格，即房屋实际交易价格。

•评估价：由评估师按照评估方法、评估规范，在评估时用于衡量房屋价值的价格。

•补偿金：拆迁补偿中的一种形式，可以是货币、资产或其他形式。

•土地收益率：指土地利用能力和周边市场环境等综合因素决定的可预期的平均收益率。

2.2 解释•市场价是衡量房屋价值的既定标准之一；•评估师在评估时需要综合考虑多种因素来确定评估价；•在拆迁补偿中，补偿金是以与估价相关的形式给出的；•土地收益率是评估市场价和评估价的一个重要指标，其数值可以反映出该地区的市场发展情况。

3. 城市房屋拆迁补偿评估方法3.1 市场比较法市场比较法是城市房屋拆迁补偿估价的常用方法之一。

具体步骤如下：1.收集市场上类似物业的市场价信息；2.对类似物业进行比较，确定对比系数；3.根据拆迁房屋与市场上类似物业的对比系数和市场价信息，确定拆迁房屋的市场价。

3.2 收益法收益法是城市房屋拆迁补偿估价的另一种方法。

具体步骤如下：1.评估师要对拆迁房屋的土地利用情况、面积、固定资产等因素进行综合评估；2.根据固定资产的现值及其预期价值，以及土地的收益率等指标，计算房屋的市场价；3.通过调整计算，确定评估价，综合其他因素，计算出补偿金。

4. 城市房屋拆迁补偿估价规范4.1 基础规范•按照国家规定的城市房屋拆迁补偿评估标准，确定房屋估价；•在评估过程中，评估师应该严格按照评估技术要求和程序进行操作；•在评估过程中应该保证收集的信息完整、真实、准确。

4.2 具体规范•拆迁补偿中使用评估报告时，评估报告应当包括评估师的姓名、资质等信息；•评估师应该在详细了解物业的情况之后，给出详细的评估意见；•在评估结果中，应该明确市场价、评估价、补偿金等数据，并且必须给出详细的计算方法；•在评估结果中，应该注明评估的时间和范围，明确限定。

城市房屋拆迁评估指导意见

城市房屋拆迁评估指导意见第一条为规范城市房屋拆迁评估行为，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》与建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》等有关规定，结合本市实际，制定本意见。

第二条在本市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估活动，适用本意见。

第三条本意见所称的城市房屋拆迁评估（下列称拆迁评估），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、新旧程度等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

第四条房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费与拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，与被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。

搬迁补助费、临时安置补助费与拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照当地房屋拆迁补偿标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额，由拆迁人与被拆迁人协商；协商不成的，能够委托专门评估机构确定。

第五条拆迁评估由具有省级以上建设行政主管部门核发的《房地产价格评估资格证书》的评估机构承担，评估报告由专职注册房地产估价师签字。

第六条房屋拆迁管理部门负责对符合条件的评估机构审核备案，并定期向社会公布。

申请备案的评估机构应当提交下列资料：（一）从事房屋拆迁评估业务申请表；（二）房地产评估机构资质证书；（三）营业执照；（四）专职房地产估价师注册证书；（五）需要提交的其他资料。

第七条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由同一个拆迁评估机构评估。

需要由两个或者者两个以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的根据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第八条拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者者拆迁当事人抽签等方式。

拆迁评估机构选定后，拆迁人应当与拆迁评估机构订立委托拆迁评估合同，并在合同订立之日起15日内，报房屋拆迁管理部门备案。

房屋拆迁的补偿方式有哪些

房屋拆迁的补偿方式有哪些一、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：(一)市场评估价市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

(二)商品房交易均价商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

(三)重置价重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

二、产权置换产权置换也被称作产权调换。

(一)根据评估方法不同，有两种置换方式：1、价值标准产权置换价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

2、面积标准产权置换面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

(二)产权置换分为两种形式：1、异地安置。

异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置。

回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

(附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

)三、两者相结合的补偿方式顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。