浅析抑制房地产投机性需求的必要性
我国宏观调控房地产的目的及手段
我国宏观调控房地产的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。
我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。
从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。
住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，其目的在于：（一）有力弥补房地产市场的失灵政府管制是解决市场失灵的重要手段。
任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。
政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。
（二）有利于防范金融风险"在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
"[③]目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。
这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。
（三）有利于维护社会稳定房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。
这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。
（四）有利于提升政府管理权威土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。
政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。
浅析对中国房地产的调控
李 明 郑 州 大 学 西 亚斯 国 际 学 院 商 学 院
最小 化 。
河 南郑州
４ １ ０ １ ５ ５
现在有一个论调 ，认为未来推动 中国 房地 产上 涨最 大 的 因素是城 镇 化 ， 城镇 化造 预期 突 然转 变和 泡 沫 突 然破 灭 。 成 了对 土地需 求 的剧增 ， 造成 土地 价格 的上 涨 ，进 而造 成房 价 的上 涨。其 实 ，这是 一个 【 关键 词 】 最大的谎言。听起来非常有道理，因为我们 土地 ；保障住房 ；房产特别 税 看到大量的农民工背着被褥到城市里来 ， 当 从 ２ ０ 年 开始 中国 的房价 在 讲 着～ 个 然和 城 市的房 子 没有任 何 关 系 ， 圳有 农 民 ０９ 一 深 “ 东方不败”的神话 ，全球都在谈论 中国房 工 是 住 在集 装箱 里 面 ，不 需 要 政府 提 供 房 价令人叹为观止——既令人羡慕、又令人非 子 。 常害怕。 但是从全球房地产泡沫基本规律来 中国大量 的城镇 化人 口住 在什 么地 看 ，泡 沫总 会 有破 灭 的一 天 。 方？住在一些临时搭建的工棚 、单位宿含、 地下室甚至马路上等等， 对整个城市房屋的 保 障性 住房 居住 需 求没 有产 生 任何 影 响 。 当 今 ，全 世 界 的 社 会 制度 巾没 有 任 何 如 果 中 国人 口最高 点 应该 在 ｌ 亿 ，也 ５ 个国家的制度可以让所有人都能买得起商 许达不到 １ 亿， ５ 如果城镇化在２ ３ 年完成 、 ０５ 品房 。 中国的人 口与土地 的 关系 城市 化 的 比例达到 ７％，意味着城市人 口是 １ ． 亿。 ０ １５ 水平与经济能力 就更 不可 能实现这一 目标 这 １ ． 亿 人需 要 的 土地 有多 少 呢？ 根据 测 １５ 了。 其是 任何 国 家的 制度都 更 不可 能让 所 算 是一 亿 亩 。 尤 有没有多少工作年限和没有多少财富积累的 从 １７－２０ 年 的这 ３ ，中 国整 个 ９８ ０ ８ ０年 那些 刚 毕业 几年 的年 轻 人购 买商 品房 。中 国 城镇 化 过 程 ，一 方 面 是 整 个农 村 人 口的 减 社科院在去年年底的时候有一个报告显示 ， 少 ，城 镇人 口的增加 ，另一 方面 ，整个 农村
浅谈限购政策对房地产市场的影响
浅谈限购政策对房地产市场的影响纵观近几年来我国的房地产产业持续增长，国内各大主要省会城市异常活跃，呈现出一种繁荣的景象，房价也居高不下。
随着以盈利为目的的炒房者日益增多，我国的房价逐渐呈现一种非理性的膨胀，已然到达了单靠市场力量无法调控的地步。
为了遏制房价的不理性增长，打击投机和过度投资，我国颁布了被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”。
标签：限购令;供求关系;房地产市场引言：在今天的中国，房子已经成为了人们生活中的必需品，房子在人们心中不仅仅是一个家，更是一个人在一座城市扎根立足的必要条件，但是现在人们谈起房子，我们总处于矛盾之中，一方面它给人们的生活带来了翻天覆地的变化，另一方面，现在房价的暴涨使得人们难以负担，完全脱离了人们的承受能力。
所以我们需要弄清楚住房在交易中到底扮演的什么角色从而来弄清限购政策对于房地产市场的影响。
一、限購政策的出台1、限购令出台的背景及目的随着我国宏观经济形势逐渐好转，大中型城市房价暴涨趋势明显，为遏制投资和过度投机，控制房价在正常范围内波动，加强住房保障，于是在2010年，国务院就出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“国十条”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，并在多月后国务院又表明要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，现在已有大约36个城市开始实行。
根据北京中原三级市场研究部的估计，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个甚至更多。
虽然限购令在短期内能有效遏制房价的暴涨，但限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策，不能一直长期作用于市场。
而且对于不同的城市，出台的具体限购政策也截然不同，力度不一。
但是毫无疑问的是在如此严厉的调控政策下，短时间内各个城市的房价必然会得到一定的调控，为其他更多调控政策争取时间，从而达到控制房价和房地产的供求关系，加强住房保障，确保房地产行业的健康平稳发展。
房地产投资投机行为的原因和对策
房地产投资投机行为的原因和对策作者：杨兴慧来源：《中国经贸》2011年第04期摘要：房地产市场中的投资投机行为造成房价快速上涨，增加金融风险，影响社会稳定。
在分析投资投机行为的原因之后，结合国家近期推出的房地产调控政策提出了一些对策建议。
关键词：房地产市场；投资投机；堵与疏今年来房价连年高涨，显著高于人均可支配收入的增长速度。
房地产市场中商品房销售价格过高，增速过快很大原因是投资投机需求拉动的。
房地产市场的投机炒作行为简单讲主要是囤地，买房炒房行为，它最直接的表现就是房价快速上涨，导致居民挤出效应严重，使消费增长乏力，扩大内需难道增加。
而且还会使社会财富向高收入人群转移，加剧社会贫富分化，影响社会稳定。
投机炒作行为一方面导致大量房屋空置，资源浪费。
另一方面普通购房者的购房需求因为房价过高无力满足，扰乱了市场秩序。
房地产投机炒作行为使房地产泡沫产生，增加金融风险。
影响金融稳定。
一、房地产市场中投资投机行为的原因1土地的稀缺性，土地国有市场化程度不高。
土地是一种稀缺资源，各城市在一段时间内能够开发利用的土地是有限的，房地产的供给的增加也受到限制。
根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，城市市区的土地归国家所有，我国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，这是与美国等西方国家土地私有制的不同的。
土地价格不是土地价值的体现，不能完全由市场来调节。
我国土地市场的不完全性为投机投资行为提供了可能。
2存在大量的市场需求，产生投资预期效益。
城市化进程的加快和消费结构的升级拉动的购房需求是投机投资行为的市场基础，2009年以来实行的宽松的货币政策使流动性过剩，而持房、囤地的成本又比较小。
房地产价格持续不断上涨的预期效益刺激购买者买房、开发商囤地的投资投机行为产生。
3投机投资渠道匮乏。
近几年，由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。
《现行房地产税收政策调控房价的有效性分析》
《现行房地产税收政策调控房价的有效性分析》一、引言随着城市化进程的加速和经济的持续发展，房地产市场的重要性日益凸显。
然而，房价的快速上涨给社会带来了诸多问题，如贫富差距扩大、社会福利不均等。
为了调控房价，政府出台了一系列房地产税收政策。
本文旨在分析现行房地产税收政策对房价调控的有效性，探讨其影响及未来发展方向。
二、现行房地产税收政策概述当前，我国房地产税收政策主要包括土地增值税、房产税、契税、个人所得税等。
这些税收政策在调控房价、促进房地产市场健康发展方面发挥了重要作用。
其中，土地增值税针对土地使用权转让及房屋销售过程中产生的增值部分征税，旨在抑制土地投机和哄抬地价的行为；房产税则对房屋保有环节征税，旨在调节房地产市场供求关系；契税和个人所得税则分别在房屋交易和收入分配环节发挥调控作用。
三、现行房地产税收政策对房价调控的影响1. 土地增值税的调控作用土地增值税通过增加土地转让和房屋销售的成本，有效抑制了土地投机和哄抬地价的行为，从而对房价上涨产生了一定的抑制作用。
然而，由于部分地区存在税收优惠政策，使得土地增值税的调控效果受到一定影响。
2. 房产税的调控作用房产税在调节房地产市场供求关系方面发挥了积极作用。
通过增加房屋保有成本，鼓励持有者将房屋投入市场，从而增加市场供应，缓解供需矛盾，对稳定房价具有积极作用。
3. 其他税收政策的辅助作用契税和个人所得税等税收政策在房屋交易和收入分配环节发挥了辅助调控作用。
这些政策通过调整税收负担，引导消费者理性购房，抑制投机性购房行为，对稳定房价具有积极作用。
四、现行房地产税收政策的有效性分析综合来看，现行房地产税收政策在调控房价方面取得了一定成效。
然而，由于房地产市场具有复杂性和多变性，单一的政策手段往往难以达到理想的调控效果。
因此，需要综合运用多种政策手段，形成政策合力，才能更好地发挥调控作用。
此外，政策的执行力度和公平性也是影响政策效果的重要因素。
政府应加强政策执行力度，确保政策公平、透明地实施，以提高政策的有效性。
房地产行业环境分析
房地产行业环境分析一、概述房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展与国家经济、社会民生息息相关。
随着城市化进程的加速和人口结构的变化，房地产行业呈现出复杂多变的发展态势。
从政策环境到市场环境，从消费者需求到技术创新，房地产行业面临着前所未有的挑战与机遇。
在政策环境方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，旨在抑制投机性购房，保障居民住房需求。
政策还鼓励租赁市场的发展，支持企业开发租赁住房，以缓解住房供需矛盾。
在市场环境方面，随着消费者需求的变化，房地产市场的竞争日趋激烈。
消费者更加注重房屋的品质、功能性和居住环境，对地段、交通、配套设施等要求也越来越高。
随着互联网的普及和电商的发展，线上购房、虚拟看房等新型交易模式逐渐兴起，给传统房地产市场带来了不小的冲击。
在技术环境方面，随着科技的进步，建筑行业也在不断创新。
绿色建筑、智能家居、BIM技术等新兴技术的应用，不仅提高了建筑的质量和效率，也提升了居住者的生活品质。
房地产行业面临着复杂多变的环境，既有机遇也有挑战。
企业需要紧跟市场变化，才能在竞争中立于不败之地。
政府也应加强调控，保障房地产市场的健康稳定发展。
1. 房地产行业概述房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，涉及土地开发、房屋建设、房地产交易等多个领域。
随着城市化进程的加快和人口增长带来的住房需求的增加，房地产行业在过去几十年中经历了迅猛的发展。
它不仅仅是经济建设的重要组成部分，还与人们的日常生活息息相关，为国民提供了居住、办公、商业活动等各种场所。
房地产行业正在面临转型的关键时期，由单一的住宅开发逐步向多元化、综合化的方向发展，包括商业地产、工业地产、物流地产等多个领域的拓展。
在概述部分中，我们需要了解房地产行业的历史发展背景、当前的行业规模及市场份额分布情况。
还应深入探讨行业内部的不同业态以及他们之间的关系。
房地产市场在不同城市呈现出不同的发展特点和市场状况，也要在此阶段进行一个全面的描述和分析。
投资和投机性住房需求抑制论文
论投资和投机性住房需求的抑制中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02摘要我国房地产市场的畸形发展和房价的持续高位上涨已不再是什么新话题，然而高房价问题却始终没有得到有效解决。
过度的投资和投机性住房需求作为推高房价的重要因素，仍是亟待解决的问题。
本文分析了投资和投机性需求的形成原因，并据此提出了有针对性的建议。
关键词投资和投机性住房需求抑制建议房地产需求包括消费性需求、投资和投机性需求，前者作为最根本的需求，本应得到最大限度的满足，然而我国目前投资和投机行为猖獗，住房的消费需求根本难以实现，“住房难”问题日益成为影响人民幸福和社会和谐的大问题，抑制投资和投机性住房需求的任务迫在眉睫。
一、投资和投机性需求的概念住房的投资性需求是人们为了获得租金收入而对住房的购买需求，投资性需求在通常情况下也很普遍。
投机性需求则是为利用住房价格的变化来赚取买卖差价而产生的需求，这种需求在房价上涨和波动较大时表现明显。
我国房价近几年波动频繁，现阶段又持续上涨，再加上我国制度的某些缺陷，投机性需求日益成为住房需求的重要组成部分。
二、投资和投机性住房需求的形成原因（一）房价上涨和通货膨胀近几年我国经济保持了10%以上的平均增长水平，再加上2008年以来为应对国际金融危机出台的一系列刺激经济的措施，我国的物价水平出现了一定程度的上涨。
为了实现资产的保值和增值，投资房产往往成为首要选择。
我国房价的上涨部分原因是投机，而房价持续上涨甚至短期大幅上涨，为投机者提供了房价不会下跌的信心，这又反过来吸引了投机行为。
（二）充足的流动性提供了投资和投机的资金2008年我国为应对金融海啸，财政政策从维持多年的稳健转向积极，货币政策转为“适度宽松”以扩大信贷规模。
这大大改善了房地产市场发展的环境，过剩的流动性在09年得到释放后，投机性需求开始蔓延，楼市催生“拼房”族，部分投资者抱团炒房。
浅析中国房地产行业的深度调整与转型发展
浅析中国房地产行业的深度调整与转型发展摘要：中国房地产行业是一个重要的经济领域，近年来一直在进行深度调整和转型发展。
本文将详细分析中国房地产行业的深度调整与转型发展，研究中国房地产行业调整的原因、对策等情况，进一步探讨其对经济社会的影响。
一、中国房地产行业的深度调整原因中国房地产行业在过去几十年间蓬勃发展，成为国民经济的支柱产业之一。
然而，随着时间的推移，房地产市场出现了一些问题，如价格过快上涨、投机炒作等，给社会带来了不稳定因素。
为了解决这些问题，中国政府开始加大房地产市场的监管力度，并推动行业的深度调整与转型发展。
中国房地产行业的深度调整原因可以从以下几个方面进行分析：（1）政策方面。
中国政府一直以来都非常重视房地产市场的稳定发展，通过一系列宏观调控政策和改革举措来引导行业的健康发展。
其中，限购、限贷和限售等政策措施被广泛采用，旨在抑制投资投机行为，避免房价过快上涨。
此外，政府还大力推动棚户区改造、住房租赁市场发展和城乡居民住房制度改革等，以优化住房供应结构。
（2）经济结构方面。
中国经济正在由高速增长转向高质量发展，这就要求房地产行业从过度依赖投资拉动转向更加注重消费需求和服务功能。
政府鼓励加大供给侧结构性改革力度，推动房地产行业向着提高质量、效益和创新能力的方向转变。
（3）风险防控方面。
随着房地产市场的快速发展，一些潜在风险逐渐显现，如房地产泡沫、债务风险等。
为防范系统性金融风险，政府采取了一系列举措，包括收紧房地产信贷政策、加强对开发商融资的监管等，以确保市场风险可控。
（4）人口结构变化方面。
中国正面临人口老龄化问题，年轻人的购房需求减弱，加之城镇化进程的推进，导致部分城市房地产市场供过于求。
这也促使房地产行业进行深度调整，以适应新的市场需求。
（5）土地供应限制方面。
土地是房地产行业的重要生产要素，政府对土地供应进行限制，以防止过度投机和土地浪费。
这对房地产开发商的规模和盈利能力都带来了一定的挑战，从而推动行业的深度调整。
房产改革心得体会感悟(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣。
近年来，我国政府针对房地产市场推出了一系列改革措施，旨在遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
作为一名普通市民，我对房产改革有着深刻的感悟。
以下是我对房产改革的心得体会。
一、房产改革的意义1.遏制房价过快上涨近年来，我国房价持续上涨，导致许多人购房压力增大，甚至出现“房奴”现象。
房产改革通过调整土地供应、加强市场监管等措施，有效遏制了房价过快上涨，为广大市民提供了更多购房机会。
2.促进房地产产业健康发展房产改革有利于优化房地产产业结构，推动企业转型升级。
通过改革，房地产企业将更加注重产品质量、服务水平和品牌建设，为消费者提供更多优质房源。
3.调整收入分配房产改革有助于缩小贫富差距，调整收入分配。
通过限购、限贷等政策，抑制炒房行为，使房地产市场回归理性，有利于实现收入分配公平。
4.优化城市空间布局房产改革有助于优化城市空间布局，提高城市综合竞争力。
通过调整土地供应政策，引导房地产项目向城市周边地区发展，缓解城市中心区人口密度过大、交通拥堵等问题。
二、房产改革的具体措施1.限购政策限购政策是房产改革的重要手段之一。
通过限制购房数量，抑制炒房行为，稳定房价。
例如，我国一线城市实施限购政策，非本地户籍居民限购一套住房，有效遏制了炒房现象。
2.限贷政策限贷政策旨在抑制过度贷款，降低房地产市场风险。
通过提高贷款利率、缩短贷款期限等措施，抑制炒房行为，引导资金流向实体经济。
3.土地供应政策土地供应政策是调整房地产市场的重要手段。
通过调整土地供应规模、优化土地供应结构，引导房地产项目向城市周边地区发展，缓解城市中心区房价过高的问题。
4.房产税试点房产税试点是我国房产改革的重要举措。
通过征收房产税，抑制炒房行为，引导房地产市场回归理性。
目前，我国部分地区已开始试点房产税，为全面推广积累了经验。
5.住房保障政策住房保障政策是房产改革的重要内容。
通过加大保障性住房建设力度，提高住房保障水平，满足低收入群体的住房需求。
[公共政策分析案例范文]公共政策分析的实际案例
![[公共政策分析案例范文]公共政策分析的实际案例](https://img.taocdn.com/s3/m/312da518a9114431b90d6c85ec3a87c240288a72.png)
[公共政策分析案例范文]公共政策分析的实际案例公共政策分析的实际案例案例分析——房地产“限购令”内容房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。
为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以表达出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。
笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。
案例回忆(一)“限购令”的出台：我国于20**年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。
20**年*月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差异化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续公布“限购令”。
20**年*月30日，##出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。
20**年*月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后____、____等多个城市陆续公布“限购令”。
随后有##、____、##、____、____等16个一二线城市推出限购政策。
20**年*月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
房地产行业-年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标
邮箱：所属行业房地产发布时间2021年01月21日行业研究年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标核心观点：新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。
2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。
第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。
第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。
2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。
第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。
我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。
在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。
相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）李慧慧h648687853（微信号）引言2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。
新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
中国房地产市场投机性泡沫的思考与对策
中国房地产市场投机性泡沫的思考与对策1. 引言1.1 中国房地产市场热点问题中国房地产市场一直是社会热点问题之一，投机性泡沫的成因主要是受多方面因素影响。
一方面是监管措施的落后性，另一方面是市场需求与供给不平衡，金融杠杆影响也是投机性泡沫的重要原因之一。
地方政府在土地供应、资金扶持等方面的行为也对房地产市场的泡沫化起到了推波助澜的作用。
引起泡沫的成因复杂多样，但无疑都会带来市场的不稳定因素。
对于这些问题，需要及时采取有效的对策才能有效遏制投机性泡沫。
1.2 投机性泡沫的成因在中国房地产市场，投机性泡沫成因复杂多样。
投机性泡沫的形成与房地产市场的热点问题密不可分。
在中国的一线和部分二线城市，房地产市场过热现象明显，价格虚高，资金追逐炒房，导致市场产生了强烈的投机氛围。
投资者对房地产市场未来价格走势的预期不断升温，形成了恶性循环，加剧了市场投机性泡沫的膨胀。
地方政府行为也是投机性泡沫形成的重要原因之一。
一些地方政府为了实现经济增长目标，过度依赖房地产市场，通过推动房地产投资来拉动GDP增长，导致房地产市场投机性泡沫的出现。
地方政府为了吸引更多资金流入地方，不择手段地提供土地、贷款等优惠政策，放松房地产市场监管，促使房地产市场泡沫化。
投机性泡沫的成因既有房地产市场自身的热点问题所引发的需求过热，也受到地方政府行为的影响。
有效解决投机性泡沫问题，需要综合考虑市场供需关系调控、加强监管力度、防范金融风险等多方面因素。
2. 正文2.1 监管措施的落后性监管措施的落后性在中国房地产市场投机性泡沫形成过程中起到了重要作用。
这主要体现在以下几个方面：监管机构的监管工作存在盲点和漏洞。
房地产市场作为重要的经济领域，政府的监管职责十分重要，但是在实际操作中，监管机构对于房地产市场的监管不够严密，监管标准不够严格，导致了市场上出现了很多违规和违法行为。
监管措施的执行效果不佳。
即便监管机构出台了相应的监管政策和措施，但是在实际执行过程中面临到了一些困难和挑战，导致了监管措施的执行效果不尽如人意，不能有效地遏制投机性泡沫的形成和蔓延。
简论房地产经济市场调控
简论房地产经济的市场调控摘要：我国实行住房货币化改革以来，房地产市场进入蓬勃发展的繁荣期，巨大的居住性需求和投资性需求，促使房地产价格特别一路飙飞。
本文在阐明房地产市场调控必要性的基础上，面对房地产市场调控中存在的缺陷，提出相应的对策。
在强调对房地产市场进行宏观调控的同时，更应看到宏观调控法制化的重要性，它是实现宏观调控科学性和合理性的重要保障。
关键词：房地产经济；市场调控；政策1 房地产经济市场调控的必要性1.1房地产经济存在的风险房地产经济存在的风险主要是房地产价格泡沫，而且不止中国，全球各地的国家都存在。
房地产价格泡沫的形成一般来源于政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。
1.2房地产经济市场调控的必要性[1]⑴房地产资源优化配置的需要市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础，但市场配置资源有着其发性和盲目性等缺陷。
为弥补市场失灵，保证其健康运行，必须对房地产市场进行干预和调控。
中国房地产经济的资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。
⑵加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。
房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展。
随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长，房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分，所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
⑶保证我国房地产经济可持续发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。
这种幼稚性主要表现在如发展不稳定、地区间发展不平衡等方面、房地产供给结构不合理，需求增长过快。
2 房地产经济的市场调控2.1通过房地产税收政策对房地产经济进行市场调控我国房产类税收主要集中在房屋销售或是购买环节，而对房屋持有环节则不征税。
“抑制消费需求”能否成为调控房价的“良药”？
价 格 的 意 见》 ，至 ￣２ ０ 年房 地 产 宏 观调 控 政 策浮 出水 面 ，也 仍 执 行 首 付款 比例 ２％ 的规 定 。 ”但 是 ９ 平 方米 以下 的商 品房 ： ０６ ＿ Ｐ ， Ｏ Ｏ
引起 了老百 姓 的强 烈 反 响 。我 们 暂且 抛 开 其他 调 控 措 施不 论 ， 单 就 与 央行 有 关 的 房贷 调 控政 策 来作 出分 析 。 和经 济 适 用 房在 房 地产 市 场 上 所 占有 的 份额 明显 满 足不 了广 大 普通 老 百 姓 的需 求 ．而房 地 产 开 发商 似 乎 对 小户 型 的开 发 不 大
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而 中饱 私 囊 ：而个 别 不 良房 地 产 开发 商 乘 势 囤积 居 奇 ，恶 抬 房
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一 周 晏
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毋 庸 置疑 ，我 们应 当肯 定 《 意见 》 向 普通 老 百 姓 的 利益 靠 感兴 趣 ，有 的开 发 商甚 至声 称 ” 大不 了不 干 了 ．表现 出一种 拢 ，抑 制过 快 上 涨 的 房价 的初 衷 。但 是 ，新一 轮 宏 观 调 控 中所 不 屑一 顾 的 态 度 。 因此 ．在 没 有 能够 调 动 房 地产 开 发 商生 产这 体 现 出来 的 “ 以抑 制 消 费需 求来 调 控房 价 ” 的倾 向 ．似乎 开 出 了一 剂 ” 良药 “ ，但 并 没有 ” 症 下药 “ ，也 一 定 程 度 上遏 制 对 了 那部 分 翘首 盼 望 、 梦 想实 现 ” 居者 有 其 屋 “ 的普 通 老百 姓 的 需求。 类住 宅 产 品 积极 性 的 前提 下 ，制 定这 样 的 区 别性 的 条款 ， 以及 维持 ２ ％ 的 首 付款 似乎 意 义 不 大 ．老 百 姓还 是 只 能对 着 ９ 平 方 Ｏ Ｏ 米 以上 的 房子 和 上调 的 首付 款 而 望洋 兴 叹 ”了 。 所 以 ．在从 抑 制 消费 需 求 ”这 一 点 出 发意 图 实现 宏 观调
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浅析抑制房地产投机性需求的必要性摘要：本文通过分析投机性需求对房地产业发展的影响，以及分析政府为抑制房地产投机投资性需求出台的调控政策和政策所产生的影响，阐述了抑制房地产投机性需求的必要性。
关键词：房地产；投机性需求；调控政策引言：房地产周期波动对国民经济影响重大，决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产价格。
从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。
而过度的投资投机性需求又会造成房地产业的不健康发展。
下面从房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题，投机性需求对房地产业发展的影响，政府为抑制投机性需求出台的政策及效果这几个方面分析抑制房地产投机性需求的必要性。
一、房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题（一）房地产投机性需求的现状蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。
据21世纪不动产提供的一份数据，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的概率高于60%，不赚不赔的概率只有11%，能产生投资收益的概率仅有28%。
人们也已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。
有市场调查结果称，在一线城市很多楼盘的投资(投机)比例高达30%-40%，甚至部分楼盘更高。
尽管在目前市场环境下，居民投资(投机)房地产市场无可厚非，但从整体上看房地产市场过分投资(投机)肯定是管理层不愿见到的。
控制投机、投资性购房需求应加快由政策模式转向制度模式。
（二）抑制房地产投机性需求存在问题房产市场研究部统计数据显示，2012年整体购房客群仍然是以自住型为主，约能占到70%左右，其中包括首次置业、改善型购房以及长线投资需求。
而今年年初至今，未见国家出台有力度的相关房产措施来调节房价，房价仍然涨幅明显，使得人们对于房价持续上涨的担心日渐增加，一些暂时没有实际购房需求的人，也提早入市，导致市场近期出现购房恐慌现象。
那么此番二套房政策调整，二套房贷首付比例提高，利率增加，对于投资客户来说购房成本将大大增加，占用资金增多，因此可以抑制他们的购房行为，同时在未来一段时间内，部分投资客有可能会抛售房产，特别是那些投机型业主，很有可能会出现一些较大动作，从而在很大程度上能抑制房地产投机者的投机行为，而且从另外一个角度看，在过去两年的宏观调控当中，政府在抑制需求方面出台了一系列的政策，包括加息、未封顶楼盘禁止房贷、营业税个税等税费政策，特别是加息，2006年至今已经上调了5次，但是对于抑制房地产需求的效果并不明显，其中重要的原因是每次加息的幅度都不大，实际增加的月供比较少，购房者可以进行长期的消化，而且不断上涨的房价所带来的增值足以弥补月供的增加，因此，许多投资者及自住者并不买账。
到目前为止，控制投机、投资性买房需求主要是依靠政策手段，包括经济的和行政的手段。
虽然取得了明显效果，但也存在一定缺陷。
一是控制力度不易持久，随着房地产市场的变化，政策需要进行调整，而投机、投资性购房需求就会重新活跃。
二是可能会波及居住性购房需求，例如目前对按揭贷款的管理措施、限购措施等，对改善性购房需求就可能产生影响。
从根本和长远上控制投机、投资性购房需求，最重要的是加强制度建设，这会给房地产政策调整完善提供更大空间，给支持居住性购房需求提供更大政策空间。
从目前一些政策动向综合分析，政府也正在打击房地产市场投机行为，调控压力逐渐加大。
二、投机性需求对房地产业发展的影响投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。
它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。
在市场经济条件下，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。
然而，投机、投资性购房需求会严重威胁房地产业的健康发展。
（一）投机、投资性购房需求稳定性较差从历史经验和国际比较看，投机、投资性购房需求稳定性都比较差，而房地产业发展则需要一个稳定可持续的市场环境。
投机、投资性购房通过迅速推高或降低房价，严重扰乱市场环境，对房地产业健康可持续发展危害极大。
房地产建设周期比较长，一般要1—2年。
当房价由于投机炒作猛烈上涨时，开发商往往难以相信房价高涨会持续1—2年之久，因此也就难以下决心用很高的价格买地，用很高的成本建房，房地产建设速度就会趋缓。
从而影响房地产业的发展。
（二）投机、投资性购房需求会加大金融风险。
如果房价由于投机、投资性购房活动而大起大落，就会给金融业带来风险。
房价快速上涨时，会助长高风险按揭贷款大量发放，助推金融创新产品迅速增加，金融杠杆化程度快速提高；房价快速下降，使金融不良资产大量增加，资金链条发生断裂。
2008年国际金融危机最核心的现象就是房地产泡沫和金融泡沫交互影响，快速破灭。
从我国情况看，房价快速上涨还可能引起土地财政膨胀，房价下降则会导致地方政府债务风险加大。
因此，更不利于房地产业的发展。
（三）过度投机造成房价波动大投机、投资性购房需求是不合理购房需求，会加剧房地产市场波动。
过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。
三、政府为抑制投机性需求出台的政策及效果为遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求，政府已经出台了多项政策措施，下面分析一下这些政策措施。
（一）新国十条1.内容2009年至2010年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。
但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。
为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知。
以下节取政策原文的部分内容：“二．坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
”2.效果此次规定可操作性更强，针对打击炒房和投机性购房需求，抑房价作用将更显著，这次的政策可以看作对14 号国务院常务会议精神的操作细则补充，其中对于差异化信贷政策的规定更为详尽，明确提出对于房价上涨过快、过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷款，同时暂停向非当地工作的人群提供购房贷款，并授予地方政府权利可以在一定期限内限定购房套数，此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。
（二）新国八条1.内容2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
政策中第六条明确规定：“合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
”2.效果新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响。
由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策将会对改善型需求客户产生较大的影响。
对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。
如果再对存量二手房提高利率对其影响将会更大。
在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。
在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税可能会促使投资和投机者抛售房产。
四、总结经过以上分析，目前房地产市场最需要解决的问题是投资(投机)比例过高。
而过高的投机投资性需求造成不稳定的房地产业发展环境，给房地产企业带来更高的金融风险，也会造成房价的上涨等诸多问题，严重影响房地产业的发展。
从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。
纵观历年政府对房地产的宏观调控，其中，针对投机投资性需求的政策取得了较为显著的效果。
因此，实现房价合理回归，推动市场健康发展就必须有效抑制投机投资性需求，必须继续坚持调控不动摇，严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。
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