世联地产越秀项目竞标报告(终稿)1727227241

铁路青岛北客站
号线在北客站内与铁路垂直交会，预计2014年建成通车
随着北客站的投入使用，青岛交通商务区将实现铁路、
公路、轨道交通、水上交通汇集交集，地下无障碍换乘
，为青岛缔造立体交通枢纽。
项目印象4 —资源: 海景资源，板桥坊河，资源并非强
势且南侧紧邻热电厂，西侧胶济铁路干线；
北侧：板桥坊河
东侧：海创1号
3微观市场︱板块竞争
三大板块划分及特征：李沧氛围东部居住区、中央核心商务区
、交通商务区三大板块;本案位于交通商务区板块，是李沧区的价 格洼地，目前整体片区市场认知度较低
片区 代表项目 均价 （元/㎡） 8400 片区特色 依托世园会，拥有优 美的片区环境，广阔 的发展前景
交 通 商 务 区
中 央 核 心 商 务 区
，本案开盘时间较晚，面临推售节点竞争阻力及客户抢夺的风险
片区 西部交通商 务区 项目 海岸华府 李沧 万达广场 主力面积 80平 85-90㎡ 87-90㎡ 70-90 90㎡以下 58-90㎡ 73-80㎡ 3月中旬起 3月加推 2013年加推时间
李沧万达广场 时代城 青山绿水 蓝山湾 海岸华府
8900 7500 8400 8000 7200
李村行政和经济中心， 拥有完善的生活、医 疗、教育、商业配套 和浓厚的生活氛围
政府规划的未来CLD 核心，在时代城、蓝 山湾等项目的带动下， 已初具规模 老沧口区域，填海造 陆而成，工厂林立
3微观市场︱板块竞争
谨呈：青岛越秀地产开发有限公司
势在 · 必行
【越秀· 星汇蓝湾】项目竞标报告
世联地产2013
商业秘密声明
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项目印象1—品牌: 南派领袖、千亿级实力名企，30 年，57个地标；
27年，越秀成为广州市第一个资产规模超千亿、 第二个利润总额超百亿的国有企业，形成了以地产、 交通基建、金融证券为核心产业的“3+X”现代产业 体系。 截至2012年6月，越秀集团控股总资产超过1400 亿元人民币。作为综合性房地产开发商， 历年来开发了50余个住宅项目和以华南第一高楼广州 国际金融中心为代表的20多个商业地产项目，商业地 产价值雄踞上市公司类房企第二位；随着近年全国扩 张步伐的启动，越秀地产已经在珠三角、长三角和环 渤海及中部地区实现重点布局。
D1地块户型配比表
户型 经济型两房两厅一卫 舒适型两房两厅一卫 紧凑型三房两厅一卫 经济型三房两厅一卫 面积 76 84 89 96 总面积 23481 36593 26423 36015 面积比例 要求配比 15.8% 24.6% 17.7% 24.2% 15.0% 35.0% 35.0% 总套数 309 436 297 375
1000
500 0 东部居住区 中央核心区 交通商务区 生态居住区
生态居住区 8729 66%
中央核心区
交通商务区
按照2013年李沧区区域存量盘点，李沧区整体存 量接近7000套，其中央核心板块2955套，占总 存量44%；东部居住区2288套，占总存量34%， 本项目所在交通商务区1432套，占比最低，为总 存量的21%；本区域在售楼盘仅海岸华府、翠海 依居等项目，其中海岸华府存量房1312套结构性 拉升区域存量；
项目印象6—指标: 沧口首个，46万平中大规模体量，
首期启动D1地块，15万平，1628套房源；
事项
开发商
内容
青岛越秀地 产开发有限 公司 高层 128545㎡ 3384
事项
内容
李沧区板桥坊河以南， 地理位 胶济客运线以东，安 臵 顺路以西； 容积率 建筑面 积 户型面 积 在售分 期 2.75 46万㎡ 80-130㎡ 一期D1地块，约15 万㎡
舒适型三房两厅一卫
116 126
19219 7192 148921
12.9% 4.8% 100%
10.0% 5.0% 100%
166 57 1639
本案户型优势：合理舒适的户型尺度；紧凑合 理的户型布局南北通透的灵动空间设计
豪华型两房两厅两卫 总计
项目属性判断：
优势
1、区域远景规划 2、休闲教育生活配套齐全
劣势
1、区域形象落后 2、商务配套不完善
3、具有海景资源
4、46万平万中大体量规模 5、产品经济舒适
3、景观资源不强势
4、热电厂、动车路线
老城区/ 46万中大规模/经济舒适/海景/品质社区
越秀期许2014年度目标：
2014年前实现
12个亿销售额
世联对于项目及目标理解：
以南派领袖之品牌实力，以项目高优素质，首驻李沧
整体趋稳是2013年主基调，2013年李沧延续低价起势的区域特点，
激烈竞争仍将持续；
完善稳定房价工作责任制 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度
限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提 坚决抑制投机投资性购房 高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应 征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房 增加普通商品住房及用地 建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发 供应 贷款需求 加快保障性安居工程规 划建设 加强市场监管和预期管 理 制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地 级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加 强市场监测和信息发布管理。
品牌理念：城市运营商
“越秀”首驻青岛，本案承载“南派领袖”品牌落地之使命
项目印象2—区域:项目地处李沧西部老城沧口区
本案位于李沧沧口，但距离李沧核心区较远，5公里路程，未来交 通进一步完善；
项目距离李沧核心5公里路程
地块距离李沧核心商圈约5公里，崂山区约10公里，市
南、市北约15-20公里；区域定位青岛“交通商务区”，
属李沧区政府打造未来交通新城。
金水路：贯穿李沧区东西，被规划为城市主干道，
目前正在分段建设中； 重庆路：南北大动脉全线贯通； 环湾大道、胶州湾高速：联结沧口到四方、胶州、 开发区的主要道路； 地铁：M3号线首站在本项目附近600米，目前已经 完工75%。预计2014年开通； 高铁：高铁、普快列车停靠站，2014年底投入使用
跨海大桥
南侧：开源集团热电厂
项目北侧为板桥坊河，虽未来会改造，但目前现状较差，容易对项目的区域印象造成影响； 项目西侧为胶州湾，但中间有环湾大道及高铁线阻隔，非一线亲海景观，海景资源优势不强；
项目南侧为热电厂，搬迁时间未定，会成为本案客户比较关注的抗性点；
项目印象5—配套：南侧紧邻学校、周边3大公园、4所中
7247, 12.8% 3179, 5.6%
市南
市北
四方
李沧
Biblioteka Baidu
崂山
城阳
开发区
高新区
2012年李沧区住宅供应量为21859 套，214.2万平米，同比下降12.9%、 9.2%。成交量为14327套，132.15 万平米，同比上升9.8%和17.1%。 2013年1-2月青岛市区住宅供应量为 8296套，89.01万平米，同比下降 32.2%、29.2%。成交量为1588套，
交 通 商 务 区
中 央 核 心 商 务 版 块
东部生态居 住区
本案市场竞争与客户来源范围是否扩大
项目印象3—交通:胶济高铁、M1、M3、M8号线、环湾大
道、胶州湾大桥,金水路高架桥五重立体交通枢纽
正在规划建设的铁路青岛新客站，是国家重点建设铁路 项目，也是山东省最大的客运枢纽站，胶济铁路、青荣 城际、青连铁路将在这里汇集，而未来的地铁1、3、8
学、10所小学、2大医院，教育、医疗、休闲配套完善， 但缺少大型商务配套，购物依赖市北及李村商圈
青岛第三人民医院
青岛三十三中
沧口水上公园 经过多年的沉淀，老沧口目前 有14座中小学，若干家幼儿园 机构；同时青岛二中今年将搬
迁至火车北站；提升区域未来 教育配套；
烟墩山、牛毛山自然公园和沧 口公园 兴山路农贸市场 青岛二中今年将搬迁至火车北站 项目周边农贸市场多，区域居 民生活便利；
业态 占地面 积 总户数 总分期 主力户 型
多期 （A+D1地 块）
75-85平两房，88-96平三房
项目印象7—产品:经济型76-89㎡首置户型为主，部分
110-126 ㎡的改善产品
总地块户型配比表
户型 经济型两房两厅一卫 舒适型两房两厅一卫 紧凑型三房两厅一卫 经济型三房两厅一卫 舒适型三房两厅一卫 豪华型两房两厅两卫 总计 面积 76 84 89 96 116 126 总面积 40690 77261 54307 63291 50617 32262 318429 面积比例 要求配比 12.8% 24.3% 17.1% 19.9% 15.9% 10.1% 100% 9.7% 40.3% 24.3% 15.3% 10.3% 100% 总套数 535 920 610 659 436 256 3417
2李沧市场
李沧市场整体供应： 截止到2月库存7247套；2012年全年去化
1.4万套，市场处于红海竞争，刚性需求旺盛；
2013年2月各区住宅供应及比例（套数）
1276, 2.2% 4995, 8.8% 15639, 27.6 % 5254, 9.3%
7610, 13.4%
11527, 20.3 %
三大板块供应及去化：本案所在的交通商务区板块供需最不活
跃，区域内目前在售较大项目仅海岸华府，片区市场成熟度最低,
李沧区2013年各版块供应情况
3500 3000 2500 2000 1500 1432 2955
李沧区2012年各板块成交统计
交通商务区 1266 10% 中央核心区 3170 24%
2288
15.6万平米，同比上升147.7%、
163.5%。
2李沧市场
李沧各项目年消化量:2012年李沧区单个项目较好的去化量为
1560套/约15.5万平米，月均走速高达约130套/月，而沧口项目月 均去化速度最好为80套/月
成交额排名 项目名称 产品 类型 推售量 2012年度消化量 销售额 （亿） 月均销售 （套数）
NO.1
中海国际社区
高层
20万㎡
15.5万㎡
14.0
130
NO.2
NO.3 NO.4 NO.5 NO.6 NO.7
万达广场
生态城 时代城 中南世纪城 海岸华府 蓝山湾
高层
高层 高层 高层 多、高 高层
21万㎡
17万㎡ 13万㎡ 19万㎡ 18万㎡ 5万㎡
11万㎡
12万㎡ 8万㎡ 10万㎡ 7万㎡ 4.6万㎡
12.9
12.02 6 7 5 4
100
116 62 112 80 60
12亿目标的判断：
销售目标：12个亿 货源盘点：1628套、15万平、13个月去化周期、12个亿
8000元 总销额跻身前三甲 平均去化速度达到126套
单价突破
目标研判：通过对销售目标的分解，按2012年李沧市场各 项目的表现来看，要实现12亿的销售额，有一定挑战！
提升沧口居住环境升级，成为板块领导者；
平衡李沧三大板块市场格局及力量； 突破青岛地产开发及营销新标杆；
——我们认为：首期，不仅完成12亿的销售，还要成功 传承南派领袖之企业的形象，并做到真正的领袖区域、
领袖市场；
1
“12亿”的前提:
市场竞争
——市场竞争下的目标分析
1宏观市场
新国五条市场反应：青岛阶段观望情绪增加，历经多轮调控，
按照2013年李沧区各区域成交盘点，李沧2012年成 交超14000套，大部分集中在中央核心板块，占据 总成交板块的66%，而东部核心区成交比例300余 套，不足30%；本案所在交通商务板块仅1266套， 占李沧总成交不足10%，其中95%的成交来自于海 岸华府成交量；
3微观市场︱板块竞争
2三大板块竞争分析：2013年新老项目集中上市，推盘时间集中
东部商务 居住区
万科生态城
东部生态居 住区
中海国际社区
9400
中央核心 商务区 李沧区域规划共分为三块功能区域“三区”； 一是重庆路以西的交通商务区，如海岸华府； 二是位于重庆路以东、青银高速公路以西的中央商 贸区，如时代城、中海国际社区、万达广场等 ； 三是位于青银高速公路以东的东部商务居住区，如 万科生态城等。 西部交通 商务区