商业地产基础知识培训材料内部资料
商业地产行业知识培训学习资料
商业地产行业知识培训学习资料商业地产又名做商铺地产，作为从事商业地产的你，对商业地产的基础知识了解多少呢?下文是商业地产培训资料，欢迎阅读!商业地产招商原则培训对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。
项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。
通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。
商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。
狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
房地产商业培训资料
篇一：商业地产培训资料房地产专业知识（一)专业术语1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,又称不动产。
两者具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利.3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地.4、土地使用权出让年限:居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。
7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易.3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易.8、银行按揭:是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
商业地产贷款首付款为房款总额的50%9、五证：a。
《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》;c。
《建设工程规划许可证》;d《建筑工程施工许可证。
》；e.《商品房预(销）售许可证》。
10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,即建设用地.◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和; ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值.（如:在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）◆绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识(精华版)商业地产全程策划案纲要商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直接洽如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种生意业务形式，可定义为将商品或劳务直接出卖给最终消费者的贩卖举动，也是向消费者提供贩卖商品的一种商业举动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接干系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
批发：也是一种生意业务形式，零售的对称，是专门从事大宗商品生意业务的商业举动。
商业批发是生产与零售之间的中央环节。
通过商业批发举动，使社会产物从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地域之间商品流通的作用。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产基础知识培训资料目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型 (5)三、房地产专业名词 (6)四、建筑识图 (13)第二章商业地产市场调研 ........................................................ 错误!未定义书签。
第三章目标商业基础知识培训 ................................................. 错误!未定义书签。
一、发展商背景介绍................................................................... 错误!未定义书签。
二、项目地理位置及分析............................................................ 错误!未定义书签。
三、项目总体规划 ...................................................................... 错误!未定义书签。
四、商业部分基本资料 (18)五、项目商业部分的定位............................................................ 错误!未定义书签。
六、商业部分功能分布 ............................................................... 错误!未定义书签。
第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 ............................ 错误!未定义书签。
一、寻找客户 ............................................................................. 错误!未定义书签。
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业地产培训(内部)
写字楼商铺 交通设施商铺
写字楼底商 以交通发展起来的商业
商业地产分类
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
商业地产分类
按业态划分
综合型 专一型 特色型
零散型
商业地产分类
Байду номын сангаас专业型商铺
定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的 商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密 切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、 数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万 人民币，其投资价值可见一斑。
商业地产的销售模式
销售模式
整体 转让
自由 出租
零散 销售
返租 销售
商业地产的销售模式
返租销售
商业地产的销售模式
返租销售
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不
利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具 产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投 资人的双赢。
物业、运营 公司
实力 信誉 经验
商业地产知识 项目本身
外在因素
硬件
软件
商业地产知识
硬件
地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施
● ●
软件
产品定位 投资成本 投资回报率 投资回报周期 进驻品牌 未来前景 销售策略 优惠政策 推广力度 运营管理
地产基础知识及商业地产专业知识培训手册
商业地产知识培训一、基础知识:1.基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物与其地上的附着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产, 是房产和地产的总称, 两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外, 还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产: 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以与依托于物质实体上的权益。
房地产交易: 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
国有土地使用证: 依法取得土地使用权的单位或个人, 由当地政府与管理部门发给的凭证, 具有法律效力, 受到国家法律保护。
建设用地规划许可证: 城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点, 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证。
建设工程施工许可证（建设工程开工证）: 取得建筑工程规划许可证后, 由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
商品房预售许可证: 按提供预售商品房计算, 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期, 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。
而且必须是已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书。
取得预售许可证工程进度要求: 七层以一下（含七层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
商业地产相关培训资料
商业地产市场需求与供给分析
商业地产市场需求分析
随着城市化进程的加速和消费水平的提升，商业地产市场的 需求持续增长。其中，购物中心的占比最大，其次是写字楼 和酒店等商业地产项目。同时，线上购物的兴起也对商业地 产的需求产生了影响。
商业地产市场供给分析
在政策调控和市场调整的影响下，商业地产市场的供给结构 也发生了变化。其中，开发商更加注重对市场的研究和产品 创新，从而提高了商业地产的质量和竞争力。
政策对不同类型商业地产的影响
不同类型的商业地产受政策的影响程度是不同的，如购物中心、写字楼、酒店等不同类型 的商业地产受政策的影响会有所不同。
政策对市场趋势的引导
政策还会对市场趋势产生引导作用，政策的调整和变化往往预示着未来市场的发展方向和 趋势。
商业地产政策的趋势与发展动向
政策趋势分析
通过对当前政策的解读和分析，可以发现政策的发展趋势和 动向，如近年来政府对商业地产市场的调控政策越来越精细 化和多元化。
与意向客户进行深入沟通，达成合作意向， 签订合同。
商业地产的运营管理与增值服务
运营管理规划与实施
制定运营管理计划，确保项目稳定运营， 实现预期收益。
资产管理
对项目资产进行评估和管理，确保资产保 值增值。
客户服务与关系管理
提供优质的客户服务，建立长期客户关系 ，提高客户满意度。
市场监测与竞争分析
关注市场动态和竞争对手情况，及时调整 运营策略，保持竞争优势。
03
商业地产的规划与设计
商业地产规划的原则与方法
01
确定市场定位
根据区域经济发展、人口规模、消费水平等因素，确定商业地产的市
场定位，以满足目标消费群体的需求。
02
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训
商业地产风险管理
市场风险
分析商业地产投资中的市场风 险因素，制定应对策略。
财务风险
了解商业地产投资中的财务风 险，掌握风险管理技巧。
法律风险
探讨商业地产投资中的法律风 险，学习如何降低风险。
商业地产基础知识培训
本培训旨在帮助您掌握商业地产的基础知识。了解商业地产市场的特点、投 资概念、租赁与销售、评估方法以及风险管理。
商业地产基础知识培训目标
全面理解商业地产
掌握商业地产的定义、类型和市场特点。
掌握商业地产租赁与销售
了解商业地产租赁和销售的流程和要点。
了解商业地产投资
学习商业地产投资的基本概念和策略。
2
销售与谈判
学习商业地产销售的关键技巧和谈判策略。
3
租赁与销售合同
掌握商业地产租赁和销售合同的要点和法律条款。
商业地产评估和估值方法
市场比较法
学习利用类似物业的销售数 据进行商业地产评估的方法。
收益法
了解商业地产评估中基于租 金和投资回报率计算价值的 方法。
成本法
掌握商业地产评估中基于建 筑成本和折旧计算价值的方 法。
掌握商业地产估值方法
学习商业地产评估和估值的基本方法。
商业地产市场的特点
1 供需关系
了解商业地产市场中供 应和需求之间的互动关 系。
2 地理位置的重要性
探讨商业地产市场中地 理位置对价值和租金的 影响。
3 行业发展趋势
分析商业地产市场的最 新发展趋势，掌握市场 走势。
商业地产投资基本概念
风险与回报
理解商业地产投资的风险与回 报关系，掌握投资决策的考虑 因素。
多样化投资组合
学习如何在投资组合中合理配 置商业地产资产。
商业地产基础知识培训教程-158共159页
国内零售业发展趋势
• 中国作为亚太地区的重要组成部分，其零 售业与其他国家和地区有着一定的差距， 但由于地域上相同的人文背景，中国零售 业的发展方向不会背离整个亚太地区的总 体趋势。事实上，中国的一些前沿城市， 已经在零售商业的形式方面积极创新，努 力求变。
零售业业态革命已露端倪
• 零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一 统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
• 又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物 中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些 发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的 重要组成部分。 我们认为，未来在我国经济成长壮大 的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重 要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居 民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点” 的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发 展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲 之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介 入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和 管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地 产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入 是难以想象的。
商业地产基础知识培训完整版
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7
商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发 展和地区属性的不同而变化的
2021/6/7
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8
商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历 “必需起步发展享受”四个过程
特点
采取自选销售方式，出入口分设，结算在出 口处的收银机处统一进行
商品构成以购买频率高的商品为主，经营的 商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食 品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、 熟食品以及日用必需品为主
营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营 方式，有一定的停车场地
选址在居民区、交通要道、商业区
国内
中等规 模以上 城市
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
GDP 阶段
阶段描述
基本特征
300 US$
第一阶段
以满足生活基本需要的必 需型消费阶段
吃、穿、用为主要消费内容
1000 US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的 起步型消费阶段
简单家用电器为重要消费内 容
3000 US$
第三阶段
以体现个性特点的发展型 消费阶段
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
2021/6/7
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13
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
特点
以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机 处统一进行，可采取连锁经营方式
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七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
? 专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
? 便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
? 百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态.
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十、零售业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
百货店
1930年后
商业街
20世纪60年代
专业化
专业店
1860年后
时间
便利店
1950年
十一、解读“城”与“市”（一）
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要 的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整 个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得 “美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。
城市化背景下的商业地产
十二、商业地产对人才的要求
未来的商业地产人才， ? －－是既懂 城市运营又懂商业规律和房地产运作 的 复合人才 ? －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项 目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善 的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何 搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接， 充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。
商业地产基础知识培训
蔡志伟 2011年2月
一、什么叫商业房地产 ？
指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商 业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专 业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类
? 连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。
九、业态、业种
业态 ？－－以什么方式卖 业种 ？－－卖什么
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
三、什么叫购物中心 shopping center(S ．C)
是多种零售店铺、服务设施集中在由企 业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零 售业态、服务设施的集合体。
四、什么叫MALL
目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定 位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管 理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮, 休闲等一体的复合商业业态.
没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？
城市化背景下的商业地产
十一、解读“城”与“市”（二）
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发 展的机遇；
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促 进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这 种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式 ,以销售 生鲜商品 ,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市 —实际营业面积 6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态 .根据商品结构 ,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市 . 仓储会员店 ---以会员制为基础 ,实行储销一体 ,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态 .
十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1、按照开发形式进行分类
（1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺
2、按座落位置分
（1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
天河城广场样板效应
天河城广场总投资 12亿元，建筑面积 16万平方米， 营业面积 10万平方米的天河城广场成为广州少有的大 型高档购物中心，每天的客流平均达到 30万人次， 2002年整个购物中心的营业额达到 36亿元，租金收入 3亿多，已成为广州最繁华的商业中心之一。
3、按规模分
（1）.大型—建筑面积过万平米； （2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人
们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）.“都市型”商铺--绩优股； （2）.“社区型”商铺--潜力股； （3）. “便利型”商铺--冷门小盘
股； （4）.专业街市商铺--高科技股； （5）.其他商铺--“一般股票”。
六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其 是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能， 由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化， 人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心 的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街， 使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁 荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城 市本身魅力的反映。