土地增值税清算案例
山东 二次土增清算的案例
山东二次土增清算的案例山东二次土增清算是指在土地增值税缴纳后，再次对土地进行清算，以核实土地增值税的征收标准和支付金额是否正确的过程。
以下是关于山东二次土增清算的案例：1. A先生购买了山东某地的一块用于房地产开发的土地，并根据政府规定支付了土地增值税。
后来，政府对该地进行了重新评估，发现土地价值被低估，于是进行了二次土增清算，结果显示A先生应支付更多的土地增值税。
2. B公司在山东投资兴建了一座商业综合体，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在日后的土地估价中发现B公司在申报土地价值时存在误差，因此进行了二次土增清算，要求B公司缴纳更多的土地增值税。
3. C女士购买了山东某地的一块农用地，计划用于农业种植。
在进行土地增值税缴纳后，政府对该地进行了重新评估，结果发现土地的增值幅度较大，因此进行了二次土增清算，并要求C女士支付更多的土地增值税。
4. D先生在山东某地购买了一块土地，并按照政府规定支付了相应的土地增值税。
然而，政府发现D先生在购买土地时存在虚假交易行为，于是进行了二次土增清算，要求D先生支付更多的土地增值税，并进行相关处罚。
5. E公司在山东投资兴建了一座工业园区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在后续的土地估价中发现E公司在申报土地价值时存在错误，因此进行了二次土增清算，要求E公司缴纳更多的土地增值税。
6. F女士在山东购买了一块土地，并按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在重新评估土地价值时发现，F女士在申报土地价值时存在误差，于是进行了二次土增清算，要求F女士缴纳更多的土地增值税。
7. G公司在山东投资兴建了一座住宅小区，完成后按照政府规定支付了土地增值税。
然而，政府在后续的土地估价中发现G公司在申报土地价值时存在虚假行为，因此进行了二次土增清算，要求G公司支付更多的土地增值税，并进行相应处罚。
8. H先生在山东购买了一块用于农业种植的土地，并按照政府规定支付了土地增值税。
旧房转让土地增值税清算 案例分析
旧房转让土地增值税清算案例分析【案例简介】某国家机关转让一幢旧房，转让价格为945万元。
该房建于21世纪元年，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。
由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。
已知该旧房有六成新。
1. 旧房的界定标准是什么？那么，我们湖南标准？2. 一手房变二手房能否节税？3.重置评估价是否要经税务局确认？是纳税人自己请评估机构评估，还是税务机关指定评估机构评估？4.旧房转让能否享受加计20%扣除的优惠？5.请计算本案例中扣除项目总金额。
【解析】1.财税字[1995] 48号文件第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
2、（1）、湘财税[2015]13号一、新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。
2、（2）、根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010) 176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：(1)销售自有自用房屋；(2)销售购入的商品房；(3)销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房。
上述三项情形均不适用《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20% 扣除。
对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。
3. 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们先来说说这个棚改项目啊。
这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。
它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。
政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。
这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。
开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。
二、收入情况。
1. 住宅销售。
项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。
就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。
一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。
你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。
不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。
2. 商铺销售。
除了住宅，还有商铺呢。
商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。
一共50套商铺，平均每套售价200万。
这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。
所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。
三、扣除项目。
1. 土地成本。
开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。
这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。
这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。
2. 开发成本。
这开发成本可就复杂了。
首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。
这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。
然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。
这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。
还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。
这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。
公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。
最新土地增值税案例分析(ppt 57页)
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
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??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
2019/11/16
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
2019/11/16
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
案例土地增值税清算报告
案例土地增值税清算报告一、项目背景二、土地增值情况1.土地增值计算根据土地增值税法规定，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售价格-取得价格-增值税减免。
其中，增值税减免为：取得价格*20%*使用年限*1.1%。
出售价格：A公司将该房地产项目定价为2000万元。
增值税减免：取得价格为1000万元，使用年限为10年。
土地增值额=2000-1000-1000*20%*10*1.1%=800万元。
2.土地增值税税率及应纳税额根据土地增值税法规定，土地增值税税率为30%。
应纳税额=土地增值额*税率=800*30%=240万元。
三、税款申报与缴纳1.税款申报程序卖方A公司需按照相关规定，向市国土资源主管部门提交以下税款申报文件：（1）土地增值税清算报告；（2）土地增值税计算表；（3）不动产权证复印件；（4）购地合同、销售合同复印件；（5）其他相关证明文件。
2.税款缴纳根据税务部门要求，A公司应在提交税款申报文件之日起15天内，将240万元土地增值税款缴入国库，并提供缴款凭证。
四、税款使用及效益土地增值税款属于财政收入的一部分，用以支撑国家财政作为公共服务的供给。
1.效益土地增值税的主要效益有：（1）增加财政收入。
土地增值税作为一种重要的财政税收，为国家财政提供了一定的资金支持。
（2）调节房地产市场。
土地增值税的征收可以调节房地产市场，防止房价过高，保护消费者权益。
（3）促进土地资源合理利用。
土地增值税的征收可以鼓励土地资源的合理开发和利用，避免浪费。
2.使用税款将由国家财政部门用于社会公共事务，如基础设施建设、教育、医疗等，提高社会福利水平。
五、结论根据以上的计算和申报流程，A公司应向市国土资源主管部门提交土地增值税清算报告，并将240万元的税款及时缴纳。
税款将用于支持国家基础设施建设和公共服务，提高社会福利水平，实现税收的社会效益。
同时，税收的征收也能够促进房地产市场健康发展，保护消费者权益，推动土地资源的合理利用。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等情况下，因土地价值增加而应当缴纳的税款。
土地增值税清算是指对土地增值税的核算和结算工作，对于土地使用权的转让方来说，清算土地增值税是非常重要的一项工作。
下面，我们通过一个具体的案例来了解土地增值税清算的相关内容。
某地某公司拥有一块土地使用权，该土地使用权在多年前以较低价格取得，现在由于土地周边环境的改变和城市发展的需求，该土地的价值大幅增加。
公司决定将土地使用权进行转让，因此需要对土地增值税进行清算。
首先，公司需要进行土地增值额的计算。
土地增值额是指土地转让时，土地价值的增加部分。
公司需要通过评估机构对土地进行评估，确定土地的现值和取得价值，然后计算出土地的增值额。
在计算土地增值额时，需要考虑土地的增值起始日期、增值率、土地使用年限等因素。
接下来，公司需要确定土地增值税的税率和计税依据。
土地增值税税率一般为30%，计税依据为土地增值额。
公司根据土地增值额和税率计算出应缴纳的土地增值税额。
然后，公司需要办理土地增值税的申报和缴纳手续。
公司需要向税务局申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。
在办理申报和缴纳手续时，公司需要提供土地增值税清算相关的资料和证明文件，如土地评估报告、土地转让合同、税务登记证等。
最后，公司需要办理土地增值税的清算结算手续。
公司在缴纳土地增值税后，需要向税务局申请办理土地增值税的清算结算手续，以完成土地增值税的清算工作。
通过以上案例，我们可以了解到土地增值税清算的一般流程和相关注意事项。
在进行土地增值税清算时，公司需要严格按照税法规定和相关政策要求，合理计算土地增值额和税款，及时办理申报和缴纳手续，确保土地增值税的清算工作顺利进行。
希望本文能对大家有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税清算案例6篇
土地增值税清算案例6篇土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。
企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。
经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。
篇二:土地增值税清算案例案例某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。
2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。
清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。
经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。
首次清算后，取得建安发票2000000元。
2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。
篇三:土地增值税清算案例案例方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。
篇四:土地增值税清算案例某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。
经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。
税筹参考案例：适当推迟土地增值税清算时间
适当推迟土地增值税清算时间一、客户基本情况（客户基本方案）某房地产开发企业于2020年1月取得房产销售许可证，开始销售房产。
2021年年底，该企业已经销售了86%的房产。
经过企业内部初步核算，该企业需要缴纳土地增值税8 000万元。
目前该企业已经预缴土地增值税2 000万元。
仅考虑土地增值税，不考虑其他税费。
二、客户方案纳税金额计算如果按照正常程序进行土地增值税清算，则该企业需要在2022年年初补缴土地增值税6 000万元。
简明法律依据（1）《土地增值税暂行条例》；（2）《土地增值税暂行条例实施细则》；（3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。
三、纳税筹划方案纳税金额计算建议该企业提前控制房产销售的速度和规模，将销售比例控制在84%，剩余房产可以留待以后销售或者用于出租。
该企业就可以避免在2022年年初进行土地增值税的清算，可以将清算时间推迟到2023年年初。
这就相当于该企业获得了6000万元资金的一年期无息贷款。
假设一年期资金成本为8%，则该纳税筹划为企业节约利息：6 000×8%=480（万元）。
简明法律依据（1）《土地增值税暂行条例》；（2）《土地增值税暂行条例实施细则》；（3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。
四、本案例涉及的主要税收制度《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题，经过分析和处理，最终成功完成了土地增值税清算工作。
以下是该案例的详细内容。
首先，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。
根据相关规定，土地使用权出让金应当纳入土地成本，而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。
在实际操作中，该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额，并结合土地增值额进行税务申报。
为了解决这一问题，公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商，最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法，确保了税务申报的准确性和合规性。
其次，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地增值额的确定问题。
土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素，需要综合考虑各种因素进行准确计算。
在实际操作中，该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估，并结合土地增值率进行了计算。
在这个过程中，公司财务部门与土地评估机构密切合作，确保了土地增值额的准确确定，为税务申报提供了可靠的依据。
最后，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。
税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节，需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。
在实际操作中，该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程，并进行了内部培训和督导，确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。
同时，公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调，及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点，最终顺利完成了土地增值税清算工作。
综上所述，该公司在土地增值税清算过程中，通过与税务部门的沟通和协商，委托专业机构进行土地评估，制定详细的税务申报和缴纳流程等措施，成功解决了土地增值税清算中遇到的问题，确保了税务申报的准确性和合规性，为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。
同时，该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。
土地增值税清算案例探讨
土地增值税清算案例探讨在房地产行业的发展过程中，土地增值税清算一直是一个重要且复杂的环节。
通过对具体案例的深入探讨，我们能够更好地理解土地增值税清算的相关政策和实际操作，从而为企业的合规经营和税务筹划提供有益的参考。
一、案例背景假设有一家房地产开发企业 A 公司，在 2015 年取得了一块土地用于住宅项目的开发。
该项目于 2018 年竣工并开始销售，截至 2022 年底，大部分房源已售出。
二、土地增值税清算的基本概念和政策要点土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
其计算的关键在于确定扣除项目和增值额。
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
增值额则为转让房地产所取得的收入减除扣除项目后的余额。
根据增值额与扣除项目金额的比率，土地增值税实行四级超率累进税率。
三、案例分析（一）收入的确认A 公司通过销售住宅取得的收入，应按照合同约定的金额和实际收款情况进行确认。
对于一些特殊情况，如存在退房、折扣等，需要按照相关规定进行调整。
（二）扣除项目的计算1、取得土地使用权所支付的金额：包括土地出让金、契税等相关费用。
2、房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3、房地产开发费用：能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 5%以内；不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内。
4、与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
5、其他扣除项目：对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计 20%扣除。
土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
棚改项目土地增值税清算案例范文
棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。
咱们就说有这么个棚改项目，在城市的一个老城区。
这老城区啊，房子破破烂烂的，到处都是那种老旧的小胡同和矮房子，居住环境那叫一个差。
政府就下定决心要搞棚改，改善居民的生活。
这个棚改项目呢，占地面积还不小，有个10万平方米左右。
开发商接手这个项目的时候，那也是充满了信心，觉得既能改善民生，又能赚点小钱（棚改项目主要还是以改善民生为主啦）。
二、项目收入。
1. 住宅销售。
项目建成后，盖了好多栋住宅。
这些住宅卖得还不错，总共卖了5个亿呢。
不过这里面可包含了不同户型、不同楼层的房子，价格也有高有低。
比如那些朝向好、楼层适中的房子，每平米能卖到8000元，而一些底层或者顶层的房子，每平米可能就7000元左右。
这里面还有一些回迁房。
回迁房按照协议，是给原来的棚户区居民的补偿。
按照市场价值算的话，这部分回迁房的价值也有1个亿呢。
但是这1个亿可不能直接算收入，为啥呢？因为这是对被拆迁居民的补偿，后面在计算土地成本的时候还得考虑进去。
2. 商铺销售。
所以，这个项目总的销售收入就是住宅销售（不算回迁房价值）加上商铺销售，也就是5亿 1亿+1.5亿 = 5.5亿。
三、项目成本。
1. 土地成本。
土地是从政府那里拿过来的，不过因为是棚改项目，有一定的优惠政策。
政府以比较低的价格出让土地，土地成本总共是8000万。
但是别忘了，前面提到的回迁房价值1个亿，这其实也相当于土地成本的一部分。
因为如果没有这些回迁房，开发商可能要花更多的钱来拿地。
所以总的土地成本就是8000万+1亿 = 1.8亿。
2. 建筑成本。
盖房子可不容易啊，从打地基到封顶，再到装修，到处都要花钱。
建筑成本总共花了2.5亿。
这里面包括了建筑材料、人工费用、机械设备租赁等等。
比如说建筑材料，光是钢材就用了好几千吨，水泥也用了不计其数。
人工费用也不低，那些建筑工人辛辛苦苦在工地上干活，一天的工钱也不少呢。
还有那些大型的塔吊、搅拌机之类的设备，租赁费用也是一笔不小的开支。
土地增值税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）
⼟地增值税清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）⼟增清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）来源：协同财税在选择成本分摊⽅法中，我们计算成本分摊⽐例的重要依据是项⽬的⾯积数据指标，⾯积数据指标的变动导致分摊⽐例的变动，最终会导致整体项⽬⼟地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择⾯积数据来源对于我们的⼟地增值税预清算和清算⼯作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
个实战案例分享给⼤家，由于篇幅有限，针对这个主题，我们梳理了7⼤类成本分摊⽅法、10个实战案例本⽂重点介绍成本分摊⽅法、成本分配及分摊步骤和适⽤范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第⼀时间获取最新内容。
⼀、⾯积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划⽂件修建性详细规划图是整体项⽬规划最完整最直观的数据来源，是整体项⽬的平⾯规划图，有整体项⽬各⽅⾯的⾯积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算⼯作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察⼀些重要信息，例如是否存在红线外成本⽀出、红线内是否存在多个项⽬或多个分期项⽬，是否存在应分配的跨项⽬或跨期公共配套成本⽀出等等。
02 房屋建筑⾯积测绘报告房屋建筑⾯积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的⼟地增值税清算建筑⾯积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的⾯积数据，主要关注的是其中普通住宅、⾮普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑⾯积数据。
房屋建筑⾯积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑⾯积数据，系⼟地增值税清算⾯积数据来源；修建性详细规划图及相关规划⽂件则是针对整体项⽬从总体到局部各⽅⾯规划⾯积数据的直观数据来源，对于整体项⽬的开发情况了解和掌握⼗分重要，为⼟地增值税预清算⾯积数据来源。
在确定⾯积数据的同时，为保证最终使⽤的分摊⽅法对企业最合理、最有利，这些⽅法，在具体运⽤的时候不可偏颇，要综合使⽤，并采取全排列（有可能的话）的⽅式逐⼀排查，选择⼀种最适合本企业的分摊⽅法。
土地增值税例题
【例9·计算题】2017年3月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。
该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。
（3）2017年2月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含税收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。
（4）假设清算土地增值税时允许扣除的各项税金为33万元（5）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。
税务中介机构提供了鉴证报告。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。
）要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。
（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
（4）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。
（5）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
【答案】（1）房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。
本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售（80%已对外销售，20%发生视同销售），符合土地增值税清算条件，房地产公司应进行土地增值税清算。
（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000+8000×5%=8400（万元）。
15103（3）扣除项目金额=8400+5000+[1000+（8400+5000）×5%]+33+（8400+5000）×20%=17783（万元），增值额=20000÷80%-17783=7217（万元），增值率=7217÷17783×100%=40.58%，适用税率30%。
土增税清算涉及的企业所得税退税问题(含案例)
土增税清算涉及的企业所得税退税问题（含案例）土地增值税是房地产开发企业的一个重要税种，这个税种有个特点是先预缴后清算。
在土地增税清算完，一般情况下都会涉及补缴土地增值税，而补缴的税金在预缴的当年的企业所得税税前是未进行扣除的，这种情况下就会导致土地增值税预缴当年多缴纳企业所得税；而土地增值税清算当年，企业后续收入已经比较少了，会导致企业出现亏损，这种情况应该怎么办呢？一、相关政策变革2010年12月24日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税；而企业为了退税将企业注销后也会存在诸多问题。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，2016年12月9日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号），对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，同时国家税务总局公告2010年第29号也停止执行，但是退税的相关处理还是延续了29号公告的方法。
二、土地增值税清算导致多缴纳企业所得税处理企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损的分别以下两种情况处理：（一）有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；（二）没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳企业所得税，并申请退税。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
开发各年度，是指从开始预售之年度开始，一直到清算的年度。
三、计算方法及退税程序该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）土地增值税总额为按照规定进行清算的土地增值税清算报告的土地增值税金额。
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土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
具体核定方法由省税务机关确定。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料符合上述第二条清算条件第(一)项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。
符合清算条件第(二)项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。
纳税人清算土地增值税时应报送的资料:(一)土地增值税清算表及其附表;(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件;(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证?税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算:(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额?清算的总建筑面积土地增值税清算案例[案例1]某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。
计算过程如下:、取得土地使用权所支付的金额为110万元 12、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=(110+320)×10%=43(万元)注:不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(万元)注:按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、加计扣除=(110+320)×20%=86(万元)6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25(万元)注:如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。
相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除(如以上的50万元)，但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75(万元)8、增值率=477.75?672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34(万元)注:按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额(71.07%)超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.[案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。
开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。
已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。
则该房地产开发公司应交纳土地增值税为:1.收入总额:1800万元2.扣除项目金额:(1)支付地价款:200万元(2)支付开发成本:400万元(3)扣除开发费用:(200+400)×10%=60(万元)(4)扣除税金:1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费用:(200+400)×20%=120(万元)(6)扣除项目总额:200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额:1800-879=921(万元)4.增值比率:921?879=105%因此适用三档税率。
5.应纳税额:879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(万元)土地增值税清算需要明确的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同"按国家统一规定交纳的有关费用"，计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除。