就物业管理公司和小区业主纠纷案例分析

就物业管理公司和小区业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。然而，随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。在物业管理快速发展进步的同时，我们发现一些城市的物业管理领域处于一种特殊的紧关系之中。近几年，《物业管理条例》具有突破性地表述了物业管理所涉及的各权利义务关系，《物权法》激发了广大业主维权的在热情和潜能，二者先后发挥作用，使得原本较为模糊而平静的物业管理领域成为矛盾的激发地段。

一小区业主与物业公司之间利益纠纷的主要类型

近年来，涉及小区物业管理的纠纷案件频发且呈现急剧上升势头。这类纠纷主要有以下几种情形：

（一）物业管理费纠纷

1．业主以各种理由拖欠物业管理费用

业主因种种原因，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的式予以抵制引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，依照《合同法》规定，业主可以行使与对违约程度相适应的合同履行抗辩权。

2．因物业管理收费标准不规而引发诉讼

此类案件是因物业管理公司单面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规或业主以种种理由单面要求降低管理费用等导致的纠纷。

3．业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费

因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。

（二）因物业管理服务不到位引起的各种纠纷

因物业管理服务不到位或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿纠纷；业主财产损失赔偿纠纷；小区公共设施伤人的赔偿纠纷；小区公用部位侵权的纠纷；小区公用部位的出租经营问题；小区停车场收费纠纷；业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。

（三）开发建设遗留问题引起业主与物业公司纠纷

主要表现在：规划变更导致业主权益受损；业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设备质量差；配套项目缺项甩项；个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；建筑权属不清；公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题引起的纠纷。

二小区业主与物业公司之间利益纠纷的典型案例分析

（一）房屋质量有问题，业主能否拒交管理费

现在的小区在建设、销售过程中出现不少问题，例如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误等等。这些问题要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问，很多业主便以拒交物业管理费作为抗议和斗争的法，业主的这些行为是否合理、合法呢？

案情简介：某物业公司，从2009年1月起为小区业主提供保安、保洁等物业管理服务。先生是该小区业主。自2009年1月起，先生未向物业公司缴纳过物业费、以及代收费共计18354.77元及滞纳金4211.16元。先生称，欠费是事实，但数额不清楚，没交费的原因是因为房屋质量有问题，地面、墙体有裂缝、墙皮有脱落、卫生间和厨房的房顶渗水等。另外，某房地产开发有限公司在售房时承诺要奉献一个全新的物业。先生据此认为物业服务应当是免费的，他所购买的房产是由某房地产开发有限公司开发建设的，该公司与物业公司法定代表人均为蔡某。据此，先生认为二者是一体，物业公司理应对先生的房屋质量问题加以解决。

评析：物业公司称，房屋质量问题和物业管理没关系，该质量问题均是室自用设施及先生自用部位的问题，在质保期应由房地产公司负责，超过质保期应由业主自己负责，与物业无关。另外物业费及代收费与房屋质量不是同一法律关系，因此不能作为不交费的理由。法院审理认为，售房宣传资料，并非物业

公司免费服务的承诺。物业公司依据该市物价局颁发的《收费可证》和物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》收取物业费合法有据，先生认为应当免费服务的辩称不能支持。关于先生提出的质量问题，物业公司主的物业费及代收费用不是同一法律关系应另案解决。因此，先生应向物业公司支付物业管理、水、电、暖、煤气等费用共计18354.77元，并赔偿逾期付款损失。

此类案例，首先要弄清开发商、业主、物业管理三者的债权、债务关系。开发商与业主之间存在合同关系，如果房屋有质量问题，开发商基于赔偿责任对业主负有债务；业主与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，业主不交纳物业管理费那么是业主对物业公司负有债务；开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系，开发商与物业服务企业各是一个独立的法人企业，独自对外承担民事责任。业主与开发商的纠纷应由开发商与业主根据合同纠纷和民事诉讼来解决，而不能以此迁怒物业公司，因此，业主采取拒交物业管理费是不妥的。

（二）业主被盗物业公司应否赔偿

案情简介：某物业小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，业主丢失约一万元的金及手饰，此案正在侦破之中。业主表明，自己按时交纳物业管理费，要求物业公司赔偿失窃的财物。

评析：对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义

务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳管理费，遵守有关规定；物业公司收取费用，提供清洁、维修、绿化养护、保安等服务。其次，如果要物业公司承担赔偿失窃物品的责任，则要看是否存在过错行为。这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错，业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，可以就此到人民法院起诉，由人民法院依法判决。最后需要说明的是，鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。

业主与物业公司签订入住手册，该合同是物业公司对业主提供物业管理服务的承诺以及业主愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双并未就业主的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管该业主家庭财物的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理义务，但其所承担的小区安全防只是协助义务。当前，由于社会治安环境比较峻，贼人的作案手法越趋专业化，政府惩治犯罪人员的条例法规较为宽松，外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下多业主把物业公司理解为“第二警力”，这是片面的，甚至把物业公司误以为保险公司，业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析，如物业公司履行了正常的治安任务，则物业公司可不用负担赔偿责任。

（三）小区丢车业主告物业案例