房地产成本控制要点

控制要点
控制什么
控制变更的发生
1、设计变更 （含图纸会 审）（可控）
变更的审核签认
变更的审批
怎么控制 项目前期规划、定位要 全面、准确，尽量避免 在施工中的重大设计调 整。 加强施工前的审核工作 。 对可能发生变更的地方 有根预据见变性更，原并因予将以设事计先变 更分成四类，不同类别 按相应的审核签认流程 进行
相关人员签字，盖章
谁来控制 备查文件
总工办（规 《仁和置业
划设计部） 设计变更管
、工程技术 理审批流程
部
》
《仁和置业
相关经办部 设计变更管
门
理审批流程
》
《仁和置业
总工（或工 设计变更管
程副总） 理审批流程
》 《仁和置业
工程技术部
工程现场签 证管理流程
》
工程技术部 《仁和置业
、预算计划 工程现场签
部、工程副 证管理流程
进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所 以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则：合理规划、多次研讨、严格审批 。总工办（规划设计部）和公司评审小组在该环节承担主要的职能。
控制要点
控制什么
（1）可行性规划 设计
（2）方案评审
1、规划方案 （可控）
怎么控制 市场信息搜集和分析 市政状况信息分析 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更 组成可行性规划评审小 组，对方案进行评审、 确定。 未通过的方案进入可行 性规划设计变更环节， 重新评审
仁和置业全过程成本控制要点
一、立项阶段成本控制要点 立项成本控制要点应用指南：
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项 法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制 企业的费用。
控制要点
控制什么
怎么控制
规划条件（可事前 预控）
满足公司利益最大化， 合理提高容积率，降低 土地成本
《供应商筛 选评价管理 办法》
3、评标、定 标（可控）
（1）技术性评标 和定标
（2）经济型评标 和定标
优先顺序： 1、技术标准 2、经济标准 3、合作经历 综合审核投标单位；评 定中标单位
招投标评审 小组
4、合同签订 （可控）
（1）采用规范化 的合同示范文本 （2）严格合同条 款 （3）规避合同风 险
预算计划部 总承包合同
《分包工程
及材料、设
预算计划部 备招标管理
、工程技术 办法》、相
部
应的合同、
图纸、相应
的规范标准
付款进度
5、工程款的 支付（可控）
付款的审批
按合同约定，结合工程 进度进行支付
根据情况由不同级别人 员审核签批
预算计划部 、工程技术 部
预算计划部 、工程技术 部、审计部 、财务部、 工程副总
（3）景观绿化方 案设计 4、功能设计 （可控）
（4）智能化设计
根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目 标成本总额 招智投能标化内容控制 招投标，寻找外部合 作，争取双赢
预算计划部
招投标评审 总工办（规 划设计部） 招投标评审 委员会
（5）销售说辞
（1）选型
5、材料设备 （可控）
（2）方案确定时 间
出具地质勘察报告
桩基设计结合地质勘察 报告的建议由专家进行 桩基形式和结构评审
（3）桩基施工图 设计出图 （1）施工图（含 严格按公司招投标管理 民建和人防）设计 办法执行 单位招标
（2）施工图设计 要求
7、施工图设
计阶段（可
控）
（3）报施图出具
在扩初图的基础上，结 合销售需求、产品品质 要求、桩基设计、功能 设计、配套设施等因素 确立施工图设计要求 对部品材料选型优化
2、钢筋用量 核实（可控）
（2）洽商变更中 的钢筋用量
预算计划部、审计部进 行审核
工程技术部进行现场查 勘了解乙方使用和绑扎 钢筋情况 严格执行合同中价差调 整办法
工程技术部 、预算计划 部、审计部
3、价差的调 整（可控）
（1）材料价差 （2）人工差价 （3）费用价差
及时跟踪人工、材料、 费用变化情况，当价格 出现异常波动时，应立 即与相关单位商量对策
按《合同会签管理办法 》进行合同会签 合同会签表存档备查 在合同中对变更和签证 范围作出约定，超过范 围才允许调整合同价款
已拟定的合
同标准示范
预算计划部
文本 《合同会签
管理办法》
四、施工阶段成本控制要点 施工阶段成本控制要点应用指南：
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一 个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于 各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须 的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
内部审核
（4）外部审图
（5）面积测算 （6）报建
审图费用缴纳
出具图审报告 设计图纸测算与实际施 工时检验相结合 政府部门报批费，按政 府有关政策缴纳
总工办（规
划设计部）
、工程技术 地块附近类
部、预算计 似的地质、
划部
水文资料、
扩初设计方
案
总工办（规
划设计部）
招投标评审 小组
总工办（规 桩基和扩初 划设计部） 设计方案
（2）报批
方案设计招投标
方案设计评审 注意市政设计 注意相关法规，完善自 身报批规范性，材料完 整
总工室或预 算计划部
评审小组
业务部、总 工办（规划 设计部）
（1）扩初设计要 求 3、扩初设计 （2）成本概算 （可控）
对报批设计进一步调整 设计要求 内部审核
根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研 究、环境方案等因素对 总成本作出概算
总
》
《仁和置业
工程技术部 、预算计划 部、工程副 总
工程现场签 证管理流程 》、《分包 （零星）工 程项目现场
工程量认定
（1）分包方式 3、总分包配 （2）分包内容 合费（可控） （3）分包的责任
界定
（1）选型
（2）材料计划
（3）材料供应方 式
（4）预留时间
4、材料供应 （可控）
（5）付款进度 （6）材料进场验 收
谁来控制 备查文件
总工办（规 划设计部）
政府控规
（3）设计成果
对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
总工办（规 划设计部）
根据提交的设计成果进 预算计划部 行投资估算
根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计 任务书
总工室（规 划设计部） 、营销中心
（1）规划设计方 案 2、规划报批 设计
（1）设计方案、 6、水、电、 标准 气、暖等垄断 （2）材料设备选 性配套工程设 择 计及施工费 （3）队伍选择 （采取措施可
控）
严格审查，避免设计浪 费
通过比价、询价或招投 标控制材料价格 在条件允许的情况下， 通过招标选择价低、质
优队伍 严格按规范、标准进行
质量控制
结合公司质量控制体系
7、质量事故
保持各部门于销售部的 信息畅通，保障销售承 诺与实际功能的一致性
在扩初图确定前就确定 材料设备，使设计在图 纸阶段就考虑了材料设 备的安装
总工办（规 划设计部） 、工程技术 部、营销中 心
总工办（规 划设计部） 、预算计划 部
确定专业地质勘察队伍
（1）地质勘察
6、桩基设计 （可控）
（2）设计方案评 审
进行质量检查和管控
成本控制
避免质量事故发生 加强过程跟踪和监督
加强隐蔽工程的检查
开工前进行技术交底
业务部、预 算计划部
工程技术部
8、安全事故 成本控制
任何工程施工前应进行 安全交底 过程中督促落实 避免安全事故发生 定期进行检查，发现问 题及时整改，将安全问 题消灭在萌芽状态
工程技术部
9、预售证办 （1）办理的前提 理费（可采取 条件准备 策略控制） （2）办理的时间
总工办（规 划设计部） 、评审小组
预算计划部
（3）扩初设计图
（1）小区建筑功 能的经济评估
（2）市政配套方 案
根据扩初设计要求招标 专家评审 内部评审
市场调研 有针对性扩充建筑物功 能
市政状况调研
争取政府有利条件
招投标评审 小组 评审小组
总工办（规 划设计部） 、策划部
总工办（规 划设计部） 业务部
总工（或工程副总）审 批后方可进行变更
现场签证的确认应严格
签证的必要性
按照合同中所约定的条 款、设计图纸、规范标
准现执场行签证确需发生，应
签证的时限 2、施工现场
坚持当时发生当时签证 的原则
签证（可控）
认真准确核对签证的工
程量
签证的工程量和价 签证的内容、原因、工
格审核
程量应清楚准确、无涂
改、编号准、全，并由
（7）甲供材料保 管与保修
通过招投标确定配合 费，应避免在施工过程 中修改分包方式、分包 内容、范围而增加工程 成本 所用的各种材料的选型 应在招标前确定样品或 做样板 限时编制材料计划，材 料计划签认 先确定材料供应方式， 通过招标确定相关费用 要考虑可能出现的问 题，留出相应的时间提 前采购 按合同约定执行付款 根据合同约定、图纸设 计要求、相应的规范标 准、甲方的特定需求进 行验收，进场前到货源 地跟踪查看，做到事前 控制 在合同中明确材料到场 方式、卸货和保管的责 任承担者并明确保修责 任和保修期 限额领料
（13）投标单位补
充意见
（14）标准合同条
文
（15）图纸、其他
要求等
（1）资质
（2）管理水平
2、投标单位 筛选（可控）
（3）技术力量 （4）业绩
（5）资金实力
（6）合作经历
（7）信誉度
根据《供应商筛选评价 管理办法》筛选出优质 的合作供方入围
预算计划部 、工程技术 部
预算计划部 、工程技术 部、纪检部 、审计部
征地费用（可采取 策略控制）
少交或晚交，分批交纳 （契税费用占出让金的 4%左右）
谁来控制
备查文件
拆迁安置费用（可 采取策略控制）
利用政策进行控制
新
自建部分按照公司要求
征
走；交政府部分按有关 规定办理（比如安阳城
立项文件、 可行性研究
土 地
大市政费用（不可 控）
市基础设施费按建筑面 积120元/m2缴纳，建筑 面积要精确，避免数据
业务部
10、其他费用 （可控） 物业管理完善费 限额设计
物业主管副 总、工程主 管副总、总 工办（规划 设计部）、 营销中心
ຫໍສະໝຸດ Baidu
三、招投标及合同签订阶段成本控制要点 招投标及合同签订阶段成本控制要点应用指南：
招投标及合同签订阶段的成本控制涉及到营销中心、工程技术部、设计部门、审计 、纪检、等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标 评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点 在于评标。
总工办（规 划设计部） 业务部、总 工办（规划 设计部） 预算计划部
业务部
8、营销前期 现场包装（可 包装方案选择
控）
结合产品定位方案确定 包装形式
总工办（规 划设计部） 、营销中心
9、建筑规划 许可证、施工 （1）办理的前提 许可证办理相 条件准备 关费用（可采 （2）办理的时间 取策略控制）
提前准备好各种条件和 资料 根据销售回款计划越早 越好
业务部负责 报告、规划 、财务部配 条件书 合
偏大造成经济损失或因
补交费用而影响规划许
可证的办理）
付款总额（可采取 策略控制）
为公司争取最大利益
付款时间（可适当 控）
周期长，次数多
数通一平标准（可 适当控制）
明确验收标准明细
二、规划设计阶段成本控制要点
规划阶段成本控制要点应用指南： 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节
控制要点
控制什么
怎么控制
1、乙方提报 对资料的真实性、 工程技术部工程师、部
的竣工决算依 有效性、合理性、 门经理、预算计划部经
据资料（可 扣罚款情况等进行 理进行层级审核，严格
控）
全面审核
把关
谁来控制 备查文件
工程技术部 、预算计划 部
（1）施工图中的 钢筋用量
选择并委托现场管理经 验丰富、职业道德良好 、工作认真负责工程造 价咨询公司进行钢筋量 计算工作
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制 备查文件
（1）工期
（2）工程造价或
取费标准
（3）质量要求
（4）付款方式
（5）招标范围
（6）结算方式
（7）验收标准
（8）投标注意事 1、招标文件 项 编制（可控） （9）废标条件
（10）接标时间
设置招标文件会签表， 招标前招标文件进行评 审会签
（11）开标时间
（12）定标方法
《决算申请 预算计划部 管理办法》
（1）各种设计变
4、洽商、变 更资料、签证单
更的费用控制 （2）工程量
（可控）
（3）价格
再次审核，避免不该计 算的洽商、变更流入； 同时进行工程量和费用 的核算
提前准备好各种条件和 资料 根据销售回款计划越早 越好
业务部、客 服部
五、竣工验收决算阶段成本控制要点 竣工验收决算阶段成本控制要点应用指南：
工程竣工验收阶段的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可 以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防 止出现不规范或不负责的实际操作。