深圳市拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则(试行)
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程 准பைடு நூலகம்工作：申请核查土地及建筑物信息 申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主
流程
前提
第一阶段全：市申城报市更城新市专更项规新划单中元划计定的划拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行
拟定更新单元 确定申报主体，由其组织展开申报： 权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部
门 改造意愿征集： 单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积； 申报材料准备： 申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片； 审批过程： 区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）—
严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
城市更新
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
利益方众多 谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂
按建面计算 土地成本
第三阶段：确定单一实施主体
机构直接实施
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元： 为拆除重建活动划定的相对成片区域 基本单位： 落实目标和责任的基本管理单位 多个项目： 一个城市更新单元可包含一个或多个更新项
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
拆除重建类城更新
（二）律师服务
第一阶段 计划申报审批阶段
（1）对项目范围内权利人土地、建筑物及其他附着物权属 状况进行尽职调查，形成完整、详实的《尽职调查报告》； （2）协助完成城市更新单元制定计划申报所需委托协议、 意向书等法律文书（作为更新意愿证明材料）的签署，并 收集、整理更新单元内土地及建筑的相关权属证明材料； （3）协助项目单位根据《深圳市城市更新单元规划制定计 划申报指引》（试行）的规定填写并提交申报材料； （4）协助项目单位完成《区城市更新单元规划制定计划》 的审批工作。
旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、 旧屋村。
特定条件的区域包括：
（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （3）现有土地用途、建筑物使用功能等不符 合经济发展要求，影响城市规划实施； （4）依法或者经市政府批准应当进行城市更 新的其他情形。
二、城市更新种类
城市更新种类
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（一） 综合整治类城市更新
（1）不改变主体结构； （2）不改变使用功能； （3）不加建附属设施。
（二）功能改变类城市更新
（1）改变部分或者全部建筑物使用功能； （2）不改变土地使用权主体； （3）不改变土地使用年限； （4）不改变主体结构。
（三）拆除重建类城市更新
城市更新法规解读 及律师服务
主讲人：郭东伟 律师
主 要 内 容
一、城市更新定义 二、城市更新种类 三、拆除重建类城市更新项目的操作 及律师服务
一、城市更新定义
《深圳市城市更新办法》所称城市更新是 指由符合办法规定的主体对于特定城市建 成区具备特定条件的区域，根据城市规划 和规定程序进行综合整治、功能改变或者 拆除重建的活动。
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)
关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(2010)关于城市更新项目运行基本程序深层地基土(XXXX年度计划申报和城市更新年度计划编制，包括城市更新单元计划编制计划和城市更新项目实施计划)的试拆除和重建的通知(1)应用程序通道1。
区政府(管委会)根据辖区内城市更新工作的需要，组织年度城市更新计划的申请，提出辖区内城市更新单位年度计划和城市更新项目实施计划的制定方案，并负责整理汇总与年度城市更新计划相关的申请材料。
并填写年度城市更新单位规划计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划和土地委员会管理局申报纳入年度城市更新计划2年，市政府有关主管部门根据实际需要，提出了年本职能辖区内的城市更新项目规划和实施方案。
征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)的书面意见及相关材料，报市规划土地委员会管理局纳入年度城市更新规划。
3年，有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单位规划方案和城市更新项目实施方案，征求区政府(管委会)意见后，连同区政府(管委会)书面意见和相关材料报市规划和土地委员会管理局申报纳入城市更新年度计划(2)申报内容和条件1、申报城市更新单位规划发展规划的，应当按照城市更新单位规划发展规划申报指南申报，并提供相关材料2、申报城市更新项目实施方案，必须取得城市更新单位规划审批和改造实施主体(或拆迁)批准文件，符合政府管辖的相关监管要求，具备实施条件(3)年度计划市规划和土地委员会的制定，在对区政府、市政府有关主管部门和有关企事业单位的申报进行系统的准备和协调后，拟定城市更新年度计划草案，按照规定程序进行公示并提交市政府常务会议后，纳入近期建设规划年度计划和土地利用计划草案的实施经批准的城市更新年度计划由市规划土地委员会在全市主要媒体上公布(市规划土地委员会内部工作程序另行制定)2、土地和房屋权属登记纳入年度城市更新计划更新单位，在编制更新单位计划前，需要完成更新单位范围内土地和房屋权属登记手续(一)更新单位范围内的土地权属和登记由原所有人或规划申请单位向市规划土地委员会提出申请1、具有合法的土地使用权出让合同和房地产权证，土地和房屋权属清楚且无预检、查封或其他权利纠纷的，可直接办理后续手续2年土地权属不明确的，由市规划和土地委员会管理部门按照广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(广东省政府[XXXX年规划)，由区政府(管委会)城市更新主管部门组织原规划申报单位制定城市更新单位计划草案市政府各部门、企事业单位申报的城市更新单位规划计划纳入城市更新年度计划，由市规划和土地委员会管理局组织原计划申报单位制定城市更新单位计划草案(2)申报1单一权利主体更新项目权利主体直接向市规划和土地委员会管理局申报更新单位规划2.多个权利主体的更新项目由区政府(管委会)市政更新部门组织，将更新单位规则报市规划土地管理局。
深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述
地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。
本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。
关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。
同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。
一直都是创新不断，改革不止。
截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。
2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。
通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。
（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。
拆除重建类城市更新项目房地 产证注销操作规则(试行)
拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）一、工作依据（一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）；（二）《广东省城镇房地产权登记条例》；（三）《深圳经济特区房地产登记条例》；（四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。
二、适用范围满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记：（一）已列入全市城市更新或改造年度计划；（二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；（四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。
三、申请材料（一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；（三）房地产证或其他权利证书（原件）；（四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；（五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；（六）与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
四、审核时限自受理之日起三十个工作日内（不含公告期）。
五、其他事项（一）已取得拆迁许可证的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行，申请人在申请时提交拆迁许可证。
（二）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。
（三）项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议且房屋已实际拆除完毕，但确实无法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供第三条第（一）、（二）项材料的，在符合下列条件时，可由项目实施主体参照本规则申请办理房地产证注销：1.区政府（管委会）城市更新主管部门对拆迁补偿安置协议书的真实性以及房屋拆除情况进行确认，并出具同意由项目实施主体申请注销房地产证的意见；2.管理局就项目实施主体、项目改造范围及房屋拆除情况等出具意见；3.项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则深圳作为中国改革开放的先行者，城市更新建设一直是深圳市政府的重点工作之一。
随着城市化进程的加快，老旧城区面临更新改造的压力越来越大，需要拆除一些老旧建筑，建设新的城市更新单元。
为了规范城市更新单位的审批操作，深圳市政府制定了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》。
二、适应范围该规则适用于深圳市内拆除重建类城市更新单元计划的审批操作。
三、审批程序1.申请建设单位向城市更新主管部门提交拆除重建类城市更新单元计划审批申请书及相关材料。
2.初审城市更新主管部门对申请材料进行初审，确认申请材料齐全、符合规定后，组织专家组对申请进行评审，出具初审意见。
3.公示城市更新主管部门在拟批准的拆除重建类城市更新单元计划公示7天，接受社会各界监督。
4.听证城市更新主管部门可以根据需要组织听证会，听取相关当事人的意见。
5.复审城市更新主管部门根据申请单位提供的资料和专家组评审意见，进行复审，并出具复审意见。
6.审批城市更新主管部门根据初审、复审意见，对拆除重建类城市更新单元计划进行审批。
四、审批条件1.拆除重建类城市更新单元计划应符合城市总体规划和城市更新规划要求。
2.拆除重建类城市更新单元计划应符合国家和深圳市的法律法规要求。
3.拆除重建类城市更新单元计划应符合城市更新的基本原则，满足城市文化、历史、环保等相关要求。
五、其他规定1.申请单位应当提供真实、准确、完整的申请材料，如实向城市更新主管部门提供相关信息。
2.城市更新主管部门应当严格遵守审批程序，认真审查申请材料，确保审批工作的公开、公正、公平。
3.拆除重建类城市更新单元计划审批的有效期为2年，超过有效期未开工的，应当重新申请审批。
4.城市更新主管部门应当建立健全城市更新单元计划的动态监管机制，定期对已批准的城市更新单元计划进行监管。
六、附则本规则由深圳市城市更新主管部门负责解释。
本规则自发布之日起施行。
如本规则与其他规定相冲突，以本规则为准。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳市拆除重建类城市更新方案操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
【国务院审批规划的城市】城市更新单元规划审批操作规则(试行)
【国务院审批规划的城市】城市更新单元规划审批操作规则(试行)城市更新单元规划审批操作规则(试行)城市更新单元规划审批操作规则（试行）1总则1.1【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[20XX]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
1.2【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。
本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。
1.3【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。
2审批职能分工2.1【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）在用地性质、①开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下，按照有利于配套设施的近期实施和优化布局、合理设计的原则，城市更新单元规划涉及对地块的划分、地块容积率、配套设施用地边界和位置进行合理调整的；2.1.3在已批图则确定的建筑总量不变的前提下，城市更新单元规划涉及对建筑功能分项指标进行合理调整且符合《深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）》的；2.1.4城市更新单元规划涉及增加已批图则规定的配套设施用地和建筑规模的；2.1.5为改善片区交通条件，在已批图则的基础上，城市更新单元规划在更新单元内增加支路，或对支路（含城市更新单元相邻的城市支路）的线位进行合理调整的；2.1.6城市更新单元规划涉及调整已批图则中非强制性的城市设计要求或建筑高度指标的；2.1.7城市更新单元规划在符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的前提下涉及突破已批准的城市更新单元规划（以下简称“已批单元规划”）规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度不超过原指标的20％的；2.2【以下情形的城市更新单元规划，由市城市更新办提交委员会业务会议审批】2.2.1城市更新单元规划将地块的用地性质确定为已批图则中规定的该地块二类用地性质的；2.2.2城市更新单元规划不突破已批图则中已划定的城市更新单元所确定的建筑总量和居住建筑总量，对城市更新单元的范围或边界进行合理调整的；2.2.3城市更新单元规划在符合《深标》的前提下涉及突破已批单元规划规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度超过原指标的20％的；③②2.3除2.1、2.2条之外的城市更新单元规划，视为改变已批图则强制性内容（或城市更新单元所在地区未制定法定图则），由委员会初审后提请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目(xiàngmù)操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。
区城改办根据现有相关文件(wénjiàn)规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。
需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。
第一部分：涉及(shèjí)政府部门的工作程序一、计划(jìhuà)申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定(zhìdìng)计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。
2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘 ,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。
3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。
（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。
区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。
三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。
福田区人民政府办公室关于印发《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》的通知
福田区人民政府办公室关于印发《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市福田区人民政府办公室•【公布日期】2019.08.20•【字号】福府办规〔2019〕3号•【施行日期】2019.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文福田区人民政府办公室关于印发《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》的通知福府办规〔2019〕3号各街道办事处、区政府直属各单位，市驻区各单位：《深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定》已经区政府七届五十一次常务会议审议通过，现予印发，请结合实际认真贯彻落实。
福田区人民政府办公室2019年8月20日深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定第一章总则第一条为了有序引导旧工业区向创新驱动、功能完善、空间优质、成本适中、集约高效的高质量产业空间转型，防止工业用地房地产化、避免产业空心化，支持实体经济高质量发展，同时做好土壤环境风险防控工作，依据《深圳市城市更新办法》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市工业区块线管理办法》《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》等相关法规及政策文件要求，结合当前我区旧工业区改造工作实际，制定本规定。
第二条本规定适用于更新方向为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区拆除重建类城市更新。
第三条旧工业区拆除重建类城市更新项目应当开展产业导入工作。
产业导入是指在城市更新过程中确定产业发展方向、明确产业定位、导入产业资源并且持续开展产业监管的过程。
第四条旧工业区拆除重建类城市更新项目审查相关工作的决策机构为区城市更新和土地整备工作领导小组（以下简称区领导小组）。
区城市更新和土地整备局负责统筹组织、协调旧工业区拆除重建类城市更新工作，并受理、流转产业发展专题研究报告（以下简称产业报告）相关资料。
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则
深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则本操作规则适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批工作，旨在规范审批程序，提高审批效率，保障城市更新工作的顺利进行。
一、审批范围本规则适用于深圳市范围内的拆除重建类城市更新单元计划审批工作，包括但不限于住宅、商业、办公等用地类型及其配套设施、公共基础设施等。
二、审批程序（一）申请审批：拆除重建类城市更新单元计划审批申请应当由项目建设单位或者开发企业向有关部门递交申请材料，包括但不限于项目建设方案、环境影响报告书、土地使用证等。
（二）初审：有关部门应当在收到申请材料后进行初审，对申请材料的齐全性、合法性、技术可行性等进行评估，并出具初审意见。
（三）公示：初审通过的拆除重建类城市更新单元计划应当在有关部门的网站或者其他媒体上公示，公示时间不少于10个工作日。
（四）听证：听证应在公示期限内进行，听证内容包括但不限于项目建设方案的合理性、环境影响报告书的真实性等。
听证结束后，有关部门应当出具听证意见。
（五）审批：有关部门应当在听证意见的基础上进行审批，审批通过后应当颁发拆除重建类城市更新单元计划批复，并告知项目建设单位或者开发企业。
三、其他规定（一）审批材料应当真实、准确、完整，不得出现虚假、误导性材料。
（二）审批程序应当公开、公正、透明。
（三）项目建设单位或者开发企业应当按照批复的要求进行建设，并按期完成工程建设。
（四）有关部门应当对建设过程进行监督检查，确保施工质量和工期的合理性。
（五）如发生重大环境污染、社会安全事件等，项目建设单位或者开发企业应当及时报告有关部门，并按照相关规定进行处理。
（六）任何单位和个人都有监督和举报的权利，有关部门应当及时处理并给予反馈。
四、附则本操作规则自公布之日起施行，如有需要修改，应当经过有关部门的审批并公布通知。
城市更新单元规划审批操作规则(试行)
城市更新单元规划审批操作规则（试行）1 总则1.1 【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[2010]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。
1.2 【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。
本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。
1.3 【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。
2 审批职能分工2.1 【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则①（以下简称“已批图则”）在用地性质、开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下，按照有利于配套设施的近期实施和优化布局、合理设计的原则，城市更新单元规划涉及对地块的划分、地块容积率、配套设施用地边界和位置进行合理调整的；2.1.3在已批图则确定的建筑总量不变的前提下，城市更新单元规划涉及对建筑功能分项指标进行合理调整且符合《深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）》的；2.1.4城市更新单元规划涉及增加已批图则规定的配套设施用地和建筑规模的；2.1.5为改善片区交通条件，在已批图则的基础上，城市更新单元规划在更新单元内增加支路，或对支路（含城市更新单元相邻的城市支路）的线位进行合理调整的；2.1.6城市更新单元规划涉及调整已批图则中非强制性的城市设计要求或建筑高度指标②的；2.1.7城市更新单元规划在符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的前提下涉及突破已批准的城市更新单元规划③（以下简称“已批单元规划”）规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度不超过原指标的20％的；2.2 【以下情形的城市更新单元规划，由市城市更新办提交委员会业务会议审批】2.2.1城市更新单元规划将地块的用地性质确定为已批图则中规定的该地块二类用地性质的；2.2.2城市更新单元规划不突破已批图则中已划定的城市更新单元所确定的建筑总量和居住建筑总量，对城市更新单元的范围或边界进行合理调整的；2.2.3城市更新单元规划在符合《深标》的前提下涉及突破已批单元规划规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度超过原指标的20％的；2.3 除2.1、2.2条之外的城市更新单元规划，视为改变已批图则强制性内容（或城市更新单元所在地区未制定法定图则），由委员会初审后提请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。
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拆除重建类城市更新项目房地产证注销操
作规则（试行）
一、工作依据
（一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）；
（二）《广东省城镇房地产权登记条例》；
（三）《深圳经济特区房地产登记条例》；
（四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。
二、适用范围
满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记：（一）已列入全市城市更新或改造年度计划；
（二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；
（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议；
（四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。
三、申请材料
（一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；
（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法
亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）；
（三）房地产证或其他权利证书（原件）；
（四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）；
（五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；
（六）与申请注销房地产证的房地产对应的拆迁补偿安置协议书（核原件收复印件）；
（七）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
四、审核时限
自受理之日起三十个工作日内（不含公告期）。
五、其他事项
（一）已取得拆迁许可证的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行，申请人在申请时提交拆迁许可证。
（二）房屋已实际拆除的城市更新项目办理房地产证注销参照本规则执行。
（三）项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议且房屋已实际拆除完毕，但确实无法联系权利人亲自到场或进行授权委托，不能提供第三条第（一）、（二）项材料的，在符合下列条件时，可由项目实施主体参照本规则申请办理房地产证注销：
1.区政府（管委会）城市更新主管部门对拆迁补偿安置协议书的真实性以及房屋拆除情况进行确认，并出具同意由
项目实施主体申请注销房地产证的意见；
2.管理局就项目实施主体、项目改造范围及房屋拆除情况等出具意见；
3.项目实施主体对无法联系权利人的情况进行书面说明。
房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十天。
公告期间无异议或异议不成立的，可办理注销。
（四）对于遗失房地产证、房屋所有权证书等权利证书，不能提供第三条第（三）项材料的，在符合下列条件时，可参照本规则办理房地产证注销：
1.区政府（管委会）城市更新主管部门对房屋拆除情况进行确认，并出具同意申请注销房地产证的意见；
2.经房地产登记机构核查，拆迁补偿安置协议载明的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与房地产登记簿所记载的内容一致。
房地产登记机构在办理房地产证注销之前应在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为十天。
公告期间无异议或异议不成立的，可办理注销。