淄博市2012年度地价状况分析报告

淄博市2012年度地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

(一)整体地价水平与整体变化趋势

2012年淄博市中心城区城市地价总体水平相对平稳，各类用途地价均有小幅上升，总体上升幅度远低于去年同期。

2012年淄博市中心城区综合地价水平值为1037元/平方米，与去年同期相比增长了0.88%。其中商业用途地价水平值最高，每平方米为1878元，地价增长率为1.08%；居住用途地价水平值为1365元/平方米，地价增长率为1.04%；工业用途地价水平值为每平方米为426元，地价增长率为0.24%。其中，工业用途地价水平值最低，商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)。

图1淄博市中心城区地价水平值

图2淄博市中心城区地价增长率

通过上图可以看出，淄博市2012年度地价增长率与去年相比下降幅度较大，商业用途地价增长率最高为1.08%,工业用途地价增长率最低为

0.24%。

(二)不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用途地价增长率高于综合地价增长率，各级别增长率普遍较低，增长率差异不超过2%。

2012年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为1878元，与去年同期相比每平方米增长20元，地价增长率为1.08%，在各用途中地价增长率居首。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4：表1商业用途各级别地价水平值和地价增长率

单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地

地价水平值2759208817401192

地价增长率 1.62 1.950.170.51

图3

商业用途各级别地价水平值

从图4可以看出，商业二级地地价增长率最高，商业三级、四级地价增长率较低，未超过0.5%。

从空间分布上分析，(1)老城中心区(主要为一级地和二级地包含区域)各项配套较为成熟，商业氛围浓厚，其商业用地的地价水平值较高；(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为三级地包含区域)是城市未来重点发展区域，但受国家调控政策影响，市场观望情绪浓厚，本年度该区域供地量较少，地价上涨幅度大幅下降，价格涨幅较小；(3)随着东部化工区(主要为四级地包含区域)搬迁改造，老城区东部环境条件得到了较大改善，该区域地价比去年同期也有所增长，但地价水平与其他区域相比，仍然偏低。

从具体利用方式上来看，淄博市中心城区作为主要的商品物流、人流、资金流的主要集散地，商业用地利用方式以酒店旅馆、商务金融、临街商铺、各类专业市场等为主。

2、居住用途地价增长率高于整体地价增长率，各级别的地价增长差距不大。

2012年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1365元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了14元，地价增长率为1.04%，在各用途中地价增长率仅次于商业用途。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6：

表2居住用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地五级地

地价水平值186714261109986786

地价增长率0.65 1.861．560.2

0.38

图6居住用途各级别地价增长率

从空间分布上分析，淄博西部城区和南部城区地价比较稳定，增长幅度较小，涨幅均低于1%。处于高档次居住区的二级地、三级地，涨幅高于淄博西部城区和南部城区，涨幅在1%-2%之间。淄博西部城区主要城市基础设施已基本完善，体育中心、部分政府办公及大型商业设施已投入使用，若干大型、高档次居住区已开发完成或正在开发过程中，淄博西部城区已经逐步成为淄博市居住中央区域。

3、工业用途地价整体变化不大，低级别涨幅较大。

2012年淄博市中心城区工业用途地价水平值为426元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了1元，地价增长率为0.24%。

工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8：

表3工业用途各级别地价水平值

单位:元/平方米,%土地级别三级地四级地五级地

地价水平值658421396

地价增长率-0.450.480.51

图7

工业用途各级别地价水平值

从空间分布上分析，2012年淄博市中心城区工业用途地价内跌外涨，位于城市内部的三级地地价略有下跌，位于城市外围的四级地、五级地地价仍然保持增长，但增长幅度持续下降。受工业用地集聚效应影响，已初步形成工业用地聚集的中心城区北部、东部区域成交宗地较多，且价格也保持低速增长。

二、城市楼面地价与房价对比分析

(一)楼面地价与房价比值

2011年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价的比值为22.15%,2012年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为1045元/平方

米，2012年四季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为1050元/平方米。截至2012年9月份淄博市中心城区商品住宅平均售价4859元/平方米，居住用途土地楼面地价占房价比重为21.51%。与去年同期相比，居住用途土地楼面地价占房价比重基本持平。

图9淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图

(二)楼面地价增长率与房价增长率比较

淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11。

表4淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表

年份

商品住宅楼面地价增长率

商品住宅房价增长率

2001年 2.36%33.33%2002年 6.69% 5.00%2003年 3.92% 5.00%2004年10.00%18.03%2005年8.06% 6.00%2006年10.00%10.01%2007年10.68% 4.00%2008年10.82% 4.00%2009年12.82%16.48%2010年30.49%17.09%2011年

7.89%13.91%2012

年（前三季度）

0.67%

3.69%