淄博市2012年度地价状况分析报告

淄博市2012年度地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势(一)整体地价水平与整体变化趋势2012年淄博市中心城区城市地价总体水平相对平稳，各类用途地价均有小幅上升，总体上升幅度远低于去年同期。

2012年淄博市中心城区综合地价水平值为1037元/平方米，与去年同期相比增长了0.88%。

其中商业用途地价水平值最高，每平方米为1878元，地价增长率为1.08%；居住用途地价水平值为1365元/平方米，地价增长率为1.04%；工业用途地价水平值为每平方米为426元，地价增长率为0.24%。

其中，工业用途地价水平值最低，商业用途地价水平值最高(具体情况见图1、图2)。

图1淄博市中心城区地价水平值图2淄博市中心城区地价增长率通过上图可以看出，淄博市2012年度地价增长率与去年相比下降幅度较大，商业用途地价增长率最高为1.08%,工业用途地价增长率最低为0.24%。

(二)不同用途地价水平与变化趋势1、商业用途地价增长率高于综合地价增长率，各级别增长率普遍较低，增长率差异不超过2%。

2012年淄博市中心城区商业用途地价水平值为每平方米为1878元，与去年同期相比每平方米增长20元，地价增长率为1.08%，在各用途中地价增长率居首。

商业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表1和图3、图4：表1商业用途各级别地价水平值和地价增长率单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地地价水平值2759208817401192地价增长率 1.62 1.950.170.51图3商业用途各级别地价水平值从图4可以看出，商业二级地地价增长率最高，商业三级、四级地价增长率较低，未超过0.5%。

从空间分布上分析，(1)老城中心区(主要为一级地和二级地包含区域)各项配套较为成熟，商业氛围浓厚，其商业用地的地价水平值较高；(2)淄博新区及高新区南部区域(主要为三级地包含区域)是城市未来重点发展区域，但受国家调控政策影响，市场观望情绪浓厚，本年度该区域供地量较少，地价上涨幅度大幅下降，价格涨幅较小；(3)随着东部化工区(主要为四级地包含区域)搬迁改造，老城区东部环境条件得到了较大改善，该区域地价比去年同期也有所增长，但地价水平与其他区域相比，仍然偏低。

从具体利用方式上来看，淄博市中心城区作为主要的商品物流、人流、资金流的主要集散地，商业用地利用方式以酒店旅馆、商务金融、临街商铺、各类专业市场等为主。

2、居住用途地价增长率高于整体地价增长率，各级别的地价增长差距不大。

2012年淄博市中心城区居住用途地价水平值为1365元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了14元，地价增长率为1.04%，在各用途中地价增长率仅次于商业用途。

居住用途各级别地价水平值和地价增长率详见表2和图5、图6：表2居住用途各级别地价水平值单位:元/平方米,%土地级别一级地二级地三级地四级地五级地地价水平值186714261109986786地价增长率0.65 1.861．560.20.38图6居住用途各级别地价增长率从空间分布上分析，淄博西部城区和南部城区地价比较稳定，增长幅度较小，涨幅均低于1%。

处于高档次居住区的二级地、三级地，涨幅高于淄博西部城区和南部城区，涨幅在1%-2%之间。

淄博西部城区主要城市基础设施已基本完善，体育中心、部分政府办公及大型商业设施已投入使用，若干大型、高档次居住区已开发完成或正在开发过程中，淄博西部城区已经逐步成为淄博市居住中央区域。

3、工业用途地价整体变化不大，低级别涨幅较大。

2012年淄博市中心城区工业用途地价水平值为426元/平方米，与去年同期相比每平方米增长了1元，地价增长率为0.24%。

工业用途各级别地价水平值和地价增长率详见表3和图7、图8：表3工业用途各级别地价水平值单位:元/平方米,%土地级别三级地四级地五级地地价水平值658421396地价增长率-0.450.480.51图7工业用途各级别地价水平值从空间分布上分析，2012年淄博市中心城区工业用途地价内跌外涨，位于城市内部的三级地地价略有下跌，位于城市外围的四级地、五级地地价仍然保持增长，但增长幅度持续下降。

受工业用地集聚效应影响，已初步形成工业用地聚集的中心城区北部、东部区域成交宗地较多，且价格也保持低速增长。

二、城市楼面地价与房价对比分析(一)楼面地价与房价比值2011年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价的比值为22.15%,2012年三季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为1045元/平方米，2012年四季度淄博市中心城区居住用途楼面地价为1050元/平方米。

截至2012年9月份淄博市中心城区商品住宅平均售价4859元/平方米，居住用途土地楼面地价占房价比重为21.51%。

与去年同期相比，居住用途土地楼面地价占房价比重基本持平。

图9淄博市中心城区住宅楼面地价与房价比较图(二)楼面地价增长率与房价增长率比较淄博市历年商品住宅楼面地价增长率、商品住宅房价增长率及其比较情况详见表4和图10、图11。

表4淄博市中心城区住宅楼面地价与房价增长率一览表年份商品住宅楼面地价增长率商品住宅房价增长率2001年 2.36%33.33%2002年 6.69% 5.00%2003年 3.92% 5.00%2004年10.00%18.03%2005年8.06% 6.00%2006年10.00%10.01%2007年10.68% 4.00%2008年10.82% 4.00%2009年12.82%16.48%2010年30.49%17.09%2011年7.89%13.91%2012年（前三季度）0.67%3.69%图10淄博市中心城区住宅用途楼面地价与房价比较图图11淄博市中心城区居住用途楼面地价与房价比较图2012年9月份淄博市中心城区居住用途楼面地价水平值为1045元/平方米，与去年同期相比，增长率为0.67%。

截至2012年9月，淄博市中心城区商品住宅平均售价4859元/平方米，与去年同期相比增长率为3.69%。

2012年淄博市中心城区居住用途楼面地价增长率和房价增长率均降至较低水平，居住用途土地楼面地价增长率低于房价增长率。

三、城市地价与土地市场协调状况(一)居住用途地价增长率与土地计划供应面积增长率对比2008-2012年淄博市居住用途土地计划供应面积分别为3214358平方米，4542583平方米，4830400平方米，4783390平方米，4139580平方米，详见图12。

图122008-2012年居住用途土地计划供应面积图从图12可以看出，2008-2010年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年增加，2010年-2012年淄博市居住用途土地计划供应面积逐年减少，2011年居住用途地价增长率为7.91%，居住用途土地计划供应面积增长率为-0.97%；2012年居住用途地价增长率为1.04%,居住用途土地计划供应面积增长率为-13.46%。

由此可以看出淄博市居住用途地价增长率与淄博市居住土地计划供应面积增长率的变化趋势相同，均出现了下降趋势，地价增长率与土地计划供应面积增长率呈正相关，居住用途地价增长率高于土地计划供应面积增长率。

(二)地价增长率与土地实际供应面积增长率对比淄博市2008-2012年各用途土地实际供应面积详见表5和图13。

表52008-2012年各用途土地实际供应面积一览表单位:平方米用途商业用途居住用途工业用途其他用途供应总量年度2008年364346.91893992.11324352.12009年93625433449563470780208738098393702010年14691133731358499040611422945216138222011年135026838107865655291337488614191231142062182012年1301891229118054240865189061图132008-2012年各用途土地实际供应面积图从图13可以看出，淄博市2012年商业用途、工业用途土地实际供应面积略有减少，居住用途土地实际供应面积下降幅度较大，其他用途供应面积大幅上涨，各用途土地实际供应面积增长率分别为商业用途-3.58%，居住用途-39.88%，工业用途-4.09%，其他用途53.76%，2012年各用途地价增长率分别为商业用途地价增长率为1.08%，居住用途地价增长率为1.04%，工业用途地价增长率为0.24%。

综上所述，商业用途、居住用途和工业用途地价增长率与土地实际供应面积增长率呈正相关，均呈现下降趋势。

其他用途土地实际供应面积较去年有较大幅度上涨，2012年土地实际供应总量较去年增加14987平方米，增长幅度为0.11%。

四、城市地价与房屋市场协调状况(一)地价增长率与房屋供应面积增长率比较2012年1-9月份，淄博市中心城区商品房新开工面积232.7万平方米，同比降低7.89%，其中商品住房189.8万平方米，同比降低9.26%；商品房竣工45.3万平方米，同比降低10.36%，其中商品住房竣工37.3万平方米，同比降低23.93%。

综上所述，今年新开工面积和供应面积(竣工面积)均低于去年同期水平，尤其商品住房竣工面积更是低于去年同期水平超过20%。

房屋供应面积与地价增率变化趋势相同，皆有大幅度下降，但地价增长率仍然为正值，房屋供应面积增长率转为负值。

(二)地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比2012年前三季度，淄博市商品房销售面积326.8万平方米，同比下降41.4%，全市商品房销售额145.17亿元，同比下降40.9%，两项指标下降幅度较大。

房屋实际销售面积增长率与地价增长率均呈下降趋势，两者变化趋势相同，但房屋实际销售面积增长率已经转为负值，且绝对值较大，地价增长率虽然也有下降的趋势，但依然保持正增长。

五、城市地价与社会经济环境协调状况分析(一)地价增长率与国内生产总值增长率比较淄博市2012年前三季度实现生产总值2706.5亿元，同比增长10.1%。

其中第一产业增加值88.1亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值1633.1亿元，同比增长11.3%；第三产业增加值985.3亿元，同比增长8.4%。

三次产业对生产总值的贡献率分别为1.34%、69.95%和28.71%，分别拉动生产总值增长0.1、7.0和2.9个百分点。

地价增长率与国内生产总值增长率呈正相关，地价增长率增长幅度低于国内生产总值增长率。

(二)地价增长率与固定资产投资增长率对比2012年前三季度，淄博市规模以上固定资产投资完成1151.16亿元，同比增长20.3%，增幅较去年同期下降3.3个百分点。

其中第一产业投资16.4亿元，增长45.2%；第二产业投资582.4亿元，增长24.6%，其中，工业投资575.8亿元，增长25.2%；第三产业投资552.3亿元，增长15.5%。