商业项目营销策划报告

一、综合楼A、B区
主要业态：精品百货、国际时尚特区、家电生
活馆、数码影城、溜冰场、餐饮
分区域业态划分说明—精品百货
规划区域：1-4层 主力业态 以一线服饰、国际品名郎、国际时尚特区、等业态 1、二、三层设立家电、IT、数码、的百货零售业态。
辅助业态
2、在四层设立影视城、溜冰场。 品牌特征 以国际知名品牌引入经营为主，兼顾品牌种类的丰富性
有门店的人气，使所有商铺的价值最大化。
于此同时规划种类丰富的休闲特色餐饮、KTV、电影城、溜冰场、电玩、文教配套等目 的性的消费业态，增加了客户在项目逗留时间，从而带动了其他业态的消费。 在裙楼部分设置社区配套商业，满足业主生活、大众化的居家社区型消费需要。
项目业态规划
业态：百货、超市、步行街、餐饮、休闲娱乐、文教服务等全方位业态组合。 商业规划方面，将百货作为购物中心的一个组成部分，起到标志性作用。 物业规划方面，各楼座、各楼层形成完整的、流畅的购物动线。 业态：餐饮、娱乐作为两大主力。 品类：大型餐饮、休闲特色餐饮、影城、电玩城、自助KTV、溜冰场 服务：美容、纤体、美甲、美发、教育、医疗、银行和电信等。
全业态、全客层： 涵盖各种业态、品类、品牌和服 务，达到了尽善尽美、无微不至 的程度
聚客效应： 个别业态、品类、服务必须尽可 能快地形成足够的忠实客户群体 和足够的逗留时间
领头羊效应(标杆)： 个别品类、品牌对部分零售品牌 商起到鼓舞力和带动力 互补共享： 收益、客流、商业形象等多因素 之间的平衡，以及目标消费与非 目标消费之间的平衡
消费时段的需求。

家电卖场：电器卖场，满足消费者家居生活需要。 IT数码：电子类成品和配件的专业商场填补了市场的空白，为消费者提供了高科技数码产品 的购买和体验场所。

文教动漫：各类培训机构、电玩、玩具专卖及影像制品等，为儿童、时尚青年一族提供娱乐 放松的一站式消费点。

娱乐休闲：溜冰场、自助KTV、影城、桑拿城、足浴、养生馆、SPA共同组成，打造宁德最为 集中、规模最大的的休闲生活中心点。
第二部分 项目定位
项目开发定位
打造城市核心 全方位商业地产
商业巨擘 购物先锋
战略指导思想： 三明市区核心 三明地区核心 闽西北核心
阐释：
“步步为赢，核心扩散”，先以打造三明地区以沙县小吃核心为目的，并慢慢扩展 到周边县市核心，进而辐射整个闽西北地区乃至海西地区，成为海西地区商业核心。
项目消费理念定位
通过在项目的各大区域分别规划不同种类的主力核心业态如：大型百货、超市、国内 外品牌服饰专卖、家电卖场、电影院、娱乐休闲业态、餐饮和文教等吸引并带动整体 项目的人气，并在外围树立项目地标性的领导者地位和核心的形象展示，辐射并引领 区域外消费。 在核心业态的带动下，使得每个区域都具备相应的亮点，由外及里带动整个项目的所
二、高层
主要业态：超市、文教动漫、电玩、婚纱珠宝类、 桑拿休闲、高级西餐厅
分区域业态划分说明—大型生活超市
规划区域-- 负1-18层 主力业态 辅助业态 生鲜、超市类标准零售、茶叶零售、通讯网点 桑拿休闲、各类办公场所 经营大型综合超市和生鲜超市，以自选销售方式向顾客提供物美价廉，品质 优良的生鲜、食品等民生必需品。
业态特征
品牌特征
以销售大众化实用品品牌商品为主，满足一次性购买需求。
划分说明
1、单层面积足够大，租金适合于超市的承受压力。 2、同时借大型综超可以有效积聚并提升项目的人气，引导人流并输送至118F。
类比国际、国内知名度较高的大型超市品牌
类比商家
类比商家
类比商家
类比商家
各大业态配比（单位：平方米）
沙县小吃文化城旅游购物商城项目
业态规划建议
福州
营销策划有限公司 2011年12月
第一部分 战略与目标
战略
站在项目运营的角度，整体做旺项目是根本的出发点 站在区域运营的高度，项目运营与区域运营的双重结合 站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重
战略阐释： 目前沙县商业主要以百货、步行街和电器卖场为主。如以电器卖场 为主导的步行街商业街区，以步行街为主导的商业街区，以低端百 货为主导的南环路商业。 集中性的购物广场尚未成功出现，作为新兴的城市战略发展区域， 本案凭借得天独厚的地理优势（高速出入口），并以统一整体形象、 统一经营方向、统一营销推广，为经营亮点。 强调整体做旺项目，强调业态合理布局带来的综合商业价值，强调 社会效益与经济效益相融合，给予投资者更丰厚的回报、经营者更 大的利润。
一层销售同时必须控制好销售节点。根据业态规划，主力
店位置可做出销控，先执行先招商，后进行销售。
Thanks!
划分说明
1、品牌百货规划于小吃城的黄金路口，具有最优的展示效果，有利于商家形象的展示， 以及品牌的树立。 2、门前规划有市政广场，展示面极佳，人行流动畅通无阻，未来商场户外活动场所充 裕。 3、业态丰富的购物场所以及品牌商家的进驻都将造就项目独特的吸引力。
选择具有一定影响力和知名的百货商家
类比商家
目标
闽西北商业风向标 三明沙县首席一站式购物中心 持续引领三明沙县商业市场，同步于福州乃至海西地区
目标阐释： 1、完善城市功能，提高城市竞争力 项目的建成，将成为三明商业融入海西的重要里程碑。三明沙县首席一站 式购物中心，它将成为三明沙县的一个大配套工程，促成区域物业升值，促使 整体城市功能更完善、更丰富，提升城市竞争力。 2、树立闽丁北商业标杆，划分三明沙县商业格局，引导新消费文化 在最具活力的区域，引入最具品牌的商家，划分最具有生命力的业态，以全 新的一站式消费打造目前最有特色的商业风景线，重新划分商业格局，持续引 领宁德商业市场，同步于福州乃至海西地区，变革消费方式。 3、成为三明沙县的城市名片 通过景观与建筑的有机结合，通过沙县新兴高消费群体的有力支撑引入品牌 商家，成为三明沙县城市的名片。
6092, 5% 7246, 6% 11072, 9% 6155, 5% 3752, 3% 35387, 26%
12874, 10% 34490, 27%
12000, 9%
百货 娱乐休闲 大型餐饮
超市 儿童欢乐天地、文教 主题餐饮
步行街 家电、家居 社区型商业
商业总面积：
㎡
推售建议
首层业态主以步行街业态占绝大多数，建议进行销售；二 层以上绝大多数为大型主力店，短期内建议不参与销售。
具有一定目的性消费和差异化的整体商业形态
目的性：在别处无法满足的独有业态、环境及服务管理模式，如规模特有、 业态特有、氛围特有等。 特色化和差异化：在新业态引进上注重特色化和差异化，以鲜明的个性满足 距离项目较远的消费需求。
项目业态规划 以项目整体做旺和各区域商业价值最大化为原则， 打造多核心业态格局
品类：百货、服饰旗舰、主力餐饮、家电卖场、品牌影城和KTV 品牌（包括但不仅限于）：麦当劳、潮港城、金逸、好乐迪、苏宁„„
娱乐、餐饮吸引并留住客群，增加趣味和体验，有效增加其他商业消费机会。 超市、百货和卖场等主力店吸引人流，体现经营特色和强化商业形象。
项目业态分布
※四层：婚纱摄影、珠宝类 ※五、六层：桑拿、休闲、美 容SAP等业态 ※七、八层：高品牌西餐厅、 茶座、 ※九层：各类人才培训中心 ※十—十八层：各类企业办公 楼

如此之功能定位也为未来项目提升为闽西北地区商业中心预留发展空间。
项目功能定位 购物、餐饮、娱乐、休闲等的完美结合 打造现代购物的7大消费平台
步行街：集中了国际国内一、二线商务正装、运动休闲服饰、童装、饰品、鞋帽，配合个别 的特色餐饮、婚纱影楼，满足大众消费需求。

美食餐饮：与酒店配套的高档餐饮、集中式的主题餐饮和大型式餐饮，满足不同客层，不同
※-2F层：停车场 ※-1F层：大型超市 ※一层：外街商铺设置公建配套：银行、邮政和通讯 ※二层：童装、儿童用品区、儿童欢乐天地、文教动 漫 ※三层：电玩类、音像产品、台球场 综合楼A区： ※一层：国内外一线品牌，沿 街商铺做一拖二 ※二、三层：家电卖场、IT及 数码周边产品专卖 ※四层：电影城、溜冰场 综合楼B区： ※一层：外街步行街、国内外二、三线知名 品牌店、及非品牌店 ※二-四层：大型中式餐饮业态
体验型商业的视觉 和功能设计：
项目功能定位
集购物/餐饮/娱乐/休闲/文教为一体的高尚商业中心 全方位满足不同人群、不同家庭、不同消费段、不同心 理、不同档次的消费需求
阐释：Hale Waihona Puke Baidu
超越三明乃至闽西北地区所有的商业项目，打造一种具有更强辐射力和聚集 力的城市商业项目。 通过此定位，以未来新区居住人口为依托，建立三明商业标杆，推动商业发 展进程，使项目成为三明商业发展的发动机，从而辐射到整个三明地区，乃 至闽西北。
引领三明休闲购物新体验
阐释：
凸显个性消费，在其基本的社区服务功能满足基本生活需要外，核心在于 呈现自由、随意、个性的消费方式，让人释放出压抑已久的潜意识生活形 态，从而使项目在引导消费主张上与竞争项目形成差异。 特有的集中性、多元化的休闲消费项目成为人们一个欢乐的天堂。

属性定位——打造三明首席购物休闲新标杆 业态定位——开创三明复合休闲新天地 消费主张——引领休闲式消费新体验

品牌购物：品牌百货、品牌超市，共同组成品牌购物中心区，多品牌形成合力，将商业影响 力辐射更广的区域。
第三部分 业态定位规划
动静结合，内外兼备
动静：恰当把握商业和居住的关系，在商业不影响居住功能的前提下，尽可 能使商业促进住宅价值，因此适宜于社区内部的静业态和适宜于区域的动业 态应相互结合。 内外：既有社区内部配套商业，又有向外辐射的区域商业。配套商业注重生 活服务及配套功能，区域商业以吸引外来消费人群的品牌主力店为主。