第六章资产评估收益法
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是一种确定资产价值的方法，而收益法是其中一种常用的评估方法。
它基于资产所能产生的预期收益来确定其价值。
在这篇文章中，我们将深入探讨资产评估的收益法，对其原理、应用和使用注意事项进行全面解析，帮助读者更好地理解和应用这一评估方法。
资产评估的收益法是基于市场经济理论和金融原理的。
根据这一法则，资产的价值是由其所能产生的未来现金流量决定的。
在评估一个资产时，关键是确定其可预期的收益情况。
这需要考虑相关市场状况、行业前景、资产的特点以及其他相关因素。
通过对这些因素的分析和估计，资产评估师可以得出一个合理的预期收益数额，并以此确定资产价值。
收益法在不同的资产评估场景中具有广泛的应用。
对于不动产，如房地产，收益法常用于确定租金的合理水平。
评估师会考虑周边区域租金水平、房屋状况、租约情况等因素，以确定该房产的租金收益，并以此计算其价值。
对于企业，收益法可用于评估未来现金流量，进而确定企业的价值。
这需要考虑企业的盈利能力、市场份额、行业前景等信息，并结合财务数据进行分析和推算。
在使用收益法时，有几个需要注意的事项。
首先，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息。
这包括市场数据、财务报表以及与资产相关的信息，如租约、业务合同等。
其次，评估师需要对数据和信息进行合理的处理和分析，选择适当的评估模型和方法。
不同的资产可能需要不同的模型和方法来计算其预期收益。
最后，评估师需要根据实际情况和专业判断进行合理的调整和校正。
收益法往往涉及各种预测和估算，因此评估师需要充分考虑估计误差和不确定性，以保证评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的收益法是一种常用的评估方法，可以帮助确定资产的价值。
它基于资产所能产生的预期收益来进行评估，并需要考虑市场状况、行业前景和资产特点等因素。
在使用收益法时，评估师需要准确获取和理解相关数据和信息，并对其进行合理的处理和分析。
同时，评估师还需要根据实际情况和专业判断进行调整和校正。
资产评估模拟实训教程-实验十五-第六章资产评估结论及其分析
评估方法账面价值股东全部权益评估价值增值额增值率差异额=成本法评估值-收益法评差异率=差异额/收益法评估值成本法118620509.48219881895.56101261386.0885.37%收益法118620509.48180900852.5062280343.0252.50%38981043.0662.59%差异的主要原因是：考虑到本次收益法评估中，营业收入的预测是股权自由现金流量预测的起点，并对评估结果起关键作用。
由于产品产销量及产品价格受市场影响价格波动较大，其产品销量及产品价格变化幅度较难预测，被评估单位未能提供有关收益、成本的预测资料和融资计划。
同时广西糖纸有限责任公司生产运营的时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。
虽然评估过程中作了特定假设，但评估预测仍存在较大的不确定性，盈利预测不确定性较多，经评估人员分析认为，本报告采用成本法结论作为评估结果。
（二）两种评估方法的评估结果差异分析从上表可知， 广西糖纸有限责任 公司股东部分权益价值用 成本 法和 收益 法评估的结果差额为 3898.10 万元，差异率为 62.59% ，（1）成本法是从资产的成本角度出发，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，以资产的重置成本为价值标准，随着国民经济的变化，对企业资产负债表上所有的单项资产和负债，用现行公允价格代替历史成本，是资产和负债的简单加减，评估结论仅包括资产负债表记载的各种有形资产及部分可确指的无形资产的价值，不包括企业未来的获利能力和资产综合影响效应。
（2）收益法是通过将企业未来收益折算为现值确定资产价值的一种评估方法，利用投资回报和收益折现等技术手段，以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力） 的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
收益法的评估技术思路较好地体现了资产的“预期原则”，其未来收益现值能反映企业占有的各项资源对企业价值的贡献，使评估过程能够全面反映企业的获利能力，包括了资产综合影响效应；从投资的角度出发，一个企业的价值是由企业的获利能力所决定的，股权投资的回报是通过取得权益报酬实现的，股东权益报酬是股权定价的基础。
资产评估师-资产评估基础-基础练习题-第6章资产评估方法
资产评估师-资产评估基础-基础练习题-第6章资产评估方法[单选题]1.采用收益法评估企业价值时，被评估企业的风险系数β为1.2，当期市场平均收益率为16%，无风险报酬率为6%，则折现率为（）。
（江南博哥）A.22%B.25.2%C.19.2%D.18%正确答案：D参考解析：折现率＝6%＋1.2×（16%－6%）＝18%[单选题]3.根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是()。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D参考解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。
[单选题]5.某重置全新的一条流水生产线价值为500万元，年产量为10000件。
现知评估对象的年产量为6000件。
用生产能力比例法计算的重置成本为()。
A.230万元B.350万元C.300万元D.200万元正确答案：C参考解析：评估对象重置成本＝评估对象年产量/参照物年产量×参照物重置成本＝6000/10000×500＝300（万元）[单选题]6.以下不属于直接比较法特点的是()。
A.比较直观B.对可比性要求较低C.便于操作D.比较简洁正确答案：B参考解析：直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。
[单选题]7.下列资产评估方法中，不属于市场法的是()。
A.现行市价法B.市价折扣法C.修复费用法D.价值指数法正确答案：C参考解析：市场法包括现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场售价类比法、价值比率法。
修复费用法属于资产评估的成本法中计算实体性贬值的方法。
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版
资产评估学教程(第七版)习题答案人大版资产评估学教程（第7版）第一章导论本章无需改写。
第二章资产评估的程序与基本方法本章无需改写。
第三章机器设备评估1.机器设备评估的基本流程1）c（2）b（3）b（4）b（5）a（6）b（7）b（8）a（9）b（10）c（11）d（12）b（13）a（14）d（15）c2.机器设备评估的评估方法1）cd（2）cde（3）bc（4）acd（5）abe（6）abcde（7）ace（8）abcd（9）abc（10）abd（11）bc（12）cde3.机器设备评估的实例分析1）评估重置成本、加权投资年限、实体性贬值率和实体性贬值重置成本 = 100 × 150% ÷ 110% + 5 × 150% ÷ 125% + 2 ×150% ÷ 130% = 144.67万元加权投资年限 = 10 × 136.36 ÷ 144.67 + 5 × 6 ÷ 144.67 + 2 ×2.3 ÷ 144.67 = 9.66年实体性贬值率 = 9.66 ÷ (9.66 + 6) = 61.69%实体性贬值 = 重置成本 ×实体性贬值率 = 144.67 × 61.69% = 89.25万元5-4）× = 元被评估装置的年净超额运营成本 = × (1-25%) = 9000元被评估装置的年净超额运营成本在剩余使用年限内折现，求和得到功能性贬值额。
本章无需删除明显有问题的段落。
运用收益法评估II型机组的过程及其结果第一步，估算年净收益年净收益=年收入-年运营成本-年折旧费用1000-300-50=650(万元)第二步，估算资本化率资本化率=10%/(1-10%)=11.11%第三步，估算资产价值资产价值=年净收益/资本化率=650/0.1111=5850(万元)关于房地产评估，最终的评估结果应以市场重置方式（询价法）的结果为主，因为这种方法更接近于客观事实，而价格指数法的评估精度可能会受到影响。
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产组评估收益法
资产组评估收益法是一种常用的资产评估方法，主要用于评估收益性资产，如房地产、股票、债券等。
该方法计算资产价值的基础是预测资产未来的现金流入，并将其折现为现值。
以下是资产组评估收益法的基本步骤：
1.收集相关数据：收集与资产相关的财务和经营数据，包括历史
现金流入、成本、增长率、资本支出等信息。
2.估计未来现金流：基于收集到的数据和市场情况，预测资产未
来的现金流入。
这通常涉及到对市场趋势、行业前景、竞争环
境等因素的分析和判断。
3.选择适当的贴现率：贴现率反映了投资的风险和预期收益率。
根据资产的特性和市场条件，选择适当的贴现率。
4.计算现值：将预测的未来现金流按照贴现率折现为现值。
通常
使用现金流贴现模型（DCF模型）进行计算，最常见的是净现值
（NPV）和内部收益率（IRR）。
5.评估资产价值：将折现后的现值加总，得到资产的评估价值。
这个价值代表了根据预测的现金流和选择的贴现率，资产在给
定时间点的合理价格。
需要注意的是，资产组评估收益法是一种相对复杂的评估方法，需要基于充分的数据和分析。
在实际应用中，可能还需要考虑其他因素，如市场风险、资产特殊性等。
因此，建议在进行资产评估时，寻求专业的评估师或咨询机构的帮助，确保评估结果的准确性和可靠性。
2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲
2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲2022年资产评估师职业资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度，以及对我国资产评估进展状况的了解状况。
二、考试内容及要求（一）把握的内容1.资产及资产评估。
2.资产评估的经济技术原则。
（二）熟识的内容1.资产评估的特点。
2.资产评估的工作原则。
（三）了解的内容1.我国资产评估行业进展历史及特点。
2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。
其次章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的把握状况，以及对相关理论基本原理和主要学问点的应用力量。
二、考试内容及要求（一）把握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。
2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。
3.需求及影响需求的因素。
4.供应及影响供应的因素。
5.均衡价格、供求定理。
6.市场结构的划分。
7.有效市场的形态。
（二）熟识的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。
2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。
3.需求函数、需求表及需求曲线。
4.供应函数、供应表与供应曲线。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。
6.有效市场假说的前提条件及检验。
（三）了解的内容1.劳动价值论的理论进展过程，对劳动价值论的熟悉。
2.效用价值论的理论产生进展过程，对效用价值论的熟悉。
3.需求关系的特别情形。
4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。
6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成缘由，寡头垄断市场的分类及典型模型。
7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。
8.资本市场的内在效率和外在效率。
第三章资产评估法律制度与准则一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系、国有资产评估管理制度，以及我国资产评估准则框架体系的把握状况。
资产评估方法之收益法详解
资产评估方法之收益法详解
收益法评估债务资产的核心是投资收益率，即现金流量所能获得的报酬率。
它是由投资者对投资的期望收益以及该投资的风险而决定的。
收益法评估债务资产在投资者心目中的价值，是将该资产未来的现金流量估计的未来价值，并由此扣除已有的投资成本，从而计算出的净现金流量值，再加上其有价证券的市值，与此同时，考虑其他市场因素在该资产评估中所起的作用。
收益法评估债务资产需要考虑以下因素：
一、市场因素：市场环境的变化会影响投资收益率。
二、经济因素：经济的发展水平、通货膨胀水平和汇率波动等会影响投资收益率。
三、投资成本：投资者是否需要承担相关的税费、融资成本、财务费用等成本会影响投资收益率。
四、风险因素：债务资产的风险性会影响投资收益率。
五、收益水平：投资者期望获得的收益水平也会影响投资收益率。
因此，对于收益法评估债务资产而言，它的核心在于对未来现金流量进行有效估计，以及如何根据投资者喜好和市场环境的变化来确定一个合理的投资收益率。
在计算投资收益率时。
资产评估收益法公式
揭开资产评估收益法的神秘面纱资产评估收益法是企业常用的一种资产评估方式，主要通过对资产的未来现金流进行预测和折现计算，得出资产的价值。
下面将详细介绍资产评估收益法的公式及其应用。
一、资产评估收益法公式
资产评估收益法的公式为：FV = CF₁ + CF₂/(1 + r)² + CF₃/(1 + r)³ + …… + CFn/(1 + r)^n，其中：
FV：资产的现值
CF₁、CF₂、CF₃……CFn：分别为第1年、第2年、第3年……第n 年的预期现金流量
r：折现率
二、资产评估收益法应用
资产评估收益法主要应用于企业重组、并购、债券定价、投资决策等方面。
具体应用步骤如下：
1.确定资产的预测期
根据资产的特性，确定资产的预测期。
一般情况下，企业评估应该考虑到10年以内的时间。
2.预测未来现金流量
根据资产的历史数据和行业趋势，预测资产未来的现金流量。
需
要注意的是，预测的现金流量应该是净现金流量，即扣除了运营成本、税费等费用后的现金流量。
3.确定折现率
折现率是一个重要的变量，直接影响到资产评估现值的大小。
确
定折现率需要考虑多个因素，包括风险、通货膨胀率、市场利率等。
4.计算资产现值
根据上述公式，计算资产的现值。
需要注意的是，资产的现值应
该是把所有现金流量进行折现后的金额，而不是未来现金流量之和。
总的来说，资产评估收益法是一种科学、严谨的资产评估方法。
在实际应用中，需要结合企业的实际情况和市场形势，灵活应用各项
指标，才能得出准确可靠的结论。
第6章资产评估无形资产的评估ppt课件
三、知识产权无形资产
（一）专利资产 1. 专利权、专利技术、专利资产 专利权：法律在一定时期内授予发明创造者或其权利继受者独占使用其发明创造的 权利。 专利技术：专利权的客体，包括：发明专利、实用新型专利、外观设计专利。 专利资产：权利人拥有或控制的，能持续发挥作用并且能带来经济利益的专利权益。
具体包括（8+1）： （1）文字作品；（2）口述作品；（3）音乐、戏剧、曲艺、舞蹈、杂技艺术作品；（4）美术、建筑作品； （5）摄影作品；（6）电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品；（7）工程设计图、产品设计图、 地图、示意图等图形作品和模型作品；（8）计算机软件；（9）法律、行政法规规定的其他作品。
（1）将企业现金流分配至最小业务单元。 （2）扣减最小业务单元中其他各类资产贡献的现金流。 （3）剩余部分即为目标无形资产贡献的现金流。
三、无形资产现金流分析
（一）许可费用节约法（ relief-from-royalty method, royalty savings method ） 由于拥有目标无形资产而不必支付使用许可证费用，从而产生的成本节约额。 许可费节约额 = 营业收入 * 营业收入许可费率
产品范围 产品地域范围
2、识别目标无形资产的贡献
产品获利能力（市场需求、生命周期、竞争状况） 被评估资产的贡献
3、明确“对谁的价值”
无形资产使用者 无形资产应用场景
二、收益法的评估模型
收益途径分析中只包含直接由目标无形资产创造的收益。 无形资产可以通过以下方式创造收益： • 使用无形资产(使用收益) • 拥有无形资产(所有权收益) 无形资产创造的收益额可以通过以下三种途径计量： • 计算许可收益 (Royalty) • 计算增量收益 (Premium Profits) • 计算剩余收益 (Excess Earnings)
资产评估的收益法
资产评估的收益法资产评估是对资产价值进行估计、评价的过程。
其中，收益法是一种常用的资产评估方法之一。
通过收益法，可以根据资产产生的预期收益来评估其价值。
本文将介绍收益法的原理、应用以及评估过程。
一、收益法的原理收益法是一种基于资产预期收益的评估方法。
其核心思想是根据资产所能产生的未来收益来决定其价值。
通常情况下，资产的价值与其未来现金流量息息相关。
因此，通过对未来现金流量进行预测，并将其折现到现值，可以得出资产的评估价值。
二、收益法的应用收益法广泛应用于不同类型的资产评估中，包括房地产、股权、债券等。
在房地产领域，收益法常用于评估商业地产、租赁物业等。
在股权领域，收益法可以用于评估公司的价值，帮助投资者做出决策。
此外，收益法也可以应用于债券等固定收益类资产的评估。
三、收益法的评估过程收益法的评估过程通常包括以下几个步骤：1. 收集资产相关信息：首先需要收集资产的相关信息，包括资产类型、所在地区、使用情况等。
同时，还需要了解资产所产生的现金流量信息，包括租金、收益等。
2. 预测未来现金流量：在收集到资产相关信息后，需要对未来现金流量进行预测。
这可以通过分析市场情况、行业发展趋势等来进行。
3. 确定折现率：折现率是将未来现金流量折算到现值的重要参数。
折现率的确定需要考虑市场利率、风险溢价等因素。
4. 计算资产价值：在确定了未来现金流量和折现率后，可以进行资产价值的计算。
通常情况下，资产价值等于未来现金流量的折现值之和。
5. 敏感性分析：由于未来现金流量和折现率都存在不确定性，因此进行敏感性分析可以帮助评估者了解不同因素对资产价值的影响程度。
四、收益法的局限性尽管收益法是一种常用的资产评估方法，但也存在一定的局限性。
首先，收益法对未来现金流量的预测存在一定的不确定性，这会影响到资产价值的准确性。
其次，收益法对折现率的确定也有一定的主观性，不同的评估者可能会得出不同的结果。
此外，收益法也无法考虑到资产的非经济价值，如地理位置、品牌价值等。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第六章 资产评估方法)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。
G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。
市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。
A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。
因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。
因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。
因此，本题选择C。
（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。
因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。
单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。
A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。
选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。
市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是（）。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
第六章资产评估收益法
表3-3
某企业未来三年的预期收益 单位：万元
收益额 折现率 折现系数 第一年 300 6% 0.9434
收益折现值 283
第二年
第三年
400
200
6%
6%
0.8900
0.8396
356
167.90
由此可以确定其折现额为： 资产评估价值=283+356+167.9=806.9(万元)
6)应用举例
[ 例 6-9] 被评估资产预计未来 5 年内收益 分别为 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元和 14万元。假定从第6年起。以后各年收益均为 14 万元，确定的折现率和资本化率均为 10% 。 确定被评估资产在永续经营下和经营 50年条 件下的评估价值。
P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率；
t——收益年期；
n——收益年期； A——年金。
1、理论公式
P 为房地产价格，1 ,2 ,3......n 为未来各年的纯收益，r1 , r2 , r3 ......rn
①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(3) 在纯收益按等差级数递减 , 收益年期无 限的条件下,有以下计算式：
A B P 2 r r
其成立条件是：
(6 20)
①纯收益按等差级数递减；
②纯收益逐年递减额为B；
③收益递减到零为止；
④r大于零。
A P rs
(6 24)
(4) 在纯收益按等比级数递减 , 收益年期有 限的条件下,有以下计算式：
资产评估基础-收益法的基本步骤和基本参数知识点
收益法的基本步骤和基本参数三、收益法的基本步骤和基本参数（一）收益法的基本步骤1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；2. 分析测算被评估资产的未来预期收益;3. 分析测算折现率或资本化率；4. 分析测算被评估资产预期收益持续的时间；5. 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数1. 收益额收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
收益额的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额;（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势:（1）净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。
（2）净现金流量体现了资金的时间价值。
在评估实务操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法有两种：时间序列法和因素分析法0时间序列法是建立资产以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列将会持续。
时间序列方程是根据历史数据，用回归分析的统计方法获得的。
资产评估第六章课件
资产评估第六章课件第六章无形资产评估本章共四节：第一节无形资产评估概述第二节无形资产评估的收益法第三节无形资产评估的成本法第四节无形资产评估的市场法第一节无形资产评估概述一、无形资产的概念、特性及分类（一）无形资产的概念对无形资产目前还没有一致的定义，更多的是进行描述，即以无形资产的外延替代无形资产的内涵。
一般来说，无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。
（二）无形资产的特点与有形资产相比：1.非实体性2.垄断性3.效益性4.不确定性从功能角度考虑：1.共益性2.积累性3.替代性关系类销售网络、客户关系组合类商誉专有技术知识产权类专利权商标权著作权权利类特许权证书合同无形资产二、影响无形资产价值的因素无形资产成本机会成本效益因素使用期限技术成熟程度转让内容因素国内外该种无形资产的发展情况市场供需状况同行业同类资产的价格水平1.受评估目的等因素影响较大；2.一般账面上没有记录，需要对无形资产进行鉴定；（1）证明无形资产的存在：先进性、适用性、产权归属（2）确定无形资产种类、名称（3）确定无形资产有效期：根据技术特点、法律规定、使用情况3.无形资产评估一般应以产权变动为前提；4.无形资产评估是对其获利能力的评估。
四、无形资产评估的程序明确评估目的鉴定无形资产搜集相关资料确定评估方法整理撰写报告得出评估结论转让投资股份制改造清算资产法律诉讼其他明确无形资产存在确定无形资产种类确定无形资产有效期第二节无形资产评估的收益法一、无形资产评估收益法的前提无形资产评估收益法必须具有如下前提：1.能够带来超额利润只有该无形资产能给购买方带来超额的收益，才能根据带来的超额收益确定无形资产的价值。
2.能够带来垄断利润这是指购买方由于购入和运用无形资产形成市场垄断，通过垄断价格实现垄断利润。
二、无形资产评估中收益法的应用形式根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示为下列两种方式:K——无形资产分成率Ri——分成基数 (即销售收入或销售利润)I——收益期限 r——折现率直接估算法差额法分成率法最低收费额的确定最低收费额，是指在无形资产转让中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的“旱涝保收”收入，并在确定比例收费时预先扣除，有时称之为“入门费”。
资产评估收益法
资产评估收益法
资产评估收益法是一种用于测定有形资产（物业或公司）或无形资产（品牌形象、知
识产权等）价值的估值方法。
它是利用财务报表信息和预期未来收益来建立资产价值的一
种估值法，它采用一种逐年递减式折现模型，即未来现金流都折现至现值，然后将所有现
值相加，得到一个反映未来现金流价值的总数，称为资产的现值。
该方法的优点在于它可以从未来的预期现金流出口来估算财产的实际价值，这比简单
的按照当前市价来估算具有更好的把握力。
此外，它还可以通过将预期收益和市场参考价
格相结合的方式，得出资产价值的最佳判断，能够充分体现市场行情对资产价值的影响，
更加科学准确。
资产评估收益法把资产价值分成各类因素，将资产划分成各年度的回报，而每年的回
报又折算成现值，这样的估价技巧能够确保资产价格的客观性。
第一，它充分考虑了未来收益和投资环境的变化，让投资者能够更好地把握投资机会；
第二，它基于特殊资产的走势推算其现值，而不仅受到市场行情和时间限制；
最后，它可以一定程度上反映市场行情，但不完全受它影响，也可以防止对市场变动
的障碍，增强对估计价格的准确度。
资产评估收益法的缺点也很明显，那就是它的评估综合性较弱，忽视了被评估资产的
市场份额、口碑和未来市场发展空间等重要因素，很多情况下无法充分反映投资者的意图
和判断。
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a a a a …… a ……
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
P
A 1 r
A
1 r2
A
1 r3
......
A
1 rn
P
A r
1
1
1 r n
——有限年公式
n=∞
P A r
——无限年公式
r=0有限年 P nA
第六章 收益法
• 2)纯收益在若干年后保持不变
(1)无限年期收益。其基本公式为:
③收益年期有限为n；
④r大于零。
这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(nt)而不是n。
01 2
34
t
6
7
8
n
t
前t期现值＝
Ri
t1 ( 1 r )i
后
（
n
t
）
期
现
值
＝A【 r
1（
1 1 r
)nt
】
后
（
n
t)
期
现
值
的
现
值
＝A r
【
1 (
1
1 r )nt
】 （
1 1 r）t
例题
例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于 2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要 评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未 来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元； 第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右， 该类房地产的报酬率为8%。试评估该写字楼的价格。
例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地 还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格 为多少万元？
• 例：有一不动产，利用该不动产正常情况 下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需 支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率 为8.5%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让 土地使用权的地块上建造的，当时获得土地使 用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不 动产的收益价格为：
以下计算式： P＝A/r（最简单的情况）
•其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。
• (2)在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,
有以下计算式：
P
A r
[1
（1
1 r)n
]
(6 14)
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式, 其成立条件是： • ①纯收益每年不变； • ②资本化率固定且大于零； • ③收益年期有限为n。
6.3 收益途径
6.3.1 收益法的基本原理 • 收益法的理论基础
效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有 者带来的收益。 • 收益途径的基本含义 通过估测被评估资产未来收益的现值来判 断资产价值的各种评估方法的总称。 • 收益法的评估思路 预期收益折现
6.3.2 收益途径的基本前提 (1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可 以用货币衡量； (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3)收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间, 通常以年为时间单位。它由评估人员根据被 评估资产自身效能及相关条件,以及有关法 律、法规、契约、合同等加以测定。
（2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售
收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。
8
9
5
前期现值＝
Ri
i1 ( 1 r )i
资
本
化
现
值
的
现
值
＝rA'(
1
1 r
)n
资 本 化 现 值 ＝A r'
• (2)有限年期收益。其计算公式为:
P
t i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)t
[1
1 (1 r)nt
]
(6 17)
• 其成立条件是：
①纯收益在t年(含第t年)以前有变化；
②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；
P
n Ri t1(1 r)i
A r ( 1
r )n
(616)
• 其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ③收益年期无限; ④r大于零。
前期 (i 1, 2,, n) （设n=5） 来自期 (i n 1, n 2,,)
01
2
34
5
6
7
200 220 250 280 300 .…..
300
012345
46.5（50-3.5）
200 1 8%
220
1 8%2
250
1 8%3
280
1 8%4
300 8%
1
1
1 8% 46.54
P——评估值； i——年序号； Pi——未来第i年的评估值； Ri——未来第i年的预期收益； r——折现率或资本化率； ri——第i年的折现率或资本化率； t——收益年期； n——收益年期； A——年金。
1、理论公式
P 为房地产价格， 1,2,3......n r 为未来各年的纯收益， 1, r2 , r3......rn 为未来各年的还原率。
P
20 12 8.5%
1
1
1 8.5% 506
94.1* 0.9724
91.5(万元)
• (3)在收益年期有限,资本化率等于零的 条件下,有以下计算式：
P＝A×n • 其成立条件是：
①纯收益每年不变； ②收益年期有限为n； ③资本化率为零。
二、净收益每年不变
a1=a2=a3=……=an=a
P 1 2
3
......
n
1 r1 1 r11 r2 1 r11 r2 1 r3 1 r11 r2 1 r3......1 rn
2、基本公式
P
1
r
1
r
1
r
1
r
1
r
1
r
......
1
r
1
r
1
r
......1
r
r 每年的净收益都为 ，还原率都为 。
• 1)纯收益不变 (1)在收益永续,各因素不变的条件下,有
1)收益额
资产的收益额是指根据投资回报的原理,资 产在正常情况下所能得到的归其产权主体的 所得额。
特点：其一,收益额是资产未来预期收益额,
而不是资产的历史收益额或现实收益额；其
二,用于资产评估的收益额是资产的客观收
益,而不是资产的实际收益。
2)折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率, 是投资者在投资风险一定的情况下,对投资 所期望的回报率。
3.2.3 收益途径的基本程序 1)收集并验证与评估对象未来预期收益有关
的数据资料,包括经营前景、财务状况、市 场形势、以及经营风险等； 2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率； 4)用折现率或资本化率将评估对象未来预 期收益折算成现值； 5)分析确定评估结果。
• 3.2.4 收益途径的基本参数