开平2017年国有农用地基准地价成果

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基准地价、标定地价与监测地价的联动思考

基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。

从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。

同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。

这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。

关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。

近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。

标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。

研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。

具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。

一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。

农用地基准地价评估策略分析

农用地基准地价评估策略分析摘要：目前我国经济水平和科技水平的快速发展，人们生活水平得到了显著提高。

农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。

目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。

基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。

关键词：农用地；基准地价；经营权流转引言利用区域基准地价影响力模型对现有的农用地基准地价进行了区域修正，修正后的农用地基准地价与通过传统方法计算的基准地价在空间分布上基本一致。

将区域基准地价影响力模型应用于农用地基准地价的评估，弥补了现有农用地基准地价评估中对农村所处的区域因素影响考虑的不足。

通过考虑区域因素对农用地基准地价的影响并对其修正，为农用地基准地价的协调统一和区域平衡提供了一定的依据，有利于保障农民的利益，为土地征用补偿，促进土地资产合理配置，深化土地制度改革，农村集体土地流转等工作提供依据。

1估价农用地的时候需要遵循的原则在对农用的地基准地价进行评估的过程中，需要按照一定的原则进行，否则就会导致操作中出现失误。

首先，当农用地条件正常的情况下，所获得的收益达到预期值。

在评估农用地的时候，要参考实际的市场价格，经过对比并不断地修正，估算农用地价格。

其次，在技术以及各种因素保持恒定的情况下，如果土地面积相同，进行某种要素追加的时候，会减少报酬增量。

进行实际估价的时候，需要综合考核投入要素共同作用的结果和影响农用地总收益的情况。

将农用地的效用充分发挥出来，所获得的经济效益良好，否则会对周围土地的利用产生影响。

再次，从农用地的角度而言，在多种因素的影响下，价格会出现浮动。

【2017年整理】全国土地出让最低价标准

全国土地出让最低价标准各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》，详见附件1），现予以发布。

一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。

二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。

各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。

其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。

对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。

四、对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。

年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

台山市人民政府关于公布实施台山市2017年国有农用地基准地价的通知

台山市人民政府关于公布实施台山市2017年国有农用地基准地价的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2018.12.14•【字号】台府〔2018〕17号•【施行日期】2018.12.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文关于公布实施台山市2017年国有农用地基准地价的通知台府〔2018〕17号广海湾工业园区、市工业新城管委会，各镇（街）政府（办事处），市有关单位：为规范推进国有农用地使用制度改革，加强农用地地价评估与管理，完善国有农用地基准地价体系，显化维护国有农用地资产，根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）以及《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2017〕99号）等相关文件要求，我市制订了台山市2017年国有农用地基准地价，现予以公布，此次基准地价自2018年12月14日起执行。

执行过程中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

附件：1.台山市2017年国有农用地基准地价评估基本内容2.台山市2017年国有农用地基准地价评估土地级别价格3.台山市2017年国有农用地各用途级别图4.台山市2017年国有农用地基准地价评估修正体系台山市人民政府2018年12月14日附件1台山市2017年国有农用地基准地价评估基本内容一、本次台山市2017年国有农用地基准地价评估范围为台山市台城街道和大江、水步、四九、白沙、三合、冲蒌、斗山、都斛、赤溪、端芬、广海、海宴、汶村、深井、北陡、川岛16个镇及海宴华侨农场范围内现有的全部国有农用地及宜农未利用地，及国有林场、农场红线范围内的农用地（包括集体农用地），包括耕地、园地、林地、草地、坑塘水面、设施农用地、内陆滩涂、沿海滩涂，合计面积为67483.74公顷。

本次评估底图采用2000国家大地坐标系。

二、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件下、按照各用地类型国有农用地基本设施的平均状况确定于估价期日为2017年12月31日、土地使用年期为50年的国有农用地出让使用权价格。

农用地基准地价评估策略分析

农用地基准地价评估策略分析摘要：2016年，国务院办公厅发布了《国务院关于全民所有自然资源资产有偿使用制度改革的指导意见》（国发〔2016〕82号），明确提出探索建立农用地有偿使用制度，落实承包土地所有权、承包权、经营权“三权分置”等产权制度改革。

明晰农用地使用权，明确农用地的使用方式、供应方式、范围、期限、条件和程序，要求协同开展资产清查核算以各类自然资源调查评价和统计监测为基础，推进全民所有自然资源资产清查核算。

而农用地基准地价体系的建立是核定农用地资源资产价值，建立农用地有偿使用制度的基础工作之一。

基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的要点。

本文就农用地基准地价评估策略展开探讨。

关键词：农用地；基准地价；评估策略引言农用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进农用地流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展农用地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。

不同于城镇建设用地，农用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，农地价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前农用地基准地价评估工作中普遍面临技术思路、评估要点不清等问题。

本文就农用地基准地价的意义、技术思路和评估要点进行分析，并提出策略。

1农用地基准地价的意义1.1、完善公示地价体系，为建立健全自然资产产权制度提供依据自然资源资产产权制度是加强生态保护、促进生态文明建设的重要基础性制度，自改革开放以来，我国自然资源资产产权制度逐步建立，在促进自然资源节约集约利用和有效保护方面发挥了积极作用。

农用地基准地价丰富了公示地价体系，还为农用地经营权入股、抵押、作价出资等提供价格参考。

原国土资源部、中央编办、财政部、环境保护部、水利部、农业部、国家林业局印发《自然资源统一确权登记办法（试行）》（国土资发〔2016〕192号），明确了自然资源统一确权登记工作的规范与要求。

国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设招投标书范本

国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设招投标书范本尊敬的评标委员会成员：我们公司是一家专业从事农用田地基准地价评估及标定地价体系建设的企业，有着丰富的经验和专业的团队。

我们获悉贵方招标项目，郑重提交我公司的招投标书，希望与贵公司合作，共同完成这一重要的项目。

一、项目背景随着农村集体经济体制改革不断推进，国有农用田地的管理和使用方式也发生了新的变化。

为了更科学、公平地确定农用地的基准地价，需要进行评估和标定。

我公司具有丰富的项目经验及技术实力，能够为贵公司提供专业的服务。

二、项目内容本项目的主要内容包括但不限于：1. 对国有农用田地进行实地勘测，确定基准地价评估范围；2. 收集相关资料，进行数据整理和分析；3. 利用先进的评估方法和技术，确定基准地价；4. 制定标定地价体系，建立完善的评估标准。

三、项目流程1. 签订合同及确定项目细则；2. 实地勘测和数据收集；3. 基准地价评估及标定地价体系建设；4. 编制评估报告和提交相关部门审批。

四、项目时间本项目的预计完成时间为XX个工作日，具体时间安排将根据实际情况协商确定。

五、项目报价我公司的报价为XXX万元，包括所有项目费用。

希望贵公司能够考虑我公司的实力和经验，选择我们为您提供服务。

六、工作团队我公司拥有一支专业、高效的工作团队，团队成员均有多年相关工作经验，能够保证项目的质量和进度。

七、联系方式如贵公司对我公司的招投标书有任何疑问或需要进一步的了解，请随时联系我们，我们将竭诚为您提供帮助。

谨此，我公司诚挚地希望能够与贵公司合作，共同完成这一重要的项目。

期待贵公司的答复。

谢谢！。

江门市区国有土地基准地价标准

4677
38
胜利路（三）
农林东路－迎宾大道西
4668
39
白沙大道西（二）
华园东路－环市二、三路
4240
40
良化大道（一）
迎宾大道东-江北路
4240
41
炮台北路
港口二路－江北路
4240
42
港口二路
炮台南路－发展大道
3978
43
华园中路
环市二路－华园东路
3803
44
良化大道（二）
迎宾大道东－白石大道
3803
21
胜利路（二）
建设路－农林东路
7287
22
堤中路
胜利路－跃进路
7025
23
潮江路（二）
东华二路－炮台南路
6948
24
农林东路
建设路－胜利路
6686
25
堤西路
胜利路－江会路
6424
26
农林西路
华园东路－胜利路
5987
27
江会路
胜利路－环市三路
5725
28
育德街
院士路－丰乐路
5725
29
青年路
环岛西路－环岛东路
45
建设路（四）
迎宾大道西－白石大道
3803
46
白石大道
建设路－甘棠路
3558
47
迎宾大道东、中
丰乐路－良化大道
3558
48
迎宾大道西、中
天沙河－西环路
3453
49
建设路（五）
白石大道－发展大道
3366
50
永康一街
阜康里－江会路
3104
51
发展大道

农用地基准地价评估

2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法①评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。

具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。

②资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

b)资料和外业调查要求●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；●样点调查应符合数理统计要求。

③确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。

④投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。

市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。

a)调查样点的要求●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；●样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；●样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：Eni／En=ENi／EN式中：Eni——第i类用地抽取的样点单位数；En——各类用地抽取的样点单位总数；ENi——第i类用地的样点单位数；EN——各类用地的样点单位总数。

南宁国有农用地定级与基准地价

南宁市国有农用地定级与基准地价评估初步成果根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）等法律法规和相关文件规定，南宁市开展了城区国有农用地定级与基准地价评估工作。

本次南宁市国有农用地定级与基准地价评估初步成果所覆盖的范围为南宁市兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区和武鸣区的国有农用地区域。

有关初步成果内容如下：一、基准地价价格内涵界定根据《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）、《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

本次南宁市国有农用地基准地价不同类型农用地基准地价对应的基准地价内涵如下：（一）农用地类型：耕地、园地、林地、草地、坑塘水面（指养殖水面）、设施农用地（指直接用于经营性畜禽养殖生产及附属用地，直接用于作物栽培或水产养殖等农产品生产的设施及附属设施用地）；（二）土地权利：国有土地使用权；（三）土地权利年期：50年；（四）耕作制度：区域当前各类农用地普遍的农作方式；- 1 -（五）基本设施状况：耕地：按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内达到种植条件，有基本的排水与灌溉设施；园地：按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内达到种植条件，有基本的排水与灌溉设施；林地：按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达，宗地内达到种植条件；草地：宗地外道路通达，宗地内达到种植条件；坑塘水面：按照所在区域具有普遍性、适宜性的养殖制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内达到养殖条件，有基本的排水与引水设施；设施农用地：按照所在区域具有普遍性、适宜性的农业生产制度下，宗地外道路通达，宗地内达到养殖条件或种植条件，有基本的通水与排水设施。

2017土地估价实务：农用地基准地价更新条件、内容和技术要求

2017土地估价实务：农用地基准地价更新条件、内容和技术要求1. 背景根据国家层面的要求，每年都需要更新农用地的基准地价，以反映当地农用地的市场价格和土地资源的价值。

农用地基准地价是土地估价的重要依据之一，对土地征收、土地流转、土地赊销、土地抵押和土地税费等方面都具有重要的指导意义。

本文介绍了2017年农用地基准地价更新的条件、内容和技术要求。

通过阅读本文，您将了解农用地基准地价更新的具体流程和相关要求，以及对于土地估价工作者和地方政府工作人员都有一定的参考价值。

2. 农用地基准地价更新条件根据国家有关规定，农用地基准地价的更新应该满足以下条件：1.根据当地农用地市场价格参考值和土地资源价值变化情况，重新确定基准地价的计算公式和参数。

2.基准地价应当公示，并提交县级及以上人民政府审批后实施。

3.基准地价更新应按照县级人民政府相关办法的要求组织实施。

在以上条件的基础上，为了保障基准地价更新的权威性，还需组织专家进行论证和审定，并公开相关数据和证明材料。

3. 农用地基准地价更新内容农用地基准地价的更新内容主要包括以下方面：1.计算公式和参数的更新：根据当地农用地市场价格参考值和土地资源价值变化情况，重新确定基准地价的计算公式和参数。

其中，计算公式主要包括价格计算方法和价值确认方式，参数主要包括地类、用途、地段、地块等基础信息。

2.基准地价的公示：对重新计算得到的基准地价进行公示，包括各类农用地的不同地段、用途、地块的基准地价，以及其计算依据和更新时间等信息。

3.基准地价的审批：县级及以上人民政府应按照相关办法要求，审批并批准基准地价的计算方法和参数、公示内容及其更新时间等信息。

值得注意的是，农用地基准地价的更新内容应当公开透明，以保证相关信息的真实性和权威性。

4. 农用地基准地价更新的技术要求在进行农用地基准地价的更新工作时，还需要满足一定的技术要求，以保证更新结果的准确性和可靠性。

1.数据来源的准确性：更新基准地价需要涉及大量的数据，这些数据需要来源于可靠的渠道和具备较高的可信度。

农用地基准地价评估策略探讨

农用地基准地价评估策略探讨摘要农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中，基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。

因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农用地基准地价评估策略。

本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。

关键词：农用地；基准地价；评估我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理定价和交易构建公平和公正的渠道。

而其中，农用地基准地价的评估是极为关键的一环。

农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。

而当前，我国部分地区关于农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影响到农用地合理建设工作。

因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化评估有非常重要意义。

1.基准地价的分析基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。

基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对收益差异的数值。

但并非土地的真实价格。

土地价格在某种程度上是对土地收益情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。

当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建设的基本情况而定[2]。

2.农用地基准地价评估原则分析农用地基准地价评估是根据相关规范和原则进行精准评估。

《规程》中的评价方法适合大部分农用地基准地价评估工作。

但是，实际上，农用地基准地价评估依然要根据实际情况进行判断，保证基准地价评估达到良好的状态。

实际上，农用地基准评价的过程中，应该在规范基础上遵循一定原则，才能够保证农用地基准地价评估良好完成，以下是对农用地基准地价评估进行分析。

集体建设用地和农用地基准地价成果的建议

集体建设用地和农用地基准地价成果的建议集体建设用地和农用地基准地价是指根据国家规定的土地管理制度，对集体建设用地和农用地进行估价的结果。

基准地价是土地市场交易的重要参考依据，对土地利用、土地收益和土地资源的合理配置具有重要意义。

下面是关于集体建设用地和农用地基准地价成果的建议：1. 加强数据收集和分析。

基准地价的确定需要大量的土地市场交易数据以及相关的经济、社会和自然环境数据作为支撑。

各级政府部门应加强数据收集和整合，建立健全的土地市场信息系统，提高基准地价的准确性和可靠性。

2. 完善基准地价评估方法。

基准地价评估方法应科学合理，能够全面反映土地的市场价值和社会经济效益。

可以借鉴国际上先进的土地估价方法和经验，结合本地实际情况，建立适合的基准地价评估体系。

3. 加强基准地价的监测和更新。

土地市场的供求关系和价值变动日新月异，基准地价也需要定期监测和更新。

各级政府部门应建立健全的基准地价监测和更新机制，及时跟踪土地市场的变化，确保基准地价的准确性和时效性。

4. 提高基准地价公示的透明度。

基准地价的公示应当公开、透明，便于社会各界了解和监督。

政府部门可以通过官方网站、公告栏等形式，及时公布基准地价的成果和相关信息，接受社会各方的监督和意见。

5. 加强基准地价的宣传和解释。

基准地价作为土地管理的重要参考依据，对土地市场的稳定和健康发展具有重要意义。

政府部门应加强基准地价的宣传和解释工作，提高社会公众对基准地价的认知度和理解度。

6. 健全基准地价的使用机制。

基准地价不仅仅是用于土地交易的参考价格，还可以用于农地承包、土地征收、土地转让等土地管理活动中。

政府部门应建立健全基准地价的使用机制，使其能够更好地发挥作用，促进土地资源的合理配置和经济社会的可持续发展。

7. 提高基准地价的科学性和公正性。

基准地价的确定应当科学、公正，避免人为干预和利益输送。

政府部门应加强对基准地价评估过程的监督和管理，建立健全的考核和惩处机制，确保基准地价的科学性和公正性。

农用地基准地价评估的有关问题探讨

｛％．５
并参照其他城市）
５％农用地出租承包转包交易资料定期年存款利率１８＋（％风险率３９％
，
惠阳县
３１（年期
、
无限年期地价
旱地、水田
农用地投入产出样点资料
农用地投入产出样点资料农用地投入产出样点资料交易样点资料农用地投入产出样点资料交易样点资料农用地投入产出样点资料
价格水平分析的统一框架，供进一步规范农用地基准地价评估工作和成果提供参考依据。
部分试点地区农用地基准地价评估方法比较
本次研究过程中，主要利用已完成农用地基准地
价评估的吉林、河南、江苏、浙江、广东、广西、福
（）２从基准地价评估方法来看：所有县（、区）市都
采用收益还原法计算农用地基准地价。收益还原法是所有估价方法中最常用的一种，在我国农用地市场尚未成熟，农用地流转案例较少的情况下，选择这种方
法计算农用地基准地价是比较实用的。
（）地价样点的来源方面：由于各地农用地流３在
转的案例较少，除广东省佛山市南海区以外，其他县
（、区）市都选择了以农用地投入产出样点资料为主，
：自１９年开展新一轮国土资源大调查以来，农：９９用地分等定级估价作为其中重要的内容，在全国范围内逐步开展起来。而农用地基准地价评估，由于其在实践中具有广泛的应用前景和实际管理工作的需要，在各地得到普遍认识。据统计，到２０年底，全国共０４以交易样点资料为辅的方式计算农用地基准地价。广东省佛山市南海区则是以交易样点资料计算的农用地基准地价，这是因为当地由种植收益测算的样点地价普遍偏低，并且种植收益的资料多为水稻，在南海区的种植比例偏低，不能反映南海区农用地的普遍收益状况，所以就以出租、承包、转包的交易资料进行农用地基准地价计算

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

国有农用地基准地价评估若干问题探讨

国有农用地基准地价评估若干问题探讨发布时间：2022-09-17T14:16:03.050Z 来源：《新型城镇化》2022年18期作者：高圣贤[导读] 建立科学评估、适时更新、动态调整的农用地基准地价体系，对深入推进农村土地“三权分置”产权制度改革、培育农用地经营权流转市场、促进土地适度规模化经营有重要意义，是当下推进城乡基准地价制定、健全“统一、规范、竞争、有序”的土地市场和完善要素市场化配置的迫切需要。

基于此，从农用地基准地价评估的关键问题入手，探索农用地基准地价的编制路径，以期对农村土地制度改革有所裨益。

高圣贤山东广和土地房地产资产评估有限公司山东济南 250013摘要：建立科学评估、适时更新、动态调整的农用地基准地价体系，对深入推进农村土地“三权分置”产权制度改革、培育农用地经营权流转市场、促进土地适度规模化经营有重要意义，是当下推进城乡基准地价制定、健全“统一、规范、竞争、有序”的土地市场和完善要素市场化配置的迫切需要。

基于此，从农用地基准地价评估的关键问题入手，探索农用地基准地价的编制路径，以期对农村土地制度改革有所裨益。

关键词：农用地；基准地价；经营权流转农用地具有资产属性与资源属性,但是人们对农用地价值内涵及价值的构成方面的认知不足,极大的阻碍了农用地市场秩序的有效建立。

评估师在对农用地进行评估时,大多数较注重其经济价值,较少关注农用地流转行为与农用地价值之间的对应关系,评估时无法全面、准确的反映出农用地应有价值,难以对农用地流转市场价值正确引导。

一、农用地的界定、分类农用地作为一种资源和生产资料,可以提供人们基本的生活需要,保障人们基本的经济收入,也是人们赖以生存环境的保障。

根据中华人民共和国《土地利用现状分类》(GB/T2101-2017),农用地是用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、草地。

耕地是指种植农作物的土地,分为水田、旱地与水浇地;园地是指种植以采集果、叶、根、茎、枝、汁为主的集约经营的木本和草本作物,覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数的70%的土地,分为果园、茶园、橡胶园以及其他园地;林地是指生长乔木、竹类、灌木的土地,以及沿海生长红树林的土地,分为乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌木沼泽以及其他林地;草地是指生长草本植物为主的土地,分为天然牧草地、人工牧草地以及其他草地。

农用地新估价规程

农用地新估价规程1、范围本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。

本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其它可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。

2、引用标准下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。

在本规程出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。

1）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）；2）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；3）《农用地分等规程》；4）《农用地定级规程》。

第一篇总则3、总则3.1规程制定的目的本规程制定的主要目的是为规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供技术规范。

3.2 农用地估价基本原则3.2.1 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

3.2.2 替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。

3.2.3 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。

在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其边际纯收益递减。

这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。

3.2.4 贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是由农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。

3.2.5 合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。

判断和确定待估农用地合理有效利用方式应考虑的原则主要有：１）持续的使用：根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性。