深圳市土地政策解读及更新相关用地报告
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳市城市更新办法解读
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
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《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
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《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
政策解读：深圳市2020年度城市更新和土地整备计划
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2020年总规模较2019年增加约30公顷。其中： ① 南山区2019年已无增量，今年新增1.5公顷； ② 宝安及龙岗区分别增加10公顷、24公顷。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模共 计679公顷，其中： ① 罗湖区、龙岗区、宝安区三区占到总量的62%； ② 前海合作区无更新规模。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模较 2019年增加了49公顷。其中： ① 福田区、罗湖区、南山区较2019年规模有所增加，宝
8.9平方公里； ② 盐田、前海无任务。
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2020年产业空间整备专项工作任务较2019年减少了2平 方公里，可以看出： ① 原关外区域外依然为主要供应区域； ② 宝安区、龙岗区各增加60公顷，光明区减少270公顷、
土地整备利益统 筹工作任务 7%
其他土地整备工 作任务 23%
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程[修改版]
![深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/150eb08fa1116c175f0e7cd184254b35eefd1a87.png)
第一篇：深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。
一、基本原则切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。
二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。
其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。
（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容1、规划情况。
主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。
不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。
2、用地现状情况。
一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。
二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。
超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。
3、土地权属情况。
主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究(四)——非农建设用地基础政策解读
深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究（四）——非农建设用地基础政策解读QQ空间QQ好友新浪微博推荐给朋友前言：继深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究（一）、（二）、（三）推送后，很多读者来访及咨询，希望对非农建设用地基础政策有个相对全面的了解，为此，笔者在此前推送专题系列文章的基础上，对非农建设用地法规政策及项目法律服务要点进行归纳及提示，供读者了解。
一、规范性法律文件二、概述（一）何为“非农”非农建设用地，是指在深圳城市化进程中，集体土地转为国有土地后，政府为满足原农村集体经济组织继受单位（简称“村股份合作公司”）生产和生活需要，保障其经济可持续发展，根据深圳市城市规划和土地管理相关规定，按照一定标准确定的补偿给村股份合作公司和个人的非农建设用地面积，主要指根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（简称“深府[1993]283号文”）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（简称“深府[2004]102号文”）和《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（简称“深府[2005]65号文”）规定所确定、划定的非农建设用地。
（二）“非农”类型非农建设用地按照用地性质划分为工商用地、居民住宅用地和公共设施用地：1、工商用地：指用途为工业、居住、商业或办公的土地。
根据深府[2004]102号文规定，此类用地可以进行合作开发或转让土地使用权，但应当与国土管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定缴交地价款，办理相关手续。
2、居民住宅用地：包含一户一栋住宅用地、统建楼用地。
根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（简称“深府[2011]198号文”）规定，此类用地不得进行土地使用权交易。
3、公共设施用地：指用途为道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等土地。
根据深府[2011]198号文规定，此类用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外，另根据深府[2004]102号文规定，幼儿园、学校、医院等公共设施用地可进入市场转让，但应当按规定补交地价款，并办理相关手续。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.28•【字号】深规划资源规〔2019〕2号•【施行日期】2019.02.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年2月28日深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定第一条为进一步规范拆除重建类城市更新项目用地审批工作，提高审批效率，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《建设用地审查报批管理办法》《深圳市城市更新办法》《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于拆除重建类城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地和地下空间（以下简称开发建设用地）及其农用地转用实施方案的审批工作。
第三条市规划国土主管部门为城市更新业务主管部门，负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的政策拟订和业务指导工作，每半年汇总各区审批情况并报告市政府。
各区政府（含新区管理机构，下同）负责开发建设用地及其农用地转用实施方案的审批工作。
各区城市更新机构负责具体审查及报批工作，相关部门在职责范围内做好配合工作。
第四条城市更新项目以城市更新单元规划划定的项目拆除范围为单位，按照城市更新单元规划确定的分期实施时序进行用地审批：（一）涉及分期但不分项目实施的，以各分期分别作为一个整体进行用地审批。
（二）不涉及分期但分项目实施的，以各分项目分别作为一个整体进行用地审批。
（三）分项目后又分期实施的，以分项目内的各分期分别作为一个整体进行用地审批。
深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。
可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。
首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
深圳市征用土地实施办法（2024年）
深圳市征用土地实施办法（2024年）文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2024.05.13•【字号】•【施行日期】2024.05.13•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市征用土地实施办法（2002年8月21日深圳市人民政府令第121号发布2024年5月13日深圳市人民政府令第361号修正）第一章总则第一条为保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，维护被征用土地者的合法权益，根据法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市范围内经依法批准后的征地活动。
旧村镇改造用地的征用活动不适用本办法。
第三条市政府土地管理部门（以下简称主管部门）负责组织实施征用土地工作，主管部门的派出机构（以下简称派出机构）具体负责辖区内土地征用工作。
各区、镇政府应协助、配合主管部门及派出机构做好辖区内的土地征用工作。
第二章征地补偿第四条征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、建筑物及附着物的补偿费。
前款各种补偿费依据本办法附件《深圳市征地补偿标准》执行。
市政府可根据社会经济发展情况适时调整征地补偿标准。
第五条对征地过程中涉及的合法建筑物、附着物及合理密度的青苗应按照被征用土地的原用途给予补偿。
违反本办法第十一条第（一）、（二）项规定的，不予清点、查丈和补偿。
第六条征用土地的补偿方式为货币补偿。
第七条签订补偿安置协议的各方应按协议约定支付补偿款和交付土地、青苗、建筑物及附着物。
第八条被征用土地单位与第三人对被征用土地的使用存在合同关系并涉及补偿的，由被征用土地单位与第三人协商解决。
被征用土地上的青苗、建筑物及附着物属于第三人的，被征用土地单位应将青苗、建筑物及附着物的补偿费给予第三人。
第三章征地程序第九条征用土地经批准后，主管部门或派出机构依据有关批准文件进行公告，公告期为十五日。
公告内容包括征用土地的位置、范围、面积、时间、原因、依据和补偿、安置问题协商的联系方法以及对被征用土地单位的要求等事项。
深圳市土地政策解读及更新相关用地报告
国有已批住宅、办公、商业等用地 改造为经营性用途的
适用地价标准 地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
拆除重 建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共 服务设施的
公告基准地价
1
未办理转地补偿的零星国有未出让用地
1
已办理转地补偿的零星国有未出让用地
5
地下商业 修正系数
1
1
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备注 限定整体转让
最新劢态
正在修订 正在修订
二、原集体经济组织取得确权用地
非农
98非农
城市化转地 非农
其它非农
• 1993年1月1日 ，宝安 县撤县，划分为宝安、 龙岗区；
• 1933年7月14日，《深 圳市宝安、龙岗区规划、 国土管理暂行办法》出 台，明确了非农用地的 用途和划定标准；
单位的征地返还用地。 已批准合作建房幵签订土地使用权出让合同、已办理产权转秱或者享受过城中村地价政策的用地丌再适用《办法》第三十
六条规定的地价计收标准。 符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——④权属证明材料
包含已出让国有用地、 已划拨国有用地或其 它已办合法用地手续 的国有用地
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
（二）非农建设用地——④划定标准
文件名称
划定标准
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国有已批住宅、办公、商业等用地 改造为经营性用途的
适用地价标准 地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
拆除重 建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共 服务设施的
公告基准地价
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未办理转地补偿的零星国有未出让用地
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已办理转地补偿的零星国有未出让用地
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地下商业 修正系数
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备注 限定整体转让
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——②地价补缴
更新类别 用地类别或改造类型 适用地价标准
地上部分修正系数
地下商业 修正系数
备注
拆除重建 类
城中村用地
公告基准地价
容积率5及以下部分：0 容积率5以上部分：1
容积率2.5及以下部分：0 容积率2.5至4.5部分：0.2
容积率4.5以上部分：1
备注
国有已批工业用地、仓储用 地、物流用地、城市基础设 施及公共服务设施用地升级 改造为工业用途或者市政府
鼓励发展产业的
自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工 业不办公基准地价的平均值)；配套设施：5
拆除重
公告基准
建类
住宅、办公、 国有已批工业用商 务 公 寓 功 能
适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
1
适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
2、《深圳市城市更新单元历史用地处置暂行 规定》
土地权属讣定情况分类： 1）国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、 协议出让用地、行政划拨用地）； 2）国有未出让用地; 3）城中村用地（包括：非农建设用地、征地返还 用地、原农村用地红线用地）; 4）旧屋村用地; 5）房地产权登记历叱遗留处理用地; 6）未完善征转手续用地; 7）其它用地
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》（试行）
权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城 市更新工作指引》
权属清晰的合法土地分类： 1）国有用地（国有已出让用地、行政划拨用地和 已办理房地产权登记的用地） 2）非农建设用地; 3）征地返还用地; 4）旧屋村用地; 5）已经处理的历叱遗留违法用地; 6）其它经规划国土部门讣定或处理的合法用地
城市更新中合法用地分类
包含已出让国有用地、 已划拨国有用地或其 它已办合法用地手续 的国有用地
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
城市更新中合法用地分类
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查 及历史用地处置操作规程》（试行）
土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房 地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完手续的未签订征 转地协议或者已签订征 转地协议但未做补偿用 地等其他经处理或讣定 的合法用地
5.已按房地 产登记历叱 遗留问题处 理的用地
已完善手续 的原未办理 产权登记、 又丌属违法 用地
4.已按历 叱遗留违 法建筑处 理的用地
地上建筑物符合 深圳市历叱遗留 建筑处理有关规 定，幵经过处理 而取得合法讣定 的用地
二、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》
根据现有农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划定控制线”，幵明确要求农民建房应控制在划定范围。 文件出台后，各管理区迅速对所管辖的农村建设状冴进行了调查和清理，幵由原市国土局按城市总体规划的 要求，最终划定原村民合法建设用地控制线，即城中村“用地红线”。
《深圳市城市更新办法实施细则》：
第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准： （一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。 （二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规
划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。 （三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受
地价
4
地、仓储用地、 部分
物流用地、城市
基础设施及公共 酒店功能部分
3
服务设施用地升
级改造为经营性
用途
商业功能部分
5
按照本暂行措施配建保障性住房或人才 公寓的城市更新单元，其住宅、商务公 寓功能部分（丌含保障性住房及人才公
寓）按相应修正系数的80%测算
5
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
1、国有用地
（一）分类
已出让国有用地 已划拨国有用地 其它已办理合法用地手续的国有用地
国有已出让（划拨）用地土地及建筑物权属证明材料： 包括房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
适用地价 标准
地上部分修正系数
地下商业 修正系数