房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析

房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析

是否一次清算？

国税发〔2006〕187号

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

分析提示：清算时要完整归集扣除项目。

2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税

《土地增值税暂行条例》

第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

《实施细则》

第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.

第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

征税对象及范围

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体

土地使用权的不征税。

二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。

三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。

——（国税函发[1995]110 ）

国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）

厦门市地方税务局：

你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发〔2010〕18号）收悉。经研究，现批复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。

二○一○年七月二十六日

3.土地增值税清算单位如何确定

问题：我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。

请问：（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

分期开发的项目的确认标准是什么？

（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？

回复：（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

（2）财税字［1995］048号第十三条，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

（3）国税发[2006]187号第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（4）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。《重庆市地方税务局转发国家税务总局

关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）

一、关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题

在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

企业所得税成本对象的确定

（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差

异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

4.股权转让缴纳土地增值税问题

国税函〔2000〕687号

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

国税函[1997]700号

关于陕西省电力建设投资开发公司将所拥有的陕西渭河电厂新厂的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：

一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移，而作