房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。
但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰，给税收管理工作带来很大难度：一、房地产业税收管理的难点（一）纳税主体认定难。
政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。
为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设，种种政策导致了“先上车、后买票”的行为发生。
即许多地区的工程开工了，但国土部门的批复还没办理。
加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。
（二）政策不清界定难。
从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实。
又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。
这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。
容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。
（三）控管不力征管难。
由于管理不到位，造成税源不清、申报不实。
在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节，负责税源的只管申报，负责征收的只管征收，负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅，造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性，稽查环节缺乏系统的分析或反馈。
加之从事房地产开发业除预收款外，工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。
因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。
（四）帐务不全核算难。
随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。
税企间常见涉税争议问题处理详解
税企间常见涉税争议问题处理详解在企业的运营过程中，与税务部门的交互是不可避免的。
然而，由于税收政策的复杂性、企业业务的多样性以及双方理解的差异等原因，税企之间常常会出现一些涉税争议问题。
这些争议如果处理不当，不仅会给企业带来经济损失，还可能影响企业的正常经营和声誉。
下面，我们就来详细探讨一下税企间常见的涉税争议问题以及相应的处理方法。
一、收入确认时间的争议收入确认时间是税企间常见的争议点之一。
企业通常根据会计准则确认收入，而税务部门则依据税收法规来判断。
例如，在某些销售业务中，企业可能在货物发出但尚未收到款项时就确认了收入，而税务部门可能认为在收到款项时才应确认收入。
这种差异可能导致企业需要提前缴纳税款，增加资金压力。
处理这类争议时，企业应首先深入研究税收法规和会计准则的相关规定，明确两者在收入确认时间上的差异。
同时，要保存好相关的合同、发货凭证、收款记录等证据，以证明企业的收入确认符合会计准则和业务实际情况。
如果与税务部门存在分歧，可以通过积极沟通，提供详细的资料和解释，争取达成一致。
二、成本费用扣除的争议成本费用的扣除也是税企争议的热点。
例如，企业的某些研发费用、职工福利费用等，在扣除标准和范围上可能与税务部门的要求不一致。
对于研发费用，企业应按照相关规定进行准确的核算和归集，并确保相关的研发活动符合税收优惠政策的要求。
对于职工福利费用，要明确哪些属于可以扣除的范围，避免将不应扣除的费用进行扣除。
当出现争议时，企业应仔细审查自身的成本费用核算是否合规，提供充分的证据证明费用的真实性和合理性。
如相关的发票、合同、支付凭证等。
如果沟通无果，可以申请税务行政复议或者通过法律途径解决。
三、税收优惠政策的适用争议企业为了减轻税负，往往会积极申请适用各种税收优惠政策。
但在这个过程中，可能会与税务部门产生争议。
比如，对于高新技术企业的认定标准、小型微利企业的条件等，企业和税务部门可能有不同的理解。
企业在申请税收优惠政策时，要确保自身完全符合政策的各项条件，并准备好详细的证明材料。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产企业的税务风险及其对策
房地产企业的税务风险及其对策摘要：在新时代发展背景下，我国社会经济取得了极大的发展成果，房地产企业也因此得到了迅速的发展，并且因为产业链长已经充分融合到社会经济之中。
不过正是因为房地产企业的迅速发展，导致了房地产之间的竞争也越来越激烈。
而在房地产企业发展的过程中，税务风险问题也越来越受到国家的重视。
因此，我国进一步加强了对房地产的宏观调控，税务局也再一次将房地产列入指令性检查项目。
房地产企业想要获得良好的发展，就必须要对税务风险进行防范，并积极探讨其管理措施，而对房地产企业税务风险进行管理，不仅要依靠国家政策，还要依靠企业上下员工的共同努力。
关键词：房地产企业；税务风险；管理措施自我国改革开放后，我国经济水平不断提高，各行各业也开始迅速发展起来。
就此房地产企业不断涌进，需要改造过去的住房制度，颁布新的政策，才能推动房地产业的不断发展。
推动房地产业的发展还有利于其他行业的发展，推动整个市场经济的上升，为人们提供更多的就业岗位，给国家带来丰富的税收资源。
房地产企包含了各种税收，越来越受大家的关注，日益成为争议的焦点，让房地产企业处在税务风险的风口浪尖上。
因此房地产企业应该做好税务风险管理。
一、房地产税务风险管理和企业内部控制风险指的是损失发生的不确定因素，可能会造成损失，也有可能不会造成损失，损失什么时候会发生，这是无法判断的。
风险管理就是需要对风险进行一个评估和识别，对可能发生的风险进行一个主体上的管理分析，制定相对应的风险预防方案。
税收对企业而言是一种支出，但对政府、国家来说是一种经济收入，能够推动国家经济的发展。
房地产税务风险管理指的就是在房地产企业进行税务活动中开展的风险管理与控制，这就需要房地产企业建立内部控制机制，使房地产企业在面临税收问题时，可以有效地防范税务风险，从而使房地产企业不用担心税务风险给自身带来的一系列恶劣影响。
如果想要房地产企业在现代经济环境下发展壮大，就需要房地产企业针对自身实际情况建立起税务风险管控体系并不断加强自身内部控制，从而加强房地产企业员工的税务意识和提高其税务水平。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 法律法规变化风险房地产行业受到国家政策的直接影响，税法的变化会直接影响到企业的税务成本和税务安排。
政策的变化可能导致企业原有的税务安排不再符合法律规定，从而产生税务风险。
2. 审计风险房地产公司的商业模式复杂，涉及多方面的税务核算和申报工作。
一旦企业的税务核算出现失误或者涉嫌违法，就有可能面临税务机关的审计和追溯风险。
3. 财务报表风险房地产公司通常拥有大量的固定资产和土地资源，财务报表的披露和核算需要满足一定的税务法规要求。
如果企业财务报表的披露存在瑕疵或违反法规，就有可能面临税务风险和处罚。
4. 企业重组风险随着市场的变化和企业经营发展，房地产公司可能面临重组或者合并的情况。
这样的重组行为往往会触发税务方面的风险，包括资产重组所需支付的税费以及重组后的税务安排等问题。
5. 跨区域经营风险随着企业的发展，房地产公司可能会在多个地区展开经营，这就需要面对不同地区税务政策的风险。
不同地区的税务政策不同，企业需要对不同地区的税务政策进行充分了解，避免因为税务政策的差异而导致税务风险。
二、税务风险控制措施1. 加强法律法规的监测和分析房地产公司需要建立起完善的法律法规监测和分析机制，关注国家税务政策的变化和趋势，以便及时调整企业的税务筹划和安排。
2. 建立健全的税务管理体系房地产公司需要建立健全的税务管理体系，包括明确税务管理的责任部门和责任人，建立税务合规流程和制度，确保税务管理的规范和有效。
3. 加强内部控制和风险管理房地产公司需要建立起完善的内部控制和风险管理机制，确保税务申报和核算的准确性和及时性，避免因为内部控制不力而导致的税务风险。
4. 定期进行税务合规检查房地产公司需要定期进行税务合规检查，评估税务合规风险，及时发现和纠正不合规的行为，保障企业的税务合规性。
5. 寻求专业税务顾问的支持房地产公司可以寻求专业的税务顾问的支持，及时了解税务政策变化和趋势，寻求专业建议，制定合理的税务筹划和安排，降低税务风险。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，承担着城市建设和居民居住需求的重要责任。
在税收方面，房地产企业也存在着很多风险和挑战。
税务筹划对于房地产企业来说至关重要，因此有必要对房地产企业税务筹划风险成因及解决对策进行深入分析和研究。
1. 政策风险：房地产市场的政策环境变化对房地产企业的税务筹划带来很大的不确定性。
政府制定的税收政策、财政政策、土地政策等都会对房地产企业的税务筹划产生影响。
2. 税法风险：税法的复杂性和变化性也是房地产企业税务筹划的风险成因之一。
税法的不确定性和难以预测性使得房地产企业在税务筹划过程中难以确保合规性，容易出现税务风险。
3. 管理风险：房地产企业在税务管理方面存在着很多问题，包括财务数据的真实性、完整性和准确性，税务申报的及时性和合规性等，这些问题都会增加税务风险。
4. 外部环境风险：房地产市场的波动、宏观经济环境的变化等外部因素也会对房地产企业的税务筹划产生风险。
二、解决对策1. 加强政策研究：房地产企业要加强对政策的研究和了解，及时了解政府发布的税收政策、财政政策、土地政策等，以及这些政策对企业税务筹划的影响，对房地产企业进行有针对性的税收政策宣讲和解读，帮助企业正确理解政策规定，并做出相应的税收筹划。
2. 掌握税法动态：房地产企业要密切关注税法的动态变化，不断学习和更新税法知识，及时了解最新的税收政策和相关法规变化，确保企业的税务筹划符合法律规定。
4. 强化风险管理：房地产企业要根据外部环境的变化，及时制定相应的风险应对策略，建立健全风险管理机制，降低税务筹划风险。
5. 聘请专业人士：房地产企业可以聘请专业的税务顾问或律师，协助企业进行税务筹划，及时解决税务方面的问题，降低税务筹划风险。
房地产企业税务筹划是一个复杂的系统工程，需要企业充分了解政策、掌握税法、加强内部管理、强化风险管理，才能做好税务筹划工作，降低税务筹划风险，为企业的持续发展创造更好的税收环境。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
房地产税的经济学问题与对策
房地产税的经济学问题与对策近年来，房地产市场不断震荡，声调不断升高，各种政策纷至沓来，其中，引起广泛讨论的就是房地产税。
房地产税是一个复杂的经济学问题，需要从多个角度进行思考，并寻找对应的对策。
一、房地产税对于市场的影响房地产税作为一种资产税，可以直接影响到房地产市场的供求关系。
一方面，税费负担的增大会使得房地产价格下降，预计房价下跌将会导致市场出现大规模下跌压力，同时也会对开发商造成严重的财务压力；另一方面，税费增大同样会使得房地产空置率增加，实际上过高的空置率会导致市场逐渐下滑以及城市的不发展。
因此，政府应制定合理的增值税政策，力求在税费负担和市场供求关系中取得平衡。
二、房地产税与地方政府财政在现实的运作中，房地产税的税收收入大多都归属于地方政府。
然而，却存在着市场集中、过度建设等一系列住房问题，这些问题的源头正好是地方政府的政策导向，正是受益于土地出让金、财政回笼等政治经济因素的支撑。
为避免一些地方政府无节制的住房控制和过度建设，应当合理把握好政府是否充实税收，是否执行有关政策等制度。
从长远来看,应当建立一个市场调整机制来形成住房良环境。
三、房地产税与房地产市场的稳定房地产市场的稳定和房地产税的实施是相互关系的。
投资人其实为了更可靠的收益而持续关注市场趋势，那么实施房地产税应该影响哪些投资，成为了市场投资者最关心的问题。
场外资金或者政策资金，异化了市场资本走向，转而导致了市场的贫富差距。
因此，不仅需要改进税费收取模式，也应进行相应的楼市调控，以稳定市场发展，防止房地产市场波动，特别是要避免政策资本的异化和极度依赖，保证市场无法再为政治投资服务。
四、房地产税的研究和实践房地产税作为产权税，要求使用者按照实际实行房地产经营活动缴纳税费。
这种方案可能尚不完善，因此值得不断研究和探索。
对于房地产税的实践，应当根据不同社会现实和发展阶段按照分类和定制的方式逐步实现，同时应加强交流，分享实践经验和成功措施的启示。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施随着国家宏观经济的发展，房地产业也在快速发展，因此房地产公司也变得越来越重要。
然而，随着税务政策的不断调整和税法监管的加强，房地产公司税务风险也越来越高。
本文将从风险分析和控制措施两个方面来讨论房地产公司在税务方面的问题。
1.增值税风险房地产企业的业务以房地产交易为主，一般按照增值税规定计税，税率为5%或3%。
然而，房地产公司在涉及到大笔金额的房地产交易时，常常出现虚开增值税发票、采取不同的税率等行为，这种行为容易引起国家税务机构的注意，导致增值税逃税行为的处罚。
2.企业所得税风险房地产公司在企业所得税领域也存在风险。
由于房地产公司的运营状况受到市场波动的影响，企业的利润率往往较高，因此税务机关也会密切关注企业所得税的申报和缴纳情况。
同时，一些房地产公司存在少报收入、高估成本等行为，这些操作会导致企业所得税的缴纳不足或欠税，引起税务机关的追缴和处罚。
作为房地产开发的重要环节，土地的购买和开发对于房地产公司来说至关重要。
然而，土地增值税是土地交易中的一项必要费用，由固定税率和超额税率两部分组成。
在实际操作中，一些房地产企业为了降低开发成本，往往采取土地抵押或隐瞒土地增值等手段，这些操作容易引起国家税务机构的关注，导致土地增值税逃税行为的处罚。
1.完善内部控制体系房地产公司应该建立完善的内部控制体系，制定相应的制度和规范，确保各种税务问题得到及时和完整的掌控和处理。
同时，房地产公司还应该对财务、税务等各个环节的业务员进行培训和督促，提高员工对税务问题的了解和敬业精神。
2.合规经营房地产企业应该注重合规经营，严格按照国家相关的税收政策、法律法规进行操作，确保各项税款的及时申报和缴纳。
同时，房地产企业应该加强对供应商和客户的管理，杜绝任何形式的破坏税收秩序的行为。
3.税务审计房地产企业可以为自己的税务决策和方法经常进行审计，及时发现和解决存在的税务问题，减少税务风险。
同时，公司还应该和税务机关保持良好的沟通和联系，保持对税收政策的及时了解和对政策的反馈。
房地产业税收管理面临的问题与思考
房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理是一个重要的话题，也是一个复杂的问题。
通过对现状分析发现，房地产业税收管理存在着诸多问题，主要包括逃税漏税问题、监管不力和税收征管不完善等。
这些问题的存在主要受到政策执行不到位、信息不透明、监管制度滞后等影响因素的影响。
为了解决这些问题，可以采取加强监管力度、完善税收政策、提高透明度和加强合作等解决思路。
我们建议应该加强税收管理部门的监管和执法力度，加大对税收逃漏行为的打击力度，提高税收征管水平，完善税收政策，加强与相关部门的协作，共同推动房地产业税收管理的规范化和健康发展。
通过这些努力，可以有效解决房地产业税收管理所面临的问题，促进经济可持续发展。
【关键词】关键词：房地产业、税收管理、现状分析、存在问题、影响因素、解决思路、建议措施、思考、结论1. 引言1.1 房地产业税收管理面临的问题与思考房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在国家税收体系中扮演着重要的角色。
随着房地产业的迅速发展和税收管理体制的不完善，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。
如何更好地管理和规范房地产业的税收，成为了当前税收管理领域急需解决的重要问题。
房地产业税收管理面临的问题主要表现在税收征管的不规范性、逃税漏税现象严重、税收管理体制不够完善等方面。
部分房地产企业存在偷税漏税问题，严重影响了税收的正常征收。
由于房地产业的特殊性，税收管理难度较大，容易出现管理漏洞和监管盲区。
税收管理体制的不完善也制约了税收管理效果的提升，需要进一步加强对税收政策的研究和完善税收管理机制。
影响房地产业税收管理的因素主要包括政策规定的不明确、监管手段不够灵活、征管人员素质不高等方面。
要解决房地产业税收管理面临的问题，需要从政策制定、监管手段、征管人员培训等方面入手，完善税收管理体系，提高税收征管水平，有效减少税收漏税现象，确保税收的稳定增长。
房地产业税收管理面临的问题是当前税收管理领域亟待解决的难题。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
问题楼盘涉税处置方案解读
问题楼盘涉税处置方案解读近年来，在国家税务总局的全国大力整治楼市风险中，一部分开发商和房企被发现存在涉税问题。
针对这类问题楼盘，国家税务总局出台了相关的处置方案。
1. 处置方案的背景房地产是国民经济的重要支柱产业，但也是一个需要高额资金投入的行业。
随着房价的不断攀升和开发商的融资难度加大，一些开发商和房地产企业开始采用各种手段来规避税收风险。
这些规避手段包括：虚开发票、隐瞒销售收入、将资金转至海外账户等。
如果这些行为被国家税务机关查实，就会面临巨额罚款和追缴欠税的风险。
在这种情况下，国家税务总局为保护国家税收利益，出台了相关的处置方案。
2. 处置方案具体内容国家税务总局的处置方案主要包括以下几个方面：2.1. 联合执法国家税务总局将会和其他部门、机构联合行动，共同开展针对问题楼盘的税收执法行动。
联合执法不仅可以更加高效地收集证据，也可以更容易地发现和打击涉税违法行为。
2.2. 挂牌督办国家税务总局将会在网站和媒体上公布涉税问题楼盘的清单和处置进展情况，挂牌督办问题楼盘，最大限度地曝光涉税问题，将违法行为公之于众，对违法者形成威慑，同时也提醒其他企业遵守税收法规。
2.3. 重点关注国家税务总局将会对一些问题严重、涉及面广的楼盘进行重点关注。
例如，一些土地成本较低但售价极高的楼盘，或是一些复杂的交易模式等。
对于这些楼盘，将会采取更加严格的税收检查措施。
2.4. 联合惩戒国家税务总局将会和其他部门、机构联合行动，对涉税问题楼盘所涉及的银行和贷款机构进行相关的惩戒。
联合惩戒可以迫使银行和贷款机构对涉税问题楼盘所进行的贷款进行更加谨慎的审核和风险评估。
3. 处置方案的目的国家税务总局出台涉税处置方案的主要目的是为保护国家税收利益，打击涉税违法行为。
同时，通过公示问题楼盘名单和情况，提高企业对税收法规的意识和遵守税收法规的意愿，促进房地产市场健康有序发展。
通过联合执法、挂牌督办、重点关注和联合惩戒等措施，加大对涉税问题楼盘的打击力度，使涉税问题得到解决，保障国家税收利益。
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考
房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业在土地增值税清算过程中面临着诸多问题。
土地增值税是房地产企业在土地出让、转让等交易中需要缴纳的税款，是房地产开发企业的一项重要财务成本。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业常常面临税负高、税收风险大、清算程序繁琐等问题。
为了更好地解决这些问题，房地产企业需要思考和制定相应的对策，加强风险防范，降低税负压力，提高管理效率。
下面将针对房地产企业在土地增值税清算中所面临的问题进行一些思考，并提出相应的对策。
一、税负压力大的问题房地产企业在土地增值税清算过程中常常面临着税负压力大的问题。
土地增值税税率较高，很容易导致企业负担加重，影响企业的经营发展。
尤其是在房地产市场周期性波动较大的情况下，土地增值税的税负问题更加突出。
针对这一问题，房地产企业可以在土地增值税清算中采取以下对策：1. 优化土地投资结构。
房地产企业可以通过合理规划土地资源的投资结构，避免集中投资于高税负地区，减轻税负压力。
2. 加强税收政策研究。
房地产企业需要深入了解土地增值税相关政策，合理利用各项税收优惠政策，降低税负。
密切关注税收政策变化，及时调整经营策略。
3. 提高财务管理水平。
房地产企业可以通过规范财务管理流程，及时开展税收规划和风险评估，降低税收风险，有效减少税负压力。
二、税收风险大的问题在土地增值税清算过程中，房地产企业面临着税收风险大的问题。
由于土地增值税计算较为复杂，企业往往存在计算错误、遗漏纳税事项等问题，容易导致纳税不准确，给企业带来税收风险。
1. 强化内部管理。
房地产企业需要建立健全的财务管理体系，加强内部审计工作，确保土地增值税的准确计算和申报缴纳。
2. 合规合法经营。
房地产企业在进行土地增值税清算时，需要严格遵守税法规定，合法合规经营，避免因税收违法行为而面临风险和处罚。
3. 加强对外沟通。
房地产企业可以在土地增值税清算过程中与税务机关加强沟通，及时了解相关政策与规定，减少因理解上的偏差而导致的风险。
房地产企业所得税政策解读
房地产企业所得税政策解读房地产业一直是国民经济中重要的支柱产业之一，对于促进经济增长和推动城市发展起着不可忽视的作用。
然而，随着房地产行业的快速发展，政府也出台了一系列的相关税收政策，以规范行业秩序、加强税收管理和优化税收结构。
本文将对房地产企业所得税政策进行解读，帮助企业了解税收政策的具体要求和优惠政策。
1. 税收政策的背景房地产企业所得税政策的出台，是为了合理调节行业发展，遏制投机行为，促进企业规范经营和税收合规。
随着房价的上涨和市场火爆，一些房地产企业通过各种手段提高房价，追求巨额利润，导致市场泡沫风险不断积聚。
为了遏制这种投机行为，政府加大了对房地产企业的税收监管力度，通过所得税政策来规范行业经营行为，推动企业合规经营。
2. 房地产企业所得税政策解读2.1 税收基础及税率房地产企业所得税的税基是企业在一定年度内实际所得额。
具体计算方法是，企业应依法填报和缴纳增值税，并依照国家税务机关的规定，根据纳税征收机关的核定，提取租金、利息、财产转让所得、取得财产转让收益等。
房地产企业所得税税率为25%，适用于全国范围内的房地产开发、销售、租赁等企业。
此外，一些地方行政机关根据当地实际情况，对房地产企业所得税税率进行了适度调整，以推动地方经济发展。
2.2 税收优惠政策为了鼓励房地产企业加大投资，降低企业成本，政府还制定了一系列的税收优惠政策，以推动行业持续健康发展。
首先，房地产企业在购买固定资产时可以享受税前扣除的政策。
根据规定，房地产企业在取得固定资产时可以在一定期限内按照一定比例将其计入成本或者当前期损益。
其次，对于经过批准的房地产企业，可以享受企业所得税优惠政策。
具体来说，如果企业从事房地产开发、销售、租赁等业务，且符合一定条件，可以享受减免、免征或者减半征收的税收待遇。
另外，对于自住房产售后再次购买自住房的个人，可以享受个人所得税减免政策。
根据规定，个人再次购买自住房的，可以在取得资产收益时，将售出住房的房屋价款和房屋使用权所付价款，从应纳税所得额中扣除。
浅谈房地产税改革的几点问题及对策
浅谈房地产税改革的几点问题及对策作者：阎星宇来源：《今日财富》2021年第17期房地产税的改革从2011年试点地区开始推进，到现在改革方案已经形成了一些基本共识。
目前我国房地产税的立法及改革正在积极稳妥地推进当中，为优化税制结构、房地产市场平稳健康发展注入新动力。
本文将从分析开征房地产税的必要性与可行性出发，讨论当前身处房地产市场与经济环境的大背景下，房地产税改革仍然存在的一些问题，并针对现存漏洞提出几点对策及建议。
随着2021年到来，我国已步入“十四五”发展时期。
今后我国税制改革将在“十四五”时期继续逐步地深化进行，同时着重体现在降低间接税比重、提高直接税比重之上。
无论是基于健全直接税、地方税体系的角度出发，还是从充分发挥税收在调节收入分配职能等方面看，房地产税都是重要的税种之一。
财政部部长刘昆表示，今后我国房地产税地改革应以房地产税立法为首要任务，逐步地、积极地、稳妥推行。
到目前为止，房地产税改革已推行近十年。
2020年我国房产税改革试点上海以及重庆已发文，明确将继续作为改革试点推行房产税改革，这将有助于稳定房地产市场预期，意味着我国房地产税改革将继续稳步推行。
推进房地产税，有利于培养地方主体税种，提高直接税比重，进一步优化税制结构，调节贫富差距，促进社会公平，同时也是打击炒房行为的利器，为过热的房价降温。
但由于房地产税受关注度高，立法过程要不断考虑当前房地产市场、宏观经济环境等因素，加之受疫情影响，目前更需要合适的时机和准备基础才能出台推行。
一、我国房产税改革的意义目前我国房地产税收体系重交易、轻保有，住房持有成本几乎为零。
如果房地产税的征税环节为保有环节而不是交易环节，加之房地产税属于典型的直接税，即税收负担直接由房地产持有者个人负担而无法通过其他方式转嫁。
这意味着征收房地产税会增加住房投机者的持有成本，使其抛售手中多余“闲置”的房子，提高市场房屋利用率，从而在一定程度上打击炒房行为，起到稳定房价的作用。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。
房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。
（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。
预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。
试论房地产企业税务风险防范及应对策略
试论房地产企业税务风险防范及应对策略付公正上海鼎汇通股权投资管理有限公司摘要：随着国民经济高速增长，广大居民的收入快速增加，购房需求也与日俱增，在此环境下房地产企业的发展速度也随之快速增长。
作为对民生稳定有较大影响的房地产企业，近年来发展势头迅猛，企业的收入和税收都不断攀升，因而房地产企业也成为了税务主管部门的重点关注对象。
目前，房地产企业在经营过程中，面临激烈多变的竞争环境，随之税务风险也有所增加，企业的高投资、资金回笼慢等都会对税收产生影响。
本文以房地产企业税务风险防范和应对为核心，分析企业具体的税务风险，而后阐述当前企业税务风险管控现状，尝试提出企业防范应对税务风险的有效策略，进而达到提升企业防范税务风险能力、使企业税务处理方案更为合规的目的。
关键词：房地产企业；税务风险；防范及应对自“营改增”在国内房地产行业、建筑行业等试点推进以来，房地产企业从营业税中脱离，正式步入增值税时代。
房地产开发具有投资资金数额大、项目分布地域广、项目运行环节多、项目整体建设周期长等特点，使得房地产企业涉税事项多，种类丰富，制定税务方案的难度颇高，税务风险一直伴随着企业的经营管理。
而房地产企业要实现长期健康发展，就需要考虑经济效益与税务风险管控间的关系，企业的风险管理部门应当高度重视税务风险防范和应对。
一、房地产企业面对的税务风险分析房地产企业面对的税务风险主要有以下几个方面：首先是项目开发初期的土地获取环节，企业在此阶段的投资金额在整体项目开发投资中比重最大，企业获取土地的方式有多种，如土地转移，签订合同时未能按照期限申报缴纳契税引发税务风险；拆迁安置中费用核算不准确而引发税务风险。
其次，房地产项目建设阶段，此阶段企业涉及多个产业链上游单位，如建筑企业、设计企业等，因此是否保证成本支出取得规范、完整的发票是这一阶段的主要税收风险。
项目建设阶段的成本核算和收入核算准确则会引发漏税风险，影响税务机关对企业的印象。
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房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析是否一次清算？国税发〔2006〕187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积分析提示：清算时要完整归集扣除项目。
2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
《实施细则》第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.第四条条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
征税对象及范围土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
分析：一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。
二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。
三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
——（国税函发[1995]110 ）国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）厦门市地方税务局：你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发〔2010〕18号）收悉。
经研究，现批复如下：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。
二○一○年七月二十六日3.土地增值税清算单位如何确定问题：我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。
请问：（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
分期开发的项目的确认标准是什么？（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？回复：（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（2）财税字［1995］048号第十三条，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
（3）国税发[2006]187号第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（4）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）一、关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。
否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。
企业所得税成本对象的确定（1）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（2）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（3）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（4）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（5）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（6）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。
如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
4.股权转让缴纳土地增值税问题国税函〔2000〕687号广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国税函[1997]700号关于陕西省电力建设投资开发公司将所拥有的陕西渭河电厂新厂的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：一、关于营业税问题。
在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴发展有限公司这一过程中，只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的电厂，其不动产的所有权并未发生转移，也不存在发生销售不动产的行为。
因此，对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。
二、关于土地增值税问题。
对陕西电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
5.地下车位是否缴纳土地增值税国税发[2009]31号第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
问题：房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。
这笔收入是否应当缴纳土地增值税？其成本费用能否作为开发成本项目在计算土地增值税时扣除？『正确答案』根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。
只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业—租赁业”项目缴纳营业税。
国家税务总局纳税服务司国税发[2006]187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
国税发[2006]187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积清算案例分析：我公司一项目正在搞土地增值税清算，《商品房买卖合同》里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分成本不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，而且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，成本必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的合同收回重签，我司根本做不到，税务局提的有依据吗？『正确答案』国税发〔2006〕187号房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6.单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除土地增值税：开发间接费用，是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
所得税规定：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国家税务总局答复：①在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
②在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
③利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：——建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
——建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
——建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
7.扣除项目按什么方法分配《土地增值税暂行条例实施细则》第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按②建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。
分析：不同的计算方法其结果不同，纳税人是否可以自行选择？举例某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。