不动产估价剩余法

第四节
剩余法的应用
利用剩余法评估土地价格 待开发土地估价：①生地开发成熟地； ②熟地开发成房地产 待拆迁改造房地产估价 新旧房地产中地价的单独评估 利用剩余法测算开发商预期利润 利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
例1： 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的 总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后 分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五 通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片 荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5 亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发 期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润 率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转 让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为 荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为 60％。试估算该荒地的总价和单价。
具体应减去的项目，掌握的基本原则是： 得到估价对象之后-开发完成需要支出的一切合理、 必要的费用、税金及应获得的利润。 已投入的不应扣除
第三节
剩余法的估价步骤与方法
一、估价步骤 （1） 查清待估宗地的基本情况； （2） 确定土地的最佳开发利用方式； （3） 估计开发完成后的不动产总价； （4） 估计开发成本； （5） 利息的计算； （6） 开发商利润的计算； （7） 土地价格的计算。
六、估算开发成本
1、估算开发成本 一般包括土地开发费和房屋建造成本
房屋建造成本
包括房屋建筑安装工程费和专业费用 专业费用
包括建筑设计费、工程概预算费等，一般采用建筑 安装工程费的一定比率估算。
2、估算不可预见费
为保证估价结果的安全； 一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
3.利息的估算
1）地价款（包括购地税费） 在取得土地使用权时就要付出，所以要占用整 个开发建设周期：
第二节
剩余法的基本公式
一、利用剩余法评估土地价格的基本公式 V=A-(B+C) 式中： V—购置开发场地的价格；
A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；
B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 土地价格=房屋预期售价-建筑总成本-利润-利息-税费
二、根据估价对象细化的公式
1、求生地价格公式
开发建设周期应根据项目可行性研究、 项目的特点、工程技术要求及不动产市场 的状况等综合确定。对于大型开发项目， 应分期建设，分期投入资金。
五、开发完成后不动产价值的测算
开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。 （１）对于习惯出售 习惯出售的不动产：采用市场比较法 市场比较法确 习惯出售 市场比较法 定开发完成后的不动产总价（总售价）； （2）对于习惯出租 习惯出租的不动产：如写字楼、商场， 习惯出租 预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或 经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为 房地产价格。
3、求熟地价格的公式
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整， 可用于建筑的土地。 熟地价格＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费 用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担 的税费
4、求在建工程价格的公式 在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建成本 －管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续 建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价格的公式 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造 成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 －装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
利息=（地价款+税费）
× [(1 + i) − 1]
n
2）开发成本、不可预见费
在开发期内均匀投入（或分段均匀投入)，则
利息 = （开发成本 + 不可预见费） ×（1 + i ) − 1] [
n 2
5、估算税金
包括建成后不动产的营业税、印花税、契税等， 应根据当前政策估算。
6、估算开发完成后的不动产租售费用
二、适用范围
具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如: 1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 （包括生地、毛地） 2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、 改建、扩建，重建） 3）在建工程 4）现有房地产中，地价的单独评估
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开 发项目评价和投资决策 评价和投资决策，具体可应用于三个方面： 评价和投资决策 （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 （2）确定具体开发项目的预期利润 （3）确定开发项目中的最高控制成本费用
举例
根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200 元，其中维修费、管理费等出租费用为30%， 该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000 ㎡ ，可出租率为85%，则所开发不动产的总 价可确定为：
1 200 × (1 − 30 %) × 12 × 4000 × 85 % × 8% = 7140 ( 万元）
第五章
基本要求：
剩余法
1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的适用范围； 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及 各项参数的求取。
第一节
剩余法概述
一、剩余法概念
又称假设开发法、倒算法、 又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法 假设开发法
是在估算开发完成后不动产正常交易价格的 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、 基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、 买卖有关的专业费用、利息、利润、 买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用 以价格余额来确定待估土地价格的一种方法。 后，以价格余额来确定待估土地价格的一种方法。
1）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价格＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发 毛地价格 成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地 应负担的税费 2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价格＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成 毛地价格 房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场 营销广告费用、买卖手续费等。
七、估算开发商的合理利润
按不动产总价或预付总资本的一定比例计算， 相应的利将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商 当前取得待开发场地所能支付的最大费用，即： 地价=不动产总价-开发成本-税金-利息-开发商利润
二、查清待估宗地的基本情况
1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地 具体坐落； 2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基 础设施完善度，为估算建筑费用提供依据； 3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建 筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等； 4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转 让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的 不动产价值、售价及租金水平等服务。
(6)总利润=(1.04P+5)×20％＝0.208P+l(亿元) (7)根据剩余法公式得： P＝(1)－(2) －(3) －(4) －(5) －(6) =12－5－0.926－0.72－1/ （1+0.421+0.04+0.208）=2.609(亿元) 故荒地总价=2.609(亿元) =2.609( ) 荒地单价＝130.44(元／平方米)
2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建 成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售 费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担 的税费
2、求毛地价格的公式
谓毛地，指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续)，具有 “三通” 条件或完备的基础设施， 但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包 括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该 建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施， 但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电) 条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚 未拆迁。
1）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价格＝开发完成后的熟地价值-由生 地开发成熟地的开发成本-管理费用投资利息-销售费用-销售税费-土地开 发利润-买方购买生地应负担的税费
解题：设该成片荒地的总价为P (1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元) (2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元) (3)总利息＝P(1+4％) ×[(1+12％)3-1]+5×(1+12 ％)1.5 -1) ＝0.421P+0.926(亿元) (4)总转让税费＝12×6％=0.72(亿元) (5)购买该成片荒地税费=P×4％=0.04P
三、选择最佳的开发利用方式
选择最佳的开发利用方式，包括确定用途、容积 率、覆盖率、建筑高度、装修档次等. 在城市规划允许的范围内选取 最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土地位置 的可接受性及这种用途的社会需要程度和未来 发展趋势。
四、确定开发建设期
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动 产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为 三个阶段： 规划设计和工程预算期(取得土地使用权--开工 建设) （前期） ) 工程建设期(开工建设--竣工)（建造期） 空置或租售期(工程竣工--销售完毕)