金地置业关武汉房地产知名项目定位报告
房地产项目前期定位与规划设计标准
1．住宅市场产品的分类和影响产 品发展的因素
★影响产品发展 趋势的因素
●住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 ●技术成熟和市场接受认可度提升 ●形成对中低端住宅产品的覆盖 ●开发综合服务能力提高的需求 ●社会文化和社会结构的变化因素 ●政策的倾向
2.建立住宅产品线的方法
★产品线建设的 目的
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态家庭构成
目标品质
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房 安居类产品：中小户型、中等品质商品房
舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态、家庭构成
4．常规目标产品线
城市康居社区、城市白领社区、 城市高级公寓、城市别墅和郊区 house
（附表）
城市康居社区
城市白领社区 城市高级公寓
城市别墅和郊 区house
●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； ●涵盖各类别中等收入人群；●开发规模较大； ●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； ●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●平均利润低，品牌价值 低 ●技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；
第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。
通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发 上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业 街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型 的, 也有出售型的, 租售并举。
武汉市四新片区研究报告
四新片区简介-规划实施情况
四新片区简介-小结
四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。
规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际 博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城， 规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划 人口25万。
江城大道以东、三环线以 北地块
住宅 住宅
937江城大道与四新大道交叉 口西南部地块
商业
27056
潮江村地块
住宅;公建配套 175023
芳草北二街以南、四新 大道以北、龙阳东路以
东、芳草西路以西
芳草北二街以南、四新 大道以北、芳草路西路 以东、芳草路以西地块
占比
75-76
104
8.29
85-100
711
56.65
108-110 130-140
394
31.39
2
3.51
132-139
44
3.51
绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智 趣公寓、大都会商业四大产品构成，主要建筑 包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋54 层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅 单位，地上地下共计1006个停车位。
2791
绿地集团
1754
河南和昌
四新地区地块
住宅
306556 1.9 2009-10-12 581781
2205
金地集团
十升路与四新大道地 块
商业
171867
2
2007-11-16 343734
684
湖北金联民生控股 有限公司
备注：有填充色的地块为城中村地块
截止到目前，该区域内共成交土地26宗， 土地面积266.9万平米，其中住宅类用地可建建
房地产SWOT分析
一、万科（000002，）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产（600048，）优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4、良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
金地九龙壁SWOT分析以及项目定位
金地九龙壁SWOT分析以及项目定位一、地块现无状况剖析〔一〕06A、06B地块基本状况地块买卖编号位置面积〔㎡〕用途土地运用强度〔按规划净用空中积计算〕竞买保证金〔万元〕土地运用年限总用空中积净用空中积06A 禅城区文华路东侧、魁奇路北侧187932 117173 寓居〔兼容商业〕修建密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥35%2000住宅70年，商业40年06B 禅城区华阳路〔规划中〕西侧、深宁路北侧191384 108566修建密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥35%2000〔二〕宗地状况概述天文位置：06A地块位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧。
06B地块位于华阳路〔规划中〕西侧、深宁路北侧。
〔1〕地块周边周边景观剖析自然景观：06A，06B所在的亚艺园板块区域自然条件较好,亚洲艺术公园到06A和06B 的距离缺乏四百米，虽06A和06B地块无直接自然景观资源，但区内大型生态公园依然提升项目附加价值。
人文历史景观：离06A，06B项目直线距离约三百米处为亚洲艺术公园，项目有一定人文景观资源。
〔2〕地块周边自然环境剖析空气：亚艺园板块空气质量一向较为良好，但由于项目所在地06A，06B区分接近魁奇路和华阳路，使本项目所地空气质量遭到了一定的影响。
噪音：由于魁奇路和华阳路为城市快速路，所以有06A地块南面，06A地块西面会遭到一定的噪音污染。
〔3〕地块周边社会环境剖析居民素质：该地域集聚了佛山高端置业群体，在该板快寓居的多为有一定社会位置和较高支出。
居民素质较高。
社会治安：由于城南为高档住宅区，全体治安状况良好，而亚艺园板块更是高档住宅楼盘集中地，人文素质较，居民构成相对第一，治安状况较为良好。
〔4〕地块周边交通状况：目前能抵达该地域的交通线路不多，但由于该区域已反开展为的高档住宅区，周边路网树立和规划逐渐。
随着亚艺园板块路网不时完善，交通状况将失掉进一步失掉改善，方便的公交网络也会逐渐构成。
01模板-项目定位策划报告
818 1333 1992 1207 --
739 1247 1982 1182 --
90% 93.5% 99% 98% --
74 134 13 （2013为顺销期） 12 （2013为顺销期） 7月开盘认购800余套
XX区
本案
斋堂镇
TIPS: 文字描述地段区位、本案与主环线的距离、城市属性说明；此处用区域地图，标明主环线和主干道位 北 置关系。
Page 6
2.项目交通 报告逻辑框架
项目交通特征分析
交通路线由阜石路、莲石路行至六环后向北行驶至京拉路出口，向西驶入G109国道，由G109 国道顺行至斋堂东口右转，进入斋堂镇； G109国道是斋堂镇与北京市内连接的唯一道路； 公共交通：仅892路可连通市内苹果园地铁站；另外有m09线路为当地公交，行程8公里。
4.
5.
TIPS:
为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。
市场预判
价值梳理
- 12 -
1.政策分析 报告逻辑框架 当前政策环境说明及预判
温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策，3月1日，“新国五条”细则正式出台， 对稳定房价、抑制投机投资性购房提出新规定：
北
中国邮政储蓄 斋堂中学 北京农商银 银行斋堂支行 行斋堂支行 斋堂镇卫生中心 斋堂镇政府 门头沟区斋堂地 税所办税服务厅 斋堂中心小学 斋堂农贸市场 北京市公安局门头 沟分局斋堂派出所 门头沟区斋堂地税所 斋堂文化公园
地块临近斋堂镇中心区域，政府办公楼较为集中； 当地主要生活配套集中在周边； 周边教育、医疗、消费购物水平基本均为满足当地村民 生活为标准；
3
报告逻辑框架
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
武汉金地·格林小城(整理)
2、源自莱茵河畔的风情小镇——武汉金地·格林小城地块分析：旅游风景区（武汉市洪山区珞狮南路）功能分析：综合（普通住宅、别墅、商业）规模分析：大型社区风格分析：德式楼层分析：综合（低层、多层、小高层）地貌分析：滨水户型分析：复式、跃式、平层（综合）户型面积：150-300，有户型图地块形状：长方形一、工程档案开发商：金地集团武汉房地产开发有限公司建筑设计：香港嘉柏建筑师事务所景观设计：新加坡英柏建筑景观设计有限公司项目地址：武汉市洪山区珞狮南路占地面积：497 900平方米建筑面积：700 000平方米容积率：1.5绿化率：47.2%金地·格林小城位于武昌洪山区的南湖风景区内，包括多层、花园洋房、联排别墅和小高层等多种物业类型，以及12000平方米的商业步行街，6000平方米的运动休闲会所，并为幼儿园、小学等教育用地规划出万余平方米。
包豪斯简洁现代的建筑风尚，以温特林登街为核心的纯德国古典风情，源自莱茵河畔的园林景观，构成具有居住、商业等复合功能、生活气息浓郁且充分还原邻里之美的纯德国风情小镇。
总体规划：层次感强烈的社区空间项目定位于“享有现代城市文明和精神自由的、开放的、生态的、恬静的”纯德国风情水岸小城，东临南湖6000亩碧波，北对武汉理工大2000亩新校区。
规划尊重武汉地区的居住习惯，以南北朝向为绝对主导，同时强调生活空间层次的划分，通过邻里建筑空间的组织，创造出“城市活动-社区活动-邻里活动-家庭活动”层次分明的四级活动空间，并在保证空间秩序规整有序的同时，运用丰富的建筑语言，将展示性公共空间化解为叙事性交往空间，从而打破传统空间平直的感觉。
景观设计：源自莱茵河畔的园林景观源自德国著名生态景观莱茵河畔的造园理想，使项目景观设计以丛林、河流而展开，以期在绿色绵延的城市水岸边，重塑都市生态空间。
总体景观空间层次分明。
建筑空间自然融合户外绿化环境，布局相互协调，为住户提供了一个独具特色的起居空间。
光谷公寓写字楼交付标准建议
舒适 1.平均辐射温度高，使人感觉更舒适。 2.室内垂直温度分布好，形成下热上冷的温度梯度，符合人体
舒适性要求。
3.热稳定性好。 节能 1.可适当降低室内采暖设计温度，热负荷约为散热器对流采暖
的90－95％。
2.可节约高质能。低温热水地面辐射采暖所需的水温低，节约 了高质能。
装修套餐
Riverbend China
A1 A2 A2 A2 A2 A5 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4
Riverbend China
A5 A4 A4 A4 A4 A4 A4
N
A4
A4
A1
公寓每层总面积1059.94㎡，每层24户，五部电梯。
光谷ONE39
交房标准精装修费用1500元/㎡，卫生间安置名牌洁具。
装修品牌一览表
装修内容
厨柜 橱柜系统 抽油烟机 水槽 冷热水龙头 花洒 面盆 洁具 浴室柜 座便器 浴霸 热水器 毛巾杆、手纸盒 家电 空调
Riverbend China
品牌
帅康 老板 乐家 乐家 乐家 乐家 待定 乐家 待定 待定 待定 待定
户型 装修内容 装修区域 客餐厅 A1（62㎡） 厨房 A2（44㎡） 复合地板 A4（41㎡） 客餐厅 厨房 A5（56㎡） 厨房 卫生间 A1（62㎡） 卫生间 A2（44㎡） 地砖 厨房 卫生间 A4（41㎡） 卫生间 A5（56㎡） 客餐厅 A1（62㎡） A2（44㎡） A4（41㎡） 白色乳胶漆 A5（56㎡） 客餐厅 厨房
总占地面积
78519㎡ 东湖高新区高新大道与光谷 六路交汇处 2017年 瓷砖 地砖、墙面刷白 \ 武汉联投物业管理有限公司
总建筑面积
230000㎡
武汉某房地产项目可行性研究报告
武汉某房地产项目可行性研究报告【摘要】本篇研究报告对武汉房地产项目的可行性进行了深入分析。
通过对市场需求、产业背景、竞争环境等因素的研究，得出了该项目的可行性结论，并提出了相应的建议。
【关键词】房地产项目，可行性研究，市场需求，竞争环境【引言】近年来，武汉房地产市场的发展迅速，投资者对于房地产项目的关注度也不断增加。
本研究报告选取了武汉市房地产项目进行可行性研究，旨在为投资者提供科学的决策依据。
【1.市场需求分析】本节主要分析市场对于该房地产项目的需求情况。
首先，通过对人口结构、就业情况、消费水平等因素的研究，可以得出该项目的目标客户群体，进而确定市场需求数量。
其次，对于同类项目的需求情况进行调查研究，借鉴相关数据分析市场潜力和需求空缺。
最后，结合市场调研结果，对于市场需求的发展趋势进行预测，评估该项目的市场前景。
【2.产业背景分析】本节旨在深入了解武汉市房地产行业的发展状况。
通过对市场占有率、产业结构、政策环境等因素的调查研究，可以评估项目在产业背景中的定位和竞争优势。
此外，还需分析供应链环节，包括土地资源、建筑材料、人力资源等，以确定项目在供应链中的可持续性和成本优势。
【3.竞争环境分析】本节主要分析该项目在竞争环境中的地位和竞争优势。
通过对同类项目的竞争力分析、市场份额分析、SWOT分析等方法，可以全面了解竞争对手的优势和不足。
同时，通过对项目自身的定位、特色、优势等进行评估，进一步确定项目在竞争环境中的地位。
【4.可行性评估】本节在前述三个环节的基础上对该房地产项目的可行性进行综合评估。
从财务、技术、法律、政策等多个角度对项目进行审查，评估项目的风险和收益，并进行项目效益分析。
【5.结论与建议】本节总结了整个研究过程的结果，明确该房地产项目的可行性。
在此基础上，提出了针对项目的相关建议和措施，以提高项目的成功率和可持续发展。
本研究报告参考了大量的相关文献和数据，包括行业报告、市场调研报告、学术论文等。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。
此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。
针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。
此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。
武汉金地太阳城地产项目价格策略报告
谨呈：武汉金地房地产开发公司金地·太阳城价格策略【金地·太阳城销售执行报告之二】武汉德思勤房地产顾问有限公司2003年5月22日目录目录 (2)第一章实收均价确定前提条件 (5)第二章片区市场现状 (7)一、片区市场综述 (7)二、在售项目情况 (8)三、潜在大盘 (10)第三章对比楼盘选择比较 (11)一、竞争楼盘选择原则 (11)二、竞争楼盘概况 (11)第四章实收均价的初步合成 (15)一、价格表制定方法体系 (15)二、影响楼盘综合品质因素及权重 (16)三、厘定售价的因素 (18)四、项目因素定级公式 (18)五、可比项目综合因素量化统计表 (19)六、楼盘综合素质统计表 (20)第五章价格策略 (22)第六章付款方式与综合折扣率 (23)一、付款方式 (23)二、优惠额度 (24)第七章项目均价实现 (25)一、项目均价 (25)二、项目实收均价区间 (25)三、实收均价2200元/平方米必备条件 (25)附件一 (27)附件二 (34)武汉金地房地产开发公司：承蒙信任，我司现提交金地·太阳城的价格策略，本方案实收均价的制定是基于目前总体市场状况、周边竞争楼盘的价格水平，以及本项目有关的特点。
希望通过双方的努力，完善本方案，最终达成目标。
专此奉达！顺颂商祺！武汉德思勤房地产顾问有限公司第一章实收均价确定前提条件本方案实收均价制定基于以下前提条件：1．目前周边市场综合状况2．周边主要竞争楼盘现时价格水平3．周边大盘入市时间及价格策略预测4．项目公开销售条件及项目特点的展示（1）样板房装修到位（2）社区入口、中心园林展示到位（3）外围导示系统到位（4）正式营销中心包装到位（5）会所、超市等社区配套展示到位（6）暖气、游泳池、学校等基础配套到位5．影响销售重要因素经多次市场销售的实际检验，销售价格、广告投入、现场包装、销售速度要求与销售率之间存在非常密切的关系，会对实际销售结果（价格、销售率）产生重要的影响。
金地集团商业房地产战略定位
金地集团将灵活运用资本运作和融资手段 ，为商业房地产业务提供充足的资金支持 。
风险管理与合规
企业文化与价值观
金地集团将建立健全风险管理与合规体系 ，确保业务运营的稳健性和合法性。
金地集团将弘扬企业文化和价值观，强化 团队凝聚力，推动员工积极投入工作，为 战略实施提供精神动力。
05
金地集团商业房地产 战略评估与调整
战略匹配度评估
分析金地集团的商业房地产 战略是否符合公司整体战略 目标和发展规划，是否具有 可持续性和竞争优势。
战略实施效果评估
客户满意度调查
通过客户满意度调查了解客户对金地集团 商业房地产项目的评价和反馈，以便改进
产品和服务。
A 销售业绩评估
评估金地集团商业房地产项目的销 售业绩，包括销售量、销售额和销
感谢观看
02
商业房地产具有高投资回报、高 风险、长期稳定收益等特点，是 房地产市场的重要组成部分。
商业房地产市场的发展历程与趋势
商业房地产市场经历了从起步、快速 发展到成熟的过程，目前正朝着多元 化、专业化、精细化方向发展。
随着城市化进程加速和消费升级，商 业房地产市场将迎来更多发展机遇， 同时也面临着竞争加剧和经营模式创 新的挑战。
强化合作伙伴关系
金地集团将积极寻求与优质合 作伙伴的合作，通过资源整合 和优势互补，共同实现商业目 标。
提升运营效率
金地集团将优化内部管理流程 ，提高运营效率，降低成本，
提升盈利能力。
战略保障与支撑
人才培养与引进
资本运作与融资
金地集团将加大人才引进和培养力度，吸 引和留住优秀人才，为业务发展提供人才 保障。
产品定位
创新设计
金地集团商业房地产项目注重创新设 计，通过引入先进的设计理念和技术 手段，打造具有独特魅力和竞争力的 商业物业。
房地产项目设计任务书
“金域蓝湾”项目设计任务书委托单位（甲方）：武汉城市建设投资有限公司被委托单位（乙方）：大洋不动产委托范围：项目总平面规划方案和建筑单位方案设计一. 设计依据1. 本项目计划立项批文2. 本项目选址意见书（意向性）及概念方案审查会议纪要3. 本项目1:1000规划红线附图4. 本项目地质勘探资料5. 国家及武汉市现行有关法规、规范二. 项目简介1. 项目名称——金域蓝湾2. 项目现状条件“金域蓝湾”项目位于洪山区的关山片区，地块东至粮食集团地块，西达学府景观大道，南临城市主干道，北接未来规划的高级职业院校。
整幅用地沿城市主干道以北横向分布，整体呈梯形状，东西长约400米，南北进深约在190—360米之间。
地形趋向基本表现为：北高南低，地形局部有起伏，层次分明、三山夹一沟、局部凹陷。
地块内有北、西南、东部三处缓坡，中部和南面相对低平。
地块内最高点标高约299m，最低处标高约276m，垂直高差23m。
该用地轮廓方正，地形多样，有一定的坡地沟谷，所处的位置更是未来当地城市的窗口，具备先天的地理地形优势。
“金域蓝湾”地处规划中的教育园区范围，职教园更是当地的“东扩南连”政策发展的重点区域，政府规划职教园将在未来几年内打造成为当地的文化、教育中心。
它将是当地最为重要的人文宜居社区。
而且项目南临的城市主干道路段将随着2007年底高速的全线贯通，日益扮演着更为重要的角色，城市主干道将是加强当地与重庆主城经济联系的纽带，重庆“一小时经济”在当地的实现，将进一步推动整个区域乃至整个城市的经济发展。
教育园、高速路双管齐下，势必将带来本项目更好的发展契机。
本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目靠近禽蛋市场区域，周边还建房物业形象整体落后；城市主干道目前的道路整治不甚理想，道路状况不佳；区域远离传统的城区，生活成熟度低，配套不足；目前开通的交通车少且路线长，区域交通通达性差等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
主题在规划和景观上的营造
——总体规划中丰富而由节奏的天际线像自由自在飞翔 的鸟，同时也丰富了城市的景观；
主题在规划和景观上的营造
——组团庭院和公共场所的交错渗透丰富了景观和居住 的空间；
春意盎然的组团庭院让你感受到了栖居于庭院独自享受 的精神自由，乐意融融的太阳广场给你带来的邻里交流 的温馨与恬静，这些都是值得你留恋的美之源；
项目主题的精神气质与主题词
——从精神层面来看，在远古时代，飞鸟与鱼都是人们崇拜的图腾，飞鸟与鱼 沉淀了人们渴望接近自然的最原始情感的沉淀和积累，飞鸟与鱼是美、自由和 昌盛的象征；
人们更多精神上的享受和自由都是从和自然以及自然中最美的东西相接触之后 所体悟到的；飞鸟与鱼就是能够给人们带来美好体悟的载体；
的家；
主题在规划和景观上的营造
在景观上的营造上 【永恒的生命之源——太阳广场】
在这些自然的元素中，来自太阳的光芒——阳光又是首要的，阳光 不仅是人类的生命之源，同时也是万物的生命之源；太阳广场就是 让关山春晓充满勃勃生机的源头；在太阳广场你可以静静的欣赏太 阳广场中的湖景以及在湖中嘻嘻的鹅和小鸭子；
——太阳广场的滨湖休闲会所 太阳广场的滨湖休闲会所，有原生态的的走廊、屋顶、
踢脚和墙面，咖啡飘出来的香味、迷人的陶艺、天然的 香熏以及湖中自在悠闲的小鸭子，都让你置身于人类最 为轻松和自由的远古时代，这一切都充分表达会所这一 场所对于自然和生命本真状态的理解和尊重；
主题在规划和景观上的营造
——庭院式低密度建筑
庭院建筑更加显现了关山春晓规划设计中建筑、人与自然 充分的交流和对话；
主题在规划和景观上的营造
在户型上的营造 光谷片区首创的入户私家花园 ——回到家里，首先经过的是你家的花园，这会是怎样
的感觉，也许你的生活会由此改变，因为你的疲惫早已 在踏进家门的一刻消失了，也许是入户花园提醒了你要 懂得享受生活、享受自然；
——他们是善于自省的，面对整个社会和世事的浮躁，他们一方面要 保持世人皆浊，唯我独清的内省状态；
——另一方面他们也会被繁华所动，但是这种融入世事的激情又常常 被内心的矜持击跨，所以他是这个社会中极为矛盾的一个群体；
——在现有的价值判定体系中，他们没有被完全认可，他们甚至有很 多的失意时候，他们的内心充满了矛盾，同时这种矛盾也促使他们在 审美上拒绝媚俗的东西，在社会交往上拒绝媚俗的人群；
所谓的简约并不是简单，她体现了人们开始追求事物更为深沉的本 质，不再停留在所谓的形式之上，在精神上他更强调的是形而上的 东西，其具象的表现更多的是对建筑内涵而非形式的追求；在视觉 和感受上我们倡导的是简约/自然和质朴；
我们倡导把艺术和人性放到较高的层面；
这种自由让人们忽略因为权贵所带来的阶层之分，因为自然的存在 ，因为苍茫大地之上万物的平等，住在这个小区的人们可以徜徉在 一个真正拥有尊严和自由的栖居地；
主题在规划和景观上的营造
主人房八角窗外的风景 在关山春晓，主人房的270度的八角窗与太阳广场对景呼
应，形成了一道美丽的风景线； 在关山春晓的八角窗外，你可以尽收太阳广场的闲趣、
商业街的风情，还有与你遥相呼应的山景；
主题在规划和景观上的营造
观景大阳台
关山春晓的每一户都可以充分的享有一个进深1.8m的大阳台，如果 你家专门有一个空间是用来与大自然接触的，你会是怎样的感觉；
这是一个人与自然相依相生的地方，人们生活在这里会拥有舒缓、 轻松而自由的生活状态，这是生活中至纯至美的生活境界，同时也 是海德格尔所描述的“诗意的栖居”的生活境界；
对项目主题和关山春晓的理解
古诗中“春眠不觉晓，处处闻啼鸟”也表达了一个从动物鲜活的生 命所感受到的春天的气息，这与我们将飞鸟和鱼作为大自然和人类 沟通的使者和代言人的初衷是不谋而合；
总体规划打破了常规的行列式建筑布局，而是自由而有序的融合在 整个环境中，建筑形成了柔和的流线，绿树影影绰绰的穿过，人们 可以在这样的空间中享有充分的精神自由；
主题在规划和景观上的营造
——每一家都可以享有很好的自然和庭院景观 从你家的窗户往出去，不是月亮湾、就是太阳广场、不是对面葱翠
的山景，就是绿意悠悠的高尔夫球场，不是你家院子里当着秋千的 女孩就是对面极具风情的坡屋顶和在那里驻足的鸟，从你家的窗户 望出去，处处都有美丽的风景；（说明户型、景观的均好性） 室内空间和室外空间的充分交融；将室外的风景引进来；
的距离，灰绿色的屋顶、灰色的立面都让我们感受到了建筑蕴涵着 的“东方的含蓄之美——质朴中的高贵（人们都说灰色是高贵的颜 色）”，这样的建筑有着连天地于一体的浑然之美，人置身于这样 的空间中才会深刻的感受到人、建筑和自然的完美统一；
同时他也是符合有机建筑大师赖特所定义的有机建筑；
主题在规划和景观上Байду номын сангаас营造
项目的主线的提炼
诗意栖居的表达
对于这群有着魅力特质的人群，我们到哪里去寻找自由的空间和自 由的心灵；
在对自然和自由的接近中我们选择了出现在人类最早的原始图腾中 飞鸟与鱼这一具有神韵的元素做为缔造这一诗意栖居空间的具像表 达；
图 4-3
项目的主线的提炼
——飞鸟与鱼带给人们的第一感受是：回归生命最本真的生活状态，简单、自由、 快乐；
在关山春晓，我们悉心将山景、阳光和自然的元素都浓缩到我们的庭 院建筑之中，在我们的庭院建筑中每家都可以享有一个属于自己的私 家庭院，但是着并没有阻隔他们和外界的交流，在空间上形成一个从 私家庭院——邻里街区——公共空间的有机渗透，在视觉上同样形成 了从私家庭院——社区公共景观空间——山景的视线渗透；它不仅与 社区紧紧的联系在一起，同时在视觉上营造了与凌家山的对话和呼应 。
独立 专业 高效
汉盛.关山春晓项目主题概念部分
SHENZHEN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD
二OO三年五月
武汉市金地置业顾问有限公司
项目的主题定位
项目主线的寻找
工作和生活的二元对立，人们都在寻找实现角色转换的途径；
居住的空间无疑是实现这一转换的重要场所，因为他至少承载着人们工 作之余的大部分活动。
（2）在整体规划上的营造
——流畅而富有韵律感的建筑布局，赋予了建筑无限的 生机；
在总体规划中建筑形成了南低北高，在东西方向上形成了高低有序 交错韵律感，给本来没有生命的建筑赋予了勃勃生机，这同我们倡 导的于万物中发现美之源的思想是不谋而合的；
主题在规划和景观上的营造
——建筑规划充分体现了人与自然的和谐关系，在这里建筑不再是 生硬的钢筋混凝土，而是散落在景观中的一个细节；
项目命名建议 汉盛.关山春晓
汉盛——将发展商的名称放在项目的名称中，表明发展商对公司和 项目品牌以及美誉度、诚信度的重视程度；
关山——是项目的区域名称；
对项目主题和关山春晓的理解
关山春晓——表达了这是充满春天的气息，充满了勃勃生机和大自 然悠悠绿意的地方，这里的阳光、雨露、动物、植物都充满了鲜活 的生命；四季都保留着只有在春天才能感受得到的景象；
项目主题在概念上的营造
找回记忆中美好的自然、生活形态和情趣； 回忆是人类生活的一个部分；
也许你曾经有过美好的生活回忆，也许因为不经意，你也曾经错过 了许多美好的记忆，但是这些都不要紧，重要的是你要有一颗热爱 生活的心，因为在这里你会随处触摸到这些记忆；
【倡导修身养性之道】
主题在规划和景观上的营造
【主题词】：精神自由、美之源、生命之源； 【诠释语】：生活在这里，你的精神是绝对自由的，不经意间你会发现那些久违 的生命之源和美之源就在你的身旁；
图 4-1
项目主题的精神气质与主题词
总之我们小区充满了各种各样自然的意境 ，飞鸟和鱼只是一个依托 而已，对于我们的项目而言，飞鸟和鱼就是大自然和人类沟通的使 者和代言人；小区里会有穿流的小溪，婆娑的树影，长在溪流边上 的老树，会有洋溢着春天气息的鸟叫声，会有畅游的鱼儿；
目标客户的精神需求和特质
科技从业人员的精神需求
——他们向往自由自在的生活方式，这种自由可以是激情式的狂欢 ，也可以是和自然亲切相依的郊外活动；不论怎样都是像拥有一段 自由的时间，自由的空间、自由的心灵；
——他们对时尚的艺术情有独钟，对像图腾、陶艺、前卫音乐都很 迷恋；
目标客户的精神需求和特质
在这个大阳台上，你可以充分感受阳光赋予生命活力和无限的力量 ，充分的享有庭院景观和对面的山景；
有好的景观，还要有好的观景空间，这就是这个进深1.8m的大阳台 被赋予的场所和空间意义；
主题在规划和景观上的营造
阳光、清风穿过你的家 关山春晓的户型户户南北通透，自然风穿堂而过，而阳
光又是人和自然得以和谐生活的第一要素； 所以只要你生活在关山春晓，你享有就是一个风和日丽
在精神上对于亲近自然元素的渴求，对于自由生活方式的向往，较 高的生活品味和审美意识却是他们共通的，他们是一群有着魅力特 质的人群。
他们都有一种向往自由生活的情节，向往只有尊严和自由的生活， 这种尊严和自由让人们忘却权利、浮躁和世故，那么到那里去寻找 自由和尊严，其实当人类和自然相依相生的时候，你已经找到了让 你的精神感到愉悦和轻松的生活空间；
项目主题在概念上的营造
【新知富阶层】
我们的项目必定有一群科技从业精英，有一群知识层面较高的教师 ，在以新经济为核心的21世纪，知本就是财富，知本就是最大的价 值，所以这样的一群客户必定是整个社会的中间阶层，是新经济冲 击之下的财富阶层，我们将他们称作新知富阶层；
项目主题在概念上的营造
【回归自然、简约、自由的生活方式】
项目主题的精神气质与主题词
飞鸟与鱼享有的是自由、自在、节奏舒缓，而且也很享受自然生活 方式；
有飞鸟和与鱼生活的小区自然会充满勃勃的生机，与大自然的生灵 共同生长，共同栖居，让人们感受到一种最为原始的和自在的生存 状态；