上海大悦城二期研究报告
大悦城 物业 调研报告
大悦城物业调研报告大悦城是位于中国上海市杨浦区的大型综合开发项目，由上海新世界集团投资兴建，于2012年正式开业。
作为一个综合商业中心，大悦城不仅拥有大型购物中心，还设有酒店、办公楼和住宅等多种业态，成为当地一个重要的商业、办公和居住区域。
在大悦城的物业管理方面，我进行了一些调研和观察，以下是我的调研报告。
一、物业管理团队大悦城的物业管理团队规模庞大，并且由专业的物业管理人员组成，包括保安人员、清洁人员、维修人员等。
他们通过严格的招聘和培训程序，确保物业管理团队的专业素质和服务水平。
二、物业管理服务1.保安管理大悦城有严格的保安措施，比如设置了安全摄像监控和消防设施。
在入口处设置了门禁系统，确保商场的安全。
保安人员还经常巡逻，以确保商场内的秩序。
2.环境清洁大悦城的环境清洁服务非常好。
清洁人员会定期清扫公共区域和卫生间，并保持商场的整洁。
在使用期间，如果有任何问题或者意见，可以向工作人员提出，他们会及时处理。
3.设施维护大悦城的设施定期进行维护和检修。
维修人员会及时修复商场内的任何设施问题，比如电梯、空调等，以确保商场的正常运营。
4.客户服务大悦城的客户服务非常周到。
商场内设有咨询台，工作人员会提供各种帮助和服务，比如提供商场地图、推荐购物地点、解答问题等。
此外，客户还可以提供意见和建议，以改进物业管理和服务水平。
三、观察与建议1.物业管理团队的专业素质需要持续提升。
虽然现在的物业管理团队已经相当专业，但随着商业和人流量的增加，他们需要不断提高自己的技能和服务水平，以满足不断增长的需求。
2.进一步加强安全管理。
尽管大悦城已经有一套比较完善的保安措施，但由于商场内人流量大，还需要进一步加强安全措施，确保顾客和员工的安全。
3.提高环境整洁程度。
尽管大悦城的环境整洁服务已经很好，但有时会有一些区域的清洁不及时，导致商场显得有些脏乱。
因此，需要进一步加强环境清洁的管理和监督。
4.积极听取顾客的意见和建议。
上海购物中心调研报告
上海购物中心调研报告一、概况：上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望,南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。
截至XX年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。
常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万!XX年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。
XX年上海实现生产总值XX1。
33亿元。
二、交通上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。
目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络.上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。
铁路交通上海三大火车站:上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。
上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。
上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。
上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站,芦潮港火车站.高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁普铁：京沪铁路、沪杭铁路公共交通公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65％的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。
上海有出租汽车企业270余家,出租汽车近43000辆,旅游包车和租赁车等7000多辆。
全行业日均客运量逾300万人次,约占上海客运总量的25%.此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条,包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。
轨道交通上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京,里程居世界第二，排在伦敦之前。
大悦城商业研究报告(一)2024
大悦城商业研究报告（一）引言概述本文将对大悦城商业进行研究和分析。
大悦城商业是一家领先的综合性商业企业，通过引入国内外知名品牌、提供优质的商业服务，以及整合多元化的业态，提供便利和多样性的消费体验。
本报告将从市场规模、品牌定位、商场布局、业态组合和商业运营五个大点展开阐述。
市场规模1. 大悦城商业的规模庞大，拥有多个分支和门店。
2. 其部门遍布不同地区和城市，对当地市场产生较大影响。
3. 大悦城商业在市场中占据一定份额，竞争优势明显。
4. 其市场发展潜力巨大，有望继续扩大市场份额。
品牌定位1. 大悦城商业注重打造高端品牌形象，塑造独特的商业氛围。
2. 所引进的品牌多为国内外知名品牌，以保证其商业品质和知名度。
3. 大悦城商业不断升级品牌形象，提供优质的购物、娱乐和餐饮体验。
4. 其品牌定位凸显了高品质、时尚和多样性。
商场布局1. 大悦城商业的商场布局经过精心设计和规划，注重空间利用和交通便利性。
2. 不同业态的商家被合理地布置在商场中，以最大程度吸引顾客。
3. 商场内商家定位明确，商业区域划分清晰，便于顾客找到所需业务。
4. 大悦城商业注重创新，不断提升商场布局，以满足不同人群的需求。
业态组合1. 大悦城商业通过整合多元化的业态，实现商业多样性。
2. 商场内包括购物中心、娱乐设施、餐饮区域等多个业态，为顾客提供全方位的购物体验。
3. 在业态组合上兼顾国内外优质品牌和本土特色商家。
4. 通过深入了解顾客需求，精心选择和整合不同业态，满足多样化的消费需求。
商业运营1. 大悦城商业运营高效，确保商业模式的顺利运转。
2. 商场内拥有专业的管理团队，提供优质的商业服务。
3. 大悦城商业注重市场营销，不断推出营销活动和促销策略，吸引顾客。
4. 商业运营力求创新和优化，提高顾客满意度和忠诚度。
总结综上所述，大悦城商业作为一家领先的综合性商业企业，通过市场规模的扩大、品牌定位的精准、商场布局的巧妙、业态组合的多样和商业运营的高效，成功打造了一个具有吸引力和竞争力的购物中心。
游乐观光设施在商业综合体的布局与分析——上海大悦城案例
185中国设备工程Engineer ing hina C P l ant中国设备工程 2018.02 （上）随着城市人口的持续增加和城市“边界”不断扩大，所谓的市区和郊区之间的概念开始逐渐淡化。
城市建设的总体规划也由原先的资源集中开发市中心区域而正在开始向多元化、区域型开发的发展方向转变。
上世纪90年代初期，北京的王府井、上海的南京路不仅是这类国际性大都市的商业名片，更是生活在大都市的人们在周末和假期逛街的首选之地。
可以说，只要不是坏天气，这两条街始终人头攒动、热闹非凡。
进入到21世纪后，由于外地人口不断拥入，城市常住人口也达到了前所未有的顶峰。
以上海为例，根据上海统计局统计，上海的常住人口由2000年的1600万激增到2010年2300万。
此外，城市人口的增加造成房价的攀升，源源不断的新上海人选择购买偏远的郊区新房来缓解购房压力。
因此，伴随着城市各区域建筑规模的逐渐扩大，各大商业综合体也走进人们的视线。
虽然王府井、南京路依然风光无限，但是以区块化、多元化发展方向的商业综合体却由于近水楼台的优势，吸引着越来越多的都市人。
近年来，大量的商业地产资本在城市的各个角落不断复制着各自品牌化的商业综合体。
仅上海一地，已建成投入运营的万达广场就有7处，还不包括在建项目。
这种模式固然能够形成品牌化的发展优势，但总给人千篇一律的感受。
本文通过上海大悦城悬臂观览车项目的成功案例，阐述商业综合体在采用游乐设施时遇到的布局和衔接问题，并分析该合作模式的特点和今后的发展方向。
1 商业综合体依托大型游乐设施聚拢人气通过考察国外的商业和游艺相互结合的成功案列，并结合上海大悦城的品牌定位，最终确定了在商业建筑顶层建造1台设备为高60m 观览车（即摩天轮）的设计方案。
在商业建筑综合体上建造大型观览车，在国内不是一个多么新鲜的事。
很多已建成并投入使用的案例摆在面前，如何设计一个创新性案例是成功与否的关键所在。
其次，大悦城二期建筑群位于海宁路西藏北路交叉口；商业建筑规划高度为45m，顶层观览车高度为60m，总运行高度需控制在100m 以下。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。
购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。
随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。
人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
第一太平戴维斯：上海大悦城商业调研报告初稿汇报
淮海路商圈
现有项目
1. 百盛（1996 年开业，建筑面积28,000 28,000平方米） 平方米） 百盛（1996年开业，建筑面积 2. 香港新世界百货 （1995年开业，建筑面积 21,000平方米） 平方米） 1995年开业，建筑面积21,000 3. 华狮 688 （2005年开业， 2008年重新开业，建筑面积 年重新开业，建筑面积11,000 11,000平方米） 平方米） 2005年开业，2008 4. 锦江国际购物中心 （1993年开业，建筑面积 16,700平方米。现为麦德龙旗下 平方米。现为麦德龙旗下 1993年开业，建筑面积16,700 SATURN电器旗舰店， 2010年重新开业。） 年重新开业。） SATURN电器旗舰店，2010 5. 香港新世界大厦 （2004年开业，建筑面积 51,000平方米） 平方米） 2004年开业，建筑面积51,000 6. 中环广场 （1999年开业，建筑面积 11,600平方米） 平方米） 1999年开业，建筑面积11,600 7. 太平洋百货（淮海店） （1997年开业，建筑面积 30,000平方米） 平方米） 1997年开业，建筑面积30,000 8. 香港广场 （1998年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积40,000 40,000平方米。 平方米。 1998年开业，2010 签约品牌：APPLE, 签约品牌：APPLE, Coach, Cartier等） Cartier等） 9. 力宝广场 (1999年开业， 2010年重新开业。建筑面积 年重新开业。建筑面积10,873 10,873平方米 平方米. . (1999年开业，2010 签约品牌：LV, LV, ZEGNA等） 等） 签约品牌： ZEGNA 10. 大上海时代广场 （2000年开业，建筑面积 48,000平方米） 平方米） 2000年开业，建筑面积48,000 11. 无限度 （2007年重新开业，建筑面积 40,000平方米） 平方米） 2007年重新开业，建筑面积40,000 12. 新天地 （2001年开业，建筑面积 47,000平方米） 平方米） 2001年开业，建筑面积47,000
大悦城深度研究报告
大悦城深度研究报告
大悦城是一家知名的商业地产开发企业，致力于打造综合性的购物中心。
以下是一份关于大悦城的深度研究报告：
1. 公司概况：大悦城成立于2003年，总部位于中国北京。
公
司旗下拥有一系列的购物中心，包括大悦城、大悦公元等品牌。
2. 业务模式：大悦城采取租赁模式，将商铺出租给各类商家。
公司注重租户结构的多样化，包括零售、餐饮、娱乐等多个领域。
3. 规模和地域分布：截至目前，大悦城已在中国多个城市建立了购物中心，如北京、上海、广州等。
公司计划进一步扩大国内市场份额。
4. 品牌定位：大悦城以时尚、高品质、多功能的购物体验而闻名。
购物中心内设有多个主题区域，以满足不同消费者的需求。
5. 投资和发展战略：大悦城积极寻求投资机会，包括政府合作项目、土地拍卖等。
公司注重城市更新和改造项目，以提升购物中心的价值和品质。
6. 租金收入和营收来源：大悦城的主要收入来源是商业租金收入和其他相关服务的收费。
公司持续增加租户数量和提高租金水平，以增加营收。
7. 市场竞争和面临的挑战：大悦城面临着激烈的市场竞争，包
括其他购物中心、电商平台等。
同时，消费者需求和购物模式的变化也对公司产生了一定的冲击。
8. 可持续发展和社会责任：大悦城积极践行可持续发展和社会责任，通过环保措施、公益活动等方式，为社会做出贡献。
总结：大悦城是一家在中国商业地产市场上具有一定影响力的企业，公司以时尚、高品质的购物体验为特色，通过积极扩张和投资策略，不断提升运营效果。
在面临激烈竞争和不断变化的市场环境下，公司需要不断优化经营管理，创新业务模式，以保持竞争优势。
大悦城主题街区项目分析报告
骑鹅公社 品牌组合：
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 神兽寺街
神兽寺街 全国首个环境景观化、
业态主题化的室内购物街区。
2014年9月27日,骑鹅公社II期“神兽寺街”。
“天津四大神兽” —— 鬊（shun）鸟 走鸡 幺蛾子 拿拿龙
独立店。
4
街区主题名的大胆创新
主题街区都有不同以往特别的名字，好记的同时让人耳目一新。
5
进驻品牌有较强的独有性和引领性
业态品类与商品品牌十分丰富，且有较强的独有性和引领性。 品牌有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵。
THANK YOU
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 骑鹅公社
骑鹅公社
2013年9月27日，“骑鹅公社”开街。 位于天津大悦城五层，店铺由一个或多个集装箱组 成，包含34家创意店铺，其中含有22个原创设计师 品牌，主要针对文艺小资的18-25岁学生群体。
“cheer market"
经过疯果团队与推广部的共同策划，从不同角度编拟了创意街区的案名60余个， 最后评选出14个具有代表性的案名，再从内涵、延展性、包容性、受众认同度 等维度进行评选，最终确定了街区案名。
位于北区2层，总建筑面积3600㎡，包括 5家国际奢侈品牌折扣店（ASA、UPPER、 无限银泰在内的奢侈品牌折扣店），汇 集KENZO、VALENTINO、GIVENCHY、GUCCI、 FERRAGAMO、ALEXANDER MCQUEEN等上百 个世界奢侈品牌。
实现与国际零时差的时尚新品，以及与香港同步 的价格，让时尚潮人们买到手软。通过业态与景 观传达“颠覆”的主题。
上海大悦城joycity规划设计及业态规2资料
900 米
位置交通
• 两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利；
• 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。
• 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路
• 轨道交通： • M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 • M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 • M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定
8F
5950 4600 4600 4850 5900
7F 飞天梯抵达层
7F
6F
5F
FASHION
4F
3F 大堂层
3F
4000 4850 4750 5000 5000
2F
1F 首层
1F
B1 地铁层
SUPERMARKET
B1F
B2F B3F
KTV 时尚餐饮
潮流服饰 美发美甲 多品牌集 合店
基本生活方式的提炼
• 综合功能服务区
区域未来前景
一期定位思路
调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心
目标人群分析
目标人群分析
目标人群分析
中产阶级
中级白领
普通白领20000
10000-20000 5000-10000 3000-5000
<3000
消费客层
月收入
项目定位
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
楼层业态分布
RF
5000 5000 5000 5000
购物中心调研报告
购物中心调研报告购物中心调研报告3篇随着个人的文明素养不断提升，我们都不可避免地要接触到报告，不同的报告内容同样也是不同的。
一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编帮大家整理的购物中心调研报告，欢迎阅读与收藏。
购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。
在ret睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。
本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本，综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。
八成购物中心有地下停车场购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。
楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。
此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。
例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。
购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。
根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。
因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。
从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。
上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。
成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。
大悦城商业管理研究手记
4、线上导流 大悦城还在尝试通过场内客流连接AP设备，从而将手机接入WIFI的 情况绘制出客流热点图及客流的行走轨迹，通过室内LBS定位服务精 准营销，对客流进行引导，实现场内客流冷热区域的平衡。 具体做法是：朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监 控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与 会员卡关联的优惠券得知哪些是受消费者欢迎的优惠产品。 5、移动支付 朝阳大悦城和上海大悦城与阿里巴巴合作的移动支付。
3、节假日的线上战役。2014年3月8号，朝阳大悦城和上海大悦城，和阿里巴 巴有一个线上、线下的互动，打造“手机淘宝3·8生活节”。合作内容主要是 新建了一个支付的平台，这样使年轻人在支付方式上有更多的选择，更加方便 消费者。 两个大悦城将近600家商户有85%参与了移动支付。 活动当天，两个大悦城总销售额较上一个周六环比增长52.6%，客流量增长 20.7%，交易笔数增长30.2%。85%的商户参与了移动支付，通过移动支付的 总销售额近100万元，总交易笔数超5000笔，占当日非现金交易笔数的15%。 此外，活动当天远端客流引流效果明显，朝阳大悦城有20%的客流来自地铁， 上海大悦城还吸引到了浦东的消费者打车来体验。
大悦城八大系统：收银系统、CRM系统、MIS系统、租户管理、现场 管理、消费者调研、客流统计、车流统计。客流统计目前已经可以做 到购物中心每个时段男女比例、年龄范围等，准确率可达到90%；在 十大系统下的支持下，大悦城主要进行数据挖掘工作。每个大悦城配 备6-10名左右数据分析员，通过收集统计数据，分析店铺经营能力， 租金升降等，这些都大大提高了决策的准确性与高效性。
THE END
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知识回顾 Knowledge Review
十二、活动营销
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业态规划
项目觃划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有丌同癿主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打 国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中夗有品牌集合店或带有新体验癿旗舰店，L6为个性店铺，L7 是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩夛轮广场。高楼层癿餐饮娱乐迚行客单及客群癿分层，幵 呼应6楼以下癿零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足丌同客层需求
运营策略
打造类百货品牌区，提升女性消费体验
针对女性独特癿贩物心理特点，吸收传统百货品类集群癿优势，选择盈利性高、丏女性特点突出癿品 类——内衣、美妆，具有首创性地在贩物中心内打造类百货品牌集合区。旨在强化同类消费品癿集合效 应，营造私密、唯美癿贩物氛围，提升女性消费者癿贩物体验。 多型内衣集合区，集合国内外知名内衣家居服泳装品牌，为爱美女性提供了自由尽情选贩癿浪漫空间。 美妆集合区不日本知名百货伊势丹合作，除了化妆品零售外，还包含SPA、美容沙龙等，为爱美女性提 供全斱位体验服务。
运营策略
运营策略
招商策略：以“定位组合理念”指导招商运营工作
以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，采用模块组合、业态组合、形成楼层主题，幵通过模块招 商实斲管控。运用品牌商户分类模型迚行分枂管理，制定招商、调整策略和品牌组合斱案，指导推广、 运营对品牌商户癿扶持和服务。在品牌斱面则使用3:4:3原则，卲30％危定位型品牌，40％为销冝型品 牌，另外30％是区域特色品牌，来加强贩物中心整体销售
上海大悦城二期项目研究报告
项目简介
项目档案
开发商 商业面积 开业时间 项目定位 主力店 项目地址
项目档案
中粮置地 10.8万㎡ 2015.12.19
总建筑面积 客群定位 停车位
爱情主题贩物中心
16.3万㎡ 18-35岁客群
2400个
ISETAN BEAUTY、西西弗书店、MUJI、GAP、CECELIFE、觋八仙等 上海市闸北区西藏北路180号
摩天轮
国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING
项目打造国内首个屋顶悬臂式摩夛轮SKY RING。SKY RING直径56米，距离地面106米，拥有30个枀具 时尚感癿白色轿舱，360°全景规野。拥有千米导引区、告白墙、随着人影移劢癿玫瑰花墙， “一千零一 夘”经典爱情电影场景和4面可看到未来癿自己癿高科技魔镜 设计：整体设计枀富科技感不时尚感，舱内顶部癿LED灯光可自由调节，蓝牙音响可以播放手机内癿音 乐，幵有USB充电口等各种人性化、现代化癿设置； 运营： 1）丰富票制，定制当道。普通票、情侣票、包仓票、表白包场票。另外还将设置两种创意票制，爱癿 约定票不邂逅票, 与为情侣和单身人士打造。其中入场票也以装饰物（指环，项链，手环）形象出现做纨 念品； 2）空中下午茶。摩夛轮8楼主题咖啡厅将提供中空中下午茶套餐，摩夛轮所有癿轿厢都将成为下午茶空 间； 3）定制情人节多餐。项目每月14日都定为多悦城情人节，情人节、七夕、11.11、元宵节日都是活劢高 峰，摩夛轮推出限量版由米其枃餐厅主厨主理“情人节”多餐； 4）有爱多声说装置。在9楼街区，有近千米癿空中摩夛轮广场。摩夛轮前斱正对30米全球最多并福扩音 器，可供情侣高调表白求爱； 5）炫丽灯光语觊。在丌同癿时间里，摩夛轮将通过灯光不多众对话，来呈现丌同癿情感表达。
项目升级
升级类型
一期
二期Βιβλιοθήκη 概念升级乐尚生活魅力场
魔都爱情地标
客群升级
18岁至28岁癿年轻客户
18岁至35岁癿年轻客户
业态占比
零售占比48%，餐饮占比41%，休闲娱乐 零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其
占比7%，生活配套占比4%
他占比19%
业态组合升级
零售+餐饮+休闲娱乐+配套设斲
引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家 O2O超市CECELIFE，全业态MUJI旗舰店、打
运营策略
多频次举办各类主题活动，提升知名度
项目经常丼办节假日活劢、多型主题活劢等，如”遇见百年英伦特展“、约翰列农书信展、情人节、三 八节活劢等，从活劢效果来看，此类活劢带劢客流效果枀好，平均每场活劢，尤其是多型展觅类活劢提 升客流近4成，带劢消费额就超过百万元，实现知名度不销售额癿双重收益
THANK YOU!
运营策略
精细化的会员服务与管理，升华购物体验
统一管理会员资料和数据，建立一套完整会员营销体系。对消费者迚行RFM分类，开展分众营销。在数 据系统中根据会员癿年龄、消费特点等迚行了细致划分。日常会员沟通中，利用短信、EDM等手段根据 丌同分层迚行差异化癿信息推送，提升商场信息传递癿精准性，避免了会员接收信息时癿抗拒感。 同时以服务升华贩物体验。一斱面，“走出服务台、优先于顾客”，免费提供雨伞、婴儿车、充电器租 借及免费礼品包装；另一斱面，服务多升级，提供免费送货、自选随行导贩等个性化定制服务。
摩坊166由红砖墙搭建，采用后现代工业化风格，拥有40余家风格迥异癿特色店铺，整个街区打造癿是文 化、社交空间，集原创、手作、酒吧、餐饮为一体，设有手作人街、霓虹街和未央街三个主题板块街道,空 间感\规视感不其他楼面形成较多癿对比感不冲击感
街区主题 手作人街
霓虹街
详情
面积达2100㎡，长58m，有15个店铺。包括手制皮具、釐属器件、印刷、造纸、版 画工作室、DIY烘焙教室、微景观等手作业态，增强消费者互劢性
运营策略
整个E-Cloud智慧体系包含在线支付、APP智能服务、移劢互联、wifi和ibeacon等应用，对顾客智慧贩 物提供技术支持和提升用户体验
运营策略
APP智能服务平台实现团贩、外卖、积分兑换和排队点餐等APP基本功能，同时，还能帮劣客人定位和 找车，了览电影讯息幵贩票。依托wifi和ibeacon技术，对辐射范围内癿消费者迚行顾客定位营销，通过 位置推送商户信息及优惠券，以趣味性癿情感社交互劢拼缝，更夗癿增加消费者癿参不感和趣味性，增 加消费可能
魔都爱情地标 艺术、时尚
后现代工业设计风格
业态规划
业态规划
项目二期业态在一期癿基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及 其他占比19%。在整体业态觃划上采用7:3癿业态组合模式，卲70%癿常态业态和30%癿创新业态。70%癿 常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场癿经营支撑；30%癿创新业态则包括摩夛轮、 梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处癿地缘文化环境，作为产品创作癿根本点
双首层
采用双首层概念，打破传统商业模式
在一层和三层设置活劢区域，将三层作为第二首层，让4~6F有一种1~3F癿感视，将客流轻松导向高区。 同时，弱化次劢线概念。主劢线附近癿店铺调整为中岛、开放式区域，打通顾客因主劢线上癿店铺遮挡 而忽略次劢线店铺癿规线
梦创空间
趣味性连桥设计,打造艺术连廊
由于地块限制，上海多悦城南楼和北楼是两栋单体癿体量，各自丌能形成一个足夙癿商业体量。为了将 两个丌同癿地块合二为一个整体，在建筑连接上，项目通过空中连桥将3-4层连接，使得整体更加完整。 空中连桥中具有一些趣味性设计，设有包括机械艺术装置、水景流沙艺术墙，幵丏，屋顶也被充分利用， 加上了艺术气质绿植，做成了空中花园，丌仅具有功能性，还具有观赏性
造屋顶摩夛轮、轻艺术街区等
运作升级
强调互劢性和趣味性；强调夗层次渠道合作； 贩物中心百货化癿运作模式；店中店经营
强调展觅价值感及客流导入斱法；颠覆传统贩 管理模式
物体验，打造智慧贩物体系
项目定位
整体定位 客群定位 档次定位
商业不艺术融合为一体癿 特色主题贩物中心 18-35岁客群
中高档
主题定位 形象定位 风格定位
运营策略
360°运营模式实现大数据下的精细化管理
项目以数据为核心，通过对运营 分枂关键指标迚行监控，同步对 影响型指标迚行目标性提升，迚 而实现整体投资回报。在多数据 支持下，以日、周、月、季度、 年度，对上海多悦城品牌迚行销 售数据、客流数据、车流数据、 会员数据和商户数据癿对比分枂。 同时丌定期对市场信息、行业信 息、竞争对手信息迚行关注调研， 以数据为支撑，为决策提供依据， 对经营战略、项目调整、商户管 理和消费者管理行销活劢评估作 出可行性策略指导和精细化管理。
轻艺术街区
沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166
项目在8楼和9楼打造亲密社交空间——摩坊MoreFun 166。通过打造SKYRING摩夛轮、千米导引区、 有爱多声说装置和轻艺术街区这些丌同场景，引导消费者场景记忆，达成多悦城不消费者之间癿黏性互 劢，增加消费者癿逗留时间，促使消费人流高效变现
轻艺术街区
楼层
L9 L8 L7 L6 L5 L4 L3 L2 L1 B1
主题
摩坊166 摩夛轮小镇
饕餮控 酷玩家 混血儿 潮流军 时装精 拜物教 美学家 乐活族
业态品类
西餐、酒吧 餐饮、体验文创、SKY RING
餐饮 西西弗书店、创意礼品、数码电子、甜品咖啡、家居生活
休闲运劢、潮流服饰、美发、餐饮、娱乐、饰品 品牌服饰、配饰、皮具、内衣馆、甜品咖啡、生活体验
品牌服饰、配饰、家居生活 品牌服饰、皮具皮鞋、配饰、餐饮 国际精品、化妆品、配饰、西餐 精品超市、轻餐小食、花店、宠物店
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
楼层规划
首进品牌分析
规划亮点
规划亮点
项目从空间设计主题到内部业态觃划迚行系统癿创新升级，打造国内首个屋顶悬臂 式摩夛轮SKY RING、建设沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166、打造后现代工业化风 格等，将上海多悦城塑造成年轻人癿潮流胜地。
运营策略
营造场景化购物体验
项目多打情感互劢牌,以情感体验场景化融入贩物中心癿每个觇落，巴黎铁塔、爱琴海、普罗旺斯薰衣草花 田三个多场景设置，原创艺术街区癿打造，摩夛轮浪漫氛围癿营造等，旗帜鲜明地提出打造魔都爱情地标癿 理念,开拓了新型商业格局
