万科深圳楼盘案例分析

用深圳常用的双层阳台不算面积以及全国适用的2200层高以下不算面积的手法，大幅提高多、 高层住宅增送面积，获得了全面突破。 在楼市低迷时期，做更经济更刚性的产品。减少奢侈型产品的常规面积，经济型豪宅成为主流。
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
阳台；卧室均涉及有凸窗采光通风，其中，两间次卧还 可出露台，整个的视野及采光很赞。
户型解析：
1.D户型实际可做4房2厅2卫，分布在5A-05;5B-05； 2.该户型南向采光通风，整体格局合理，动静分区； 3.带有入户花园，客厅带露台采光通风； 4.卧室均带有落地凸窗采光通风；
二 期 D 户 型 样 板 间
■双地铁 ■精装修
万科红
概述和优缺点: 万科红二期地处罗岗锦龙路与惠康路交汇处，规划兴建6栋8个单元29层至31层的住宅楼， 总建筑面积约 19.6万平米，其中住宅约15万平方米，商业约3.6万平方米分两期开发，其中一期已于去 年年底售罄，将于年底入伙，目前即将推出的为第二期产品。二期为4-6栋，总计692套房源，户型面积 为51-126平的2-4房。 万科红二期为万科品牌开发、品牌物业，主打小户盘，距离3、5号线布吉站步行5-10分钟，自带3.6万 平大型商业以及幼儿园；品牌精装入市，可直接入住。 万科红二期所处片区，目前仍在继续拆迁中，整体居住环境尚在改善中，距离地铁站步行稍嫌远。占地 3万余平，建面逾15万平，容积率显高，居住舒适度不足。
“他山之石”系列之一
-------深圳万科2011项目案例分析一
绿地集团技发部西部区域中心谢雨 20120124
2012年房产形势更为严峻，住宅市场主导需求只有自住一种，过去以投资需求为主导的开发 模式，必须进行彻底的转型。பைடு நூலகம்
万科集团长期主打住宅产品的开发，特别是深圳是万科的起点，以及长期的管理研发中心， 深圳万科的产品水平从某种意义上来说，代表了万科住宅产品未来发展的走向。
GGF
4
5A 5B
AB C C B A ED DE
二期
6
FG G
4
天辰轩
一期 天骄轩
天域轩
万科红房价：19000元/㎡ （平均单价） 万科红价格说明：目前均价17000-21000元/ 平方米 商业均价3万-10万元/平方米 3栋均价20000元/平方米 3栋均价21000、折后19000元/平方米 1-2栋起价17000、均价20000元/平方米
万 科金域缇香自9月24日开盘总计推货500余套，推货两次均几近售罄，高性价使其成“深圳最 能买”项目。
万科翡丽郡2011年11月17日下午在沙井麒麟山景大酒店开盘，精装均价仅1万元/平，在当晚 20:00巳全部卖光、成为2011年深圳万科一个令人惊叹的“日光盘”；而晚上在销售厅开盘的翡丽道 商铺，也于当日晚上全部售罄；
规划面积： 65000平米 建筑面积 162000平米 规划户数 ：2200户 车位数： 1185个 (1：0.54) 容积率 公寓: 2.47 绿化率： 30% 物业费 公寓: 3.2元/平米/月
导读： ■属于养生度假系列 ■一期别墅，二期以高层拉动 ■风情加风景的开发思路 ■精装修
万科清林径
该户型朝南设计，最大亮点为 动静区别明显，个人隐私有保 障，主卧增送落地凸窗；整体 的舒适度较高，适宜居住。
户型解析：
1.F户型实际可做3房使用，分布在4-05，6-05栋； 2.该户型三面采光，带有入户花园，动静分区， 整体格局宜居家； 3.客厅出阳台北向采光通风；餐厨相接，方便就 餐； 4.起居室与卧室通过走道相连，动静分区合理； 5.卧室凸窗设计采光通风。
二期71平 B户型，2室2厅
户型解析：
1.B户型实际可做3房使用，分布在
5A-03，5B-03栋； 2.该户型北向采光通风，相较其他户 型，整体动静分区不足； 3.客厅出阳台北向采光通风；餐厨相 接，方便就餐； 4.卧室与起居室未明显区分，私密性 受影响。
二 期 B 户 型 样 板 间
二期C户型，2室2厅1卫，67.00平米
万科红-----城市主流系列 万科金色领域-----城市主流系列 万科清林径二期-----养生度假系列 万科翡丽郡-----城市主流系列 万科公园里-----城市主流系列 万科金域缇香-----城市主流系列 万科天誉-----高端尊享+综合体系列 万科璞悦山-----高端尊享+综合体系列
导读： ■ 主 打 刚需小户型 ■ 商 业 配套
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
万科红二期 G户型 1室2厅1卫
参考面积：约50.00平米 朝 向：朝北
户型解析：
1.G户型实际可做1房2厅1卫，分布在4-03，404，6-03，6-04； 2.该户型北向或西北向，朝向欠佳，但整体格 局合理，动静分区，且各空间从居住体验出发， 舒适性强； 3.客厅带有小阳台，以保证客厅采光通风； 2.卧室凸窗设计，利于卧室的采光通风； 3.明厨明卫设计，厨房带有生活阳台，可满足 洗衣机放置几衣物晾晒。
2011年深圳万科的品牌主题是“精由心生”
2011年推出包括CITY城市主流在内的三大产 品系列共12款品质楼盘，真正实现全产品线、 全生命周期、全覆盖的高品质产品系列，为 市民提供更多更好的居住空间。
精妙的设计、精湛的工艺、精心的服务
产品策略方面概括为
吃透规范，在规范许可的范围内，找到突破口，之后大量使用增送手法，千方百计提高产 品性价比。
就坡地地形而设计，让建筑得以自由伸展，使 社区建筑与周边的山湖互相融合，保护了自然 地貌。
一期别墅实景照片
风景 风情
独特的核心魅力
万科清林径二期 147平 03、04， 4室2厅2卫
参考面积：约147.00平米 朝 向：朝南
户型解析：
1.该户型为03、04户型，147平，可做大 三房使用，4房2厅2卫设计，全通透设计 极佳； 2.整体格局方正，动静分区合理；入门 是餐厨及厅厨相连，通过走道与各卧室 相连； 3.主卧凸窗设计，带独立卫生间；双卧 室朝南，增加居住舒适度；
万科红(原海轩广场)商业B-C区1，2层户型图
万科金色领域
楼盘名 ：万科金色领域 楼盘特点： 万科品牌楼盘，带有法式园林， 15层高亲地小高层，舒适户型
开发商： 深圳万科恒大物业有限公司 投资商： 深圳万科恒大物业有限公司 售楼处地址： 宝安区宝安大道航空新城 物业类型 ：普通住宅 建筑类型： 小高层 装修情况： 精装修 产权年限： 70年
– 立面设计 • 墙体色调以米黄为主，屋檐色调以 金黄色为主。暖色系的设计带来温 馨的感觉。 • 参照法国南部建筑的立面设计，大 窗户设计，露台逐层错落设置，层 次分明。 • 带有客家风格的金色瓦面，和南法 建筑风格融为一体。
以南法建筑为典范，融合当地客家传统建筑文 化。别墅依湖而建，与南法的规划相似。
户型解析：
1.C户型实际可做3房2厅2卫，分布在5A04;5B-04； 2.该户型北向，朝向欠佳，但整体格局合 理，动静分区，且各空间从居住体验出发， 舒适性强； 3.客厅带有小阳台，以保证客厅采光通风； 2.卧室凸窗设计，利于卧室的采光通风； 3.明厨明卫设计。
二期F户型，2室2厅1卫，77.00平米
南向采光通风，标准的大户型设计：入户花园。静区 与动区通过走道相连完全分离，三间卧室南向采光。
入户花园设计，起居室处在同一空间内，客厅南向出阳 台采光通风。主卧带有独立的卫生间及衣帽间。
从细节上来看：近5平米入户花园，出作为入户玄关 外，还可放置鞋柜等家具；而客厅4.4米开间，阔绰大气；
厨房与餐厅相连，就餐便利，遗憾还是厨房未设计生活
2011年是房产市场最动荡的一年，在2011年深圳万科集中大量推盘，特别在市场形势严峻的 下半年，但是万科的大部分产品获得了市场的认可。其产品的改变从量变在向质变发展。
研究分析万科的产品，可以帮助我们确立自己的住宅产品开发方向与调整我们的产品思路， 知己知彼百战百胜。
只有对行业对手保持清醒的了解与认知，才能更好定位自己的工作思路。坚持“弱市之下， 产品为王”的开发理念，做好2012年技术产品的研发工作。
万科清林径总占地面积约20万平米，总建筑面积约36 万平米。其中一期为花园别墅与高层住宅，二期共6栋高层 住宅，为33-38计6栋，其中36-38为3-4房精装单位，面积 78-89平米。38栋为项目最后小户，33-35栋为大户型，总 房源348套。