房地产项目开发成本分摊工作指引(初版)
房地产项目开发成本分摊工作指引(初版)
成本分摊工作指引（初版）编制*** 日期2020年3月审核*** 日期2020年3月批准*** 日期2020年3月1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。
1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。
1.2成本管理部门1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象2.2科目设置设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。
具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。
2.3分摊标准按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
2.4费用分摊将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
2.5核算对象成本编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
2.3开发成本划分正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
2.4可售面积与不可售面积正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。
2.5成本报表编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。
3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。
3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之一：如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。
3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。
3.4功能区分原则指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。
为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。
本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。
二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。
3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。
4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。
三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。
这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。
这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。
具体步骤如下：1·确定项目的总成本。
2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。
3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。
附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。
2·成本分摊方法的详细说明文档。
法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。
2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。
3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。
4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。
《房地产开发项目成本核算指引》
房地产开发项目成本核算指引第一章总则第二章管理职责第三章成本核算的基本程序第四章成本核算对象的确定第五章成本的归集与分摊第六章附则1．总则第一章为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的第一条、公司《财务会计制度》成本核算，统一成本分摊原则，根据《企业会计准则-基本准则》，结合公司实际情况，制定本指引。
本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公第二条司）房地产开发项目的成本核算。
管理职责第二章本部财务管理部职责第三条制订和完善本指引；（一）指导所属公司财务部依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成（二）本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；第四条本部成本管理部职责（一）配合本部财务管理部制订和完善本指引；（二）指导所属公司成本职能部门对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作；第五条所属公司财务部职责（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批；（二）依据本指引按照经审批的《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本核算账务处理。
第六条所属公司成本职能部门（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。
2．第三章成本核算的基本程序第七条成本核算的基本程序如下：（一）确定成本核算对象在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
（二）成本归集及动态成本调整及成本归集所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。
（三）项目成本分摊及核算所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产企业成本分摊方法(一)2024
房地产企业成本分摊方法（一）引言概述：房地产企业成本分摊方法是指在房地产项目中，如何合理、公正地分摊各项成本的一种方法。
合理的成本分摊方法可以确保房地产企业的盈利稳定，并能更好地满足客户需求。
本文将以房地产企业成本分摊方法为主题，从五个方面进行详细阐述。
1. 项目计划与预算1.1 确定项目目标与规模1.2 制定详细的项目计划1.3 建立精确的预算体系1.4 分析项目风险与机遇1.5 优化项目计划与预算2. 成本控制与分析2.1 识别与分类各项成本2.2 设置成本控制指标2.3 建立成本管控体系2.4 实施成本分析与决策2.5 加强成本控制与分析的监督与反馈3. 价格策略与销售分摊3.1 定价策略的确定3.2 分析市场需求与竞争3.3 确定销售分摊比例3.4 制定销售分摊方案3.5 监测销售分摊的执行效果4. 资金成本与融资管理4.1 确定资金成本计算方法4.2 进行融资成本评估4.3 选择合适的融资渠道4.4 管理融资风险4.5 优化资金成本与融资结构5. 成本分摊与利润分配5.1 制定成本分摊准则5.2 分配成本的计算方法5.3 考虑利润与风险因素5.4 确定利润分配机制5.5 审计成本分摊与利润分配情况总结：房地产企业成本分摊方法是项目成功的关键之一。
项目计划与预算的制定为成本分摊提供了基础，成本控制与分析的实施保证了成本的有效使用。
价格策略与销售分摊的合理安排确保企业的收入稳定增长，资金成本与融资管理的优化为成本分摊提供了充足的资金支持。
最后，合理的成本分摊与利润分配机制能够确保房地产企业的长期发展和盈利稳定。
房地产开发公司成本分摊管理制度
房地产开发公司成本分摊管理制度一、总则为了规范房地产开发公司的成本分摊工作，确保成本分摊的公平、公正、公开，提高公司成本管理的效率和精确度，特制定本管理制度。
二、成本分摊的基本原则1.公平性原则：成本分摊应基于公平的原则进行，不偏袒任何一个环节和成员。
2.公正性原则：成本分摊应遵循公正的原则进行，按照实际发生的成本和责任来分摊。
3.公开性原则：成本分摊应公开透明，所有成员有权了解成本分摊的过程和结果。
4.合理性原则：成本分摊应合理，合理分配各项成本，兼顾公司的整体利益和发展需求。
三、成本分摊的责任主体1.企业管理层：负责制定公司的成本分摊管理制度，指导和协调成本分摊工作。
4.财务部门：负责收集、整理、核算和分析各项成本数据，并按照规定的流程和程序进行成本分摊。
四、成本分摊的程序1.成本收集：企业各部门和项目组在每月底前，将本月发生的各项成本数据准确无误地报送到财务部门。
2.成本核算：财务部门对各项成本数据进行核算和整理，确保数据的准确性和规范性。
3.成本分析：财务部门对各项成本数据进行分析，确定各个成本项目的责任主体和分摊比例。
4.成本分摊：按照责任主体和分摊比例，财务部门将各项成本进行分摊，并形成成本分摊报告。
5.成本审查：财务部门将成本分摊报告提交给企业管理层进行审查，确保成本分摊的公平性和合理性。
6.成本公告：企业管理层将成本分摊报告公示，通知各部门和项目组，并公开透明地公示成本分摊结果。
五、成本分摊的具体方式和比例1.直接成本：直接成本由责任主体全额承担，不进行分摊。
2.共享成本：共享成本按照责任主体的利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个项目前进行协商确定。
3.间接成本：间接成本按照责任主体的业务量、利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个部门货项目前进行协商确定。
4.特殊成本：特殊成本包括重大维修、改造或者翻新费用等，按照实际发生的分摊比例进行分摊。
六、成本分摊的监督和考核1.监督机制：设立成本分摊监督小组，由企业管理层、财务部门和其他相关部门的代表组成，定期对成本分摊工作进行检查和评估。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法本文档旨在提供房地产企业成本分摊方法的详细说明及范例，以便企业在成本分摊过程中能够更加准确地计算和分摊成本。
1. 成本分摊概述房地产企业在项目开发过程中会产生各种成本，包括土地购置费、建筑物修建费、工程勘察费、设计费等。
为了公平合理地分摊这些成本，一般将其分摊给具体项目的投资方或业主。
2. 成本分摊方法2.1 建筑面积比例分摊法根据项目各个单位的建筑面积，按照每个单位的建筑面积占总建筑面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总建筑面积为10000平方米，某单位的建筑面积为500平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(500/10000)。
2.2 销售面积比例分摊法根据项目各个单位的销售面积，按照每个单位的销售面积占总销售面积的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总销售面积为20000平方米，某单位的销售面积为1000平方米，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(1000/20000)。
2.3 单位数量比例分摊法根据项目各个单位的数量，按照每个单位的数量占总数量的比例来确定每个单位需分摊的成本金额。
例如，一个项目总单位数量为10个，某单位的数量为2个，则其需分摊的成本金额为总成本金额乘以(2/10)。
3. 成本分摊过程3.1 确定总成本金额首先，房地产企业需根据实际情况确定项目的总成本金额，包括各项开支和费用。
3.2 确定各个单位的相应比例根据所选的成本分摊方法，房地产企业需确定各个单位的相应比例，可以是建筑面积比例、销售面积比例或单位数量比例。
3.3 计算每个单位需分摊的成本金额将总成本金额与各个单位的比例相乘，即可得到每个单位需分摊的成本金额。
4. 附件本文档附带的附件包括成本分摊计算表格、项目成本明细表以及相关法律文件和法规。
5. 法律名词及注释5.1 土地购置费：指房地产企业购买土地所支付的费用，包括土地出让金、土地增值税等。
5.2 建筑物修建费：指房地产企业修建房屋所需的费用，包括建筑材料费、施工费用等。
房地产成本分摊办法[1]
![房地产成本分摊办法[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/706a7977ce84b9d528ea81c758f5f61fb73628fe.png)
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。
本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。
二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。
2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。
3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。
4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。
三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。
2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。
3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。
4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。
5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。
四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。
五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。
2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。
3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。
六、全文结束。
地产集团项目成本归集与分摊管理办法
一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。
（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。
（三）本办法适用于国内各区域。
（四）本办法不适用海外区域。
海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。
（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。
二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。
4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。
5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。
（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。
可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。
2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。
3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。
说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。
4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。
三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。
（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。
（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。
四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN房地产项目成本科目设置与分摊原则管理指引1.目的统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。
2.适用范围适用于成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。
成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.职责4.1集团成本管理部4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则项目公司成本部根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作方法和过程控制5.1成本费用科目与核算内容成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：（1）主体建筑工程A 基础工程费：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
房地产开发企业成本核算作业指引
房地产开发企业成本核算作业指引房地产行业是中国经济的重要组成部分，房地产开发企业的财务核算和成本控制是其经营管理的重要环节。
本文旨在为房地产开发企业财务人员提供一份成本核算作业指引，帮助他们更好地掌握成本核算方法和技巧。
1. 成本核算的基本概念成本核算是指对企业在生产经营过程中发生的各项费用进行准确计量和归集的过程，包括直接成本和间接成本。
直接成本是指与产品直接相关的成本，如原材料、直接工资等；间接成本是指与产品间接相关的成本，如管理费用、房租等。
2. 成本核算的方法和技巧2.1 直接成本的核算方法直接成本是房地产企业核算成本的重要组成部分，其核算方法主要有以下三种：2.1.1 实际成本法实际成本法是指按照实际发生的成本来核算，其主要适用于生产过程中成本变动不大的情况。
该方法的缺点是计算复杂，需要大量的核算工作。
2.1.2 标准成本法标准成本法是指根据生产成本的历史数据、预估数据，计算出固定的成本标准，按照该标准进行核算。
该方法的优点是计算简单，可预测性强。
2.1.3 差异分析法差异分析法是指通过计算实际成本与标准成本之间的差异，来分析成本的变动原因，从而找出成本控制的方法和途径。
2.2 间接成本的核算方法间接成本的核算方法主要有以下几种：2.2.1 直接分摊法直接分摊法是指将间接费用按照不同的项目或成本中心分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简单易懂，但会受到分摊基础不同的影响。
2.2.2 比例分摊法比例分摊法是指将间接费用按照一定比例，分摊到直接成本中。
该方法的优点是计算简便，但需要对比例的设定进行细致的考虑。
2.2.3 税费分摊法税费分摊法是指将税费按照固定比例分摊到直接成本中，如增值税、土地增值税等。
该方法需要对税费的具体政策有深入的理解。
3. 成本分析的作用成本分析是指在成本核算的基础上，对成本的构成部分进行进一步分析和研究，以评估企业的盈利能力和经营状况。
其主要作用如下：3.1 评估成本控制效果通过成本分析，可以评估企业的成本掌控能力，发现成本控制的薄弱环节，并制定具体的改善方案。
地产项目成本管理工作流程指引
地产项目成本管理工作流程指引引言地产项目的成本管理是一个重要的方面，在项目生命周期的各个阶段都需要精确地控制成本，以确保项目能够按时完成并达到预期目标。
本指引旨在提供一个详细的工作流程，帮助项目经理和相关团队成员有效地进行地产项目成本管理。
1. 项目成本规划阶段在项目成本管理的初期阶段，项目经理和团队成员需要进行充分的规划和准备工作。
1.1 制定项目成本管理计划项目经理应制定一个详细的项目成本管理计划，包括以下内容： - 项目成本管理目标和指标 - 成本估算方法和技术 - 成本控制措施和策略 - 成本变更管理程序 - 预算分配和控制- 成本报告和沟通渠道1.2 进行项目需求分析项目团队应与相关利益相关者合作，全面了解项目需求和目标，明确项目的范围和要求。
这有助于准确估算成本，并为后续的成本控制提供依据。
1.3 进行成本估算根据项目的需求分析和范围，项目团队应进行成本估算。
成本估算可以基于历史数据、类似项目的经验或专业估算技术来进行。
成本估算的结果将用于制定项目的预算和资源规划。
1.4 制定项目预算根据成本估算的结果，项目经理应制定一个详细的项目预算。
项目预算应包括各个阶段和任务的预算分配，以及安全储备和风险管理的相关预算。
2. 项目成本控制阶段项目成本控制阶段是项目执行和监控的关键阶段，项目经理和团队成员应密切关注项目的成本变化，并采取相应措施进行控制。
2.1 监控项目成本项目团队应定期监控项目的成本执行情况，与预算进行比较，并分析偏差。
监控项目成本可以通过使用成本控制工具和技术，如挣值分析、趋势分析等方法来实现。
2.2 管理成本变更在项目执行过程中，可能会发生成本变更，例如资源调整、需求变更等。
项目团队应建立一个成本变更管理程序，确保所有成本变更都经过评估和批准，并及时更新项目预算和资源分配。
2.3 采取成本控制措施如果发现成本偏差超出可接受范围，项目团队应采取相应的措施进行成本控制。
这些措施可能包括调整资源分配、重新评估风险管理策略、寻找更优的供应商等。
房地产集团成本分摊管理指引模版
集团成本分摊管理指引总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
《房地产开发项目成本核算指引》教学文案
房地产开发项目成本核算指引第一章总则第二章管理职责第三章成本核算的基本程序第四章成本核算对象的确定第五章成本的归集与分摊第六章附则第一章总则第一条为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的成本核算，统一成本分摊原则，根据《企业会计准则-基本准则》、公司《财务会计制度》，结合公司实际情况，制定本指引。
第二条本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公司）房地产开发项目的成本核算。
第二章管理职责第三条本部财务管理部职责（一）制订和完善本指引；（二）指导所属公司财务部依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；第四条本部成本管理部职责（一）配合本部财务管理部制订和完善本指引；（二）指导所属公司成本职能部门对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作；第五条所属公司财务部职责（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批；（二）依据本指引按照经审批的《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本核算账务处理。
第六条所属公司成本职能部门（一）依据本指引对《房地产开发项目成本费用分摊表》进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。
第三章成本核算的基本程序第七条成本核算的基本程序如下：（一）确定成本核算对象在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
（二）动态成本调整及成本归集所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。
（三）项目成本分摊及核算所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法文档范本一、引言在房地产企业项目的开展过程中，由于涉及到多种成本支出，合理的成本分摊方法是确保项目成功运作的关键之一。
本文档旨在提供一种详尽的房地产企业成本分摊方法，使企业能够合理、公正地分摊项目成本，实现投资者、开发商及其他相关方的利益最大化。
二、成本分类1.直接成本1.1.土地购置费用1.2.建筑和基础设施建设费用1.3.工程设计费用1.4.建筑材料和设备采购费用1.5.建筑施工费用2.间接成本2.1.销售和市场推广费用2.2.行政管理费用2.3.项目管理费用2.4.招商引资费用2.5.公共设施维护费用2.6.其他间接费用三、成本分摊方法1.直接成本分摊方法1.1.土地购置费用根据土地使用面积进行分摊。
1.2.建筑和基础设施建设费用按照各自建筑占地面积、建筑总面积或建筑的功能进行分摊。
1.3.工程设计费用根据设计费用与总工程造价之比进行分摊。
1.4.建筑材料和设备采购费用按照建筑材料和设备的具体使用情况进行分摊。
1.5.建筑施工费用按照各自建筑的工程量或建筑面积进行分摊。
2.间接成本分摊方法2.1.销售和市场推广费用按照销售面积或销售额进行分摊。
2.2.行政管理费用按照项目人数或行政面积进行分摊。
2.3.项目管理费用按照项目工程量或项目总造价进行分摊。
2.4.招商引资费用按照引资金额或招商总额进行分摊。
2.5.公共设施维护费用按照公共设施使用面积进行分摊。
2.6.其他间接费用按照实际费用发生情况进行分摊。
四、附件附件1：成本分摊表格示例附件2：成本分摊计算公式说明五、法律名词及注释1.土地购置费用：指企业购买土地使用权所需支付的费用。
2.建筑和基础设施建设费用：指企业在房地产项目建设过程中所需支出的建筑和基础设施相关费用。
3.工程设计费用：指企业进行房地产项目设计所需支付的费用。
4.建筑材料和设备采购费用：指企业在房地产项目建设过程中购买建筑材料和设备所需支付的费用。
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。
公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。
2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。
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成本分摊工作指引（初版）编制*** 日期2020年3月审核*** 日期2020年3月批准*** 日期2020年3月1、职责划分1.1部门简称说明1.1.1成本管理部门：指公司总部成本管理中心，项目公司成本管理部。
1.1.3财务管理部门：指公司总部财务管理中心、项目公司财务管理部。
1.2成本管理部门1.2.1项目公司成本管理部负责编制《跨期分摊明细表》；1.3财务管理部门1.3.1项目公司财务管理部负责成本核算对象的划分确认、成本分摊原则；2、成本核算流程2.1核算对象的确定根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象2.2科目设置设置有关成本科目，核算和归集开发成本及费用。
具体科目内容见附件一《成本科目及费项说明》。
2.3分摊标准按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
2.4费用分摊将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
2.5核算对象成本编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
2.3开发成本划分正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
2.4可售面积与不可售面积正确划分可售面积、不可售面积(按政府主管部门规定划分)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。
2.5成本报表编制成本报表（纳入目标成本编制方案中），根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。
3成本核算对象的确定原则3.1可售性原则区分是否作为成本核算对象的基本原则：如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。
3.2定价差异原则区分不同成本对象的标准之一：如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。
3.3产品明显差异原则指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。
3.4功能区分原则指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。
3.5便于成本费用的归集及监控要求指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素、是否便于成本监控的要求。
3.6分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3.7权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
4成本核算对象的确定方法4.1一期开发完毕一期开发完毕的项目，按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。
4.2成片分期（区）开发应分期分别核算。
在此基础上，若同一期内有上条中所述可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。
4.3功能划分在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按功能划分成本核算对象。
4.4一致性核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于可售业态中的某一核算对象类别中，例如：14层高层和13层高层可同作为高层处理。
同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。
5产品成本的归集方法5.1计算容积率的产品（包括住宅、商业、地面车库等）成本核算时均应归集土地价款；不计容积率的产品成本核算时不归集土地价款。
5.2车库总面积与标准车位总面积的差额面积对应的建安成本在车位和其它产品之间按比例分摊，具体分摊比例视车位与上部住宅的市场价值和销售预计情况自行确定。
5.3按商业报建或对外出售的会所视同商业，归集各项开发成本；出售给物业公司的会所、开发商保留产权且对外经营的会所作为成本对象独立核算时只承担其对应主体建安成本。
6成本费用的归集与分配6.1分摊主体计算容积率的产品有产权且销售的商务中心（会所）计算容积率的地下室商业有产权且销售的地下车位6.2土地成本土地成本若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过设定分摊方法分配计入相关成本核算对象。
6.2.1、分期开发的项目第一种情况：各期之间的土地成本按各期计划占地面积分摊，土地分期开发后产生的支出，不追溯调整已开发产品土地成本，由后期开发产品承担。
第二种情况：按照各期占地面积比（不含公共部分占地面积）将总地价分摊到各期。
其中的会所、湖区、幼儿园等若为全期共有，此部分公共用地的地价应按各期建筑面积比例分摊至各期。
公共部分含：会所、湖区、幼儿园、道路、景观、换热站、泵房等。
6.2.2同一期内的项目同一期内成本核算对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积比分摊地价。
具体做法是将当期地价按各组团占地面积比例进行分配。
同一期内不同类型产品各自独立占地的，按占地面积分摊；不同类型产品共同占地的，按不同类型产品可售面积分摊，如其中销售类商业分摊系数为2，住宅（含酒店式公寓）分摊系数为1。
对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价，放大系数的确定可参照当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的预计售价比作为系数。
6.2.3除计容的地下室商业外，其余地下室不分摊土地成本。
6.2.4有产权且持有的商务中心（会所）不分摊土地成本。
6.2.5涉及两限房（限购限价）或持有类物业项目的土地成本分摊原则，在项目首期上报方案版目标时由产品决策委员会确定，确定后不再调整。
6.3前期工程费用6.3.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.3.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.4建安工程费6.4.1地上计算容积率的产品业态可售产品业态根据实际发生直接归属产品类型。
不同类型产品及附属地下室各自独立占地，且与整体地下室能区分开的，成本在方案版目标成本中按不同类型产品独立核算。
不同类型产品与整体地下室无法区分开的，按可售面积分摊。
6.4.2整体地下部分整体地下室内无计容商业或车位无产权的，整体地下室成本计入配套，按地上可售面积进行分摊整体地下室内有计容商业的，计容商业对应的成本按建筑面积分摊并单独列项，剩余部分地下室成本计入当期配套，按地上可售面积进行分摊车位有产权且销售的，其对应的成本按30~35m2/个，且车位成本≤车位销售收入*70%计算并单独列项，剩余部分地下室成本计入当期配套，按地上可售面积进行分摊。
6.4.3整体地下车位分摊（1）若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品；（2）地下车位：车库及相对应储藏室，按照独立核算对象处理，区分人防、非人防（两个独立核算对象，但成本按相同考虑），成本分摊原则为：A、不存在跨期分摊的，车库承担部分：按照车库建筑面积占总建筑面积的比例，分摊整个项目全部建筑安装工程费（含地上可售、配套用房及地下车库建筑安装工程费，不含室内精装修费用，不含配套幼儿园、中小学）；车库实际成本超出上述分摊的部分，在配套设施费项目，按照地上可售建筑面积比分摊至各产品。
B、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，分摊到各期之后，按A条约定分摊6.4.4车库（车位）分类及分摊（1）计容地上车库计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算（2）可售车库地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。
通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归属，则应独立核算，预留相应成本。
（3）临时停车位专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中。
（4）人防车库人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照可售车库、临时停车位项处理。
6.5基础设施费6.5.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.5.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.3公建配套设施费6.3.1存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.3.2不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。
6.3.3会所分类及分摊（1）可售按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本。
（2）不可售明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销转入相关的可售产品中。
（3）混合性质混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。
6.3.4教育及其他设施分类及分摊（1）无偿移交无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中。
（2）有偿移交有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益。
（3）自留产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：A、按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理；B、由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育配套的全部开发成本分摊至相应可售产品中；C、如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为成本对象；6.4售楼处6.4.1租赁售楼处费用（租金、改造及硬软装）均计入营销费用，不计入开发成本。
6.4.2现场搭建临时售楼处（后期拆除）搭建、硬软装、拆除均计入营销费用，不计入开发成本。
6.4.3永久售楼处，土建、安装、硬装费用100%计入开发成本，软装费用中不可移动部分计入开发成本，能够移动部分计入营销费用。
6.8样板间6.8.1租赁样板间实体搭建费用（搭建、硬软装及拆除）100%计入营销费用，不计入开发成本。
6.8.2场地外搭建样板间费用（搭建、硬软装及拆除）100%计入营销费用，不计入开发成本6.8.3实体样板间硬软装费用中中不可移动部分计入开发成本，能够移动部分计入营销费用。
6.9开发期间管理费6.9.1项目部发生费用各项目经理部发生的人工费、行政费、财产费等直接计入该项目，并在各项目分期之间根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。