施工图阶段优化设计管理办法(完整资料).doc

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富兴集团房地产事业部优化设计管理办法

(试行)

第一章总则

1、为全面落实集团对设计管理工作要求，实现工程质量、合同工期、投资控制目标，特制定本办法。

2、本办法所指的优化设计特指在本项目设计过程中房地产事业部设计中心、第三方优化单位、专家咨询等单位，通过调整设计、改进施工方案等，从而达到既保证使用功能和质量标准，又节约投资便于施工的设计变更。

第二章优化设计原则

1、优化设计的原则是不降低设计标准、不影响使用功能并确保工程质量、合同工期、投资成本控制的目标。

2、进行优化设计时，须同时进行下述评估：

（1）投资效益增减评估

（2）投资成本增减评估

（3）是否引起相关工程已施工部分的变更评估

第三章优化设计的主要内容

1、规划方案阶段的优化设计

（1）为了满足公司收益最大化，争取有利的规划要点

（2）不同物业类型的比例关系的优化

（3）不同容积率人防规划建设的模式的优化

（4）首期优先开发的规划原则

2、建筑方案设计阶段的优化设计：

（1）户型组合，产品的市场定位与功能定位，

（2）建筑风格与形式选择的优化

（3）竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用

（4）公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置

（5）交付标准，窗地比、平面周长、体型系数

（6）地下车库的优化设计

（7）项目分部分项工程及部品部件的价值判断

2、初步设计阶段的优化设计：

（1）建筑选材与各类构造做法

（2）结构型式、基础型式、挡墙形式的选择

（3）层高的优化

（4）主要设备选型的优化

（5）管线布置走向优化

（6）变配电系统的选择

（7）道路断面的优化

（8）公摊面积与公摊系数优化

（9）门窗开启方式及分隔设计

（10）精装修配置标准

（11）景观方案的成本优化

3、施工图阶段的优化设计

（1）抗浮设计水位的确定、基础结构形式、地基坑支护方案的优化

（2）结构计算数据的审核，结构含钢量、混凝土含量的控制。

（3）细部做法的控制与审查

（4）材料设备选用的成本优化

（5）增加可利用面积

4、采用新技术、新材料、新工艺、新设备, 达到减少投资、加快施工进度、保证质量的目的。

第四章优化设计的实施程序

1、在设计单位提供电子版图纸后，由房地产事业部设计中心进行内审优化。

2、房地产事业部设计中心进行内审优化后的工程成本仍高于行业平均标准时，启动第三方单位优化。

3、在第三方单位优化成果与设计单位无法达成一致时，启动专家咨询。

4、优化设计方案未经集团审核批准不得擅自执行。

第五章优化设计的奖励

1、对节约投资、增加效益的优化设计均给予奖励。

2、奖励金额根据通过优化设计节约投资额、增加效益额的多少核定；设计中心内部优化的奖励金额按节约投资、增加效益化金额的2%-3%提取，第三方优化单位优化的奖励金额按节约投资、增加效益化金额的8%-12%提取，专家咨询费按1-5万提取。

3、优化设计奖金申报及兑现必须在优化设计得以实施，并取得成果后执行；奖励实行一事一办，按季度清算。

4、优化设计的奖励决定由综合运营中心签发并报集团核备。

第六章附则

1、本办法由集团房地产事业部负责解释。

2、本办法自发布之日起实施。