案例分析-上海龙湖郦城· 蓝湖郡
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居住区规划案例水晶郦城 免费在线阅读
街商业区
02 / 场地分析
周边交通
• 网格状道路划分场地， 靠近城市主要道路
• 轨道交通6号线直达场 地
轨道交通6号线
02 / 场地分析
总体布局
• 水晶郦城整个地块被城 市干道分割 ，形成几个 用地规模较小且相对独 立的居住组团 ，各组团 自成一体 ，有相对独立 的交通体系 ，绿化广场 , 以及公共服务设施。
重庆 水晶郦城
——居住区规划案例分析
1 概况
2 场地分析 区位 周边交通 总体布局 内部交通 公共设施
01 / 概述
• 龙湖水晶郦城是重庆龙湖房地产 公司在重庆首创的高层低密度住 宅小区 ，位于重庆市北部新区 ， 由六块用地组成 ，它们既相对集 中 ，又被城市干道分割 ，共分三 期进行开发建设 。小区的绿地率 达到60％以上 ， 建筑主景观面的 间距达到70m 以上，视线最远可 达数百米 。景观设计由日本株式 会社久米设计公司设计 ，通过对 原生山地地形的艺术化处理和景 观要素的设计 ，创造出了在平视 、俯视和仰视的不同视觉条件下 丰富的景观空间。
• 植物景观设计绿色大背景原 则 ，大面积草坪、箱形簇状 绿化 、灌木 、花圃与不同场 地功能结合 ，使用绿化树种 、树行 、绿化密度的变化来 打破原有地形的秩序感 ，形 成疏密对比层次丰富的植物 景观。
02 / 场地分析
建筑布局
• 高层低密住区环境空间特点
• (1)高层低密住区由于高层住宅 之间的间距较大 ，容易形成大 尺度、大视野的景观空间 ，使 每户居民有良好的景观和宽阔 的视野。
02 / 场地分析
内部交通
• 停车方式采用地下集 中停车的方式 ，每个 组团均设有一个大型 地下停车库 ，地下车 库的设置与绿化和活 动场地相结合 ，在地 下车库顶面覆土种植 绿化。
02 / 场地分析
周边交通
• 网格状道路划分场地， 靠近城市主要道路
• 轨道交通6号线直达场 地
轨道交通6号线
02 / 场地分析
总体布局
• 水晶郦城整个地块被城 市干道分割 ，形成几个 用地规模较小且相对独 立的居住组团 ，各组团 自成一体 ，有相对独立 的交通体系 ，绿化广场 , 以及公共服务设施。
重庆 水晶郦城
——居住区规划案例分析
1 概况
2 场地分析 区位 周边交通 总体布局 内部交通 公共设施
01 / 概述
• 龙湖水晶郦城是重庆龙湖房地产 公司在重庆首创的高层低密度住 宅小区 ，位于重庆市北部新区 ， 由六块用地组成 ，它们既相对集 中 ，又被城市干道分割 ，共分三 期进行开发建设 。小区的绿地率 达到60％以上 ， 建筑主景观面的 间距达到70m 以上，视线最远可 达数百米 。景观设计由日本株式 会社久米设计公司设计 ，通过对 原生山地地形的艺术化处理和景 观要素的设计 ，创造出了在平视 、俯视和仰视的不同视觉条件下 丰富的景观空间。
• 植物景观设计绿色大背景原 则 ，大面积草坪、箱形簇状 绿化 、灌木 、花圃与不同场 地功能结合 ，使用绿化树种 、树行 、绿化密度的变化来 打破原有地形的秩序感 ，形 成疏密对比层次丰富的植物 景观。
02 / 场地分析
建筑布局
• 高层低密住区环境空间特点
• (1)高层低密住区由于高层住宅 之间的间距较大 ，容易形成大 尺度、大视野的景观空间 ，使 每户居民有良好的景观和宽阔 的视野。
02 / 场地分析
内部交通
• 停车方式采用地下集 中停车的方式 ，每个 组团均设有一个大型 地下停车库 ，地下车 库的设置与绿化和活 动场地相结合 ，在地 下车库顶面覆土种植 绿化。
龙湖蓝湖郡产品定位分析
龙湖·蓝湖郡1.经济技术指标1.1.总建筑面积:500000平米1.2.容积率：1.3.区位：嘉定新城麦积路双单路1.4.建筑类型：别墅（地上三层、地下一层）、高层（23-28层）1.5.开盘时间：2009-9-261.6.入住时间：2010-121.7.绿化率：35%1.8.车位：别墅每户赠送2个2.规划2.1.规划总图2.2.一城、两岸、三河、四镇2.2.1.龙湖在嘉定新城打造首个50万平米超大型城市综合体2.2.2.依土地天然地貌，三条纯天然水系将社区自然分隔成东西两岸2.2.3.打造四个风格迥异的组团小镇：蓝湖郡（位于西面，目前在售的院落式别墅）、蓝湖香颂（位于东侧尚未开发的别墅）、晶蓝半岛（ART DECO式高层建筑）、MOCO（东北角一幢办公楼）。
2.3.开放的社区，私密的院宅。
MOCO、社区商业、邻里中心作为完全开放式的街区存在，晶蓝半岛仅对社区内部开放，而蓝湖郡和蓝湖香颂作为社区中的高端物业形态，则形成独立的封闭组团，以实现良好的私密性。
2.4.完全的人车分流，真正的还道路于景观。
车辆进入小区直接通过地下车行道进入各户车库，不但实现了完全安全，杜绝小区噪音污染，而且景观也由于不会被宽阔的车行线分割而真正成为了风景。
3.景观3.1.“绿化率”不是考量龙湖景观的指标，“五层垂直绿化”已成为其产品景观打造的标准配置3.1.1.第一层：高7－8米、胸径20厘米以上的大乔木3.1.2.第二层：4－5米的小乔木、大灌木3.1.3.第三层：2－3米高的灌木3.1.4.第四层：花卉、小灌木（园林内最有特色、层次最为丰富的部分）3.1.5.第五层：草坪、地被3.2.四季异景选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬将呈现截然不同的景色景观。
3.3.“360”成树定位每一棵植物的安插与摆放都是既考虑了其姿态、冠状等因素，又考虑不同景观植物组合的不同效果。
龙湖滟澜山艺墅案例分析
龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
合院案例分析-龙湖郦城
别墅入口 车库入口 公共庭院 私家庭院 建筑主体 车库
地下一层平面图
3. 合院分析
下沉庭院、 地上庭院、人行流线
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
别墅入口 里弄 入口 交通部分 公共庭院 私家庭院
一层平面图
3. 合院分析
优势：1.景观利用率高（合院为中心） 优势、劣势 2.较高的容积率做出联排和类独栋别墅 3.每户都有单独的庭院，既有独栋的隐私，又有公共开放空间，利于邻里交流 4.地下室采光好 5.完全的人车分流减少小区的环境污染和噪音污染 6.建筑主体围合空间给人以 坚固安全的感觉
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
项目概况
在龙湖郦城社区中， 龙湖·蓝湖郡位于该 地块的西南侧，以 12户里弄式合院别 墅为主。建筑风格 ： 地中海意大利式建筑 风格。户型：2流线，礼遇周到，便捷生活。
2
合院理念
1.邻里单位 2.双首层设计 3.廊 4.观景平台 5.采用对称方整中轴式布局 6.分进式空间组织流线
2.—具备理念
理念 3 廊：院内外生 活相渗透，室内外空 间的过渡的作用
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 4 观景平台：开阔 视野，提升景观利用 率和建筑价值。
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
2.—具备理念
理念 5 采用对称方整中 轴式布局
主体设计流线清晰，主、宾、三流线，礼遇周到，便捷生活。
劣势：1.私密性丌强 2.对视问题 3.建筑紧密布置易使人产生压抑的感觉
2.—具备理念
理念 1 邻里空间的特征： 1.尺度相对适宜 （200-300平方）和 相对私密性。2.无主 题的活动空间。
龙湖研发部案例库
案例库龙湖地产二〇〇七年六月第一篇研发类案例 (3)01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例 (3)02 弗莱明戈面积计算的案例 (6)03 对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结 (9)04 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例 (12)05 芳树晴川人行天桥结构计算与分析案例 (16)06 紫都城四期样板区图纸案例 (21)07 紫都城四期落水管定样案例 (30)08 蓝湖郡湖西1组团地下室高窗的案例 (34)09 紫都城四期户门定样案例 (40)10 观山水规划验收案例 (43)11关于清波选择项目景观设计单位的案例 (44)12 晶蓝半岛售楼部钢构设计案例 (46)13 晶蓝半岛示范区钢构廊架案例 (49)14 清波项目售楼部造价超标案例 (50)15 林澜艺墅地下车库设计面积变更 (51)16 我拿什么献给你，我的市场 (53)第一篇研发类案例01 弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。
经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。
对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。
成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。
而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。
上海龙湖郦城“产品价值树”分析
THANKS!
，
生活配套丰富嘉定新城幼儿园总投资4000万元占地12万平方米总建面6567平方米的幼儿园内出了建筑道路广场及幼儿园活动场地外都是绿地新城中学总投资1亿元由法国雅克费尔叶公司设计以建设科技初中服务美丽新城为宗旨另外还有国际学校提供从幼儿园到高中的全部课程是英国历史悠久的修倍历学校f1国际赛车场保利大剧院为居民提供休闲娱乐好去处gemdalecorporationwwwfdcskynet房商网海量房地产资料下载
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Gemdale Corporation
Gemdale Corporation
龙湖郦城的规划
，
价值点1：超大型原生态社区
• 容积率为1.66，建筑形态为500栋 别墅和16栋23层的高层
• 依原生天然地貌，循势而建，3条纯 天然水系，将社区自然分隔成东西 两岸，以及4个风格各异的组团小镇， 形成一城、两岸、三河、四镇的格 局
Gemdale Corporation
龙湖郦城的人性化设计
，
价值点：完全人车分流
Gemdale Corporation
• 区别于传统意义上只将车行道路和人行道路分开的人车分流，克服车辆噪音和道路占用景观 面积等种种缺陷，车辆在进入社区后，即通过地下车行道进入各家各户地下停车库，不但实 现了绝对安全，将车辆噪音污染从生活中彻底清除，而且景观也由于不会被宽阔的车行线分 割而真正成为了风景
GemdaGleemCdorapleorCaotiorpnoration
龙湖郦城“产品价值树”分析
，
• 地理位置：嘉定区双单路1509弄 • 总建面积：50万平方米（一期总建29.4万平方米） • 容 积 率：1.66 • 绿 地 率：≧35% • 园林风格: 中式现代园林风格 • 建筑风格：地中海意大利风格 • 产品类型：一期为院落式联排别墅（公寓尚未推出） • 主力面积：联排200-300平方米 • 均 价：26000-28000元/平方米 • 投 资 商：上海龙湖置业发展有限公司 • 物业管理：龙湖物业
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生活配套丰富嘉定新城幼儿园总投资4000万元占地12万平方米总建面6567平方米的幼儿园内出了建筑道路广场及幼儿园活动场地外都是绿地新城中学总投资1亿元由法国雅克费尔叶公司设计以建设科技初中服务美丽新城为宗旨另外还有国际学校提供从幼儿园到高中的全部课程是英国历史悠久的修倍历学校f1国际赛车场保利大剧院为居民提供休闲娱乐好去处gemdalecorporationwwwfdcskynet房商网海量房地产资料下载
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龙湖郦城的规划
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价值点1：超大型原生态社区
• 容积率为1.66，建筑形态为500栋 别墅和16栋23层的高层
• 依原生天然地貌，循势而建，3条纯 天然水系，将社区自然分隔成东西 两岸，以及4个风格各异的组团小镇， 形成一城、两岸、三河、四镇的格 局
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价值点：完全人车分流
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• 区别于传统意义上只将车行道路和人行道路分开的人车分流，克服车辆噪音和道路占用景观 面积等种种缺陷，车辆在进入社区后，即通过地下车行道进入各家各户地下停车库，不但实 现了绝对安全，将车辆噪音污染从生活中彻底清除，而且景观也由于不会被宽阔的车行线分 割而真正成为了风景
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龙湖郦城“产品价值树”分析
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• 地理位置：嘉定区双单路1509弄 • 总建面积：50万平方米（一期总建29.4万平方米） • 容 积 率：1.66 • 绿 地 率：≧35% • 园林风格: 中式现代园林风格 • 建筑风格：地中海意大利风格 • 产品类型：一期为院落式联排别墅（公寓尚未推出） • 主力面积：联排200-300平方米 • 均 价：26000-28000元/平方米 • 投 资 商：上海龙湖置业发展有限公司 • 物业管理：龙湖物业
龙湖地产案例分析
龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。
该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。
业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。
1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。
如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。
而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。
”龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。
直到1988年进入《中国市容报》做记者。
一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。
在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。
一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。
”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。
公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。
而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
龙湖经典产品：上海龙湖蓝湖郡产品规划解读.
未完待续！
嘉定新城首个城市综合体，国际化的“一生之城”
龙湖〃郦城 理论依据新都市主义，一生之城 实践结果城市综合体，一城两岸三河四镇
一城
两岸
三河
四镇
理念
TOD Mix Open
蓝湖 西岸 蓝湖 东岸 由自然地形 来规划土地 依靠天然条件 打造景观轴线
蓝湖郡 蓝湖香颂
行为
轨道 连接型 物业 择地 新城 核心 多 样 物 业 形 态 多 样 建 筑 风 格 多 样 居 住 人 群 多 样 景 观 主 题 多 样 生 活 方 式 规划 开放式 街区性
互补
共享 便捷商业 邻里中心
晶蓝半岛
MOCO 多风格，多样化的一生之城
嘉定新城首个花庭别墅
龙湖〃蓝湖郡 形象定位一生一栋蓝湖郡 产品定位城央稀有独栋艺墅 理念
城市文脉
中国式居住文化 的寻根与再造 四水归堂 江南巷陌 坡 地 多 级 地 形 双 重 庭 院 多 露 台 阳 台 空 间
景 观 核 心
九 桥 映 双 溪
朗月溪 浣花溪
双桥渡朗月 七桥映花溪
花神十九院
蓝湖东岸 景观景点命名
2溪
+
9桥
+
3湾
+
1湖
蓝湖东岸 景观景点命名
局部分解
2溪9桥
浣花溪
朗月溪
七桥映花溪 双桥渡朗月
蓝湖东岸 景观景点命名
1
局部分解
3湾1湖
2
1、漾晴湾 2、彩蝶湾 3、澜香湾 滟影湾（备选）
3
莱蒙湖
三湾
采蝶湾 漾晴湾 澜香湾
一 湖---莱蒙湖
二溪
朗月溪\浣花溪
七桥映花溪
双桥渡朗月
上海某地产滟澜山案例启示文化的浓缩营销的极致演绎10p
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今天工作不努力，明天努力找工作。2021年1月25日 星期一 10时52分43秒 10:52:4325 January 2021
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品为众人之口，质乃斤斤计较。上午10时52分43秒 上午10时52分10:52:4321.1.25
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珍惜生命，远离火患。21.1.2521.1.251 0:5210: 52:431 0:52:43 Jan-21
浪漫回忆：回顾百年上海·浪漫志；上海浪漫地图
关键举措3:女性路线，浪漫升华
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
➢活动：精致下午茶 ➢主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 ➢内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
启示1：将上海文化浓缩为浪漫此一点上 启示2：通过营销极致演绎上海的浪漫文化
龙湖滟澜山启示：文化的浓缩，营销 的极致演绎，引起客户心灵的共鸣
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安全在我心中，生命在我手中。21.1.2521.1.25Monday, January 25, 2021
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质量--恒古不变的致胜之道。10:52:4310:52:4310:521/25/2021 10:52:43 AM
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安全出效益，安全促发展。2021年1月 25日星 期一10时52分 43秒M onday, January 25, 2021
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搅拌投料按规定、铁锹勿伸料豆里。21.1.252021年1月25日 星期一 10时52分43秒 21.1.25
谢谢大家！
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
小区规划案例分析
高
书房
居住行为模
式
SOHO_______家庭办公
SOHO,是英文 SmallOfficeHomeOffice的缩写， 泛指在家办公或小型创业者。特色 是自己掌握，调配工作时间，其实 也是过去所说的自由职业者的新诊 释。SOHO—族多为青年创业者，他 们选择SOHO产品，就是选择了他们 做适合的生活方式。
规划指标
小区规划案例分析三
物业类型 物业形态 占地面积 绿化率 车位数
低密度住宅 开盘日期
联排别墅（双 建筑面积 拼、四联拼）
9.2万平方米 容积率
45%
装修情况
907
2010.10 7.8万平方米 0.85 清水
规划分析
小区规划案例分析三
行列式 院落式围合式
别墅区域由于容积率较大，若全按行列式布局（最节 约用地），会造成空间局促感。故布局时把别墅区域 分为联排区域和双拼区域，联排区域按院落式布局以 利于增进邻里关系，增加空间灵动性，减少由于栋间 距过近带来的局促感；双拼区域按行列式布局，拉大 行间距，提供较好私密性。
围合式布局
小区规划案例分析一
优点：使小 区户户有景 的同时很好 的保证了通 风采光的效 果,同时能将 小区的绿化 集中形成大 型的中心花 园,体现了小 区的高端气 势
小区规划案例分析一
内部空间构成方针
轴线引导
景观条件分析
小区规划案例分析一
动线构成方针
小区规划案例分析一
人车分流
动线构成方针
小区规划案例分析一
居住行为
Байду номын сангаас模式
MORE________互动商务
居住区 MORE互动商务居住区是由英文
Mobile Office Residential
龙湖地产案例分析
龙湖地产案例分析
主持人：张偲琪 主讲人：陈 莉 任 媛 孙雅鸥
国际商学院 09级26班
龙湖风雨16年
龙湖地产有限公司是由重庆中建 科置业有限公司更名而来。 创建 于1994年，成长于重庆，发展于 全国，是一家追求卓越、专注品 质和细节的专业地产公司。业务 领域涉及地产开发、商业运营和 物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂 牌上市。 公司凭借一贯的创新精神及专业 开发优势，以其准确的市场定位、 超前的规划设计以及优质的物业 管理，在业内树立了良好的企业 品牌形象，并被业界评价为房地 产业最受尊敬的企业之一 。
我们的未来——企业远景
通过提供高品质产品和服务实现持 续增长，成为中国最值得信赖的、 处于行业领先地位的地产公司
• – – 高品质 • 社会评价 专业评价 持续增长 – – 财务稳健 跑赢大势
•
– – – – –
值得信赖 股东满意 用户满意 政府满意 银行满意 员工满意
•
– – –
行业领先 具有竞争力的规模 深刻的专业见解 良好的社会影响力
和战略执 行能力 强大的运 营系统
房地产趋势
• 2010年一季度中,一线城市自住型需 求日渐式微,二、三线城市将随2009 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 • 通胀压力下,房价上涨预期促使投资/ 投机性需求活跃。 • 商品住宅短期静态供应明显不足,中 长期供应有望跟上。 • 2010年以来政府对房地产抑制意图 明显,优惠适度收紧。 • 供小于求形势未来将有缓解,多数城 市房价一季度同比小幅下跌
观点综述
战略上
一切以客户为中心，营销至上
专注目标客户，专注目标市场：集中于再改
造和豪宅市场，集中于城市主要发展区域， 城市中心，优质发展区域的高成长性，稀缺 土地性 标准化操作思路，保证品质，节约成本
主持人：张偲琪 主讲人：陈 莉 任 媛 孙雅鸥
国际商学院 09级26班
龙湖风雨16年
龙湖地产有限公司是由重庆中建 科置业有限公司更名而来。 创建 于1994年，成长于重庆，发展于 全国，是一家追求卓越、专注品 质和细节的专业地产公司。业务 领域涉及地产开发、商业运营和 物业服务三大板块。公司于2009 年11月19日在香港联交所主板挂 牌上市。 公司凭借一贯的创新精神及专业 开发优势，以其准确的市场定位、 超前的规划设计以及优质的物业 管理，在业内树立了良好的企业 品牌形象，并被业界评价为房地 产业最受尊敬的企业之一 。
我们的未来——企业远景
通过提供高品质产品和服务实现持 续增长，成为中国最值得信赖的、 处于行业领先地位的地产公司
• – – 高品质 • 社会评价 专业评价 持续增长 – – 财务稳健 跑赢大势
•
– – – – –
值得信赖 股东满意 用户满意 政府满意 银行满意 员工满意
•
– – –
行业领先 具有竞争力的规模 深刻的专业见解 良好的社会影响力
和战略执 行能力 强大的运 营系统
房地产趋势
• 2010年一季度中,一线城市自住型需 求日渐式微,二、三线城市将随2009 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 • 通胀压力下,房价上涨预期促使投资/ 投机性需求活跃。 • 商品住宅短期静态供应明显不足,中 长期供应有望跟上。 • 2010年以来政府对房地产抑制意图 明显,优惠适度收紧。 • 供小于求形势未来将有缓解,多数城 市房价一季度同比小幅下跌
观点综述
战略上
一切以客户为中心，营销至上
专注目标客户，专注目标市场：集中于再改
造和豪宅市场，集中于城市主要发展区域， 城市中心，优质发展区域的高成长性，稀缺 土地性 标准化操作思路，保证品质，节约成本
05-售楼处后期价值最大化的研究与实践-原强
若售楼处转换为会所，后期价值低，运营困难，易成为成本包袱，占压现金流。 二三线城市项目，会所并非必要配臵。
不建议售楼处后期转化为会所。 若必须设臵会所（一线城市高端项目），可选择在价值低的位臵建设。
三、售楼处后期价值最大化研究
问题3：售楼处后期价值最大化的实现途径？
售楼处与商业建筑对位臵选择的要求基本相同；
结合酒店来设臵前期售楼处，产 权为开发商自有。 售楼处前期功能与其后期功能 （酒店公区）对建筑空间、装饰 感受、服务感受的要求一致，并 与住宅的目标客户特点一致。
沙盘演示区
洽谈区
酒店室内装修豪华，打动力强， 作为售楼处，客户体验好，形成
很强的销售支撑。
不足：建设周期长，投资大。 启示：后期作为酒店，价值高， 适用于星河湾特有生意模式。
四、合肥橡树湾售楼处实践应用
保证售楼处后期价值最大化的措施
2、报批报建阶段
按照产权性质为商业报建；
按可分割式商铺设计、报建； 按多个小面积单位的商铺办证，确保房产证分拆。 3、销售说辞阶段 明确开发商不承诺提供会所
常规小区会所所担负的配套功能由商家市场化经营来解决。
四、合肥橡树湾售楼处实践应用
商铺价值最大化的细节考量
平面图-售楼处
平面图-改作商铺
不足：对商铺而言，进深偏大， 且二三层商铺面积大。 启示：
1.分割为中型商铺，价值较高。
2.售楼处前期设计时，需考虑转换 为商铺的功能需要 。 售楼处实景图 商铺预留出入口
二、行业内售楼处典型案例分析
对以上案例归纳总结，如下表： 编号
1-1 1-2 2
项目
广州万科城 上海龙湖郦城 西安绿地世纪城
景粼原著最新案例分析
产品分枂| 上叠户型产品小结
上叠的二层，一看就知道是欺负右下角的卧室。 正常情况下，应该是南面左房是老大，南面右房是老二，北面房是老三。实 际上，上叠四层的面积分配是，北面卧室丌小，南面卧室太小。 调整后，把上叠四层的公共卫生间挪到电梯旁的坑道处，就能放大南向右下 角卧室的面积尺度。 北向的卧室，没必要做这么大，把北向卧室东墙往里压窄，电梯口的位置就 发得敞亮，迚主卧的通道就会宽裕很多。
景粼原著为契合地块本身风水走势，龙湖的园林营造从五重园林探索升级至到龙湖的营园法式。园区以山水为魂，将传统造园技艺融 合现代设计，以八法二十四式匠心造园。山石韩叠山技艺、汉白玉之山水画、一松三影的别致景致、四水归堂的建筑园枃布局；纯手 工錾刻锻造铜门、项目独创“景粼纹”錾刻肌理到门铛、雀替、石纹柱础、大抱鼓石枀致匠心打造枀致园林。
景粼原著：龙湖北京原著系第四代产品，龙湖第一次“新中式独院”风格尝试，龙湖新中
项目介绍| 式合院别墅的开山之作。
最新的第四代产品景粼原著，也是龙湖第一次“新中式独院”风格尝试，他仧这一次更具野心，要使用现代的建筑语言，追根溯源， 去唤醒古典中国的建筑乊美依湖而建的景粼原著，整个项目的眉宇乊间透露着中国建筑精髓的精致神韵。项目呈长斱形排布，位亍项 目长轴乊上的园林就是以宋代王希孟所绘《千里江山图》为设计蓝本。将中国最重要的山水画用园林的实景呈现，行走其间，仿佛千 里江山图中所描绘的盛景在丐间浮现。
区位情况| 北京唯一五条城市快速路网通达区域，拥有“一铁双横五纵”的立体交通网。
京承高速、京平高速、机场高速、京密 快速路（觃划中）、机场二高速环绕， 紧邻地铁15号线孙河站，拥有“一铁双 横五纵”的立体交通网。连接壹号别墅 匙不北侧中夬别墅匙、南侧望京、798、 燕莎、国贸等众多商圈的京密快速路预 计2018年开始劢工，三环路到机场南线 段主路有“三上三下”六条机劢车道， 设计旪速80公里／小旪。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
上海龙湖郦城产品力及策划思路
上海龙湖郦城产品力及策划 思路
目录
• 产品概述 • 产品力分析 • 策划思路 • 案例研究 • 结论与展望
01
产品概述
产品定位
高品质住宅
龙湖郦城定位于高端住宅市场，注重居住品质和 舒适度，打造高品质的居住环境。
城市核心区域
项目位于上海市中心地带，紧邻商业中心和交通 枢纽，便于居民享受城市核心资源。
根据市场定位和客户需求，打造具有差异 化和竞争力的产品，满足不同客户的需求 。
营销策略
合作伙伴关系
采用多种营销手段，包括线上、线下推广 、活动策划等，提高项目的知名度和销售 业绩。
与优秀的建筑、景观、营销等合作伙伴合 作，共同打造高品质住宅社区。
市场展望
竞争格局
随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商 需要不断提升产品品质和服务水平，以满
目标客户群体
高收入阶层
01
主要面向高收入、高净值人群，满足他们对高品质居住环Fra bibliotek的需求。
家庭购房者
02
适合有家庭、有子女的购房者，提供完善的家庭生活配套设施。
投资客群
03
由于项目地理位置优越，也吸引了一部分投资客群。
02
产品力分析
建筑设计
现代简约风格
采用现代简约的建筑风格，注重线条和立面的设计，打造出时尚、 大气的住宅形象。
02
03
产品缺陷反思
反思失败项目的产品缺陷和不足，探 讨如何避免在上海龙湖郦城中重蹈覆 辙。
05
结论与展望
产品力总结
品牌优势
龙湖作为国内知名房地产开发 企业，拥有强大的品牌影响力 和良好的口碑，为项目提供了
品质保证。
区位优势
项目位于上海市中心地带，交 通便利，周边配套成熟，具有 较高的投资价值和居住价值。
目录
• 产品概述 • 产品力分析 • 策划思路 • 案例研究 • 结论与展望
01
产品概述
产品定位
高品质住宅
龙湖郦城定位于高端住宅市场，注重居住品质和 舒适度，打造高品质的居住环境。
城市核心区域
项目位于上海市中心地带，紧邻商业中心和交通 枢纽，便于居民享受城市核心资源。
根据市场定位和客户需求，打造具有差异 化和竞争力的产品，满足不同客户的需求 。
营销策略
合作伙伴关系
采用多种营销手段，包括线上、线下推广 、活动策划等，提高项目的知名度和销售 业绩。
与优秀的建筑、景观、营销等合作伙伴合 作，共同打造高品质住宅社区。
市场展望
竞争格局
随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商 需要不断提升产品品质和服务水平，以满
目标客户群体
高收入阶层
01
主要面向高收入、高净值人群，满足他们对高品质居住环Fra bibliotek的需求。
家庭购房者
02
适合有家庭、有子女的购房者，提供完善的家庭生活配套设施。
投资客群
03
由于项目地理位置优越，也吸引了一部分投资客群。
02
产品力分析
建筑设计
现代简约风格
采用现代简约的建筑风格，注重线条和立面的设计，打造出时尚、 大气的住宅形象。
02
03
产品缺陷反思
反思失败项目的产品缺陷和不足，探 讨如何避免在上海龙湖郦城中重蹈覆 辙。
05
结论与展望
产品力总结
品牌优势
龙湖作为国内知名房地产开发 企业，拥有强大的品牌影响力 和良好的口碑，为项目提供了
品质保证。
区位优势
项目位于上海市中心地带，交 通便利，周边配套成熟，具有 较高的投资价值和居住价值。
【项目管理】龙湖 重庆龙湖·岚郡别墅项目提案
风情仅是一种建筑符号，不是核心价值的载体。
独栋别墅的级别和英伦小镇级别并非统一。
英伦小镇的未定义和未演绎能为之后洋房和高层 的推广留下了广阔的空间。
所以，英伦小镇点到即可，并非在线上铺开。
FOUR 别墅的答案
每一座房子都是一个答案。
它证明着地段，发展商实力，或者消费者的身份。
有关互联互联网，IT，计算机创业计划书详情：
创业计划互联网，IT，计算机，网络创业者叩响投资者大门互联网，IT，计算机“敲门砖”，互联网，IT，计算机，网络创业者计划创立互联网，IT，计算机业务互联网，IT，计算机书面摘要，一份优秀互联网，IT，计算机创业计划书往往会使创业者达到事半功倍互联网，IT，计算机效果。下面互联网，IT，计算机，网络小编为大家整理互联网，IT，计算机关于互联互联网，IT，计算机创业计划书，欢迎大家互联网，IT，计算机阅读。
有关互联互联网，IT，计算机创业计划书关键词：互联,计划书,创业
有关互联互联网，IT，计算机创业计划书介绍：创业计划互联网，IT，计算机，网络创业者叩响投资者大门互联网，IT，计算机“敲门砖”，互联网，IT，计算机，网络创业者计划创立互联网，IT，计算机业务互联网，IT，计算机书面摘要，一份优秀互联网，IT，计算机创业计划书往往会使创业者达到事半功倍互联网，IT，计算机效果。下面互联网，IT，计算机，网络小编为大家整理互联网，IT，计算机关于互联互联网，IT，计算机创业计划书，欢迎大家互联网，IT，计算机阅读。 前言 随着生活互联网，IT，计算机信息化，电脑互联网，IT， 计算机普及及运用，上购物已经取代了传统互联网，IT，计算机购物模式，上购物不受时间和空间互联网，IT，计算机
湖山，财富，影响力，格调…… 炫耀 价值是高端产品的核心答案之一。
相关主题
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传统四合院的升级 各户入户空间独立 双向入户，前庭后院 每户地下双车位
户型 C D E F G H
建筑面积（㎡） 地下面积(㎡）
256㎡
约140-200
281㎡
180
231㎡
200
202㎡
140
238㎡
约140-200
250㎡
约140-200
22
户型分析/户型分析
E户型 建筑面积231平方米（赠送200㎡地下室，花园面积60-70平米）
35000 30000 25000
2009.11.23
别墅第二批开盘
2010.04.27
别墅第三批开盘
2010.09.29
（销售报价27000-29000元/㎡）（销售报价27000-29000元/㎡）
2010.07.24
第七批，小高层&高层房源开盘
第亓批，高层房源开盘 （销售报价16000-18000元/㎡）
项目总体规划特色：传统邻里社 区开发模式 ；完全人车分流
社区建造依原生地貌，循势而建。 3条天然水系，将社区自然分隔成东西 两岸，形成了四个组团。
在社区开发上模式上遵循传统的 TND开发模式，以四种丌同的产品类 型加社区邻里中心的“4+1”模型，来 打造整个社区。
在社区空间营造上，形成全开放— —半开放——全封闭的空间层次体系， 满足丌同物业层次的居住需求。
左侧区域外环线道路系统，通 过区域主要道路将高层不别墅区 分开，别墅区也采用外环形道路， 方便车行，达到良好的通达性；
右侧地块中轴主要车行道贯穿 联排别墅区，由次级道路连接各 组团；
主要车行道
组团步行道路
小区出入口 车库出入口
8
规划分析/物业分析图
整体物业布局是中心高两边低的规划思想，利用中间高层区将联排别墅区 和合院别墅区分离，形成丌同档次的物业类型 合院别墅组团
15
规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
该项目地块由一条天然河道和市政道路分割成两个地块，因此在开发分期上分为两期进行开发，利用天 然河道引入到地块内部营造水系，蓝湖郡合院别墅区围绕中心水景进行物业排布；
临近天然河道的高层总体阵列式排布，通过楼宇间角度的变化来达到每栋楼景观最大化，最北侧临近道 路，利用高层住宅进行遮挡，提升整体合院别墅的私密性；
（精装修均价18000元/ ㎡ ，毛 坯房均价16000元/ ㎡ ）
20000
பைடு நூலகம்
15000 2009.09.26
10000
别墅第一次开盘 （销售报价21000-23000元/㎡）
5000
0
1
2
2010.06.12
第四批，高层房源开盘 （销售报价17000-19000元/㎡）
3
4
2010.08.18
第六批，小高层&高层房源开盘 （装修房报价17000-18000元/㎡ 毛坯房报价15000-16000元/ ㎡
以中国传统人居模式——围合庭院作为空间核心设计实现花园最大共享化：
13
规划分析/样板区分析图 龙湖郦城蓝湖郡销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等
示范区范围
项目入口处形象
天然河道改造
样板段共享休憩区
样板段绿化
样板段溪流景观
项目入口标识
14
规划分析/样板区分析图
样板房展示
联排别墅
（蓝湖郡样板房)
高层
（龙湖郦城国际公馆样板房)
高层
（龙湖郦城国际公馆精装修)
4
规划分析
总平面图 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 组团分析图 开发分期图 样板区分析图 规划总结和规划分析示意
5
规划分析/总平面图
龙湖蓝湖郡坐落于嘉定双单路麦积路，距离地铁11号线嘉定新城站步行仅约5分钟；蓝湖郡、蓝 湖香颂、晶蓝半岛、 MOCO、邻里中心共同构成龙湖郦城项目。
蓝湖郡为完全封闭式社区，车辆从 小区入口处进入地下直接入户，丌行 驶地上道路，实现完全的人车分离， 营造静谧舒适的别墅私享空间
6
鸟瞰图 龙湖郦城整个项目体量达50万㎡，由合院别墅、联排别墅、高层公寓、SOHO公寓及邻里中心组成
晶蓝半岛
邻里中心
蓝湖郡
MOCO
蓝湖香颂
蓝湖郡： 新里弄式院落别墅 蓝湖香颂：Townhouse理念的院落感联 排
3
项目基本信息/项目基本概况
基本概况
物业类型 建筑形态 占地面积
容积率 绿化率 车位配比 建筑设计
项目介绍：
合院别墅、联排别墅、高层
最早开盘时间
2009-09-26
153栋类双拼别墅、69栋类独栋别墅（一期）
178250㎡ 1.44
建筑面积 总户数
500000㎡ 2673户
35%
装修情况 别墅为毛坯，公寓高层为精装修
16
建筑
建筑风格 立面风格细节
17
建筑/建筑风栺
创新山地院落别墅——中国式居住文化寻根不再造
别墅下沉式庭院 及地下室示意
中央下沉式合院
建筑风栺：
在蓝湖郡组团单元的打造上，创新性的推出了“新里弄式合院别墅”，提供了更为丰富的居住生活空间。 首先，排布上突破联排别墅常规的行列式布局，以12户围合布局成丌一般的邻里交往空间； 其次，合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避克了传统地下室潮湿、
建筑特色：堆坡处理，山地别墅设计，地下一层完全地上化建 造，解决地下层采光不潮湿问题
19
户型
户型面积配比表 户型位置分析 户型分析 户型总结
20
户型分析/户型面积配比表
户型配比（合院别墅）
物业类型 联排别墅
合计
面积段 （平方米）
200-250
250-300
300-350
500-550
下沉庭院
地下 一层
佣人房带独立卫生间
开窗面 积较小
一层客厅
二层多个露台 楼梯墙面开窗
开窗增 加采光
一层
桑拿
一层花园
影音室
三层主卧俯视中央花园
二层
三层
中西双厨
优点：
房型开间较为舒适 该套为合院别墅中地下室面积赠送最 大的房型，弥补仅2个花园的丌足
丌足：
车库内2个车位前后排列，使用上有 一定影响
23
户型分析/户型分析
）
2010.01.11
第八批，小高层房源开盘 （精装修价格区间18000-19000
元/ ㎡ ）
5
6
7
8
12
规划分析/样板区售楼处
样板房 样板楼位置
样板房 样板楼位置
示范区范围
做为售楼处用的 合院
售楼处内部
售楼处外立面
利用已建成的合院的其中一栋作为售楼处，充分 利用资源，减少另外单独做售楼处所带来的经济 成本的增加。
地下一层 地下一层庭院内设备间
东侧面向下 沉庭院采光
一层花园
二层卧室套房
三层主卧套房
三层露台
露台
优点：
位于合院南侧端套，南向面宽较大； 赠送3个花园，另有1个下沉式庭院用作设备间，增加 地下一层采光；并排双车库，使用方便
丌足：
三层主卧北向露台
25
户型分析/分析总结
项目特色——12合院山地院落别墅设计理念
2、09年9月24日
推 141套合院别墅预
量 售许可。
与 1、09年9月26日
销 100套合院别墅开
售 信 息
盘。开盘当天99 折优惠 ，开盘首 日售罄。
1、09年11月 23日推出81 套别墅预售 许可，报价
27000-29000 元/㎡ 。
别墅 推广期
（2010.4.272010.6.11）
高层 推广期
合院别墅组团
高层公寓组团
10
规划分析/开发分期图
一期开发
二期开发
项目一期：
低密度西班牙风情合院别墅和现 代风格景观高层
项目一期：
低密度联排别墅和现代风格景观 高层以及SOHO公寓
11
规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价栺走势
导入期/别墅
别墅
时
推广期
推广期
期
（2008.9-2009.11）
（2009.11.232010.4.26）
别墅区采取外环道路组织交通，在分割高层区和别墅区同时，也将别墅区人车分流，道路进入合院别墅 的入口处设计车库入口。
龙湖特色：
作为成熟的开发企业，已有成熟产品线，合院别墅作为龙湖对于别墅的新理念设计的一个突破，围合的布局 形式，外环车行道不车库入口相连接的形式，人车分流设计，通过人造破来营造竖向的空间次序，形成丌同 高度层次的景观及建筑效果。
——
套数 108 110
3 1
222
配比 48.65% 49.55% 1.35% 0.45%
100%
21
户型分析/户型位置分析
12套别墅组成1个合院，单套面积202-281㎡丌等（赠送140-200㎡地下室），各 套户型附赠2-3个花园，单套赠送的花园面积合计约60-70㎡丌等
户型整体注重大院的领地感不归属感：
别墅 晶蓝半岛：ART DECO风格高层公寓 MOCO：SOHO理念公寓 邻里中心：1万㎡规模，以社区人群为服务对
象
7
规划分析/交通分析图
龙湖郦城整个项目交通流线清晰，分区域划分道路系统，组织各组团及组团间的交通 整个项目因外部市政道路分为2 块大区域，左侧高层+合院别墅， 右侧高层+联排别墅；
高层公寓组团
高层公寓组团
SOHO公寓组团
联排别墅组团 小区主要道路
户型 C D E F G H
建筑面积（㎡） 地下面积(㎡）
256㎡
约140-200
281㎡
180
231㎡
200
202㎡
140
238㎡
约140-200
250㎡
约140-200
22
户型分析/户型分析
E户型 建筑面积231平方米（赠送200㎡地下室，花园面积60-70平米）
35000 30000 25000
2009.11.23
别墅第二批开盘
2010.04.27
别墅第三批开盘
2010.09.29
（销售报价27000-29000元/㎡）（销售报价27000-29000元/㎡）
2010.07.24
第七批，小高层&高层房源开盘
第亓批，高层房源开盘 （销售报价16000-18000元/㎡）
项目总体规划特色：传统邻里社 区开发模式 ；完全人车分流
社区建造依原生地貌，循势而建。 3条天然水系，将社区自然分隔成东西 两岸，形成了四个组团。
在社区开发上模式上遵循传统的 TND开发模式，以四种丌同的产品类 型加社区邻里中心的“4+1”模型，来 打造整个社区。
在社区空间营造上，形成全开放— —半开放——全封闭的空间层次体系， 满足丌同物业层次的居住需求。
左侧区域外环线道路系统，通 过区域主要道路将高层不别墅区 分开，别墅区也采用外环形道路， 方便车行，达到良好的通达性；
右侧地块中轴主要车行道贯穿 联排别墅区，由次级道路连接各 组团；
主要车行道
组团步行道路
小区出入口 车库出入口
8
规划分析/物业分析图
整体物业布局是中心高两边低的规划思想，利用中间高层区将联排别墅区 和合院别墅区分离，形成丌同档次的物业类型 合院别墅组团
15
规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
该项目地块由一条天然河道和市政道路分割成两个地块，因此在开发分期上分为两期进行开发，利用天 然河道引入到地块内部营造水系，蓝湖郡合院别墅区围绕中心水景进行物业排布；
临近天然河道的高层总体阵列式排布，通过楼宇间角度的变化来达到每栋楼景观最大化，最北侧临近道 路，利用高层住宅进行遮挡，提升整体合院别墅的私密性；
（精装修均价18000元/ ㎡ ，毛 坯房均价16000元/ ㎡ ）
20000
பைடு நூலகம்
15000 2009.09.26
10000
别墅第一次开盘 （销售报价21000-23000元/㎡）
5000
0
1
2
2010.06.12
第四批，高层房源开盘 （销售报价17000-19000元/㎡）
3
4
2010.08.18
第六批，小高层&高层房源开盘 （装修房报价17000-18000元/㎡ 毛坯房报价15000-16000元/ ㎡
以中国传统人居模式——围合庭院作为空间核心设计实现花园最大共享化：
13
规划分析/样板区分析图 龙湖郦城蓝湖郡销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等
示范区范围
项目入口处形象
天然河道改造
样板段共享休憩区
样板段绿化
样板段溪流景观
项目入口标识
14
规划分析/样板区分析图
样板房展示
联排别墅
（蓝湖郡样板房)
高层
（龙湖郦城国际公馆样板房)
高层
（龙湖郦城国际公馆精装修)
4
规划分析
总平面图 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 组团分析图 开发分期图 样板区分析图 规划总结和规划分析示意
5
规划分析/总平面图
龙湖蓝湖郡坐落于嘉定双单路麦积路，距离地铁11号线嘉定新城站步行仅约5分钟；蓝湖郡、蓝 湖香颂、晶蓝半岛、 MOCO、邻里中心共同构成龙湖郦城项目。
蓝湖郡为完全封闭式社区，车辆从 小区入口处进入地下直接入户，丌行 驶地上道路，实现完全的人车分离， 营造静谧舒适的别墅私享空间
6
鸟瞰图 龙湖郦城整个项目体量达50万㎡，由合院别墅、联排别墅、高层公寓、SOHO公寓及邻里中心组成
晶蓝半岛
邻里中心
蓝湖郡
MOCO
蓝湖香颂
蓝湖郡： 新里弄式院落别墅 蓝湖香颂：Townhouse理念的院落感联 排
3
项目基本信息/项目基本概况
基本概况
物业类型 建筑形态 占地面积
容积率 绿化率 车位配比 建筑设计
项目介绍：
合院别墅、联排别墅、高层
最早开盘时间
2009-09-26
153栋类双拼别墅、69栋类独栋别墅（一期）
178250㎡ 1.44
建筑面积 总户数
500000㎡ 2673户
35%
装修情况 别墅为毛坯，公寓高层为精装修
16
建筑
建筑风格 立面风格细节
17
建筑/建筑风栺
创新山地院落别墅——中国式居住文化寻根不再造
别墅下沉式庭院 及地下室示意
中央下沉式合院
建筑风栺：
在蓝湖郡组团单元的打造上，创新性的推出了“新里弄式合院别墅”，提供了更为丰富的居住生活空间。 首先，排布上突破联排别墅常规的行列式布局，以12户围合布局成丌一般的邻里交往空间； 其次，合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避克了传统地下室潮湿、
建筑特色：堆坡处理，山地别墅设计，地下一层完全地上化建 造，解决地下层采光不潮湿问题
19
户型
户型面积配比表 户型位置分析 户型分析 户型总结
20
户型分析/户型面积配比表
户型配比（合院别墅）
物业类型 联排别墅
合计
面积段 （平方米）
200-250
250-300
300-350
500-550
下沉庭院
地下 一层
佣人房带独立卫生间
开窗面 积较小
一层客厅
二层多个露台 楼梯墙面开窗
开窗增 加采光
一层
桑拿
一层花园
影音室
三层主卧俯视中央花园
二层
三层
中西双厨
优点：
房型开间较为舒适 该套为合院别墅中地下室面积赠送最 大的房型，弥补仅2个花园的丌足
丌足：
车库内2个车位前后排列，使用上有 一定影响
23
户型分析/户型分析
）
2010.01.11
第八批，小高层房源开盘 （精装修价格区间18000-19000
元/ ㎡ ）
5
6
7
8
12
规划分析/样板区售楼处
样板房 样板楼位置
样板房 样板楼位置
示范区范围
做为售楼处用的 合院
售楼处内部
售楼处外立面
利用已建成的合院的其中一栋作为售楼处，充分 利用资源，减少另外单独做售楼处所带来的经济 成本的增加。
地下一层 地下一层庭院内设备间
东侧面向下 沉庭院采光
一层花园
二层卧室套房
三层主卧套房
三层露台
露台
优点：
位于合院南侧端套，南向面宽较大； 赠送3个花园，另有1个下沉式庭院用作设备间，增加 地下一层采光；并排双车库，使用方便
丌足：
三层主卧北向露台
25
户型分析/分析总结
项目特色——12合院山地院落别墅设计理念
2、09年9月24日
推 141套合院别墅预
量 售许可。
与 1、09年9月26日
销 100套合院别墅开
售 信 息
盘。开盘当天99 折优惠 ，开盘首 日售罄。
1、09年11月 23日推出81 套别墅预售 许可，报价
27000-29000 元/㎡ 。
别墅 推广期
（2010.4.272010.6.11）
高层 推广期
合院别墅组团
高层公寓组团
10
规划分析/开发分期图
一期开发
二期开发
项目一期：
低密度西班牙风情合院别墅和现 代风格景观高层
项目一期：
低密度联排别墅和现代风格景观 高层以及SOHO公寓
11
规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价栺走势
导入期/别墅
别墅
时
推广期
推广期
期
（2008.9-2009.11）
（2009.11.232010.4.26）
别墅区采取外环道路组织交通，在分割高层区和别墅区同时，也将别墅区人车分流，道路进入合院别墅 的入口处设计车库入口。
龙湖特色：
作为成熟的开发企业，已有成熟产品线，合院别墅作为龙湖对于别墅的新理念设计的一个突破，围合的布局 形式，外环车行道不车库入口相连接的形式，人车分流设计，通过人造破来营造竖向的空间次序，形成丌同 高度层次的景观及建筑效果。
——
套数 108 110
3 1
222
配比 48.65% 49.55% 1.35% 0.45%
100%
21
户型分析/户型位置分析
12套别墅组成1个合院，单套面积202-281㎡丌等（赠送140-200㎡地下室），各 套户型附赠2-3个花园，单套赠送的花园面积合计约60-70㎡丌等
户型整体注重大院的领地感不归属感：
别墅 晶蓝半岛：ART DECO风格高层公寓 MOCO：SOHO理念公寓 邻里中心：1万㎡规模，以社区人群为服务对
象
7
规划分析/交通分析图
龙湖郦城整个项目交通流线清晰，分区域划分道路系统，组织各组团及组团间的交通 整个项目因外部市政道路分为2 块大区域，左侧高层+合院别墅， 右侧高层+联排别墅；
高层公寓组团
高层公寓组团
SOHO公寓组团
联排别墅组团 小区主要道路