北京来福士案例研究latest

项目定位及目标人群：
“来福士”英文名为“Raf狮城的经济繁荣和文化，而“City” 预示着“城中之城” 。 北京来福士以另类的主张对时尚生活进行解读，以其独 特的建筑设计风格和独具匠心的水晶莲为消费者营造了 舒适至IN的购物环境。来福士的目标人群是拥有超生活 理念的中高消费者(专业人士，经理 & 公务行政人士2545岁)；懂得如何调剂生活与工作的高消费者；非凡品位 的消费者,居住于朝阳和东城区的外籍人士 & 国人；与 众不同的流行风格,品位独具的消费者。
1.4.4其他开发项目——杭州来福士
•杭州来福士是凯德置地继上海、北京、成都来福士后，着手在 国内打造的第四个“来福士”项目。杭州来福士位于杭州市江干 区钱江新城核心地段，它将由办公楼、商场、星级酒店以及服务 公寓等组成，将成为杭州钱江新城的又一个地标性建筑。该项目 还与2010建成的地铁1号线市政府站相通，地铁的贯通将会使钱 江新城的核心地位更加突出。 •随着大杭州战略的提出，杭州的城市中心将逐渐向钱塘江偏移。 而位于钱塘江畔，正在建设中的钱江新城被很多人誉为“二十一 世纪大杭州的引擎”，拥有着巨大的发展潜力。这里是未来的杭 州市政中心、金融和商业中心，以及休闲中心。随着周围中高档 住宅的陆续建成，3公里半径区域内的居住人口约有37万，工作 人员约有2万，杭州来福士定能为杭州市民、游客和商务旅行人 士提供方便舒适的生活和工作场所。 •杭州来福士 项目介绍 •地理位置：钱江新城核心位置地址：东至相樟街，南至富春路， 北至民心路，西至新业路占地面积：约40,355 平方米总占地面 积：约283,567.5 平方米标准楼建筑面积：待定预计完工日期： 2011年 •设计师：Ben van Berkel
北京来福士案例分析
目录
一．来福士品牌发展
二．项目周边区域研究
三．项目定位、业态研究分析
四．招商策略分析 五．运营角度研究
一、来福士品牌发展
1.1嘉德置地集团概况
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新 加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓 以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分 布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。 嘉德置地的业务遍布20多个国家120多个城市。凭借其雄 厚资产、领域知识、金融技能和庞大网络，嘉德置地为客 户开发多项房地产金融产品和服务。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信 托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
项目概述： 租户品牌：
特式租户：丝芙兰化妆品店，时尚服装服饰店，休闲体育用 品服饰，中外特式餐厅等。 来福士购物中心项目位于东二环东直门立交桥西南角, 交通 十分便捷,连接地铁2号线、 13号线机场快轨,并有多条公交 路线可以到达.总建筑面积14.5万平方米，包含近3万平米购 物中心、4万平米写字楼、2.8万平米的高档酒店公寓。来福 士购物中心紧邻使馆区和CBD核心商圈，周遍众多高档写字 楼、公寓及高档住宅小区项目,这一区域聚焦了众多国内外 知名企业总部,周边的银泰百货和正在形成的国盛百货会与 来福士一起形成东直门商圈。
截至2007年12月31日,CFL管理的资产额超过159亿新元，共由13支私募股票型基金和4 支房地产信托投资基金（REITs）所组成，涵盖了亚太地区、欧洲和中东主要门户城市 的商场、住宅与写字楼业务。
其中嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust）、凯德置地中国住宅房地产基金、 凯德置地中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金 II、 嘉德商用产业中国孵化基金等投资目的地均为中国大陆。
1.3.2嘉德资产管理有限公司概况
嘉德资产管理有限公司（CFL）是嘉德置地（CL）集团中从事房地产基金管理和金融咨 询服务的子公司。 CFL的内部业务包括房地产金融管理、结构金融和咨询服务。其优势在于利用嘉德置地 的房地产市场经验和提供多种房地产投资产品的国际经验，其业务范围从私募基金到 上市基金以及金融结构产品。 CFL的全资子公司嘉德置地金融服务有限公司是第一家获颁新加坡金融管理局“资本市 场服务许可证”的房地产业公司，被允许在《证券与期货法案》（第289章）规定范围 内从事证券交易及企业融资咨询业务。
1.3.3嘉德置地主要商业项目分布
业主 项目 上海来福士广场 建筑面积（平方米） 45,000 开业时间 2003年
上海闸北大宁项目 凯德置地
宁波凯德广场 成都来福士广场 杭州来福士 北京来福士中心 嘉德商用产业中 国孵化基金 嘉德资产管 理有限公司 嘉茂零售中国信 托 西环广场 安贞华联 望京嘉茂 上海七宝购物中心 九龙购物中心注1
项目优势：
•来福士品牌 – 实力缔造了都会新地标; •凯德经验 & 强势的专业团队; •打造综合性的项目定位 (商业，高档公寓 & 酒店式公 寓 ,写字楼); •位于高消费人群区域; •位于东直门交通枢纽，东二环区域国内外企业总部,使 馆区,高级住宅区; •优秀的建筑设计为保证，畅通无阻流畅动线,<无界>店 铺设计.
亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目
的展示性；
楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定； 最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉； 发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
革新创意设计 来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设
计，都拥有它独特的来福士色彩。 国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、Rafael Viñoly、Steven Holl和Stephen Pimbley都在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。
城中之城 来福士品牌的城不仅说明了它心中的位置，也点出了其综合性的特色，同时赋予了来福士独有的生命力，
犹如座真正的城市，终日散发光彩的活力
1.4.2上海来福士广场
项目简介：
发展商：凯德置地（中国）；
总投资：29亿RMB； 位置：位于人民广场； 交通：与1号线和2号线地铁换乘站；
（人民广场站）相连；
3,500
52,000 73,784 283,567注2 29,716 89,000 40,000 90,000 45,000 24,000 注1：双井家乐福、百安居 注2：总建筑面积
2010年
2010年 2010年 2011年 2009年 2007年 2002年 2006年 2006年
1.4来福士中心品牌
1.4.5其他开发项目——成都来福士
• 成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后， 凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士” 品牌系列建筑。该地块位于成都市主干道人民南路与一环路 交汇点以东，即人民南路四段，交通极为便利，未来地铁1号 线和3号线的换乘站也在它附近，项目地下室二层有直接通道 可以通往地铁。地块周围是高品质的写字楼和住宅，还有零 售商店、餐厅和休闲场所。该地块周围成熟的商业氛围，很 适合建造 “来福士”品牌的综合性项目。 •按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供 热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶 与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能 环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金 奖。 成都来福士广场于2008年1月开始基础土方施工，预计 2010年5月主体封顶，2010年12月24日商场试营业，2011年4 月底办公楼投入使用，2011年7月底酒店与服务式公寓运营。 届时成都来福士广场将成为成都的地标性建筑，也将成为本 地消费者、旅游者和商务旅行人士一个新的聚集地。 •成都来福士广场 项目介绍 •地理位置：成都市人民南路四段 •地址：待定占地面积：32,574.36平方米 •总建筑面积：309,541平方米 - 75,645 平方米（写字楼） - 73,784 平方米（零售商场） - 43,228 平方米（酒店） - 13,2143 平方米（服务公寓） - 27,671 平方米（高端个人事务所） - 75,999平方米（其他地下部分） •标准楼建筑面积：待定预计 •完工日期：2010~ 2011年 •设计师设计师：Steven Pimbley
年轻人最喜欢去的购物中心之一；
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 7F
主题分布 特色集市 摩登精品 流行服饰 休闲服饰 运动、休闲及男性世界 运动、数码及生活天地 健身与美容
定位分析
•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；
•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；
•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主； •氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；
招揽环球荟萃 嘉德置地与全球各地的顶尖人才与品牌携手共创佳绩。凭借丰富的地方经验与广泛的环球网络，嘉
德赢得了房地产各界伙伴的信任。
城市地标象征 来福士是显著的城市地标，所有的来福士项目都坐落于商业与文化区。身为综合项目的来福士集合
了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地人与旅客带来便利。
1.4.1来福士品牌概况
生活，工作与娱乐的时尚交汇，革新创意设计、招揽环球荟萃、城市地标象征、城中之城
来福士这个品牌于1986年发源自新加坡，英文名为“Raffles City”，“Raffles”象征着其源自新加坡狮城的经济繁荣和文化， 而“City”预示着“城中之城”，不仅说明了来福士的中心位置，也点出其城市综合体项目的特色。不管是新加坡、巴林，还 是中国的来福士，都涵盖了国际甲级办公楼、购物广场、五星级酒店和服务公寓多种业态，对于提升所在区域的生活、商务价 值，优化城市结构有着重要作用。 过去的二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质综合发展项目的新加坡 品牌典范。 在全球的六座来福士中，凯德置地拥有位于上海、北京、成都和杭州的四座来福士，占嘉德置地集团全球开发总数的2/3。预计 全部建成后，来福士品牌在中国的总建筑面积将超过87万平方米，资产总值超过20亿美元。