房地产企业土地增值税清算案例复习进程

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房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解

(二)清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算,对于分期开发的,以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下: 1、发改委项目立项批准 (备案)文件; 2、建设工程规划许可证; 3、建筑工程施工许可证; 4、销售(预售)许可证; 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上,或该比例虽未超过 85%,但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售(预售)许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水
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厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施,按以下原则处理: 建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费
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用可以扣除;
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
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营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除
未开具发票或未全额开具发票的,以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致,在清算前已发生补、 退房款的,应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款,不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
3.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析2010年全市地税系统土地增值税案例分析交流材料细处见真功执着揭迷疑--某房企土地增值税案例分析[案件概况]一、案源及基本情况按照县局土地增值税清算检查计划,我们于2010年8月13日至8月25日对某房地产开发有限公司2005年7月至2009年12月开发**花苑项目土地增值税进行清算检查。

该公司成立于2005年7月18日,注册资本2000万元,2005年6月16日受让县中学东侧一块地,面积为72751平米,平均每平米780元,总额为5674.58万元。

发改委批复建筑规划面积为10.91万平米,容积率为1.5,总投资为18000万元。

该地段立项共有三期,其中,一期9栋,物价部门核定价:住宅为2078元/平米,自行车库为941元/平米,阁楼为850元/平米;二期9栋,物价部门核定价:住宅为2360元/平米,自行车库为1118元/平米,阁楼为948元/平米。

至2009年末:一期实现收入9339万元,二期实现销售1.06亿元。

企业所得税由国税查帐征收,一、二期均已符合土地增值税清算条件,三期不符合土地增值税清算条件。

2007年实现销售收入5669.88万元,企业利润总额为1783.97万元,2008年实现销售收入6081.18万元,企业利润总额为-522.08万元,2009年实现销售收入8227.29万元,账面利润-669.82万元。

二、主要违法事实1、门市房抵押给借款人,签订售房合同,未结转收入。

2、虚构土方工程,虚增基础设施成本50多万元。

2、利用与建筑公司、桩基公司签订虚假建筑施工合同,虚增建安成本偷逃土地增值税879878.43 元。

[检查方法及过程]一、了解情况,锁定疑点。

通过与专管员、企业会计、单位项目负责人交流,看事务所的审计报告、纳税申报表、会计报表、帐簿,初步锁定以下疑点:1、该单位开发项目所建的商品楼均是砖混结构,一期为六层,竣工日期为2007年7月,二期有五层、六层,竣工日期为2008年6月,一期土建成本为746.69元/平米(同期预警值为734元/平米),二期土建成本为845元/平米(二期预警值为828元/平米),超预警值较为严重。

案例式土地增值税清算案例分析

案例式土地增值税清算案例分析

建筑面积 (平方米) 20000 16000 2000 38000 32000 17000 5000 2000 56000 94000
“永辉花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
注意问题: 1、会所用途变化 ? 2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。 3、存在问题:不区分清算单位。 一般规律:清算单位越细化,土地增值税税金越高。 问题:纳税人为什么不区分清算单位?
分二期开发(永辉花园一期、永辉花园二期)。项目占地面积50000平米。
一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼(结构、规模相同)。开发三栋非普通标准多层住宅楼(结 构、规模相同)。根据政府规划要求,在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方 米。容积率1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼(结构、规模相同),各24层。开发一栋商住综合楼,共26层,其中1-2 层为商场,3-26层为住宅。建造会所一栋(永辉花园小区公共配套设施),容积率2.0 。
2011年2月10日,以银行存款支付被拆迁户张月、李丽拆迁补偿费差额400000元(暂列“其他 应收款处理”,关于拆迁补偿无其他账务处理)。
拆迁协议主要内容:永安公司共拆迁张月、李丽二人200平方米旧房(各100平米),永安公司 对拆迁的面积以“永辉花园小区”同等面积的一期非普通住宅进行补偿,并另外对二人分别补 偿200000元。
210000
2012 售楼部租赁费 165000
2012 其他
243500
合计
170000 一期
210000
210000 二期
54300 155000
243500

案例分析房地产企业土地增值税清算指导案例

案例分析房地产企业土地增值税清算指导案例

(一)该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街 景墨家园二期、三期 B 区、A1 区、A2 区、C 区、东方盛 世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆 华府。其中景墨家园二期、三期 B 区项目已于 2007 年 10 月 达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时 填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。
一、案件来源 某上级税务机关随机选案,2012 年 6 月对某房地产企 业进行 2007 年至 2011 年土地增值税进行清算检查。 二、基本案情
某房地产企业,成立于 2002 年 9 月;经济类型为其他
有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批 发与零售;注册资本为人民币 8000 万元。经对案件进行认 真梳理,该公司在 2007 年至 2011 年期间共开发以下房地产 项目:
问题 3:检查发现,该公司对未完工、未达到土地增值 税清算条件的观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府、东 方盛世等项目,取得预售非普通标准住宅取得预售收入、 商业用房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准 住宅取得预售收入,未按规定预缴土地增值税 70 万元。
四、处理意见及依据
针对上述案例:
问题一:由于该企业开发的景墨家园二期、三期 B 区 项目达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关 及时填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。上级 税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项 目与应税项目混淆,未按住宅与非住宅严格划分,造成少
房地产企业土地增值税清算指导案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控 和产业政策调整颗征的一个税种,是按照纳税人转让房地 产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来,地方税务部门在加强征管和

土地增值税清算案例分析讲解学习

土地增值税清算案例分析讲解学习

土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:第一,整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析篇一:土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:第一,整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。

5。

该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

土地增值税清算全流程操作实务与案例

土地增值税清算全流程操作实务与案例

问题337企业转让房地产的成交价格明显偏低包括哪些情形?
问题338企业转让房地产的成交价格即使明显偏低,哪些情形可视为有正当理由?
问题339企业转让房地产的成交价格明显偏低又无正当理由的如何处理?
问题3310对评估价与市场交易价差距较大的如何处理?
问题3311房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金等如何处理?
问题246税务机关如何对不同类型房地产增值额、增值率的计算进行审核?
附录 涉税鉴证业务约定书
第3章 土地增值税清算之确定清算收入
3-1 清算收入确定鉴证审计业务操作流程
问题311如何确定清算收入?
问题312清算申报房地产的类型有哪些?
问题313如何确定清算项目建筑面积?
问题431共同成本在不同清算项目之间分配有哪些原则?
问题432如何对不同清算项目“取得土地使用权所支付的金额”的分配进行审计成本的分配计算进行审计处理?
问题434如何对不同清算项目利息支出的分配计算进行审计处理?
问题342清算收入审核需要哪些资料?
问题343清算收入确定的审核有哪些方式、方法?
附录
附表3-1房地产转让收入明细表
附表3-2与收入相关的面积明细申报表
第4章 土地增值税清算之扣除项目金额的确定及审核
4-1 鉴证审计之扣除项目分类
问题411清算扣除项目如何分类?
问题325鉴证人开展鉴证业务时,如何关注关联交易、大额往来款?
问题326纳税人隐瞒房地产成交价格终止鉴证后,鉴证人另行受托鉴证的,房地产收入如何确认?
问题327运用截止性测试确认收入真实性和准确性包括哪些内容?
3-3 土地增值税清算收入确定涉税业务相关政策

土地增值税清算工作中的重点和难点!(含案例)

土地增值税清算工作中的重点和难点!(含案例)

土地增值税清算工作中的重点和难点!(含案例)土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。

房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法,清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节,是房地产开发项目土地增值税管理的终点。

国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程,进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中,清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点,在此,本文从以下几个方面探讨。

一、把握清算时间及清算条件准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。

在过去的征管工作中,只明确了纳税人申报、征收、入库的时间,对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定,国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文),明确了“两个条件”、“两个时间”,细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”:其一,符合清算条件的项目,纳税人应及时进行土地增值税清算。

即:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

其二,符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”:其一,由纳税人进行清算的,应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;其二,由主管税务机关要求纳税人进行清算的,纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。

土地增值税清算操作重点解析

土地增值税清算操作重点解析
某城市综合体项目在竣工后,需 要进行土地增值税清算。
重点解析
在清算过程中,需要综合考虑商 业、办公、住宅等不同业态的土 地增值税规定,以及项目整体增 值额的计算。
案例结论
通过合理的业态规划和税收筹划, 该企业成功降低了土地增值税的 税负。
案例三:某别墅区的土地增值税清算案例
案例概述
某别墅区项目在完成销售后,需要进行土地增值税清算。
土地增值税清算操作重点解析
目 录
• 土地增值税清算概述 • 土地增值税清算的计税依据和税率 • 土地增值税清算的操作流程 • 土地增值税清算中的疑难问题解析 • 案例分析
01 土地增值税清算概述
土地增值税清算的定义
土地增值税清算是指在房地产开发项 目满足一定条件后,根据税收法规规 定,对项目所取得的增值额进行计算 ,并据此征收土地增值税的过程。
在清算过程中,可能存在计算错误、资料 不全等问题,导致税务机关核定税额与实 际应纳税额存在差异。
财务风险
法律风险
土地增值税清算涉及大量资金,如果未能 及时缴纳税款,可能面临滞纳金和罚款的 风险。
违反相关税法规定的行为可能导致法律责 任,如罚款、刑事责任等。
05 案例分析
案例一:某房地产企业的土地增值税清算案例
解决方案
02
根据相关税法规定,房地产转让收入应为销售合同或协议上注
明的金额,不包括税费、手续费等附加费用。
土地增值税扣除项目问题
03
扣除项目是否有限额,如何确定可扣除项目的金额?
土地增值税清算中的疑难问题及解决方案
01 02
解决方案
根据相关税法规定,土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的 金额、房地产开发成本、房地产开发费用等,具体限额和计算方式可参 考税法规定。

房地产培训【郑州】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26)

房地产培训【郑州】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26)

【郑州】房地产土地增值税清算策略及实例解析培训(4月26)【课程说明】主办:中房商学院时间:2014年4月26-27日地点:郑州【课程价值】1、在全面清算背景下,学习如何系统理解清算政策,做到土地增值税清算准确无误,又能灵活运用政策;2、了解土地增值税清算应知应会的基本要点、房地产历次税务稽查要点;3、学习如何通过税收筹划有效降低税负和防范税务稽查风险;4、系统讲解清算工作实务的重点和难点,提升企业的清算业务技能。

【课程对象】房地产开发公司总经理、财务部负责人、财务总监、税务主管及其他相关人员【讲师介绍】王老师:注册税务师、会计师、注册内部审计师。

国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家;财税导师,资本运作高手,地产私募专家,全国房地产经理人联合会研究员具有十多年财务税收管理工作经验,具有丰富的资本运作经验,主导参与多个地产私募基金的设立和运作,参与部分企业的境内外上市运作。

在多年的财税咨询实践中,对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。

先后为多家企业提供过财税咨询服务,多次主讲税务管理课程。

【培训内容】一、清算对象的界定1、合作开发项目中谁是清算主体?2、房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房,如何计算缴纳土地增值税?3、分期开发的项目,如何进行土地增值税的清算?二、房地产企业收入中土地增值税清算解析4、房地产企业VIP卡抵房款是否缴纳土地增值税?5、房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税?6、房地产开发企业代地方政府收取的费用是否应并入土地增值税应税收入?6、预售房地产所取得的收入是否缴纳土地增值税?8、实行“售后回购”方式销售商品房如何缴纳土地增值税?9、折扣销售应如何缴纳土地增值税?10、将开发的商品房转为自用是否征收土地增值税?11、“小产权房”是否征收土地增值税?12、房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税?13、合作建房按比分配是否应缴纳土地增值税?14、房地产企业将开发的商品房无偿对外赠送是否征收土地增值税?15、房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税?16、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税?17、旅游设施转让要不要缴纳土地增值税?18、房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗?19、职工集资建房是否应缴纳土地增值税?20、房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时,土地增值税计税收入如何确定?21、房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税?22、企业兼并转让房地产是否要征收土地增值税?23、土地增值税清算时,如何确认收入,尚未开发票的清算也应计入收入吗?三、土地成本与建造成本中土地增值税清算解析24、土地增值税清算时对地下车库建筑安装成本如何确定?25、土地增值税清算时配套设施发生的成本如何处理?26、按政府要求对小区外的道路建设提供资金,成本如何扣除?27、无产权证建筑物的土地增值税如何扣除?28、土地计税成本在计算土地增值税时怎样确定?29、公共配套设备成本费用如何处理?30、土地使用权成本应如何分摊?31、转让旧房如何确定扣除项目及金额?32、房地产开发项目中人防设施属于公共配套设施在可扣除范畴内吗?33、精装修房中的家具价格计入售价时,家具的成本是否加计扣除?34、公司的房地产项目建设了回迁房,请问回迁房的扣除有没有新规定?35、公司在土地增值税清算时,尚未支付的质量保,是否允许扣除呢?36、关于土地增值税核定征收率有哪些规定?37、管理费用与营业费用是否可以据实扣除?38、扣除项目能否由税务机关核定?四、与转让房地产有关的税金39、与转让房地产有关的税金是否包括堤防费?40、房地产企业将外购楼盘转让清算时契税如何扣除?41、计算土地增值税时印花税是否可以扣除?42、房地产企业缴纳的土地使用税应计入开发成本还是管理费用?五、费用扣除43、未发生借款利息支出时计算房地产费用按照5%还是10%扣除?44、向土地整理储备中心支付的违约金、利息等能否计入开发成本?45、对计入开发成本的利息支出是否允许扣除?46、因土地纠纷而发生的诉讼费、律师费能否计入开发间接费用?47、代理费用土地增值税清算中如何处理?48、开发部、工程预算部与技术部的工资能否记入“开发间接费用”科目?49、企业向民间借贷所发生的利息支出是否可以据实扣除?50、国土局收取的地价款滞纳金能否在土地增值税清算时作为取得地价支付的金额扣除?51、土地闲置费在土地增值税清算时是否允许扣除?52、为取得土地使用权支付的税费如何处理?六、税收优惠相关问题53、清算时不同项目之间能否盈亏相抵?54、房地产企业转让土地使用权行为是否加计20铂扣除?55、产权和住宅办在一起的地下车库能否享受普通住宅的优惠?56、将开发产品转为自用之后再对外销售计税时可否加计扣除?57、哪些情况免征土地增值税?58、房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税?59、企业之间互换房产可以免缴土地增值税吗?60、无偿转让房产给关联公司可以免缴土地增值税吗?61、增值率不超过20%可以免征土地增值税的普通住宅吗?七、土地增值税额计算62、企业转让旧房应纳的土地增值税额如何计算?房地产企业销售旧房能否加计扣除?63、下列代收费用应如何计算扣除和归类?64、参加拍卖的土地成本如何计算?65、投资入股土地成本如何确认?66、以协议方式出让的如何确认土地成本?67、无偿划拨方式取得的土地如何确认成本?68、生地转让如何计算扣除?69、熟地转让如何计算扣除?70、房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土地增值税?八、其他相关问题71、行政机关转让房地产是否缴纳土地增值税?72、收取车位使用费是否缴纳土地增值税?73、个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税?74、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金?75、以房抵债,虽未办理权属转移但实质性转移是否征收土地增值税?76、关于房地产开发企业销售地下停车场车位的行为是否进行土地增值税预征,清算的问题是怎样规定的?77、个人转让二手公建,土地增值税如何计算?78、房地产开发企业的土地增值税预征范围包括眠些?79、个人转让旧房产如何缴纳土地增值税?80、房地产开发企业在预售房期间没有预缴土地增值税能否认定为漏税?81、违反土地增值税预征规定如何进行税务处理?82、土地增值税清算条件有哪些规定?83、税法对房地产开发企业土地增值税清算工作的一般步骤有何要求?84、对纳税人提供的清算资料有何新要求?85、土地增值税清算可以实行核定征收吗?86、清算后销售房产,如何计算土地增值税?土地增值税清算结束后再转让房地产如何进行税务处理?87、土地增值税清算后发生的支出如何处理?88、旧房需缴纳土地增值税吗?89、清算后的尾房销售土地增值税预缴有哪些规定?90、土地增值税清算的条件91、计算分摊总面积是否包括道路、绿化等公共设施用地?【课程说明】【组织机构】:中房商学院中房博越【时间地点】2014年4月26-27日郑州(详见报到通知)【收费标准】4800元/人(含培训费、资料费)食宿代订,费用自理。

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题,经过分析和处理,最终成功完成了土地增值税清算工作。

以下是该案例的详细内容。

首先,该公司在土地增值税清算过程中,遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。

根据相关规定,土地使用权出让金应当纳入土地成本,而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。

在实际操作中,该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额,并结合土地增值额进行税务申报。

为了解决这一问题,公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商,最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法,确保了税务申报的准确性和合规性。

其次,该公司在土地增值税清算过程中,遇到了土地增值额的确定问题。

土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素,需要综合考虑各种因素进行准确计算。

在实际操作中,该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估,并结合土地增值率进行了计算。

在这个过程中,公司财务部门与土地评估机构密切合作,确保了土地增值额的准确确定,为税务申报提供了可靠的依据。

最后,该公司在土地增值税清算过程中,遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。

税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节,需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。

在实际操作中,该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程,并进行了内部培训和督导,确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。

同时,公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调,及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点,最终顺利完成了土地增值税清算工作。

综上所述,该公司在土地增值税清算过程中,通过与税务部门的沟通和协商,委托专业机构进行土地评估,制定详细的税务申报和缴纳流程等措施,成功解决了土地增值税清算中遇到的问题,确保了税务申报的准确性和合规性,为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。

同时,该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。

土地增值税清算案例

土地增值税清算案例

土地增值税清算结果分析方法
数据分析法
通过对土地增值税清算结果进行 数据分析,了解各税种占比、税 负水平等情况,为后续的土地增 值税清算工作提供参考。
案例比较法
选取类似案例进行比较分析,了 解不同地区、不同企业之间的土 地增值税清算差异,为土地增值 税政策的制定和调整提供依据。
专家评估法
邀请税务专家对土地增值税清算 结果进行评估,分析清算过程中 存在的问题和不足,提出改进建 议。
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土地增值税清算中的难点和重点
难点
准确核定房地产项目的增值额和增值率是土地增值税清算的难点,需要充分了解房地产市场的行情和细节,以及 房地产项目的具体情况。
重点
在土地增值税清算中,重点是要严格按照税收政策规定进行清算,确保清算结果的准确性和合法性。同时,还需 要注意防范和打击各种形式的避税行为,维护税收公平和社会公正。
对土地增值税清算结果的评估和反思
评估标准
评估过程
对土地增值税清算结果进行客观、公正的评估,分 析清算过程中的优点和不足,总结经验教训。
评估土地增值税清算结果时,应综合考虑税 负水平、征收效率、政策效果等方面,建立 科学的评估指标体系。
反思与改进
根据评估结果,对土地增值税清算工作进行 反思和改进,提高清算质量和效率,促进税 收公平和社会和谐。
对未来土地增值税清算工作的展望
探索建立更加科学、合理、高效的土地增值税清算体系, 提高清算工作的整体水平。
推动相关法律法规和政策的不断完善,为土地增值税清 算工作提供更加完善的法律保障。
加强对土地增值税清算工作的监督和评估,及时发现问 题并采取有效措施加以改进。
加强国际交流与合作,借鉴国际先进经验,推动我国土 地增值税清算工作与国际接轨。

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:第一,整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目,是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元,规划批复的项目容积率为,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。

土地增值税清算全流程操作实务与案例

土地增值税清算全流程操作实务与案例

土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时,根据土地增值额征收的一种税种。

在实践操作中,土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。

下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。

首先是补偿款及税款的计算与支付。

土地转让时,土地所有者需要按照相关法律法规的规定,向购买方支付补偿款和税款。

补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。

例如,地的土地出让价格为1000万元,土地增值率为50%,补偿比例为30%,则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。

税款的计算是根据土地增值额进行计算的。

土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。

例如,地的土地转让价款为1000万元,取得土地的成本价款为500万元,则土地增值额为1000万-500万=500万元。

对于土地增值额,按照税率进行计算,并支付相应的税款。

其次是报税申报。

在土地转让完成后,土地所有者需要按照规定的时间节点,向税务机关递交土地增值税的报税申报表。

报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容,并提交相应的证明材料和支持文件。

然后是税务审查与核定。

税务机关在接收到土地增值税的报税申报后,将对申报表和相关材料进行审查与核定。

审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算,并核定相应的税款金额。

最后是税款缴纳。

土地所有者在收到税务机关的税款通知书后,需要按照通知书上的要求,办理税款的缴纳手续。

一般来说,税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。

下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。

地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人,土地出让价格为1000万元,取得土地的成本价款为500万元,土地增值率为50%,补偿比例为30%。

根据上述案例,补偿款为1000万×50%×30%=150万元。

土地增值税案例分析与计算知识分享

土地增值税案例分析与计算知识分享

土地增值税案例分析与计算知识分享一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业,公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目,发生相关项目如下:(1)2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载总价款17000万元,并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺,于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设,被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

(3)2012年3月该项目竣工验收,应支付建筑企业工程总价款3150万元,根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%,剩余5%作为质量保证金留存两年,建筑企业按照工程总价款开具了发票。

(4)发生销售费用、管理费用1200万元,向商业银行借款的利息支出600万元,其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元,已取得相关凭证。

(5)2012年4月开始销售,可售总面积为45000m2,截止2012年8月底,销售面积为40500m 2,取得收入40500万元;尚余4500m2房屋未销售。

(6)2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底,公司将剩余的4500m2房屋打包销售,收取价款4320万元。

(其他相关资料:①当地适用的契税税率为4%;②其他开发费用扣除比例为5%)要求:根据上述资料,按序号回答下列问题,如有计算,每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时,对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训

房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训

房地产培训房地产土地增值税清算策略及实例解析培训房地产土地增值税清算是指在房地产交易完成之后,按照国家相关政策规定,对房地产交易中产生的土地增值进行清算并缴纳相应的税款。

房地产土地增值税清算策略是指通过合理运用税法规定的优惠政策、减免条件和税收计算方法等手段,最大限度地减少税负,提高税收效益。

下面我们将结合实例进行详细解析。

首先,我们需要了解土地增值税的计算公式。

土地增值税的计算公式为:土地增值税=(取得土地的价格-取得土地时的价格)×22%,其中22%是税率。

假设企业从政府购买土地,土地的成本为1000万元,企业在购买土地后进行开发,将土地进行分割,分割成10个独立的地块,并按照市场价格分别销售给购房者。

在房地产交易完成后,按照土地增值税法规定,需要对土地增值税进行清算。

为了最大限度地减少土地增值税的税负,我们可以采取以下策略:1.合理确定土地取得价格:企业在购买土地时,可以与政府协商适度降低土地的成本,以减少土地增值税的基数。

2.合理分摊土地增值税:企业可以将土地增值税合理分摊给购房者,降低企业的税负。

例如,企业可以在购房合同中明确规定购房者需要承担一定比例的土地增值税费用。

3.利用税收优惠政策:根据土地增值税法的规定,企业可以享受一定的税收优惠政策,如免征土地增值税的政策。

企业可以根据具体情况申请免征政策,减少税负。

4.合理安排交易结构:企业可以通过合理安排房地产交易结构,减少土地增值税的计算基数。

例如,将原本作为土地增值税计算基数的开发费用、销售费用等费用合理分摊至房屋成本中,降低税负。

综合运用以上策略企业购买一块土地,取得土地时的价格为1000万元。

在土地开发过程中,该企业将土地分割成10个地块,并按市场价格分别出售给购房者。

正常情况下,企业根据土地增值法应缴纳的土地增值税为:土地增值额=(销售价格-取得土地的价格)×10%(增值税税率)其中,销售价格为1000万元/地块,取得土地的价格为1000万元。

W房地产公司土地增值税清算案例分析

W房地产公司土地增值税清算案例分析

产业经济152 全国流通经济W房地产公司土地增值税清算案例分析毛瑞琪(英国利物浦大学,英国L69 3BX) 摘要:一直以来,房地产行业的税收收入都是我国重要的国家财政税收来源之一,同时也在地方财政收入当中占主要部分,这其中,土地增值税在房地产企业所负担的税收中占据的比例较高,给企业带来较重的负税。

但是因为土地增值税清算政策规定较多并且比较复杂,且房地产企业成本项目内容较多,不同种类不同方式所计算出的结果都不一样,所以,房地产企业土地增值税的清算工作并不轻松,同时,因为很多房地产企业没有对土地增值税清算保持较高的重视程度,这些都导致了最后在清算过程中出现一些问题。

本文首先参考了一些有关土地增值税清算方面的文献,通过文献研究法对土地增值税清算的相关理论信息进行解释阐述和思考。

其次进行了案例分析,以W房地产公司作为研究对象,根据该公司的财务报表、土地增值税纳税申报表等数据资料,对该企业的土地增值税清算进行分析,并且提出建议。

关键词:房地产企业;土地增值税清算;土地增值税中图分类号:F299.233.4;F812.42 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2019)26-0152-02一、W房地产公司概况1.W房地产公司背景介绍W房地产开发公司成立于2001年10月,注册资本2500万元。

经营范围包括房地产开发、建筑材料经营、商品房销售和出租。

2.项目介绍LC花园项目于2003年8月开始建设,2004年12月主体工程封顶,于2005年1月通过结构验收。

该项目可售建筑面积为13250773平方米,其中包括住宅建筑面积1010119平方米、店面建筑面积2937583平方米、车位车库建筑面积2120平方米。

截止至2005年8月份,此项目的可售面积全部销售完毕,实现的不动产销售收入为388937525元,其中包括住宅销售收入255950145元,店面销售收入122068380元,车库销售收入10919000元。

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房地产企业土地增值税清算案例土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种,是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

自土地增值税开征以来,地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作,征管工作总体情况良好。

但也应看到,贯彻实施中还存在一些问题,有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致,房地产项目竣工后,没有及时予以清算,还存在征管不严,措施不到位,管理手段落后等一些不容忽视的问题。

如:对应税项目和免税项目划分不够清楚;少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在;扣除项目的分摊不够合理;对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清;部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性,对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目,没有及时组织清算,对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实,对纳税人政策辅导咨询不够深入,对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同,有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的,个别部门对查补的土地增值税在处理上,没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。

据此,笔者根据国家现行法律、法规,对土地增值税相关政策进行认真梳理,按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权1限,对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流,旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”,公正、公平、客观的处理涉税问题,并在认真调查研究的基础上,提出解决的措施和意见。

现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明,仅供参考。

一、基本案情某房地产企业,成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。

经对案件进行认真梳理,该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目:(一)该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C 区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。

其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。

(二)经检查核实,该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表,并自行进行了清算,主管税务机关也组织进行了清算。

2(三)经检查核实,该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件,但该公司未按规定预缴土地增值税。

检查发现:2007年—2011年土地增值税检查存在以下问题:问题1:2012年6月,该企业已完工并达到清算条件的开发项目有:景墨家园二期、三期B区项目,该企业将非住宅项目按住宅增值额未超过20%的免税项目计算,查补土地增值税245万元,;问题2:该企业于2011年对已开发未完工项目,但达到可以进行土地增值税清算条件的有景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算,该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表,主管税务机关也对该企业及时组织了清算,检查发现企业故意在帐上多列扣除项目,少列收入,查补土地增值税270万元;问题3:检查发现,该公司对未完工、未达到土地增值税清算条件的观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府、东方盛世等项目,取得预售非普通标准住宅取得预售收入、商业用房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准住宅取得预售收入,未按规定预缴土地增值税70万元。

针对上述案例:3问题一:由于该企业开发的景墨家园二期、三期B区项目达到土地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表,主管税务机关也未组织清算。

上级税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆,未按住宅与非住宅严格划分,造成少缴土地增值税245万元。

补税依据1:根据国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条,必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业,总则第三条,纳税人符合土地增值税清算条件后,先向主管税务机关填写清算申报表,对未申报清算的纳税人,应根据《征管法》63、64条第二款处理。

补税依据2:根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定,享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件:1、单套建筑面积在120平米以下;2、住宅小区建筑容积率在1.0以上;3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍以下。

补税依据3:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;42、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

补税依据4:非普通住宅原则上应符合以下条件之一:1、单套建筑面积在144平米以上;2、住宅小区建筑容积率在1.0以下;3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍。

据此,应补缴土地增值税245万元。

处理意见及依据:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63、64条第二款,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。

该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆,未按住宅与非住宅严格划分,应定性为偷税,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款245万元,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条规定,加收滞纳金问题二:该企业于2011年对已开发达到土地增值税清算条件的景墨家园三期A1区、A2区、C 区、贺兰名居华庭项5目项目进行了自行清算,该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表,主管税务机关也对该企业及时组织了清算,检查发现,该企业多报扣除项目,少报收入,查补土地增值税270万元。

补税依据:根据国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条,必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业,总则第三条,纳税人符合土地增值税清算条件后,先向主管税务机关填写清算申报表。

对有证据表明纳税人已经向主管税务机关填写清算申报表,而主管税务机关没有履行通知限期清算职责的问题,其查补的土地增值税,根据《征管法》52条,因税务机关的责任造成的,建议做补税处理。

但对偷税、抗税、骗税的,税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款,不受前款规定期限的限制。

从上述违法事实的性质来分析,该企业多报扣除项目,少报收入,明显属于偷税行为。

处理意见及依据:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63、64条第二款,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机6关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。

对该企业应定性为偷税,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款270万元,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

问题三:该企业对未完工、未达到土地增值税清算条件的观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府、东方盛世等项目,取得预售收入未按规定预交的土地增值税问题:补税依据:根据宁夏回族自治区地方税务局印发《宁夏回族自治区土地增值税预征试行办法》的通(宁地税发…2006‟65号),纳税人应按月申报预缴土地增值税。

预征税款以纳税人每月申报实际取得的转让收入额乘以预征率计算征收。

预征率按照房地产项目确定:1、商业用房预征率为1%;2、非普通标准住宅预征率为0.5%。

有下列情形之一的,不预征土地增值税: 1、普通标准住宅;72、列入城镇旧城改造的安臵项目。

注释:普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村、营业房等部署于普通标准住宅,具体划分标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定,允许单套建筑面积和价格标准适当上浮,但上浮的比例不得超过上述标准的20%,因此银川、石嘴山、中卫、固原、吴忠制定的标准不尽相同。

处理意见及依据:应预缴土地增值税70万元并加收滞纳金,但在主管税务机关规定的期限缴纳的,不加收滞纳金。

二、案例分析(一)本案中,造成企业偷税的原因是,该企业对土地增值税政策一知半解,处于侥幸心理,能偷则偷,铤而走险,造成偷税又被处罚的后果。

作为企业要从主观上来规范自己的行为,并且在财务上要健全,不能利用偷税手段达到增收的目的。

从土地增值税清算反映的一些问题来看,虽然土地增值税已开征多年,但由于其计算复杂,政策性强,征管难度较大,就主观原因来看,主管税务机关还存在职责错位、征管不到位、清算不及时,沟通不畅,政策辅导不到位等问题。

有些税务部门,稽查与征管的职责划分还有待改进,应该有征管部门按照《国家税务总局土地增值清算管理工作规8程》的要求组织土地增值清算的,确有稽查部门替代清算,按照《征管法》规定,稽查局是专司“偷、逃、骗税、抗税”的机构。

(二)税务部门要加强与建设、国土资源、国有资产等部门的协调和沟通,共同搞好土地增值税的征管。

特别要注意三个环节:一是在办理产权登记、过户手续时,要请相关部门严格把关,对没有按规定办理土地增值税完税或免税手续的,一律不予办理产权转让手续。

二是委托有关部门代征的地方税,税务部门要加强对代征单位执行政策方面的指导和检查,防止执行上出现偏差。

三是对需要进行评估的项目,税务部门要把好确认关。

(三)税务部门在查帐手段上还有待改进,对一些想在国家税收上打主意的不法企业、个人,如果只在帐面上做文章,也容易被查处。

但随着这些企业、人员对我们执法人员法律、法规政策、核算方法的不熟悉,检查手段落后等情况的掌握,会明目张胆的在帐上做文章。

但也有个别企业开始转向做假帐、设多套帐、帐外经营的偷、骗、税方法上,稽查对违法行为的反映速度迟缓,反映周期过长,检查方法单一,稽查信息的沟通滞后于偷税方法的变化,对新的违法手段和方法缺乏应对措施,影响了稽查的质量和效益。

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