建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全

建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。

这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。

上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。

明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。

一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。

按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。

1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。

阳台面宽≤1.5m 时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。

另一个是多层高阳算面积。

无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。

所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。

户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。

内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。

户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。

2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。

该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。

案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。

高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。

另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。

二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。

但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。

对此，可以采取以下几个应对之策。

1、将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米后，可不计面积。

如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。

举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。

而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

另外一个方式是直接赠送，或者改造加大室内实用面积。

2、可局部拆卸内凸窗（不计面积）在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。

业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。

3、正凸窗赠送正凸窗赠送尺寸有一定要求：同时，阳台内凸出于外墙且不计面积的凸窗也要计入阳台进深且不超过2.4m。

四、利用设备平台（不算面积）在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。

比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。

金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。

经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。

五、透空赠送目前大部分地区规定，住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%，且最多不超过40平。

1、室外透空赠送室外透空在设置的位置及大小有限制。

作为3户以上唯一采光通风来源时（不限面积），超高层户与户间唯一采光通风来源时（最大为本层建筑面积的3%）。

但是超高层住宅可以按要求设置透空。

2、室内透空赠送值得注意的是，90㎡以上复式才可以设置透空（除阳台外室内面积的百分之20%并不超过60㎡）。

另外，位置仅可以设置在客厅餐厅且不超过2个标准层。

全部或者局部搭板扩大使用面积。

六、设计隐蔽式储藏空间（不算面积）可以结合管道井，增加储藏空间。

在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。

七、共享梯厅（不计入套内面积）通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，增加私密性和归属感。

利用该空间放置花草、鞋柜等，延伸了室内使用空间。

或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。

八、凹槽赠送主要是通过后期改造，用凹槽面积搭板加大户内面积。

1、功能性凹槽赠送功能性凹槽设置有大小限制，一是深度与宽度之比不大于4，二是深度不超过8m。

赠送方式主要是在户型与户型之间，或户型与核心筒之间预留凹槽，后期搭板，增大室内空间。

2、非功能性凹槽赠送在户内房与房之间，结合房间设计非功能性凹槽，后期搭板，加大房间进深。

不过有几个点要注意，（1）进深不超过1.5m；（2）面宽与进深之比≥2 ；（3）凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，（阳台/外走廊进深+凹槽进深）≤2.4m。

九、夹层（只算1/2面积）在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。

但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。

但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。

对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。

十、赠送露台（计算一半的面积）非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

十一、车库上方赠送（不算面积）在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。

在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。

举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。

在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。

十二、架空绿化赠送（算1/2面积）1、利用花架隔出房间（计1/2面积）在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。

根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。

2、架空绿化赠送架空绿化要求严格，可达赠送面积小。

但可以通过赠送绿化平台，或者后期改造加大某户套内面积。

注：6户以上的住宅、宿舍、公寓平面设一个公共花园，才可计入地上核增建筑面积，架空空间在楼层内集中设且不超过一处，并与公共交通空间直接毗邻且不少于3个标准层。

十三、室内局部挑空，隔成1间卧室这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。

在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。

挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。

需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

举例：以上海橡树湾为例。

十四、向地下室要空间（计算一半的面积）在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。

但新规实施后，地下室不能再免费送。

但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。

也有业内人士支招：可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。

十五、首层花园（不计入套内面积）为住宅首层增加附加值的方法，最常见的就是花园入户的赠送。

有自己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。

首层赠送入户花园，单户可增加约35㎡面积。

十六、屋顶空间的利用新规范对于坡屋顶的限制是，1.2米以下不算面积，1.2-2.1算一半面积，2.1以上按全面积计算。

来看一下屋顶平面图：2100高度范围内，可满足正常活动要求。

2100高度线范围外，北侧可增加露台空间。

南侧设置老虎窗，增加屋顶利用率，同时实现采光通风。

比如，地块限高为36米，在11层平层（33米）的基础上，利用屋顶空间，及屋顶高度计算屋檐到屋脊一半的规定，可以在满足建筑高度要求的同时，在屋顶内部实现跃层，增加顶层附加值。

与按照限高方式做10层平层加一层跃层的方案相比，这样操作满足限高要求，同时每栋可多出一层平层面积。

十七、内天井赠送相比上述的赠送方式，内天井的规范限制比较多。

如果是（1）单外廊板式住宅：外廊是某户居住空间采光通风唯一来源，允许在外廊不居住空间之间设置单边开敞式内天井，开间≤该居住空间开间，进深≤1.5m。

（2）除了单外廊版式住宅的内天井：3户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不得超过1个，同时，内天井短边宽度要符合要求。

1、普通内天井赠送普通内天井设置难度大，且不易赠送。

这种方法有几个前提，第一，要求：3户及以上共同使用且集中设置；第二，个数：每栋（座）住宅不得超过1个；第三，大小：用于非居住空间，短边最小6m，用于居住空间，短边最小8m；第四，其他：封闭围合的内天井宜隔3层前后打通一个通往室外的开间。

2、外廊式内天井赠送外廊式住宅内天井设置难度大，要求多。

3、形式：单边开敞式内天井。

外廊式住宅内天井可行案例。

案例：华润金悦湾（双冠地块），产品规划为高层17F+复式洋房6F+联排3F。

本项目最大的亮点在于大面积采光通风井，相比于传统户型，大面积内天井可以极大的增加中间户的通透性和私密感。

而且高层中间户北侧卧室做了凸阳台半赠送。

整个户型设计中，用了大面宽凸阳台赠送，赠送面积控制在本层标准层建筑面积20%以内。

洋房做复式挑空赠送，拉升产品溢价。

但总的来说，内天井规范限制较多，赠送可行性低，不建议采用。

小结从上文看，偷面积方法主要归结为以下4大类：当中，又以“属于建筑体的原来结构，改变用途使之成为室内的使用空间”和“新增加户型的辅助功能空间”两种方式为主。