海口“中央美域”项目营销定位报告
天成中央海岸营销策划方案
天成中央海岸营销策划方案一、项目背景天成中央海岸是位于中国海南省琼中县的一个旅游度假区，拥有得天独厚的自然资源和独特的人文景观。
然而，在过去的几年里，由于市场竞争激烈和宣传力度不足，天成中央海岸的知名度和客源量一直处于相对较低的水平。
因此，制定一套全面且具有针对性的营销策划方案，对于提升天成中央海岸的知名度和客源量，进而推动旅游业的发展具有重要意义。
二、市场调研分析1. 目标客户群体：调研结果显示，天成中央海岸的目标客户群体主要包括以下几种类型：- 自由行旅客：这部分客户主要具有较强的经济实力和个性化需求，通常较为注重旅游体验和自由度。
- 家庭旅客：这是天成中央海岸另一个重要的客户群体，他们通常带着孩子一起旅游，注重旅游目的地的安全性、便利性和娱乐设施。
- 高端游客：这部分客户通常具有较高的收入水平和消费能力，更注重服务质量、奢华度以及独特的体验感。
2. 竞争对手分析：天成中央海岸的竞争对手主要包括海南其他旅游度假区以及其他海岛旅游目的地。
- 海南其他旅游度假区：例如三亚、海口等主要城市，这些地区旅游基础设施相对完善，宣传和推广力度较大，直接竞争对手实力较强。
- 其他海岛旅游目的地：例如马尔代夫、巴厘岛等境外旅游目的地，这些目的地通常以独特的自然环境、高品质的服务和奢华的住宿环境吸引游客，间接竞争对手具有一定差异化优势。
三、目标设定1. 提升知名度：通过宣传和推广活动，使更多的人了解和熟悉天成中央海岸。
2. 获得客源增长：增加天成中央海岸的旅游客源量，吸引更多的游客来此度假旅游。
3. 做到服务质量：提供质量如何卓越的服务，确保游客满意度。
四、营销策划方案1. 定位和品牌塑造- 定位：定位天成中央海岸为一个天然、独特、奢华的旅游度假目的地，强调其得天独厚的自然资源和独特的人文景观。
- 品牌塑造：打造“天然之美，尊贵之旅”的品牌形象，强调天成中央海岸与众不同的自然环境和高品质的服务。
2. 宣传和推广活动- 媒体宣传：通过各类媒体渠道进行广告宣传，包括电视、报纸、杂志等，扩大品牌知名度。
某公司项目定位及营销策略报告
景隆欣苑项目定位及营销策略报告贵阳源森置业顾问有限公司2009年6月7日目录第一部分：市场概述 (6)一、城市概括 (6)二、市场分析 (8)1、市场总体概括 (8)2、竞争项目分析 (9)3、市场分析 (10)第二部分：项目定位 (11)一、项目简介 (11)1、数据指标 (11)2、区位周边条件 (11)3、区位配套 (12)二、项目分析 (12)1、项目四至 (12)3、用地条件: (14)3、SWOT分析 (15)4、核心竞争力提炼 (17)三、项目定位 (17)1、项目定位方向 (17)2、项目产品定位 (19)3、目标客户群定位 (20)4、目标客户定位： (22)5、形象定位： (23)6、价格定位： (24)第三部分：营销策略 (26)一、营销策略整合 (27)1、价格策略 (27)2、销售时机与价格策略 (28)二、概念导入与塑造 (30)1、整盘概念的指导意义 (30)2、整盘概念的塑造： (31)3、产品概念塑造金字塔模型： (32)4、概念设计的组合 (32)三、推广策略 (33)1、终极推广目标： (34)2、战略动作： (34)四、推广战术组团 (35)1、推广系统主要内容 (35)2、推广系统的立体框架示意图 (37)五、产品卖点与推广概念转化 (38)1、产品卖点的挖掘： (38)2、卖点的概念转化： (38)六、形象包装策略 (39)（一）、包装目的 (39)（二）、包装内容 (39)1、售楼处包装建议： (40)2、看房通路包装： (40)3、项目前面路段的氛围营： (41)4、施工现场包装： (41)5、墙体包装： (41)6、环城北路导视系统设置： (41)七、营销推广各时间节点控制及费用预估 (42)第一部分：市场概述一、城市概括地理位置：毕节，乌蒙山腹地，川滇黔锁钥，贵州高原屋脊，长江珠江屏障，位于贵州省西北部，西邻云南昭通市、曲靖市，北接四川泸州市，东靠贵阳市、遵义市，南连安顺市、六盘水市。
地产项目整体定位报告
地产项目整体定位报告一、项目定位背景随着城市化进程的推进，住房需求和商业空间需求不断增加。
地产项目作为满足人们居住、办公和商业需求的重要载体，先进的定位策略对项目的成功与否起着关键作用。
本报告旨在对地产项目进行整体定位，以实现项目的可持续发展和市场竞争力。
二、项目定位目标1.建设高品质住宅：项目将着重打造高品质住宅，设计和建造符合人居环境要求的居住空间，提供优质生活体验。
2.提供丰富的商业空间：项目将规划和建设具备各种商业功能的空间，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等，以满足居民和周边商圈的需求。
3.打造宜居社区：项目将注重社区的规划和管理，提供完善的公共设施和服务，营造宜居宜业的环境。
4.实施可持续发展策略：项目将采取环保、节能的设计和建造方法，推行可持续发展理念，为未来提供一个可持续发展的空间。
三、目标人群定位1.住宅区：主要面向家庭用户，提供具备舒适居住条件及便利生活配套设施的住宅产品。
2.商业空间：主要面向周边居民和办公人群，提供购物、娱乐和餐饮等丰富的商业设施与服务。
3.社区设施：主要面向社区居民，提供公园、健身房、图书馆等公共设施，为居民提供丰富多样的活动场所和服务。
四、市场竞争分析1.住宅市场竞争：当前住房需求旺盛，市场竞争激烈，但大多数房地产项目都往往只注重品质和规模，缺乏个性化定位。
因此，我们的项目将注重提供独特的设计和建造理念，以及高品质的居住体验，以突出项目的竞争力。
2.商业市场竞争：商业空间需求也在不断增加，但市场上存在的问题是商业街区过于单一，缺乏综合性和多样性。
因此，我们的项目将打造多功能商业区域，吸引各种类型的商业业态进驻，提供丰富多样的购物、娱乐和餐饮服务。
3.社区服务市场竞争：如今，社区服务也成为人们选择住房的重要因素之一、但大部分社区服务设施单一，服务内容和质量有限。
因此，我们的项目将注重提供丰富多样的社区服务内容，提高服务质量和用户体验，以赢得用户的长期青睐。
2009年11月海口市中高档项目市场调研报告_56页
海口市中高档项目市场调研报告目录第一章楼盘考察概要第二章楼盘个案考察1、宝安江南城2、天一方3、鸿天阁4、兆南丽湾5、荣域6、海语印象二期7、金碧文华8、海岸金沙9、城市海岸10、紫园11、观海台1号12、长信海岸水城13、泰达天海国际14、祗园15、大华西海岸温泉别墅第三章楼盘考察总结第四章楼盘考察启示第一章楼盘考察概要一、考察目的1、分析区域内竞争楼盘并评价其竞争力2、探讨畅销楼盘、滞销楼盘的特征及营销策略3、为本项目的营销可供参考的市场经验和依据二、考察时间二零零九年十一月十一日——十一月十七日三、考察依据1、考察范围：主要为海甸岛、西海岸区域2、考察楼盘功能：住宅类（包括花园洋房、高层海景公寓、别墅配套）四、考察内容区域内所选楼盘的周边环境、规划概况、配套设施、户型特征、价格策略以及销售状况等。
第二章楼盘个案考察个案一：宝安江南城4P营销组合分析一、产品定位1、地理位置位于海甸岛居民生活核心区域，面临和平大道2、发展商与合作伙伴开发商：中国宝安集团海南实业公司建筑设计：苏州市建筑设计研究院景观设计：苏州三川营造物业管理：深圳市恒基物业管理有限公司3、社区规模宝安•江南城三期高层海景公馆物业现状：已封顶占地面积：14000平方米总建筑面积：50000平方米竣工时间：2010-1-31总户数：514层数：12-26层宝安•江南城三期别墅组团物业现状：局部已封顶占地面积：100000平方米总建筑面积：50000平方米竣工时间：2010-1-31总户数：161层数：2-3层4、配套设施外部配套：寰岛泰得大酒店、金海岸罗顿大酒店、燕泰大酒店、海南大学、海口市人民医院等。
内部配套：休闲商业街、人文广场、滨海会所、大型游泳池、文化茶座、主题公园等。
5、建筑特色（1）、风格居人性化、吸收南洋建筑特点，与传统江南风格相互交融；高层海景公寓为现代风格。
（2）、建筑布局独门独户、建筑呈南北双向通透排列式布局。
海航地产 海口市海阔天空国兴城项目介绍及案例分析108p
贵宾SPA 恒温泳池
海口项目：海南大厦
效果图
主楼 附楼 车位
建筑高度（M） 标准层面积 （㎡）
198.75 2584.25
77.1
1811.43 地下：2715
建筑层数 建筑层数（地下） （地上）
45
4
17
4
地面：97
海南大厦，海口大 英山CBD首席CBT 财富坐标。
项目南接国兴大道， 东临海口海航大厦， 近25万㎡超大体量 智能型商务大厦， 涵盖超5A级商务写 字楼及底层高端商 业，是区域内唯一 一个为各界政要、 全球名企专设的高 端商务平台，作为 海口第一个面世的 顶端商务体，率先 占据了市场资本先 机，未来升值潜力 巨大。
主楼 标准层面积2584㎡
副楼 标准层面积1811㎡
东部项目：海阔天空子爵公馆 一期
占地面积： 37793平方米 建筑面积： 15050平方米 物业类型： 洋房、联排、独栋 开盘时间： 2010-09-01 交房时间： 2011-05-31
海阔天空子爵公馆一期与三亚伯爵公馆系出同门，由海南支柱型企业海航集团下属海航地产鼎 力打造。项目占地37792㎡，总建筑面积16147㎡，容积率0.42，绿化率52%。
4、享有五星级康乐园 酒店全部配套以及五星 级团队服务，舒心度假。
酒店公寓户型图1室 一房Mini别墅户型图1室2 两房Mini别墅一层户型图2
74.71㎡
厅1卫1厨70.00㎡
室2厅1卫1厨90.00㎡
户型优势：
1、户户天然温泉入户。 2、大开间大进深、极致舒适度。 3、公寓采用单排式布局，户户双向采光，绝对通透。 4、户型从60平米小公寓到70、90平米迷你小别墅、370余平米独栋别墅一应俱全，产 品线齐备，选择空间大。
同致行阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告
湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源， 更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。
世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八 大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环 境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。
7449 4000
9200 4700
7507 5500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
25000 20000 15000 10000
5000 0
天一方
荣御
金碧文华 外滩中心
海口
三亚
2009.9 2009.12 2010.1
三亚典型高层物业
核心地段优势：项目处于CBD核心位置，其周边优越的资 源配套，奠定了其稀缺的，不可复制的优势和价值。
国际化滨海高端社区：核心价值下必然开发模式和方向。
11
指标分析 完全区别海口传统度假物业开发模式
从项目指标来分析，项目容积不大于3.5， 其高容高密的土地指标，决定了其完全区别 于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发 展瓶颈是可以预期的。
海南地产投机热钱提前布局 海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商 进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资 金流动到海南大肆圈地。
千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价 涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚 创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套， 开盘当天便销售一空，均价每平方米高达 6.5万元，在全国也极为罕见。
超越标准之争
15
市场机遇 4
价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格
海南海口外滩中心项目定位及产品营销推广研究报告同致行
报告整体架构1Guidelines 1Guidelines1海域阳光的定位2Guidelines 2推售及目标3Guidelines 3推广及渠道策略4Guidelines 4本项目价格定位专业+服务创造地产新价值1海口外滩中心项目研究报告专业+服务创造地产新价值2目录•项目开发背景分析•项目总体开发策略•项目交通及配套•项目产品介绍•项目营销推广专业+服务创造地产新价值3外滩中心项目基本资料名称外滩中心地址海口市龙华区泰华路18号占地面积226666平方米建筑面积1000000平方米均价23000元/平米绿化率40%容积率 4.0建筑类型高层建筑结构框架短支剪力墙栋数/层数一期华府天地5栋高层公寓建架剪墙数数府高寓(23-26层）开盘时间2009-06入住时间2011-6投资商上置有限公司开发商海口世纪海港城置业有限公司物业公司国际华府会建筑单位美国波士顿物华府会建筑单美波总户数1000停车位地上二层，地下一层专业+服务创造地产新价值4外滩中心项目概况海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段标志性建筑“世纪大桥”海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。
风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处东临滨海大道南靠渡海路西临世纪海口外滩中心占地面积约340亩总建筑面积约120万平方米期“华府天地”的交汇处。
东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河。
项目坐拥2000亩大型绿地双园。
海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米。
一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。
融合精品酒店尖端办公滨海商业海景公寓并特别打造280樽泊位游艇码头未来融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。
未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。
上置集团有限公司与海南国升投资有限公司共同投资组建的海口世纪海港城置业有限公司，以每平方米4785元的价格竞得海口滨海大道北侧新港片区的土地。
某房地产项目营销定位报告
某房地产项目营销定位报告一、项目背景某房地产项目位于城市中心，占地面积100亩，总建筑面积100万平方米，包含住宅、商业、写字楼等多种用途。
项目周边交通便利，配套设施齐全，是一个独具吸引力的城市综合体项目。
二、目标市场分析1. 目标人群该项目主要面向城市中高收入人群，他们具有一定的购房需求以及购买力。
他们注重生活品质，对于居住环境、配套设施、服务质量等方面有一定的要求。
2. 市场潜力目标市场经过调研发现，该城市中高收入人群的购房需求依然旺盛，他们对居住环境的要求更高，对于配套设施和服务质量的要求也较高。
因此，该项目具有较大的市场潜力。
三、竞争对手分析目前城市中心附近存在多个房地产项目，其中部分项目已经竣工并入住。
这些项目的竞争对手具有以下特点：1. 地理位置相近，交通便利。
2. 配套设施较为齐全，包括购物中心、医院、学校等。
3. 多为高档楼盘，价格相对较高。
4. 一些竞争对手项目在市场上品牌知名度较高，有较好的口碑。
四、市场定位1. 客户定位该项目主要定位为中高收入人群，目标客户年龄在30到50岁之间，有一定的经济实力和购房需求。
2. 产品定位该项目定位为高档住宅+商业综合体项目，注重品质、舒适、便利。
在设计与建造上注重细节，提供丰富的配套设施和优质的服务。
3. 价格定位项目将根据地理位置、楼层、户型等因素进行差异化定价，旨在提供合理的价格策略，满足市场需求。
五、营销策略1. 品牌建设通过打造独特的项目品牌形象，提升项目知名度和美誉度。
包括加强媒体宣传、参加房地产展览会、举办开放日活动等。
2. 产品优势推广突出项目的产品优势，包括地理位置优势、配套设施优势、建筑设计优势等。
通过户型展示、室内装修样板房等方式，向客户展示项目的品质与特色。
3. 客户关系维护与潜在客户进行有效沟通，了解需求，提供个性化的优质服务。
同时，建立客户关系管理系统，跟踪客户购房进程，建立长期的客户关系。
4. 营销渠道拓展与有影响力的中介机构建立合作关系，通过他们的销售渠道推广项目。
海口招商策略报告
广州旭辉国际地产运营机构
五、招商时机规划
广州旭辉国际地产运营机构
良好的开始是成功的一半“，入市时 机和方式把握得好，才能产生好的招商开 局。项目先行开发、招商与销售，其招商 入市时机的选择要综合考虑以下几方面因 素：
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1、项目入市宣传时间
应选择在正式招商前1—2个月入市宣传，一方 面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有 效客户。
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招商策略
• “重点突出，双管齐下”的招商策略。 • 主力店先行，提升商业价值，塑造项目品牌形象；分区分 片，凝聚知名品牌。 • 增强“内功”（经营管理）， 解决入驻品牌的后顾之忧， 成功招商。
包装策略
• 以项目优越区位、首席商业中心和一站式全方位购物功能、 及主力店、步行街等先进业态为主打。
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抓大促小
前期租赁积极寻找与项目定位相应的龙头商 家、品牌商家，以较优惠的政策吸引这些品牌商 家早期进驻，从而形成强力的品牌组合。以主力 店先行，提升商业价值，塑造项目品牌形象；分 区分片，广种薄收，凝聚大中知名品牌。只要当
较大型的品牌商家进驻项目，散铺租赁就变得轻
而易举了。
推广策略
• 通过针对目标客户的媒体组合、表现手法、活动推广、现 场及定向招商推广应用等，达到良好的效果。
广州旭辉国际地产运营机构
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一、招商过程的描述
广州旭辉国际地产运营机构
招商的实质就是就是将“适合的商 户引入商城”的过程，其实也是一个信 息传递的过程，这是招商思维的根本。 由此可知招商的过程、招商的管理、招 商的规划、招商的进度、招商的原则。
• 联 合 商 家 口 碑 传 ， 租 金 最 好 慢 慢 升 ；
海南售楼推广活动策划书3篇
海南售楼推广活动策划书3篇篇一《海南售楼推广活动策划书》一、活动背景随着海南地区旅游业的蓬勃发展以及人们对高品质生活的追求，海南的房地产市场也呈现出日益活跃的态势。
为了更好地推广海南的楼盘项目，提升项目知名度和销售量，特制定本次售楼推广活动策划。
二、活动目的1. 提高楼盘项目的知名度和美誉度，吸引更多潜在购房者的关注。
2. 展示楼盘的独特优势和魅力，激发购房者的购买欲望。
3. 增加客户流量，促进楼盘销售，达成预期销售目标。
三、活动主题“畅享海南，品质生活由此开启”四、活动时间[具体活动时间]五、活动地点1. 售楼处现场2. 周边繁华商圈（如购物中心、广场等）六、活动对象主要面向有购房需求的本地居民、外地游客以及投资客等。
七、活动内容（一）售楼处现场活动1. 样板房展示与讲解精心布置样板房，展示不同户型的设计风格和空间布局，安排专业的销售人员进行详细讲解，让客户直观感受房屋的品质和优势。
提供免费的咖啡、茶点等，营造舒适的参观环境。
2. 购房优惠政策推出限时购房优惠活动，如折扣、赠送家电、减免物业费等，吸引客户尽快下单。
设立购房抽奖环节，奖品包括海南旅游套餐、家居用品等，增加活动的趣味性和吸引力。
3. 互动体验活动设置 VR 看房体验区，让客户通过虚拟现实技术提前感受未来居住的场景。
举办亲子绘画比赛，邀请客户家庭参与，获胜者可获得精美礼品，同时增加售楼处的人气。
设立咨询台，为客户提供专业的房地产咨询服务，解答购房疑问。
（二）周边商圈活动1. 户外广告宣传在周边商圈的显著位置投放楼盘广告，如大型广告牌、灯箱广告等，提高品牌曝光度。
发放宣传单页，介绍楼盘的基本信息和活动内容，吸引过往行人的关注。
2. 路演活动在商圈内举办路演活动，通过歌舞表演、魔术表演等形式吸引人群，同时进行楼盘宣传和推广。
安排销售人员在现场进行咨询和接待，引导感兴趣的客户前往售楼处参观。
3. 社交媒体推广利用、微博等社交媒体平台进行活动宣传和推广，发布楼盘图片、视频、优惠信息等，吸引潜在客户的关注和参与。
海南海口中央美域项目营销定位报告
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6
海南地产迎来井喷时代
销售火爆：海南岛正式获批要建国际旅游岛的消息，就象早到的“春雷”炸醒了当地
的房地产市场。海南的房价随着雷声也在上演着疯狂飙涨的一幕，原先三、四千一平米 的房子几天内翻飞过万，有卖到七、八万一平米的房子却仍然能吸引着投资客的钱包。
投资火爆： “国际旅游岛”建设更是带来新商机，各地资本蜂拥而至，各大企业到海
外地客户看中海南的度假特性，在众多的度假产品系中，本项目并不占山水优势，
如何得以塑造项目独有的卖点，从而吸引目h 标客群？
2
报告逻辑思路
发展大势分析 自身条件解析
面临的问题
模块一 核心问题界定
客户—土地分析
客户—竞品分析 本案市场机会点
模块二 市场机会点挖掘
目标客群定位 本案产品定位建议
模块三 客群定及
度假型物业
海南地产主要依靠外地置业客群的强大购买力，因此，海南物业多以度假型物业为主， 强调自然资源的独特性。
以三亚项目为代表，卖景观资源，尤其是海景资源，离海越近，价格越高。此外，山景、 温泉等自然资源也是项目的主要卖点。
NO.1 海的价值
NO.2 森林绿洲 NO.3 温泉资源
常规型物业
常规物业以市区项目为主，景观不再是决定物业价值的决定性因素，片区成熟度、 生活配套等成为关键价值因素。 海口项目的价格高地仍集中于生活配套成熟的中心城区。
博彩，《意见》中指出“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事 即开彩票。”这意味着国务院批准海南省试水与文化体育赛事相关的博彩业；
金融市场开放试点，《意见》提出推进海南国际旅游岛建设，加快金融业发展，探索开展离岸金融业务试点。海南国 际旅游岛开展离岸国际金融业务，这必将实现海南银行业务非本土化，随着海南离岸国际金融业务的不断扩大，海南 离岸金融业务的发展在适应国际旅游岛发展需要的基础上，海南国际旅游岛必将逐渐成为国际资金集散地，最终发展 成为离岸金融市场。这就实现了国务院赋予海南国际旅游岛区域性金融中心真实的内涵。
海口项目专项市场调查执行计划
海口项目专项市场调查执行计划凌峻（中国）房地产策划代理机构2005年06月一、市场调查目的市场调查是项目产品开发分析和研究工作的基础部分，是所有决策的基石。
通过市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，从而为项目产品找到市场结构的薄弱部份、市场空白点及未来可能的需求增长点。
本次，凌峻机构对海口项目进行专项市场调查，最终目的是在充分了解及搜集海口房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析地产市场，特别是所在区域地产市场和商圈的发展趋势，从而论定项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目（包括商业、住宅区二种类型）进行市场定位、产品开发提供必要的数据依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。
二、市场调查主要内容本次市场调查以项目为中心，针对海口当前的经济环境，房地产市场的供求状况，项目所在区域同类型项目的现状及目标客户进行调研，包括购买力、购买习惯、投资经营心态、现有同类物业的体量、规模、位置及销售状况等。
尤其针对以下核心内容进详尽调研：１、重点区域在售楼盘及畅销楼盘的产品特征（面积、户型、户型比例等特点）。
２、目标客户群的分布和消费特点。
３、项目区域的楼盘价格水平。
４、本地楼盘的营销推广方式和媒体运用特点。
５、商业网点的分布和商圈特点的调查。
通过对上述五个核心问题的调查，对项目所在区域商圈、重点住宅项目做彻底的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位和价格定位，为本项目的定位推广提供参考依据。
本次市场调查的内容包括：1、宏观环境调研（1）城市经济发展环境调查➢海口市城市发展水平；➢海口市居民人均收入水平、可支配收入水平（2）城市人口环境调查➢城市人口总量、人口的地理分布情况➢高、中、低收入人群所占比例及其分布情况➢居民的职业特征及年龄结构、性别结构等特征（3）人文环境➢城市价值环境➢审美观念➢风俗习惯（4）商业环境➢城市零售商品消费总量➢城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征➢城市商业网点的密度及其分布特点➢主要大型零售商店和商业物业的经营状况（5）其他宏观环境➢城市发展环境➢房地产开发法规➢城市自然生态资源2、项目地段环境调研1）周边居民环境➢地段交通环境➢地段交通道路的性质➢地段交通辐射的区域➢地段交通车流状况➢项目地块交通条件状况➢其他对外交通设施2）地段商业环境➢地段环境中的商业区的类型➢地段环境中商业区的经营规模、销售规模➢地段环境中商业区商业构成及业态组合情况➢地段环境中商业区的规划布局及租金水平3）地段区位特征➢地段所在区域的性质、特征➢地段所在区域在城市中的地位4）地段未来规划状况➢地段所在区域的交通规划➢地段所在区域的商业规划➢地段所在区域的居住区域规划➢其他公共设施的规划状况5）项目开发条件➢项目地形地貌调查➢项目可进入性、可视性调查3、项目商圈调研分析1）项目商圈范围的确定➢预测分析项目的商圈范围➢商圈调查➢描绘项目的商圈范围2）商圈分析➢商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的置业分布、人口的收入水平等➢商圈消费者的社会特征、包括商圈居民的社会文化、社会阶层等➢商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等3）经营者调研分析➢各类商户的承租能力、承租条件➢经营者对项目的要求4、同类型竞争项目调研分析（包括商业、住宅楼二类）⏹商业1）硬件设施➢建筑设施➢入口、中庭等整体形象➢内部装饰➢电梯布置➢指引设施➢银行、ATM等金融服务➢商铺间隔➢层高设计➢理货区及停车场等其它配套设施2）软件设施➢服务台所提供服务内容、服务质量➢商场氛围营造➢促销、推广手段采用➢特色经营内容➢经营管理内容与质量➢物业管理内容与质量➢招商特点3）业态组合➢现有业态种类、分布情况➢商家构成➢业态经营情况4）租售价格➢租售价格策略（包括优惠措施）➢具体租售价格➢价格走势预测5）辐射能力与辐射范围⏹住宅1）硬件设施➢整体布局规划➢户型特点（比例、间隔、创新特点及各类型消费者对户型的需求特点）➢外立面整体形象➢售楼部布置➢园林景观规划➢停车场设置➢其它配套设施（会所、商业及入口等）2）软件设施➢促销、推广手段采用➢物业管理3）其它➢周边的配套➢目标客源及构成特点➢销售状况➢售租价5、主流媒体（电视、报纸、户外广告、外销特色房展会等）调查1)主流媒体构成与特点2)各种外销房展会的了解和分析三、市场调查主要方法本次市场调查以项目为核心，首先通过与项目发展商部门负责人访谈，了解对项目的总体开发战略、开发目标，从而制定切实可行的市调内容，有针对性地确定市调对象。
海口美丽沙土地策划及营销推广方案
海口美丽沙土地策划及营销 推广方案
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2005-7-5
营销行动总目标
成功建立区域品牌 成功实现土地增值 成功营造投资热土 成功实现土地收益
青岛汇泉湾
大连星海湾
本报告是严格保密的。
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把美丽沙放到全国的海岸线上看，目前这 样的城市内大规模沿海地块绝无仅有
中国能与大海直接对 话的城市很少，能与 大海直接接触的区域 就更少。 国内类似于海口美丽 沙的区域有深圳的深 圳湾填海区、香港维 多利亚海湾 。
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美丽沙即可打造一种稀缺的、绝版的中国 滨海生活新标志
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海口外滩八大功能区及十大景观打造世界 级旅游目的地
美丽沙（岛屿天堂）是外滩规划中最重要的片区之一
美丽沙休闲度 假居住区
•岛屿天堂 •游艇码头
岛屿生态公园
•亚热带生态公园
半岛观光商业 文化区
•中国展览中心 •文化公园
岛屿休闲度假 区
滨海观光游乐 与高级居住区
•海洋花园世界 灯塔
需求
生存需求 地产类型
自尊
归属感
自我实现
城市地产
旅游地产
城市发展趋势
右岸的生活模式
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资料来源：世联模型
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从海口市近远期城市发展目标来看，无论是经济、城市化 水平还是旅游产业的发展都要达到一个较高的水平
人均GDP 美元 10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2005 2010 2020年 2700 4000 8000
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常规型物业
常规物业以市区项目为主，景观不再是决定物业价值的决定性因素，片区成熟度、 生活配套等成为关键价值因素。 海口项目的价格高地仍集中于生活配套成熟的中心城区。
NO.1 区位价值 NO.2 配套资源 NO.3 交通优势
EXHIBITION 房展会上的人头攒动，大小项目争奇斗艳，让人感叹海南海地口产“蓬中勃央美的域生”命项力目！营销定位报告
海口地产发展远落后于三亚
作为以旅游为依托的地产发展基础，海南的自然环境资源不及三亚，因此，海南的地产发展，无论从 产品还是价格都无法与三亚抗衡。 海口地产价格弹性交三亚小，产品的增值性或许弱于三亚，但其保值优势一定强于三亚！
海口地产较三亚地产有更大的发展潜力
随着国际旅游岛政策的发布，海南的旅游度假资源上升为全国性的认知和认可，因此，客群发展将 相平民化即中等收入外地客户倾斜。海口作为省会的优势此时更为鲜明。
步行半小时生活圈内生活配套一应 俱全，随着火车站完工，地下商场 新建，此处将成为海口价值新核心， 形成新的商圈经济体。
绝佳的配套设施：全国百强医院医院离项目5分钟的路 程，海南省最好的中学海南中学、海师附中距项目不 到1000米,家乐福、春源购物广场、南北水果市场都在 10分钟车程内
海口“中央美域”项目营销定位报告
免税, 海南将于今年底在海口、三亚、博鳌、万宁各建一个免税商场，“离岛免税，购物天堂”的设想开始在市场实 践中展露头角；
博彩，《意见》中指出“将在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事 即开彩票。”这意味着国务院批准海南省试水与文化体育赛事相关的博彩业；
金融市场开放试点，《意见》提出推进海南国际旅游岛建设，加快金融业发展，探索开展离岸金融业务试点。海南国 际旅游岛开展离岸国际金融业务，这必将实现海南银行业务非本土化，随着海南离岸国际金融业务的不断扩大，海南 离岸金融业务的发展在适应国际旅游岛发展需要的基础上，海南国际旅游岛必将逐渐成为国际资金集散地，最终发展 成为离岸金融市场。这就实现了国务院赋予海南国际旅游岛区域性金融中心真实的内涵。
地块的西南至东北建一栋二十三层的小户型住宅， 考虑到采光通风因素，两栋楼南北纵深均不超过 12米，东西跨度约50米。户型朝向以正南北向和 偏东南向为主。
本案为城市核心区商住结合公寓项目。
海口“中央美域”项目营销定位报告
地块解读
本案在大势下的自身条件 区交 环配规外 位通 境套划力
外力全面拉动，区域价值绝地起 高，项目潜力无限！
海南大发展的空间尺度 海口房地产发展展望
海口“中央美域”项目营销定位报告
海南印象
海南大发展的空间尺度
海口“中央美域”项目营销定位报告
解读国际旅游岛的政策优势
中央政府给予海南国际旅游岛众多的优惠政策，助推海南经济腾飞，房地产蓬勃发展 2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。将海南建设国际旅游岛上升为国 家战略。 在众多政策中，免税、开放博彩、探索开展离岸金融业务试点被认为是最有新意的三大看点。
开放26国免签证，“实行开放、便利的出入境管理措施，在海南已有21国免签证的基础上，先期增加芬兰、丹麦、 挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2 人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构”。
国家的优惠政策点燃了全中国甚至全球资本汇聚海南的热情，海南房地产风生 水起。
南开发房地产热情高涨。据不完全统计，目前已有超过1500亿元的资金角逐海南楼市。
“国际旅游岛”消息如一针强心剂，让本已火爆的海南地产市场更添狂潮。 “疯狂飙涨”、“蜂拥而至”，这两个词形象地描绘了海南地产市场的现 状。
NEWS 还没到海南，就听说了海南的地产狂潮。价格高，体量大海，口竞“争中激央美烈域，”营项销目更营是销定走位在报全告国前列！
海口“中央美域”项目 营销定位报告
2020/11/25
海口“中央美域”项目营销定位报告
营销核心问题界定
营销目标解读
短、平、快去化产品， 实现项目营销利益最大化。
PK
市场竞争解读
当前为海南地产开发的井喷 时代，市场竞争极其激烈。
在市场竞争如此激烈的海南市场，如何突破重围，实现项目短平快的销售目标？
在海南市场房价飙升，当地客群无力承受，外地置业客群成为主力的情况下，如何 有效挖掘外地市场，找准目标客群，实现项目的顺利去化？
外地客户看中海南的度假特性，在众多的度假产品系中，本项目并不占山水优势， 如何得以塑造项目独有的卖点，从而吸引目标客群？
海口“中央美域”项目营销定位报告
报告逻辑思路
发展大势分析 自身条件解析 面临的问题
增长54.5％；房地产业相关税收收入70.9亿元，占 地税总额的46.89％。
NEWS
2010年，海南房地产开发投资计划完 成330亿元，其中省重点旅游房地产项 目总投资完成100亿元，商品住房销售 650万平方米，同比均增长15%。
地产年计划投资总额增长65%
OPPORTUNITY 海口“中央美域”项目营销定位报告
争奇斗艳，海南地产生机蓬勃！
度假型物业
海南地产主要依靠外地置业客群的强大购买力，因此，海南物业多以度假型物业为主， 强调自然资源的独特性。
以三亚项目为代表，卖景观资源，尤其是海景资源，离海越近，价格越高。此外，山景、 温泉等自然资源也是项目的主要卖点。
NO.1 海的价值
NO.2 森林绿洲 NO.3 温泉资源
海口“中央美域”项目营销定位报告
海南地产迎来井喷时代
销售火爆：海南岛正式获批要建国际旅游岛的消息，就象早到的“春雷”炸醒了当地
的房地产市场。海南的房价随着雷声也在上演着疯狂飙涨的一幕，原先三、四千一平米 的房子几天内翻飞过万，有卖到七、八万一平米的房子却仍然能吸引着投资客的钱包。
投资火爆： “国际旅游岛”建设更是带来新商机，各地资本蜂拥而至，各大企业到海
康馨花园
下阶段，预计2011年前后推盘的将是主打小户型的产品， 该项目为烂尾楼改造项目，产品规划不成熟，社区品质 亦不高。优于其项目周边生活氛围较之本项目安静。该 项目预计会有部分产品与本项目形成正面竞争。
海口“中央美域”项目营销定位报告
总结：SWOT分析
基地条件 ＋ 竞争态势 ＋ 客群担忧
S 优势
位通 境套划力
南北大动脉龙昆南路 东西主干道凤翔西路 东环铁路 新汽车站 公交总站
海口“中央美域”项目营销定位报告
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地块解读
本案在大势下的自身条件
生活出行便捷，但位于交通枢纽中心，
区交 环配规外
位 通 境 套 划 力 较为吵杂。
海口“中央美域”项目营销定位报告
地块解读
本案在大势下的自身条件
区交 环配规外 位通 境套划力
海南发展的历史契机
国际旅游岛政策对海南地产的影响
“国际旅游岛”对房地产业的影响—— 1、大量热钱涌入海南，地产市场更加蓬勃； 2、需求结构可能发生改变，有待继续观望。
“国际旅游岛”对普通民众的影响—— 1、就业机会增多，人口流动，住房需求增加； 2、经济发展，收入提高，购房能力加强； 3、政策所带来房产增值信心的增强，非稳定市 场下财富的政策避难所。可能带来看好区域经 济前景和个人经济前景的投资、投机购房群。
地块解读
本案在大势下的自身条件 区交 环配规外 位通 境套划力
无论是项目规模或建筑形态、物业 形态都突出投资型价值感！
项目规模 地块形态 建筑形态 物业形态
项目占地5697平方米，总建筑面积：26605平方米。
项目东西长81米，南北较短只有72米；东、南、 两面沿街，沿街面非常宽，西隔路与火车站广场为 邻，南面隔路是汽车站，商业价值极高。
乾坤湖位于海口市凤祥路凤祥公园右侧，总用地面 积约15982.66平方米，由三栋17层的高层住宅组成 ，计入容积率面积21403.53平方米，地下建筑面积 4887.01平方米，总建筑面积27375.1平方米。 整个 用地东面是一条20米的规划道路，西面为现有的10 米道路，东面和北面均为空地。
海口“中央美域”项目营销定位报告
政府：政策力 交通：环东干线 竞争：区域项目的竞争 合作：竞争项目合作拉升区域价值
海口“中央美域”项目营销定位报告
Contents
发展大势分析 自身发展条件解析
核心问题梳理
客群定位 战略定位 产品定位及发展建议 项目形象定位 营销推广策略 四项目联动思考
本案竞争形势判断 本案客群担忧
海口“中央美域”项目营销定位报告
“海口就好像十年前的厦门，还未
战 “海南处在高速发展的风头浪尖上，
呈现出现代化省会城市应有的光
机遇与挑战并存。而海口住宅均价
芒。”
已过万！”
相对落后的城市面貌PK高企甚至赶超一线城市的房价 城市居民收入水平低下PK远高于当地居民收入的房价 城市常住人口仅160万PK远超居民需求住宅开发体量
REVIEW 初到海口，对市容市貌失望不小，这样的环境PK这样的价海口格“，中不央禁美心域里”项画目了营个销大定问位号报告？
区域发展前景优渥，作为较成熟新区，既有 即成的各项生活、行政配套，亦有较优的规划 起点； 片区定位明晰，将成为未来城市交通枢纽中 心； 项目地块位置绝佳，借助周边市政规划，将 形成良好的居住及商业氛围，提升产品价值。
0 机遇
海南国际旅游岛政策发布，掀起又一股海南 置业狂潮； 作为交通枢纽站最核心的首发项目，承载区 域人居价值提升的重任； 区域内并无完全同质产品的竞争，纯小户型 在区域内属于空白产品。
群雄逐鹿，齐享海南地产盛宴!
万科、 富力 雅居乐、 鲁能、 东和、 金泰、 新世界、 中信国安、 中信太富
海南地产由于历史原因，存在它的特殊性。大牌开发商的精品项目有之，初 涉地产的新兴开发品牌有之，动辄上百万的超大型项目有之，体量仅过万方 的小项目亦有之。正可谓群雄逐鹿，竞争十分激烈。