万科集团营销策略讨论报告
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离绕城公路入口约五百米
88、94、111、112、113、115、金陆线和雨谷线直达
规划特质 承接产业发展，导入区域外人口，给沉闷的宁南注入新的活力
高新技术产业基地
汽车贸易园区
根据城南发展规划，南京南站附 近将规划建成新兴的城市副中心 ，“宁南新城”将与以新街口为 中心的南京老城、奥体为中心的 河西新城，形成三足鼎立的局面 ，重点发展高新技术产业与高 级现代商贸区。目前，已有大批 知名企业进驻高新技术产业基地 ，商贸区与汽车贸易园。
南京南站 根据南京南站建设规划，地铁1号线 南延线、3号线以及6号主城环线 将汇合于南京南站
安德门站 未来地铁7号线和地铁1号线的汇 合 点。
配套特质 周边配套虽然档次不高，但满足日常所需，配备齐全。
配套
中心商圈
无
类型（2km内）
商业
大卖场/超市 便利性商业
社区苏果超市、上海华联超市社区店 沿街小店面
户型特质——424套90平米二房， 118套115平米三房，236套135平米 三房，户型面积标准合理；
其他特质——社区整体抬高1.2米， 南侧规划有泛会所以及绿地，但东 侧受到规划中的加油站与消防站不 利影响。
综合特质分析
万科金色城品是
城市干道直驳、公交出行便利、轨道交通辐射； 南临新秦淮河，近览将军山风景区，内享中央花园； 周边配套齐全、生活便利； 8万平米纯小高层全装修社区； 铁心桥片区内唯一的高品质项目
教育文化 医疗 景观环境
中小学
南京市春江学校和南京市春江第一幼儿园
高等学校
三江学院
医院
铁心桥社区医院、各类社区药店
自然景观
秦淮新河
大型景区（辐射） 将军山风景区 、大石湖生态旅游度假区
交通设施 休闲娱乐
轨道交通
快速干道 重要公交线路 无
地铁１号站点安德门站及其南延线、3号线、6号线和7号线（规划） 的换乘枢纽设在南京南站
城品解读 市场分析
城品解读
区位特质
新街口
直线距离 9km
车程距离 12km
奥体中心
6km
8km
江宁区政府
7.5km
8.5km
南部城郊，与主城区无缝 对接,但由于该板块在城市 化进程中起步较晚,地产开 发也主要以经济适用房为 主，因此造成了大众对于 板块的偏见,心理距离大于 物理距离
奥体中心
秦淮新河 将军山风景区
︱万科金色城品工作汇报︱
2008.05.05
前期工作回顾：
2007年11月我司首次介入本项目： ——07年12月提交初步市场与客户定 位报告； ——1月第一轮策略大纲讨论报告； ——3月第二轮策略大纲讨论报告； ——本次报告是对前期工作总结的第 三次策略大纲汇报。
市场产品： ——立面风格建议； ——会所功能建议； ——装修标准建议（仁恒分析对比）； ——区域市场月报（2、3月）
华为科技
宗地
宁南商贸区 南站城市副中心
项目距
华为 中兴 麦德龙 汽贸园
直线距离 2.3km 2.5km 4.5km 4.7km
车程距离
3km 3km 5.5km 5.8km
产品特质
规划特质——总建8.2万方，16-18 层的小高层精全装修住宅社区；
景观特质——内外双景，社区内部 具有中央花园，外部有新秦淮河与 将军山自然资源；
蓝岸尚城
铁心桥片区
本案
交通特质 快速路网、公交线路齐全，未来交通规划升级！
现有交通: 公共交通: 88W\113W\94W\111W\112W\98W
\雨谷线 轨道交通: 地铁一号线安德门站 城际交通: 绕城公路\104国道\沪宁高速\外环交 规划建通设:
宁南地区将拥有城市轨道两个重要的 换乘枢纽：
雅居乐花园 13000元/平方米
毛坯报价
万科金域缇香 11000元/平方米
装修
仁恒翠竹园 12000元/平方米
精装修报价
本案
城南在售分析
目前区域内在售项目，雅居乐花园和仁恒翠竹园供应体量较大； 其他在售项目基本进入尾盘销售阶段，剩余总量3.15万方。
区域
雨花台 小计 秦淮
小计
项目名称
仁恒翠竹园 南庭花园 阅城国际 蓝岸尚城
新街口
城南
本案
绕城公路 江宁区政府
板块特质
城南发展缺少统一规划，南北区分明显，铁心桥发展起步较晚，片区内 缺少品质型社区。
亚东国际公寓
北片（安德门片区） 时光澔韵
雅居乐花园 东片（大明路片区）
仁恒翠竹园 南片（宁南片区）
wk.baidu.com
映山菁华
东北部片区距离主城区最近， 配套成熟，居住区发展较早， 但由于土地稀缺，项目体量 较小 西北部片区依托地铁1号线 沿线发展，楼盘数量不多， 但其中有典型的地铁大盘— —亚东国际公寓、 时光澔韵。 南部宁南片区依托高新产业 与宁南商贸园区发展，铁心 桥片区为新规划居住片区， 开发较晚，集体土地建房与 经济适用房较多，受城郊概 念与陵园墓地影响。
离城城市不远，离自然很近，高品质的、纯粹的、景观社区
市场分析
市场属性：板块间横向对比
河西，江宁两大板块竞争壁垒明显。南区“同位”产品主要集中 在河西板块，虽然本项目具有价差优势，但河西板块优势明显， 客户分流难度较大。而江宁依托较大的价差优势，形成壁垒，客 户分流同样艰难。所以本项目面临的竞争依然属于区域竞争。
客户研究： ——区域街访与客户深访调研报告； ——区域高端客户容量报告；
销售部分 ——3月销售团队组建完毕； ——4月销售人员系列培训； ——4月大客户拓展执行；
企划部分： ——现场包装建议； ——销售中心改造建议； ——示范单位风格建议； ——项目媒介推广排期； ——已出街：户外、万客会、网络广告等； ——设计中：销售物料、销售中心看板、围墙、 道旗等；
亚东国际公寓 /
雅居乐花园 蔚蓝星座
路子铺小区 /
供应物态
公寓 公寓 公寓 公寓
公寓 /
公寓 公寓
公寓 /
可售面积（M2）
40959.7 1561 9748 7478 9411
69157.7 88966.9
2853
445 92264.9
可售套数
296 11 74 70 88 539 545 11
5 561
数据统计截止08年5月4日
占比
销售均价 (元/M2)
54.91% 2.04% 13.70% 13.00%
16.35% 100.00%
97.00% 2.00%
1.00% 100%
11000 8500 8514 7257 9900
/ 11490 9559 9490
/
干扰竞争分析——雅居乐花园
位置 规模 物业形态 主力面积 价格
88、94、111、112、113、115、金陆线和雨谷线直达
规划特质 承接产业发展，导入区域外人口，给沉闷的宁南注入新的活力
高新技术产业基地
汽车贸易园区
根据城南发展规划，南京南站附 近将规划建成新兴的城市副中心 ，“宁南新城”将与以新街口为 中心的南京老城、奥体为中心的 河西新城，形成三足鼎立的局面 ，重点发展高新技术产业与高 级现代商贸区。目前，已有大批 知名企业进驻高新技术产业基地 ，商贸区与汽车贸易园。
南京南站 根据南京南站建设规划，地铁1号线 南延线、3号线以及6号主城环线 将汇合于南京南站
安德门站 未来地铁7号线和地铁1号线的汇 合 点。
配套特质 周边配套虽然档次不高，但满足日常所需，配备齐全。
配套
中心商圈
无
类型（2km内）
商业
大卖场/超市 便利性商业
社区苏果超市、上海华联超市社区店 沿街小店面
户型特质——424套90平米二房， 118套115平米三房，236套135平米 三房，户型面积标准合理；
其他特质——社区整体抬高1.2米， 南侧规划有泛会所以及绿地，但东 侧受到规划中的加油站与消防站不 利影响。
综合特质分析
万科金色城品是
城市干道直驳、公交出行便利、轨道交通辐射； 南临新秦淮河，近览将军山风景区，内享中央花园； 周边配套齐全、生活便利； 8万平米纯小高层全装修社区； 铁心桥片区内唯一的高品质项目
教育文化 医疗 景观环境
中小学
南京市春江学校和南京市春江第一幼儿园
高等学校
三江学院
医院
铁心桥社区医院、各类社区药店
自然景观
秦淮新河
大型景区（辐射） 将军山风景区 、大石湖生态旅游度假区
交通设施 休闲娱乐
轨道交通
快速干道 重要公交线路 无
地铁１号站点安德门站及其南延线、3号线、6号线和7号线（规划） 的换乘枢纽设在南京南站
城品解读 市场分析
城品解读
区位特质
新街口
直线距离 9km
车程距离 12km
奥体中心
6km
8km
江宁区政府
7.5km
8.5km
南部城郊，与主城区无缝 对接,但由于该板块在城市 化进程中起步较晚,地产开 发也主要以经济适用房为 主，因此造成了大众对于 板块的偏见,心理距离大于 物理距离
奥体中心
秦淮新河 将军山风景区
︱万科金色城品工作汇报︱
2008.05.05
前期工作回顾：
2007年11月我司首次介入本项目： ——07年12月提交初步市场与客户定 位报告； ——1月第一轮策略大纲讨论报告； ——3月第二轮策略大纲讨论报告； ——本次报告是对前期工作总结的第 三次策略大纲汇报。
市场产品： ——立面风格建议； ——会所功能建议； ——装修标准建议（仁恒分析对比）； ——区域市场月报（2、3月）
华为科技
宗地
宁南商贸区 南站城市副中心
项目距
华为 中兴 麦德龙 汽贸园
直线距离 2.3km 2.5km 4.5km 4.7km
车程距离
3km 3km 5.5km 5.8km
产品特质
规划特质——总建8.2万方，16-18 层的小高层精全装修住宅社区；
景观特质——内外双景，社区内部 具有中央花园，外部有新秦淮河与 将军山自然资源；
蓝岸尚城
铁心桥片区
本案
交通特质 快速路网、公交线路齐全，未来交通规划升级！
现有交通: 公共交通: 88W\113W\94W\111W\112W\98W
\雨谷线 轨道交通: 地铁一号线安德门站 城际交通: 绕城公路\104国道\沪宁高速\外环交 规划建通设:
宁南地区将拥有城市轨道两个重要的 换乘枢纽：
雅居乐花园 13000元/平方米
毛坯报价
万科金域缇香 11000元/平方米
装修
仁恒翠竹园 12000元/平方米
精装修报价
本案
城南在售分析
目前区域内在售项目，雅居乐花园和仁恒翠竹园供应体量较大； 其他在售项目基本进入尾盘销售阶段，剩余总量3.15万方。
区域
雨花台 小计 秦淮
小计
项目名称
仁恒翠竹园 南庭花园 阅城国际 蓝岸尚城
新街口
城南
本案
绕城公路 江宁区政府
板块特质
城南发展缺少统一规划，南北区分明显，铁心桥发展起步较晚，片区内 缺少品质型社区。
亚东国际公寓
北片（安德门片区） 时光澔韵
雅居乐花园 东片（大明路片区）
仁恒翠竹园 南片（宁南片区）
wk.baidu.com
映山菁华
东北部片区距离主城区最近， 配套成熟，居住区发展较早， 但由于土地稀缺，项目体量 较小 西北部片区依托地铁1号线 沿线发展，楼盘数量不多， 但其中有典型的地铁大盘— —亚东国际公寓、 时光澔韵。 南部宁南片区依托高新产业 与宁南商贸园区发展，铁心 桥片区为新规划居住片区， 开发较晚，集体土地建房与 经济适用房较多，受城郊概 念与陵园墓地影响。
离城城市不远，离自然很近，高品质的、纯粹的、景观社区
市场分析
市场属性：板块间横向对比
河西，江宁两大板块竞争壁垒明显。南区“同位”产品主要集中 在河西板块，虽然本项目具有价差优势，但河西板块优势明显， 客户分流难度较大。而江宁依托较大的价差优势，形成壁垒，客 户分流同样艰难。所以本项目面临的竞争依然属于区域竞争。
客户研究： ——区域街访与客户深访调研报告； ——区域高端客户容量报告；
销售部分 ——3月销售团队组建完毕； ——4月销售人员系列培训； ——4月大客户拓展执行；
企划部分： ——现场包装建议； ——销售中心改造建议； ——示范单位风格建议； ——项目媒介推广排期； ——已出街：户外、万客会、网络广告等； ——设计中：销售物料、销售中心看板、围墙、 道旗等；
亚东国际公寓 /
雅居乐花园 蔚蓝星座
路子铺小区 /
供应物态
公寓 公寓 公寓 公寓
公寓 /
公寓 公寓
公寓 /
可售面积（M2）
40959.7 1561 9748 7478 9411
69157.7 88966.9
2853
445 92264.9
可售套数
296 11 74 70 88 539 545 11
5 561
数据统计截止08年5月4日
占比
销售均价 (元/M2)
54.91% 2.04% 13.70% 13.00%
16.35% 100.00%
97.00% 2.00%
1.00% 100%
11000 8500 8514 7257 9900
/ 11490 9559 9490
/
干扰竞争分析——雅居乐花园
位置 规模 物业形态 主力面积 价格