某土地开发成本及出让价格测算方案(doc 30页)

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案

投资控制部编制

目录

1.我国的土地制度

2.城市土地价格形成过程及形成机制

3.房地产估价原理介绍

4.我单位的土地开发成本分析

5.地块价格估价方法

6.课题：成本法进行地价测算

7.委托专业的评估机构进行地块估价

1.我国的土地制度

我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国

策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规

定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。这样土地所有权在经济上才能得以实现。我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。

2.城市土地价格形成过程及形成机制

2.1我国城市土地价格形成过程

我国城市土地价格是伴随着经济体制改革逐步形成的，其形成过程大致可分为三个阶段：

第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐渐消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主．官僚买办资本和外国资本家的土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费的，所以这一时期，城市土地价格是存在的。1954年2月24日，当时的政务院下发文件，规定国营企业、机关、部队和学校等经政府批准占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。此后，城市土地价格已不复存在。在这一文件中，我们还可以看出地价消失的深层次原因在这一时期，高度集中的计划体制已经建立，国家对企业和事业单位实行统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提高企业生产成本，扩大国家预算，并将增加不必要的事务手续。

第二阶段是从1954至1979年，城市土地无价使用。大约到1956年，城市土地通过没收大地主、官僚资本的土地和对资本主义工商企业的改造，实际上成为国有土地，并已基本上无偿分配完毕。此后，每当新的使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用

农民的土地；或者征用城镇原使用者的土地，再划拨给新的使用者。无论是征用农民的土地还是征用城市原使用者的土地，国家都不能再采取没收的办法，而要给被征地者以补偿。补偿费按照国家规定由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。在这一阶段，新的用地者取得城市土地是有代价的，不是人们通常所说的是无偿的，但征地费不是城市土地的价格。所以，确切地说，这一阶段城市土地是

“无价使用。进一步分析可以看出，征地费虽然是由用地单位支付的，但在当时统收统支的资金计划管理制度下，用地单位的建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。正是由于政府与企事业单位之间的“父子关系”，形成了这种费用负担的传导机制，征地费的高低并不构成对用地单位的实际经济约束。因此，国家长期以来，一直压低征地费用，以此保证工业化和城市化的进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在的必要。

第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国的土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始的。1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出“中外合营企业用地，不论新征地还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费”。此后，一些城市加抚顺．广州也开始对国内企业收

取土地使用费。场地（土地）使用费的实质就是地租，所以说，国家征收场地（土地）使用费，标志着我国城市土地开始有了价格形式（准确地讲只是地价雏形）。另一方面，随着国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支的局面开始被打破。在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多余的土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己的钱而不是财政的钱取得所需的土地，所以，各种违背当时法律的私下土地交易即隐形土地市场开始出现。这种隐形土地市场的出现；标志着我国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律的认可。1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这标志着我国城市土地一级市场和二级市场价格正式全面形成。目前，我国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息与股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。

2.2我国城市土地价格形成机制

2.2.1城市土地一级市场价格形成机制

2.2.1.1出让地价的形成机制

（1）协议地价形成机制。总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定的城市土地进行“一对一”的谈判而形成的。协议地价的高低不是由土地市场供需状况和土地预期收益决定的，而是取决于