德思勤-深圳福田卓越世纪中心深度案例
德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引
谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
2016年深圳卓悦汇及中洲π开业案例分享与借鉴
柜，其外立面又可作为装饰
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
残疾人&家庭厕所
洗手间
· 分类有男女厕，母婴室， 残疾人&家庭厕所 · 采用原木材料，外面设 有凳子等候区
设有较低的洗手位，贴心设计
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
VIP室 — L3
· 面积约为60~70㎡，内
部装饰色彩鲜艳，布置 温馨，宛如儿童游玩区
•地铁4号上梅林站、9号线（10月底通车）
•附近有万㎡
1 项目概况
商圈分析
基本信息
所在商圈
项目定位
交通概况
周边道路高峰期拥堵，地铁便利，公交可达区域范围校窄 •城市主干道创业二路、前进一路 •地铁5号灵芝站、12号线（规划中）
宝安新安——未来消费持续上涨，旧住宅与工业园多，商业发达
中洲·π
整体定位：社区型购物中心 客群定位：中低档次，家庭和学生、打工一族
商业设计
两种不同定位从何体现？
营销活动
业态/品牌
经营分析
2
商业设计
建筑设计 装修美陈 平面设计
配套设施
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
建筑主体
· 玻璃幕墙及大理石相结
合的装饰材质
· L1层被市政规划的两车 道路分割成南北两区
·中康路与梅林路交汇处
有滚动型字幕LED，LED 广告位晚上未使用
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
外广场
· 广场由两块草地组成 · 各式各样emoji表情的 气球，驻足许多人拍照 · 复古式长条形汽车停靠 路边作主题静态展示
aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考
平行思维的表现方式“六顶思考帽”
白帽：资料与信息 红帽: 直觉与感情 黑帽: 逻辑与批判 黄帽: 积极与乐观 绿帽: 创新与冒险 蓝帽: 系统与控制
每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个 方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破
4、项目研究过程和报告撰写思路
本项目应以商业为主体，定位思考 住宅价值： 应以商业经营定位为前提。
均价：6000元/㎡（目前宝安中心区的均价大大低于此价格） 建筑面积：66700㎡ 销售率按90%计算 住宅销售总收入：6000*66700*90%=3.60亿
二、项目开发模式的调整建议
目前商业操作模式：规划在先，招商为后。 操作模式弊端：由于是先前规划，商业规划往往 具有主观性，未能客观的从商家的需求出发，包 括规模、内部格局、交通走向、楼层功能设置需 求等因素，造成经营上的不便。 市场条件：中心区各项目大规模的商业面积开发
5、景观资源之高层海景、中心绿轴
学校 会展中心
地块的西南面和南面可 以看到海景资源。 在中心区开发的前期阶 段，根据规划项目的西南 面为学校，未来项目的高 层单位视野较宽阔。
景观资源之城市生活景观
都市---唯一的动态景观
6、配套资源齐全
书城
青少年宫
酒店 幼儿园
幼儿园
中学 小学
中学 医院
本项目周边规划的 商业、教育、文化、 休闲设施均十分齐全； 项目自身5.69万m² 的商业配套设施
新区域 新市场
大型商业与 住宅的结合
混乱的思考
寻求一种新的思维模式
平行思维—— 换一个角度做地产
3、平行思维的介绍
——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它 强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色 的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题 的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行 思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解， 分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。
写字楼案例分析-深圳卓越世纪中心
23
【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
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【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性 架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司 停车位 1550个
物业管理公司 卓越物业
2
【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会展中心站
卓越世纪中心
会展中心
3
【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
25
【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
1、3、4号楼地下停车场 相连通，车位数共 1550 个（ 其 中部 分 双层 机械 停车位572个） 2 号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
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【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高
标准净高 使用率 设备层/避 难层为 标准层面积 玻璃幕墙 通讯系统 安保系统 消防系统
4.1m
2.95m 66% 18层、33层、49层 1900m2——2000m2 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃） 卫星电视信号、无线网络覆盖 24小时安全监测、保安巡逻 烟感、温感探测
深圳卓越皇岗世纪中心案例分析
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
[2020年](定价策略)深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编
深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编](https://img.taocdn.com/s3/m/1d1e0a920c22590102029d75.png)
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳德思勤_熙园豪宅项目案例总结_213PPT
案例提要
• 项目规划设计与产品创新借鉴 • 项目定位提升的思路？ • 如何寻找项目的核心优势？并与客户需求对应？ • 豪宅项目营销战略思路？ • 项目的营销战略如何与具体的实施活动及宣传推
广紧密结合？ • 产品种类繁多的“泛豪宅”项目如何确定价格策
略与销售策略？
目录
一、项目概况 二、市场背景与策划背景 三、策划思路 四、营销推广 五、现场销售执行 六、成功与失败经验分享
海湾片区2002-2004年总建筑开发量 1，500，000㎡以上
华侨城片区2002-2004年总建筑开发量 2，000，000㎡以上
盐田片区2002-2004年预计总建筑开发量 1，000，000㎡以上
五大豪宅片区三年推出量700万㎡ 平均每年推出量200万㎡ 其中符合现有豪宅定义的年推出量在90 万㎡左右
其片区以波托菲诺为代表，成熟的生活配套、优越的地理 位置及强大的企业名牌的影响力吸引了众多买家，二期纯水岸 与熙园产品类似，在2003年仍剩余20%需要消化。城市山谷继 二期联排别墅后又将推出二期半独栋别墅，其别墅社区的现场 法国园林实情及浓厚的文化氛围对买家仍有很大的吸引力。但 片区总体推广量不大。
启示：
1050
计容积率建筑面积（m2） 154035.12
商场建筑面积（m2）
3383.3
绿化率
58%
住宅净建筑面积（m2） 138408.54 架空花园总建筑面积（m2） 7869.8 建筑覆盖率
23%
3.发展商背景
深年，注册资金2亿元人民币。位列深圳市规划与 国土资源局2002年度深圳市房地产综合开发企业资质排名 十强。公司在深圳市累计开发量超过60万平方米，主要在 宝安市场，已开发项目有宝安弘雅花园、雅豪轩、丽景城、 御景台。
德思勤城市广场个案分析
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
9-福田COCOPark案例
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
蓝色字体为住宅项目、 红色字体为商业项目、 紫色字体为写字楼项目
发展商战略：以福田COCO Park为标杆快速扩张
异地快速拓展计划
自2010年起，星河陆续筹备多个商业项目，拟以福田COCO Park作为品牌标杆，利用其在深圳积 累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验，快速进行品牌复制，实现布局扩张。
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH
深圳福田ONE AVENUE卓悦中心
福田ONE AVENUE卓悦中心光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程CONTENT01项目简介03项目产品分析02项目区位分析04项目业态分析05SWOT分析06项目小结光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程信息简介Project information项目名称：深圳One Avenue卓悦中心开业时间：2019年9月建筑面积：28.6万㎡一期面积：18.6万㎡商业楼层：-2层到5层连锁项目：否开发商 ：卓越集团所在城市：广东省深圳市项目地址：福田区福田街道深南大道2005号光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程区位l 周边住宅资源丰富，拥有稳定核心客群l 项目地处深圳商务CBD，高端消费人群密集l 四个地铁站围绕项目，项目交通条件极优市民广场怡景中心城皇庭广场大中华国际交易广场金田新村卓越INTOWN 辛诚花园福华村小区岗厦村福田ONE AVENUE 卓悦中心凤凰大厦中核大厦住宅小区岗厦北站市民中心站会展中心站岗厦站罗宝线蛇口线线商务区市民广场（南广场）会展中心住宅区商场公共空间商务办公地铁光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程•区域内城市级体量商业较多•距离最近的是福田COCO PARK，影响圈重叠，竞争大卓悦汇深业上城九方购物中心福田 ONE AVEUNE 卓悦中心福田 COCO PARK万象城项目周边同体量级购物中心，竞争激烈，必须差异化定位才能突出重围光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程里程光合里程光合里程光合里程光合里程产品介绍项目整体分为三大空间和一条中央休闲大街，功能划分清晰明了北区 ONE:LIVING东区 ONE: TASTE 西区 ONE: STYLE文天祥学校平面图中央大街中央大街休闲广场北区尚未开放以品味生活为主题北区：LIVING东区已开放以缤纷美馔为主题一层及以上为中高端负一层为美食广场东区：TASTE西区已开放以时尚中心为主题入驻300余家品牌打造高品质零售空间西区：STYLE横贯项目800米的休闲大街有丰富的外摆设置和各种活动中央大街光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程入口处草地绿植产品介绍东区以餐饮为主题，露天商场，餐饮品类丰富，多为中高档餐饮东区 ONE: TASTE扶手电梯商铺中庭动线方向光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程光合里程产品介绍外部环境优良，活动丰富，外摆多彩，休闲感较足中央大街休闲感充足绿植和各类雕塑打造充足的休闲感。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
分解依据
分解方向——SOHO商务公寓
商务办公物业定位定量研究
国内的发展
南宁的发展
与写字楼产品的区别
随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高
2011年
2012
星级酒店床位总数（万个）
2.43
2.4983
2.568
2.64
2.71
2.79
星级酒店床位数年增长率
2.8%
根据统计年鉴，可查07年至08年酒店的床位数，以每年的酒店2.8%的增长率推断项目进入市场时，即2012年的市场星级酒店床位数为：
定量方法二：市场平均增长法
从以上两种方法——旅游人口需求分析法和市场平均增长法计算可以得出，酒店的床位数规模约为 万个
√
√
3
道路交通
道路辐射周边区域，道路较通畅
道路辐射全市，道路通畅
靠近两大城市交通主干道,轻轨一号线与二号线交汇处，交通便捷
√
√
4
交通设施
有方便的公共交通设施出租车运输，可到达全市主要的经济、政治区
有极为方便的交通设施，可随时方便到达全市主要经济、政治区
公交设施尚不够便利
√
√
5
自然环境
周边有较好的自然环境
18.7%
19.3%
——
标间价格
1366
卓越世纪中心(简介)
TOWER 1
TOWER 1 由66层标准层构成，氛围低区 、中区、高区、超高区四个部分，全楼有 20部客用电梯与2部消防梯，分别在首层 大堂、二层大堂为客户服务。
高度 建筑面积
楼层分布
280m
120036㎡
4-65层（避难层/设备 层17、33、49层）
4 品质价值 傲视CBD的品质标杆
写字楼硬件配置
卓越世纪中心项目简介
EXCELLENCE CENTURY CENTER BRIEF INTRODUCTION
卓越资管2017
卓越世纪中心 价值切面
2综合体价值 46万㎡醇熟综合体
4品质价值
傲视CBD的品质标杆
5E+
商务运营体系
3 地标价值
最具记忆点的钻石立面
1地段价值
中心所在多元价值聚合
1 地段价值 中心所在，多元价值聚合
3号线
4号线
2号线
希尔顿酒店
卓越世纪中心
1号线
2 综合体价值 46万㎡醇熟综合体
高端商务生活圈
卓越世纪中心定位为世界商务 综合体，总建面达46万㎡ ； 四栋超高层塔楼，包含写字楼 、酒店、商业、公寓等，配置 与商务生活强相关的业态，创 造了深圳办公物业的全新体验
3 地标价值 最具记忆点的钻石立面
5 卓越E+商务 商务运营体系
开启珠三角城际直飞新时代 已完成30+次安全飞行
广州
GUANG ZHOU
深圳
SHENZHEN
珠海
ZHUHAI
惠州
HUIZHOU
东部华侨城
OCT EAST
天琴湾
VEGA VILLA
5 卓越E+商务 商务运营体系
深圳德思勤公司介绍
深圳德思勤公司介绍中国·深圳2009 年09月1、企业资质与公司简介德思勤总部设在深圳，旗下设有深圳、武汉、湖南、东莞、北京分公司及华东事业部等多个区域分部。
德思勤是以城市区域运营、房地产金融服务、房地产全程策划、销售代理、开发顾问、商业及资产管理为主的国内领先的房地产综合服务商之一。
拥有房地产策划代理中介资质。
德思勤凭借快速复制的团队能力，高效和极具创新的市场务实姿态，始终处于中国房地产顾问代理领域的前列，业务立足深圳、东莞、武汉、长沙、上海、天津、南京等全国30 多个大中城市，辐射珠三角、长三角、环渤海，以及华中、西南等主要区域，员工人数近400 人，累计服务项目超过500 个，提供顾问、销售代理服务项目面积累计超过4500 万平方米，为客户实现价值超过400 亿。
在都市综合体、豪宅、酒店公寓、大盘、写字楼、城市高档精品等领域中拥有卓越的创新优势，为全国各大城市房地产开发企业、金融机构、政府部门提供系统的房地产顾问服务。
德思勤除各分公司外，总部下设六大中心，信息研究中心、商业中心、资产管理中心、市场发展中心、运营管理中心、区域综合体事业部。
信息研究中心集研究与知识管理为一体，在房地产市场研究、行业研究、建筑规划研究、专题研究四大领域进行前瞻性地研究及重点课题研究。
通过知识管理实现全公司信息、知识、专业成果的高效共享。
商业中心是商业地产专业服务机构，业务涵盖商业地产全程策划、投融资服务、销售代理、招商代理、商业拓展顾问、经营管理、商业研究。
资产管理中心以精税的专业团队以及诚信的品牌资源，搭建房地产项目的融资平台和资本寻求项目的平台，进一步利用资本市场，结合投资银业业务，与国内外房地产投资基金、信托基金、银行、财团及私募资金合作，结成战略同盟，实现房地产项目资源和资本资源的成功对接。
为适应中国房地产主流发展模式和我司都市综合体战略的需求，我司成立了以区域土地运营、都市综合体物业服务为主要业务的区域综合体事业部，为国内各类区域土地运营、综合体项目提供深度服务。
德思勤-深圳理想新城阶段执行报告完整最终-86PPT-33M
主打卖点 营造卖点
准现楼 围岭公园 风情园林及带状公园 一梯两户至四户 户型方正、使用率高 即将改善的交通条件、教育条件、生活设施
4、理想新城的过去与现在
4.1、过去
▪ 项目所在地位置特殊，有独特的优势资源 ▪ 前期产品、价格及宣传推广核心概念明确，销售情况较好。
4.2、现在---本体
▪ 社区氛围初成，大社区优势显现 ▪ 花语坊高层远处景观较好
▪ 理想新城三期为理想新城的后期产品，产品的性质决定了它必须是 整个社区各项价值的最高体现和再提升。
▪ 理想新城三期是小高层，产品属性决定它的优势是视野与品位的提升 ▪ 理想新城三期户型以二房74-78平方米、三房87-91平方米为主力，
户型种类较单一。在户型设计上，内部创新户型结构较少，特别北向 单位在现楼阶段，对视及景观遮挡较为严重。
居住发展趋势
客户选择的趋势-精神家园 开发强度的趋势-超大规模
楼宇开发
小区开发
大规模住区开发
从本质上讲，理想新城是城市大规模住区开发，它所提 供的不仅仅是单个的产品，更是客户选择的精神家园。
从客户心理来讲
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5
1、自我实现、2、自尊需求、3、社会需求 4、安全需求、5、生理需求
从客户的角度来讲， 理想新城所能提供给 客户已不仅是对生理 及安全的需求，更是 客户对于环境、对于 服务的更高层次的自 我及自尊需求、
由此可见： 理想新城 是城市大社区， 是须在各物质及精神内涵要素下营造的人性化、动态化、
复合化的社区， 是能够提供给客户直接经济价值及间接精神价值的利益家园。
社区文化——大社区的灵魂
对于理想新城借鉴意义：
▪ 充实提高理想新城城市大社区的形象及内涵是项目核心竞 争力的组成部分；
智能家居案例
经典案例•深圳红树西岸项目简介：中国第一个、也是最大的顶级智能社区“红树西岸”是深圳百仕达地产正在推出的滨海楼盘,深圳的地标性房地产项目，占地面积达7.5万平方米，总建筑面积为25万多平方米，共计1306户。
红树西岸指定Honeywell公司作为智能家居控制系统的独家供应商，为红树西岸的业主打造个性化智能住宅。
霍尼韦尔家庭网关（Home Gateway）是为业主保护安全、舒适居家环境和通报家居状况而专门设计的一种个性化网络家庭解决方案系统。
带有内置Linux操作系统，家庭网关系统保持高效节约，可为客户提供比其它家庭服务器更高的价值。
•中山华发生态园项目简介：华发生态园位于中山沙溪新濠路，总占地73万平方米，480套别墅，自然环境优美，原生态自然地貌保存完好，十分适合建设高品质住宅物业，是一片“山青水阔碧蓝天、树贸人稀花草香”的生态养生福地。
华发生态园邀请世界排名领先规划设计、园林景观和室内设计公司共同单纲项目设计，以全新的规划思路和设计理念建设一个国际领先、国内一流的生态房地产项目，为国内同类物业发展树立新的标杆，打造中山“首席生态高尚住宅区”。
霍尼韦尔家居智能化系统为中山华发生态园业主全方位的数字化家居智能成为现实，为用户提供便捷时尚的生活方式。
•广州南湖高尔夫别墅项目简介：“南湖高尔夫别墅-福泽苑”由广州颐和集团有限公司开发，生于青峰翠岭之中，长在蓝天碧水之间。
她端庄秀美、雍容华贵，是白云山与南湖水域的一颗璀璨明珠。
位于广州市北郊，在白云区同和镇永泰村金钟岭西南侧，东邻南湖，与南湖高尔夫球场相连，南临华南北路，西接丘陵，北倚山林，处国家一级大气环境保护区内，环境综合指标在广州市独占鳖头。
霍尼韦尔为“南湖高尔夫别墅”提供顶级家居智能网络系统HS-7000N系统，为业主打造安全、舒适、方便的家庭生活空间，带来一种全新的高尚的体验。
•广州华标品峰项目简介：华标品峰以48层的绝对高度，开创广州市海珠区的居住新高，亦是滨江东一线江景豪宅的压轴巨作。
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全钢化LOW-E中空玻璃
规格为，8+12+8（比一般的厚35%）。
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外立面——图片展示
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1`2号楼
3号楼A、B座
4号楼
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幕墙玻璃为专门为设计定制的钢化中空LOW-E玻璃，其颜色在不同 天光效果下会显现出不同的色彩。 每快幕墙尺寸为：宽1.5m、高2.7m 全规格为，8+12+8（比一般的厚35%）。 优点：膜层中含单层银面，是玻璃在保持可 见光透光率较高，自然采光良好的同时；更 低的遮阳系数Sc，能有效限制太阳热辐 射，尤其是减少近红外热辐射透过，有效节 约能源，提供一个健康环境。
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大堂 1号楼、4号楼都采用了双大堂设计，首层大堂 层高分别达15.5m.10.5m、15.5m，二层大堂 层都高达10米。
4号楼-1层
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1号楼—1层
4号楼-1层
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写字楼——数据对比
对比项目开发商与设计单位均具超强实力，项目均配备2-5层的裙楼商业 和3-4层地下停车场。
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写字楼——建筑指标 对比项目标准层面积1500-2000 ㎡之间，但京基100达到2400-2700 ㎡ ，实用率 基本在70-85%，户型面积400-500 ㎡为主流，柱距一9-10米较多，走道宽度1.8 米，而首层大堂大多分布在12.5-17.5米之间，大堂面积一般超过700 ㎡以上。
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项目区位
卓越· 世纪中心位于CBD内，内外交通便捷。
卓越世纪中心
空
陆
海
地铁：处于城市干道系统的核心，地铁成为现 代城市的一个非常重要的交通手段。 1、2、3、4号线贯通四向，围合CBD版图。
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项目总体规划
卓越· 世纪中心由4栋楼围合而成，集商业、写字楼、公寓、酒店于一体 的都市综合体项目。
本项目共分为东西两个地块， 总建筑面积46.6万平米，其中 写字楼建筑面积：290903.42平米 公寓面积：25163.21平米 商业裙楼：35237.54平米 酒店：26966.92平米。
大堂 1号楼大堂面积1548㎡，（一层700 ㎡ ， 二层848 ㎡ ） 4号楼双大堂面积898㎡。 二层大堂均设有访客休息区。提供一些饮 品、糕点。体现人性化的商务感受。
4号楼二层
1号楼二层
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项目概况
轻轨
国内最大的地下火车交换枢纽即将在此呈现。届时，从CBD至香港西九龙 仅需20分钟，到广州新客运站约35分钟。
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西班牙云石 西班牙云石
1号楼
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1号楼
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大堂
2号楼大堂面积约为1000平方米，高 15.5米。除了西班牙云石，其他用 材与卓越1号楼相同。
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大堂
两层大堂通过手扶梯与垂直梯相连接
而功能设计上将高区和中低区电梯厅由 一、二楼分开，将大大增加电梯工作的效 率，缓解上下班高峰乘电梯难得问题。这 些都体现了卓越集团人性化商务的理念和 对产品高品质的追求。
4号楼
1号楼
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墙面则是 伊朗的圣诞米 黄 （1100/㎡）
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大堂——装饰 墙体造型采用西班牙云石（2000/ ㎡ ）。 产品特点：分量轻，硬度高，不易变形， 易安装，透光效果明显，是目前装饰行业 最前卫，最流行的环保装饰材料。 产品用途：透光灯柱，透光背景，透光吊 顶，透光吧台，透光地铺，透光工艺以及 各种透光台面造型。
1号楼
4号楼
写字楼部分 商业部分 公寓部分
2号楼 3号楼
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项目总体规划 项目整体布局为西高东低 ，4栋楼形成了南北东三向相对封闭、西向完全开放的 特点。
同时引进了美国绿色建筑委员会 （USGBC）申请LEED认证 ，以41分高分 获批LEED金级预认证 ，成为华南区域首个 获得LEED金级认证的写字楼物业。
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电梯
原装三菱进口电梯（中转电梯、扶梯和三号楼垂梯为上海三菱）
速度高达6米/S，电梯的候梯时间：小于35秒。
客梯轿厢尺寸：2.00米×1.70米×3.00米，开门尺寸为：1.20米*2.60米
客梯载重/人数为：1600kg/23人 ，3号楼载量为1350kg 消防梯：2.00米×1.50米×2.60米，开门尺寸为：1.2*2.4，荷载：1350kg。
4号楼二层
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大堂
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大堂——装饰
天花材料 采用木纹造 型防火铝板 +金箔退旧
地面石材 则是产自巴 西的奥运金 麻+铜条 （800/㎡）
核心筒石材 采用产与安 哥拉的棕石 价格 1300/㎡）
1号楼
◆ 1号楼为超甲级写字楼，总高度 280米，共66层，4-66层为写字楼部 分,建面120281.92㎡ ◆ 2号楼为268米，共59层，4-24层 为甲级写字楼，24层以上为五星级酒 店和酒店公寓，建面101437.34 ㎡。 ◆ 3号楼为150米，共38层，功能为
2号楼
4号楼
小面积的精品写字楼，产权为公 寓 ，建面37388.2㎡。
卓越世 纪中心
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项目概况
金中环与晶岛国际
财富大厦
南面是小区路——福华四 路，距离滨河大道之间是
Байду номын сангаас
岗
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同时引进了美国绿色建筑委员会（USGBC）申请LEED认证 ，以41分高分获批LEED金级预 认证 ，成为华南区域首个获得LEED金级认证的写字楼物业。
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外立面
钻石立面—— 城市标记企业门面
◆ 4号楼为185米，共38层超甲级写 字楼，建面64428.6米。
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3号楼
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写字楼部分
外立面 大堂
电梯系统 户型
标准层洗手间 机电系统 停车场 产品配套 物业管理
总结
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写字楼——对比小结
1、对比项目写字楼朝多功能、一体化方向发展。即形成商业、休闲、娱乐、公寓、酒店等 综合性物业，体量较大，一般在区域具有引领性，所以本项目在此方面能较好地把握未来发 展方向。 2、产品设计上，尺度感更为阔绰。标准层一般为1500-2000平米，京基100甚至达到了 2400-2700平米，层高4.2米以上，净高2.8米以上，采用双层大堂 ，层高12.5米——17.5 米，大堂面积一般在700平米以上。
建筑价值是对城市中 心地标的永恒传承，彰显 企业门面的摧残光辉。
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外立面
4栋塔楼内部和外部的四处角落被轻微 切割，形状像轻微切割的菱形钻石。 在大多以横平竖直的中心区建筑中，实 现了“简约不简单”的目的，标志性极 强。再加上中心区少有的墨绿色外墙也 将使世纪中心独树一帜 外墙材料规格： 花岗岩厚达1.8CM（比一般的1CM厚 80%）
卓越世纪中心
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项目概况 写字楼 裙楼商业 案例总结