科技园区运营平台方案定稿

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项目实施计划 运营模式
园区综合运营平台的运营模式是以“产业推动城市进步、创新引
领产业升级”为发展依托，以华人集团控股企业炎黄集团与奥信集团
投资开发的产业园区为运营载体，采取“首先做产业定位、其次做概 念规划、接着做招商代理、然后整合传播推广、最后园区托管运营”
的运作模式，大力引进和培育一批“高科技、高成长、高回报”的优
结合，创造园区运营的新模式，更好地实现园区开发者的战
略意图，更好地为园区入住企业提供全面的专业服务，促进 招商引资，引领区域经济的发展，显得尤为重要！
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Contents
一、平台定位 二、项目背景 三、项目必要性 四、项目实施计划 五、项目发展规划 六、项目投资概算 七、项目效益分析 八、成功案例 九、战略目标
成长阶段
园区开发从国家层面扩展到省、市、县及部分乡镇，开发 1991—1997 区从沿海向内陆城市推进。各类国家级开发区有上百个， 园区类型呈多元化发展格局。
中西部省会城市国家级经济技术开发区纷纷获批成立。各 地区产业园兴建蓬勃发展，截止到2009年，仅全国54个国 家级经济技术开发区实现地区生产总值17730亿元，工业 总产值51271亿元，工业增加值12482亿元。
随着产业向内陆转移 进程的加快，传统房地产 商转型介入，专业地产运 营商扩张，产业地产在全 国范围内快速增长，产业 园区同质化现象严重，相 互之间的竞争日益激烈， 招商速度慢、入驻率不足 日益成为各产业园区的首 要难题。 据调查显示，国内产 业园区超过50%的一年内 招不到10家企业，招到中 大型企业的数量更是少之 又少。有三分之一的产业 园区虽然经过几年的开发 建设，但招进的企业仅有 可怜的几十家，大量的园 区物业空置，工程停止建 设，留下来的是一堆分文 不值的废铜烂铁。
建设与运营
强建设弱运营是当前园区的“通病”，建设者是甲 方”心态，运营者则须具备“乙方”心态，两者有 较大的差异。
体制与专业
园区运营需要与业的技能，而政府团队并不具备这 样的技能。
推销与营销
单兵作战，倚重个人关系和个人技巧；依靠公关和 “政策折让”，压低要素价格和商务条件，同质化 竞争激烈。
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项目必要性
炎黄集团致力于产业园区投资开发与建设运营，已在武汉及经济繁华地市州成功 开发过华中智谷、为侨服务产业园、中部数谷等多个产业园，其母公司华人集团作为 中国成长型企业金融服务提供商，并具有支持入园高科技企业发展的投融资平台。
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Contents
一、平台定位 二、项目背景 三、项目必要性 四、项目实施计划 五、项目发展规划 六、项目投资概算 七、项目效益分析 八、成功案例 九、战略目标
搭建产业园区运营平台，是中国特色的产业园区城市化模式发展 的必然结果。
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搭建产业园区运营平台是建设和谐社会的有效途径。
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搭建产业园区运营平台是地方政府招商的利器。
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搭建产业园区运营平台是产业园区快速发展的保证。 搭建产业园区运营平台是产业园区能够持续稳定发展的可靠保证。
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项目必要性
综上所述，面向政府、投资机构及开发商的园区、园区 入住企业提供运营专业服务，从产业规划、招商顾问到运营 托管，为客户提供从方案设计，到参与运营等提供多个层面 的服务，将市场机制和政府机制结合、市场资源与政府资源
质项目进入园区，利用华人集团与奥信集团的金融平台优势，进行金 融创新和科技孵化。促进该平台朝着专业化、规模化、国际化的方向 快速发展，争取在最短的时间内，形成包括产业规划、产业招商、托 管运营等业务一体化的集团公司。
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项目实施计划
A 产业规划咨询 F 云计算服务 B 规划建筑顾问
业务构成
E 园区运营托管 D 整合传播推广 C 招商销售代理
济体制趋于完善的过程中，园区已成为地方创造就业、承载企业、技术升
级和增加税收的重要区域，特别是产业园区。
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项目背景
我国园区的发展历程及特点
阶 段 起步阶段 时 间 内 容 依靠国家支持兴建了大连、秦皇岛、福州和上海虹桥等14 1984—1990 个国家经济技术开发区。但规模较小、形式单一、企业技 术含量低，以劳动密集型为主。
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项目实施计划
将招聘园区管理，物业管理，市场营销，金融投资管理，专业培训，客户服务
以及互联网行业各个行业的专业人才，前期招聘30人左右。
股东会 监事会 董事会 总经理（办公室）
副总经理 （云计算）
副总经理 （招商策划）
副总经理 （运营托管）
副总经理 （投资规划）
行政人事部
财务部
技 术 部
运 营 部
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平台定位
产业规划咨询平台 ● 产业规划 ● 产业研究 ● 市场研究分析
六 大 业 务 平 台 构 成
规划建筑顾问平台 招商销售代理平台
● 项目概念规划 ● 项目概念规划图版 ● 招商方案类 ● 招商执行类 ● 销售方案类 ● 销售执行类 ● 中国园区网推广● 中国园区杂志及电视栏目推广 ● 全国性园区协会● 专业园区博览会及研讨会 ● 基础运营服务 ● 人力资源服务 ● 商务代理服务 ● 金融咨询服务 ● 商业地产/产业园区IT咨询规划 ● IT基础设施规划 ● 商业地产/产业园区经营管理信息系统
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A
机制的制约 政府机制有其自身的优势，但在面对招商和运营问 题时，也存在着诸多不便之处，如对人员的考核与 激励，难以做到与市场机制对接。
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项目必要性
政府及开发商角色的转变给园区运营带来多各方面的矛盾：
供给与需求
园 区 运 营 存 在 多 个 方 面 矛 盾
我国各类形态的园区数量达数千个，而且数量还在 持续增加，这种供需不平衡的情况还在加剧。
发展阶段
1998至今
改革开放以来大量实践表明，产业园区建设是实现工业化、城镇化的重要载体， 产业、技术、资金、人才通过在园区聚集，实现更好地互动，进而能产生更好地经 济效益。
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项目背景
特征分析：招商难，这已经成为了制约产业园区发展的一大瓶颈。越来越多的产业园 区投资商、政府、招商人员发现，破解产业园区持续发展问题，必先突破招商难题。 产业地产是近年来逐渐发展形成的新型商业模式，结合了地产开发、产业发展和城市 功能三个层面。在国家严格房地产调控不放松的情况下，产业地产成为下一个蓝海。
合，实现技术创新和经济发展的一个功能区。
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网络性：园区内以分工与专业化合作为基础的合作网络特征。 整体性：园区内各要素的耦合不是简单相加和偶然的融合，而是各个 要素通过各种互相作用而构成的有机整体，其存在的方式、目标、功 能都表现出统一的整体性。
四 大 特 点
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开放性：园区功能的实现，不仅是靠园区内各行为主体之间频繁有序 的互动，还需要园区内各节点不断地与区域外的网络节点发生全方位、 多层次的联结，形成新的合作网络，从而发现新的合作伙伴、开辟新 的市场，完成园区外部的合理链合。 自组织性：正如一个生物群落组织能够通过反馈来调节自身结构与活 动，动态地适应环境，从而保持群落结构的稳定、平衡及其与环境一 致性。
d 销售执行类
阶段执行方案 蓄客期销售执行方案
招商监测报告
市场管理公约 法律合同类
认筹期招商执行方案
开盘期招商执行方案 持销期招商执行方案 签约期招商执行方案
认筹期销售执行方案
开盘期销售执行方案 持销期销售执行方案 签约期销售执行方案
装修设计期招商执行方案
详规设计、建筑设计、配套工程设计、景观设计到后续的施工图设计等服务。
a 项目概念规划
项目单体规划策略 项目景观规划策略 项目路网规划策略 项目建筑规划策略 项目业态规划策略 项目功能及配套规划策略
b 项目概念规划图版
区位图 交通图 板块分布图 总平面图 功能布局图 内部交通图 各功能分区总平面图及局部布局 景观示意图
园区综合运营平台 项目建议书
－汇报版－
炎黄集团产业发展中心
2013年11月
Contents
一、平台定位 二、项目背景 三、项目必要性 四、项目实施计划
五、项目发展规划
六、项目投资概算
七、项目效益分析
八、成功案例 九、战略目标
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平台定位
在全国打造一个现代化智慧化规范化园区集群，为国内外创业者和投资者、创新企业提 供一个极具有吸引力的创业园区，从规划、筹建、建设、销售、产业整合、招商引资到后续 运营为全国各类高新技术园区以及创新与创业企业提供全方位现代化及智慧化的一站式综合
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项目实施计划
华人集团 及关联方
项目 管理公司
奥信集团 及关联方
股东一
管理层
股东二
拟由华人集团与关联方奥信集团及关联方管理层以及未来将引入的两家股东联合出资 5000万元，依托上海作为我国经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心的优 势，把握上海成为我国深化改革推进经济结构转型创新试点的契机，在上海注册成立，一期 到位资金1000万元。
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项目实施计划
A 产业规划咨询
主要从事产业园区、总部基地、市场集群等产业地产项目及城市新区等综合项目的 可行性分析，市场整体调研、战略定位及商业模式构建等前期策划顾问咨询工作。 项目地块选址及价值研判 项目初步可行性分析 项目初步规划及发展建议 项目立项申请报告撰写及汇报 政府公关及扶持政策申请
招 商 部
策 划 部
物 业 部
客 服 部
投 资 部
规 划 部
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项目实施计划
运营服务主体 拟建立以华人集团与奥信集团为主导，杭州恒生科技园
有限公司和武汉东湖高新集团参与的联合运营服务主体。主
要承担园区产业规划、概念规划、招商策划、托管运营和云 计算服务等职能，致力于为全国科技园区、产业园区提供全 方位的解决方案，成为专业化、规模化、国际化的园区综合 服务商。