(完整版)房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。

A．土地总量有限B．规划限制

C．不动产不可移动D．价值量大

2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。

A．1667 元／m2：B．1765元／m2

C．1875元／m2D．2000元／m2

3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权

C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。

A．78万元B．882万元

C．1210万元D．1272万元

5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。

A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元

B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元

C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元

D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元

6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。

A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量

B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量

D．存量十新增竣工量一拆毁量

7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。

A 2139

B 2146

C 2651

D 2659

8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。

A．2648元／m2B．2688元／m2C．2708元／m2D．2734元／m2 9．根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。

A.有租约限制下的价值

B.共有房地产的价值

C.无租约限制下的价值

D.承租人权益的价值

10、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已

经进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于（ D ）调整。

A 市场状况

B 经济状况

C 物价状况

D 房地产状况

11．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ B ）。

A．35年B．45年C．48年D．50年

12．某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（ B ）。

A．10．0％B．11．l％C．11．9％D．12．5％

13．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年．重置价格为800元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）。

A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元14．某宗不动产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格最接近于（ C ）。

A．3275元／m2B．3287元／m2C．3402元／m2 D．4375元／m2’

15.设临街深度价格修正率见下表。

•设临街深度价格修正率见下表。

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的4 0%、20%，则下图的宗地B的单价为(B)元/m2。

A.6400

B.6800

C.6960

D.7600

16．某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该不动产的收益价格为（ B ）。

A．368万元B．552万元C．561万元D．920万元

17、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。

A 2004年4月6日

B 现在

C 重新估价的作业期

D 要求重新估价的委托方指定的日期18．某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m 的矩形土地的总价为（ C ）。

A．53．34万元B．85．34万元

C．106．68万元D．213．36万元

19、估价上的折旧注重的是（ D ）

A 原始取得价值的减价修正

B 原始取得价格的摊销与回收

C 重置价格的摊销与回收

D 价值的减价修正

20. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C ）

A、未知、需要求取的待开发房地产的价值

B、投资者购买待开发房地产应负担的税费

C、开发商利润和销售税费

D、开发成本和管理费用

21．甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m2，容积率为l．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ D ）。

A．乙地块比甲地块贵

B．甲地块的70年使用权楼面地价低于400元／m2

C．甲地块与乙地块的楼面地价相等

D．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m2

22．市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ C ）。

A．假设开发发B．收益还原法C．路线价法D．成本法

23．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( C )。

A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7

24．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( B )。

A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10

25．下列表述中，错误的是（ E ）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分