三旧改造项目开发体系与投资拓展流程

【解读五】鼓励和处罚措施
完成“三旧”改造年度任务的，按照不少于完成改造面积的20%奖励用地计划指标；未完成年度改造任务的，适当扣减其用地计划指标。
【解读六】改进了报批方式
【解读七】建立批后监管机制
【解读八】“三旧”改造存在难点：需要完善部门配套政策
“三旧”改造方式
惠州“三旧”改造方式并未有明确政策文件规定，根据以往“三旧”改造项 目来看，惠州城市更新方式以拆除重建为主。
“三旧”改造核心要点-7
“三旧”改造项目土地价款缴 纳
《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》规定：
工业用地在符合城乡规划、不改变用途的 改造方向1 前提下，提高土地利用率和增加容积率的， 不再增收土地价款 在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂 改造方向2 房改造为文化创意产业项目的，土地用途 和使用权人可暂不变更 改造单位申请将原工业用地改变为商业、 改造方向3 居住等经营性用地（不含物流园用地）的 用地性质 容积率分级 缴交比例
“三旧”改Baidu Nhomakorabea造 办公室
项目权属查询工作协同部门
市住房和城乡规划建设局
项目组织编制规划部门
“三旧”改造核心要点-3
“三旧”改造项目现状调查要 素
性质
现状调查作用：
区位
现状要素
宗地 面积
容积率
1、地块“三旧”改造基础资料 2、地块“三旧”改造经济性评 估 深圳城市更新经验：
容积率R<1.5，优选 容积率1.5<R<2.0，可选 容积率2.0<R，慎选
以协议方式出让“三旧”改造用地使用 权的，最 低可只缴交10%的土地出让金。市国土资源局在此前受访
居住用地
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
10% 40% 50% 60% 100% 10% 40% 50% 60% 100%
时称，此举是鼓励社会力量参加三旧改造，只有属于私营企业的改造项目 才能用于协议出让土 地，少交的土地出让金主要用于征收拆迁补偿安置等。
开发体系&投资拓展流程
三旧改造项目
1
“三旧”改造项目开发体系
2
“三旧”改造项目拓展流程
“三旧”改造概念
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定 “三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：
“三旧”改造核心要点-1
“三旧”改造项目申请条件
改造意向主体根据：
“三旧”改造专项规划和年度实施计划，
向惠城区“三旧”改造办公室提出改造项目申请。
Ps：《惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划 》
“三旧”改造核心要点-2
“三旧”改造涉及部门与人员 国土部门 ● 房产部门 ●村集体 ●土地/房屋权属单位
【解读四】鼓励农村土地转国有建设用地
鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧 村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货 币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
商业用地
<=1.2 1.2<FAR
【解读二】出让收益返还政策可适用于所有权利人
对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以 统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。
【解读三】自己开发，必须回馈社会
由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无 偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
城市 更新方式
深圳 广州 珠海
综合整治、功能改变、拆除重建、整村统筹与区域统筹 全面改造、微改造（整治修缮和局部改造） 整治、改建、拆建
“三旧”改造操作流程
惠州城市更新操作流程 深圳城市更新操作流程（PS：龙岗区）
（一）改造地块备案入库，确定改造方式与改造主体
（一）计划审批 （二）规划审批 （三）实施主体确认
“三旧”改造项目实施方案要 素
“三旧”改造核心要点-6
“三旧”改造项目土地取得前 提
取得认定后，进行工项目立项，并开展地上房屋征收补偿安置工作。
待改造地块上建、构筑物全部拆迁完成后并办理了规划用地相关手续， 国土部门才可以给予办理新的《国有土地使用证》！ 拆迁过程将是项目最核心的攻坚环节， 一般“三旧”改造项目时间周期3~5年， 若拆迁困难将导致整体项目拖延而停滞。
改造类型 用地性质 容积率分级 缴交比例 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 用地性质 容积率分 缴交比例 级
惠州
自上而下——市场化程度一般
根据三旧改造计划，改造意向主体提交申请——开展权属调查——“三旧”改造办公室初审——编制规 划——制定改造实施方案——方案审查——项目认定——项目拆迁取得土地使用证——开发建设
珠海
集体经济组织为主——半市场化
意愿征集和实施方式确定——用地和建设情况调查公示——房屋合法性面积认定———编制拆迁补偿安置 方案——测算项目总成本和计容建筑面积——编制更新单元规划——设计方案编制及批复——公开选择实 施主体——签订监管协议及补偿安置协议——项目实施计划申报核准——房地产权注销——项目报建
界限 范围 容积 率
建筑 面积
改造界线应包括符合“三旧”改造条件可以采取协议方式出让地块 界线和不符合“三旧”改造条件须采取公开方式出让地块界线
“三旧”改造核心要点-5
①改造范围内的基本情况； ②土地利用现状情况； ③拟建设项目的使用功能； ④改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数等指标； ⑤拆迁协议补偿情况（含拆迁补偿方式、改造资金计划安排及进展情况，还需附上汇总表）； ⑥投资成本及效益估算 ……
政府价值
3
“三旧”改造政策
广东省级“三旧”改造核心政策 惠州市级“三旧”改造核心政策
“三旧”改造最新政策
2016年96号文件 《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》
【解读一】可以自行申请旧改了
对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得 设立不合理限制条件。
“三旧”改造项目涉及村庄建设用地改变为国有建设用地、历史用地需完善征收手续以及农用地转用的，由惠城区政府编制改造实施方案，上报市“三旧” 改造办公室审查后，连同土地征收和转用方案一并上报省政府审批；“三旧”改造项目不涉及集体土地征收及农用地转用的，由改造意向主体编制改造实 施方案，上报市“三旧”改造办公室审查后，报市政府批准实施。
“三旧”改造操作程序
城市 更新方式
深圳
自下而上——市场化程度高
意愿征集——土地房屋信息核查——计划申报审批——土地房屋确权——规划编制审批——搬迁补偿安置 协议签订——实施主体确认——房屋拆除产权注销——土地出让开发建设——回迁销售
自上而下——市场化程度低
广州
基础数据调查——城市更新中长期规划——划定城市更新片区——片区改造策划（片区策划方案）编制审 批——控规调整论证批准——更新年度计划——项目实施方案编制审批公示——搬迁补偿安置谈判——改 造实施（一次性引入合作企业或土地整理、土地开发两阶段引入合作企业） ——立项规划国土等行政审 批——土地出让——开发建设安置
土地 证书
权属 关系
使用 年限
“三旧”改造核心要点-4
“三旧”改造项目规划
为确保改造单元内城市基础设施、公共服务设施等公益 性项目与经营性项目同步建设、同步验收，实现公共利 益和市场利益的平衡，可根据“三旧”改造规划，在保 证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，综 合考虑道路、河流及产权边界等因素，合理划定“三旧” 改造单元（可包括一个或多个改造项目，一般面积不小 于1公顷），并开展“三旧”改造单元规划编制，以明 确其范围内的改造目标、模式、功能定位、用地规模等 内容。
（二）改造意向主体提交申请
（三）开展权属调查 （四）“三旧”改造办公室初审提出规划建议与改造边界线 （五）改造单位与业主协商达成协议 （六）住建局根据要求编制规划要点
（七）制定改造实施方案
（八）方案审查 （九）项目认定 （九）项目拆迁补偿完成
后续属于正常开发操作流程
A 用地手续审批 B 建设工程规划许可 C 建设工程施工许可 D 建设工程规划验线 E 竣工验收
商业用地
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
居住用地
<=2.0 居住用地 2.0<FAR
合计
10% 40% 10% 40% 10% 40% 10% 40%
缴交地价
旧厂房 改造用地 办公用地
商业用地
旧城镇 改造用地 办公用地
<=2.0 旧村 商业用地 2.0<FAR 合计 庄改 <=2.0 造用 地 办公用地 2.0<FAR
“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内 “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园 国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及 区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的 对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库， 临时建筑的改造； 及危旧居民用房的改造；
“三旧”改造背景
城市土地 资源缺乏
体量合计
<=1.2 1.2<FAR
合计
10% 30%
10% 30% 10% 30%
缴交地价
体量合 计 综合 性改 造用 地
工业用地
同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以 各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的 比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让 金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目 总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应 缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴 交土地出让金标准计算应缴土地出让金。
合计
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
10% 40% 50% 60% 100%
<=2.0 工业用地 2.0<FAR
合计
缴交地价 原工业用地改变为物流园用地的，对其 中仓储部分用地同属工业用地性质不再增 改造方向4 收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、 办公及其它功能需缴交土地出让金 用地性质 容积率分级 缴交比例 居住用地
城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房 用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄 等。
旧城镇
旧厂房
旧村庄
“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地 被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁 出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓 建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
城乡 规划
保障性 住房
土地利 用规划
可借鉴深圳市城市更新工作的做法， 确保改造范围内用于城市基础设施、公共服 务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地
规划要素
不小于改造范围的15%，
并视不同需求按5-15%的配建比例落 实保障性住房（实际建设的保障性住房面积占该项 目批准住宅建筑面积的比例）。
基础 设施
2
1 3
城市发展快速 质量安全/配套滞后
经济发展快速 城市发展需要
“三旧”改造价值
社会价值
1
提升城市公共环境、提升城市公共配套，提 升保障性住房等，最大程度保障公共利益。
获取优质土地，通过开发满足 公共利益并获得合理开发收益。
企业价值
4
业主价值
2
居住环境改善、资产升值、资 金扶持、物业合法化等
促进GDP增长、规划实施、提升 土地资源、增加税收等。