三旧改造项目开发体系与投资拓展流程
三旧改造项目认定程序和需提供的资料
“三旧”改造项目认定程序和需提供的资料对于“三旧”改造项目的认定分两种情况，一是属于我区“三旧”改造专项规划范围内的工程项目可直接认定。
二是对于未纳入我区“三旧”改造专项规划范围，但属于市（区）重要景观节点或区域政治、经济、商业中心地带的改造项目，节能减排治理重点改造项目以及镇（街）政府意向改造项目及其它改造项目，应根据是否编制了控制性详细规划分两种情况区别认定：一、需提供的书面资料项目申请人应先按要求填写《顺德区“三旧”改造工程项目认定申请表》附件1。
另根据是否有控制性详细规划按下面要求提交其他材料。
（一）已有控制性详细规划批复的地块1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。
2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。
3、所在区域的控制性详细规划用地规划图及批复。
4、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。
5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。
（4）拆迁汇总表。
（5）所在镇街加具同意的意见。
（二）项目所在位置尚未编制控制性详细规划的其他项目，应依据有关规划技术规范编制项目的概念性规划方案（含规划指标），内容包括：1、规划项目位置图（标示在镇、街总体规划图上）。
2、规划项目用地界线图（1:500或1：1000，底图为带地形的规划图）。
3、土地使用证、房地产权证或其他有效用地资料。
4、概念规划方案成果，含以下内容：主要经济技术指标、场地改造分析、市政交通分析、环境分析、投资及收益分析、拆迁分析（包括拆迁汇总表）等。
5、申请报告，含以下内容：（1）拟建设项目的使用功能；（2）改造意向规划图，包括如容积率、建筑密度、层数、停车泊位等指标；（3）投资成本及效益估算。
（4）所在镇街加具同意的意见。
二、需提供的电子文档（通过OA发至建设局建管科胡慧文）（一）AUTOCAD电子文档（54北京坐标系中央子午线114度），包含以下图层。
旧城改造各阶段流程
旧城改造各阶段流程第一篇：旧城改造各阶段流程旧城改造各阶段流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。
（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
广州市“三旧“改造的工作流程
广州市“三旧“改造的工作流程广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：）广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图
湛江市城市更新(“三旧”改造)项目报建全流程示意图湛江市城市更新项目的“三旧”改造流程如下：首先，项目改造主体需要委托不动产调查院出具项目“三旧”改造报批资料。
然后，该主体持相关资料向区（管委会）XXX申请开展“三旧”改造工作。
改造范围内的所有权利主体可以通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造。
如果涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置，需要按照国有资产处置程序办理。
如果是旧村庄改造项目，由村集体经济组织通过民主表决的形式确定实施主体，实施主体与村集体经济组织签订改造合作协议。
还有一种情况是项目改造主体自行改造的项目。
接着，区（管委会）XXX审核后，报区政府（管委会），经区政府（管委会）集体研究同意，批复区（管委会）XXX纳入区“三旧”年度实施计划。
然后，区（管委会）XXX委托有资质的单位进行现状建筑物核准，区（管委会）XXX（管委会）出具拆迁建筑面积确认函。
区政府（管委会）需要组织按规定编制“三旧”改造单元规划。
如果无需编制单元规划，区（管委会）XXX向市城市更新局申请“三旧”改造单元规划（初审文本成果）审核。
市城市更新局审核“三旧”改造单元规划，出具审核意见。
然后，区（管委会）XXX按市城市更新局的审核意见完善“三旧”改造单元规划报送市城市更新局审核。
市城市更新局审核通过后，组织“三旧”单元规划评审。
区（管委会）XXX根据“三旧”单元规划评审会议纪要完善“三旧”改造单元规划并报送市城市更新局申请审核单元规划。
市城市更新局公示后，出具单元规划批复，并向市XXX备案。
最后，项目改造主体需要向市XXX申请用地规划条件。
如果属于国有建设用地，该主体需要编制“三旧”改造项目改造方案，并向区（管委会）XXX申请“三旧”改造方案审查。
如果涉及“工改商”项目，改造主体须作出承诺函，承诺将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
2020版三旧旧村庄旧厂房旧城镇全面改造更新项目报批程序流程图
改造意愿：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80%以上同意，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划实施方案编制阶段数据调查核查：区政府统筹组织基础数据调查与核查，基础数据经区政府认定（公示15日）（注：基础数据调查可在申请计划前进行）方案审核及表决：区政府（更新机构）征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）经村代表会议表决通过，并经区政府审核通过方案编制：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求区各方意见实施方案审核审定方案审查：经区政府审核同意的方案上报市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）实施方案批复阶段方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同实施方案批后实施启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作2020年旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施新机构指导村集体经济组织申请（更新机构）指导村集体经济组织合选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）（注：合作企业选取可在申请计划前进行）方案审定：由区政府提交市更新领导小组审议通过项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：供地前完成开展土壤环境调查评估年度计划：区政府申请纳入策划方案编制阶段策划方案审核审定方案审核：区政府征求市直相关部门意见，修改完善并审核通过策划方案审议：区政府提交市更新领导小组审议通过策划方案批复阶段控调方案审议：市更新局（策划方案公示结束后1个月内）提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案策划方案批后实施编制实施方案及报批：区政府按照市更新领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。
三旧改造 村企合作流程图 惠州
招标村 企（合镇作三 资平召
开发商 中开标发村商 交国履土约局 和开开发发商 完税并
开发商 开发建
村委会 分得住
对外出 售
自主开 发 留用地 选留址用、地 清办场理、规 划协条助件草 拟垫村付企前 期费用
开发商 整体回
留用地 置村换委为会 和国土 土地公 开（出约让定 竞得人 开发完 成，物
村委会 分必经须营登 记集体 分配给 村民
村企 合作
村委会 土地补
合作开 发
引入前 期（服村务民 会（议镇表三 资平召
规划部 门留出用规地 资产评
草拟村 企（合村作民 会议达
三旧改造办事流程试行
“三旧”改造办事流程（试行）（征求意见稿）一、改造项目申报程序（一）程序1、申报主体将项目申报表等相关资料报送县“三旧”办；2、县“三旧”办审核后对不符合“三旧”改造要求的项目，出具不纳入“三旧”改造范围的意见；3、县“三旧”办根据“三旧”改造专项规划，出具是否符合“三旧”专项规划的意见；（二）提供资料1、改造主体向县“三旧”办提交项目纳入“三旧”改造项目储备库申请（材料1）；2、旧村及旧城镇改造项目需提供意愿表决材料（材料2）。
3、填写“三旧”改造申报表（材料3）；4、地块红线范围图（1：500-1：1000）；5、项目地块多角度的现场照片（打印并加盖改造主体公章）；6、土地、房产权属证书复印件（相关权益证明）；7、申请人营业执照、组织机构代码证、法人代表证明书—1—（或任职证明）、法定代表人身份证等证件复印件；8、土地及房产查询报告（主要是抵押查封情况查询）；9、涉及权属抵（质）押的，还需提供抵（质）押权人同意纳入“三旧”改造的书面证明文件；10、如申请改造宗地涉及查封或其它权利限制的，应提交人民法院解除查封证明或解除其它权利限制的证明；以上资料一式两份，加盖单位公章。
（三）资料审查要求1、资料不齐或不符合填报要求的，县“三旧”办不予收件受理，同时一次性告知交件人需补充和补正的相关资料；如确实需要收件的，须书面告知交件人补交和补正资料的时间及其它注意事项；2、在以上所列资料齐全和符合要求的前提下，审核事项如下：（1）申报项目是否在专项规划范围内；（2）申报项目是否纳入标图建库；（3）申报项目是否符合改造意愿；（4）申报项目上盖物是否满足2009年12月31日前建设且上盖物比例达到30%的改造要求；（5）“三旧”规范性文件规定不得纳入“三旧”改造的。
（6）是否符合土地利用现状图及土地利用总体规划图。
—2—二、改造项目单元规划编制与审批程序（一）规划编制组织1、规划编制组织。
“三旧”改造单元规划由县规划部门负责组织编制，县“三旧”办及县自然资源局等相关部门协助编制。
佛山“三旧”项目拓展经验交流_2010年_龙光地产_旧改_城市更新_交流分析
1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目 按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计 算相应的扶持资金； 2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所 属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体 安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比 例计算相应的扶持资金； 3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的， 按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的 扶持资金。
土地增值税
在符合城市规划和土地权属 不发生转移前提下的农村居 民集体历史建设遗留用地、
征地划拨的留用地
土地 出让金
通过合法手续审批进行城中 村、旧物业改造的建设项目
旧城区搬迁企业的职工安置 符合国家有关规定
超出原出让合同规定的产权 属开发商的地下车库面积需
补缴的土地出让金
‹日期/时间›
扶持办法
已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核 准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用
符合安全生产和环保要求的工业用地； 的用地；
产业“退二进三”企业的工业用地； •因城市基础设施和公共设施建设需要或
• 国家产业目录规定的禁止类、淘汰 实施城市规划要求，进行旧城镇改造的
类产业转为鼓励类产业或以现代服务 用地；
业和先进制造业为核心的现代产业的 • 须按产业调整、城市规划、消防、环
原厂房用地；
扶持条件
通过合法手续审批，在集体经济组织 所属土地上(包含后来转为国有的土地) 合作开发建设房屋的，属拆迁安置部 分，以及村集体自筹资金自行建设的
农民公寓
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆 迁管理办法规定的标准取得的拆迁补
偿款 凡属经县级以上政府批准，国土局及 有关房地产管理部门发出公告，限期 拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁 户取得的拆迁补偿收入（包括货币、
旧城改造流程
旧城改造工作流程一、前期准备阶段（时间：一个月）（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。
街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。
（三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。
（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。
二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。
（二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。
（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。
（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。
（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。
（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。
（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。
（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。
（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。
若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。
（十二）正式开展发放补赔偿款工作。
（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。
东莞市“三旧”改造实施细则操作指南
附件1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。
城市更新项目如何进行拓展含对接流程立项等
城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
城市更新从无人染指，到争相上马，再到去年开始的纷纷抛售，造就了不少地产企业的财富，也让不少房企血本无归去年开始的城市更新项目抛售潮，最主要的原因有三首先，各地对于城市更新项目大多无成熟的文件，主管部门决策迟缓，导致很多旧改项目推动困难其次，由于城市更新项目周期很长，尤其是回报期很长，所以需要房企具备很强的运营能力，头些年也的确有做城市更新项目成功的企业，但很多并无完善的套路，实际上是吃了政策红利；而随着大量房企涌入城市更新，开发成本也水涨船高，资金占压增加，那些经营能力不强的房企便无以为续最后，第三点是对城市更新项目影响最大的一点，就是国家针对城市更新乱想出台的一系列管控政策，直接打到了那些靠着城市更新项目投机的房企的〃七寸〃但23年会是城市更新重新焕发活力的一年，为什么这么说呢，也有几点首先，城市更新符合我国经济发展的主旋律。
我国经济高速发展，人们对美好生活的需求愈发强烈，那些不适应现代化城市社会生活的地区的改造成为必然其次，虽然这两年地产行业遇冷，但客观的说市场需求依然强劲我国目前城镇化率（65%）、人均住房面积（30平）、旧房更新率（1%）三大指标较国际上主流发达国家均有较大提升空间。
这决定了我国房地产市场依然有着较大发展空间，预计我国未来5・10年的商品房需求约为13.4亿平，依然规模可观最后，也是最直接的因素是面对当下经济严峻的形势，各地均立下了经济发展的军令状，如广州立下〃军令状〃今年增长6%,如何完成任务，地产尤其是城市更新无疑是最快、最直接、最有效的途径目前接触或专门做城市更新的地产企业越来越多，但对城市更新项目的拓展仍处于混乱的状况，不少企业拓展城市更新项目要么像撞大运；要么存在巨大风险状态（由于企业给与的拓展奖励少，或者迟迟不给兑现，导致很多拓展人员宁愿倒卖优秀项目也不愿交给公司）今天就跟大家分享一下城市更新项目到底该如何拓展，需要做哪些事情，需要经过怎样的决策流程题纲O1城市更新项目责权分工02城市更新项目拓展标准03城市更新项目决策流程01城市更新项目责权分工城市更新项目拓展的责权其实与其他类型项目拓展没有太大的差异，一般是由区域公司负责找寻合适的项目，经区域公司研判，将符合公司投资条件的项目报公司评审通过后进行投资同时新项目拓展业绩作为区域公司的考核指标，加以考核集团公司是城市更新项目拓展决策的最终决策层02城市更新项目拓展标准1.项目定位及基本原则为了更好的聚焦、深耕，各区域公司要立足于所在区域城市群从项目转换难度、复杂程度等因素考虑，最好以〃旧村全面改造项目〃为重点，依次有序推进产权较单一的〃旧城镇改造项目〃、符合条件的〃留用地项目〃、条件成熟的〃土地统筹（整备）项目〃、〃工改工项目〃；同时进行拓展的项目要与公司战略部署匹配，近期项目、中期项目、远期项目有序结合。
新园三旧改造工程方案
新园三旧改造工程方案一、规划新园三旧改造工程的规划是整个改造工程的基础。
在进行规划时，需要充分考虑当地的环境、历史和人文特色，结合城市的整体发展规划，确定改造的总体方向和目标。
新园三旧改造工程的规划应包括以下几个方面：1.城市结构规划：根据城市的功能定位和人口规模，确定新园三旧改造的规划范围和重点改造区域。
2.土地利用规划：将改造区域划分为不同的功能区，包括居住区、商业区、休闲娱乐区和公共服务区。
3.交通规划：规划新园三旧改造工程区域的交通布局，包括道路、公共交通等，以提高交通运输效率和便利性。
4.环境规划：考虑改造区域的生态环境、水资源和绿化空间规划。
5.历史文化保护规划：保护当地的历史文化遗产，将其融入新园三旧改造的规划设计中。
二、设计设计是新园三旧改造工程的关键环节。
设计应该充分体现科学、可持续和人文关怀。
1.建筑设计：在建筑设计上，应充分考虑当地的气候和环境特点，采用节能环保的建筑设计理念，注重建筑的美观和人性化。
2.道路景观设计：制定道路景观设计规划，考虑到行人道、花坛、广场、停车场等公共空间布局，打造美丽宜居的城市景观。
3.设施设备设计：在设施设备设计上，应考虑到城市的整体规划和运营管理，保证城市设施设备的顺畅运转。
4.生态绿化设计：增加城市绿化空间，提高城市绿化率，构建生态友好型城市。
5.历史文化遗产保护设计：在新园三旧改造中，要充分保护当地的历史文化遗产，并将其融入到城市设计中，使历史文化传承更加完善。
三、施工新园三旧改造工程的施工是整个改造工程的实施环节。
在施工过程中，需要注重施工质量和安全。
1.统筹规划：施工前，应先制定详细的施工计划，按照规划和设计方案进行施工。
2.精细施工：在施工过程中，应注重细节，保证施工质量，做到精细化管理。
3.安全生产：在施工中要注重安全施工，保证工人的安全和施工现场的安全。
4.环保施工：施工过程中要注意环保，减少对环境的污染和破坏。
5.科学管理：对施工过程进行科学管理，保证施工的顺利进行和质量的合格。
房地产项目拓展工作流程说明
房地产项目拓展流程说明项目拓展是公司投资的决策阶段,它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一,主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。
一、信息收集1。
目的:收集尽可能多的信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
2. 信息来源渠道:(1)通过各地土地储备中心的出让公告，获取土地出让信息.通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。
（2）通过政府招商部门获取项目信息.（3）通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。
（4)从新闻媒体获取有价值信息。
二、项目信息筛选1. 目的:从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。
（1）了解当地已有的政府招商项目实际运作情况（供参考）。
(2)对项目进行勘探，了解土地自身素质.（3)了解项目区人文、自然环境。
（4)了解项目区交通情况.（5）了解项目用地土地性质.（6）对各项目因素进行比较,分析研究是否符合公司发展战略需求。
三、市场调研1、目的：对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查，为项目可行性报告提供真实依据.2、工作内容（1)项目土地实地勘察宗地形状：四至范围、四邻状况、地势（地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较）情况。
地面现状：宗地内是否有建筑物，是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素，如果有，计算出因此而损失的项目实际用地面积.地下情况：地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。
如果有,计算出因此而损失的项目实际用地面积。
(到有关部门了解相关情况）土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地.地质情况:土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。
（2)项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积(区分经营、非经营性公建面积)、综合容积率、建筑密度、控高等内容。
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城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房 用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄 等。
旧城镇
旧厂房
旧村庄
“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地 被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁 出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓 建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
“三旧”改造核心要点-1
“三旧”改造项目申请条件
改造意向主体根据：
“三旧”改造专项规划和年度实施计划，
向惠城区“三旧”改造办公室提出改造项目申请。
Ps：《惠州市惠城—仲恺区域“三旧”改造专项规划 》
“三旧”改造核心要点-2
“三旧”改造涉及部门与人员 国土部门 ● 房产部门 ●村集体 ●土地/房屋权属单位
合计
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
10% 40% 50% 60% 100%
<=2.0 工业用地 2.0<FAR
合计
缴交地价 原工业用地改变为物流园用地的，对其 中仓储部分用地同属工业用地性质不再增 改造方向4 收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、 办公及其它功能需缴交土地出让金 用地性质 容积率分级 缴交比例 居住用地
【解读四】鼓励农村土地转国有建设用地
鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧 村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货 币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
改造类型 用地性质 容积率分级 缴交比例 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 <=2.0 10% 2.0<FAR<=2.5 40% 2.5<FAR<=3.5 60% 3.5<FAR 100% 小计 用地性质 容积率分 缴交比例 级
【解读五】鼓励和处罚措施
完成“三旧”改造年度任务的，按照不少于完成改造面积的20%奖励用地计划指标；未完成年度改造任务的，适当扣减其用地计划指标。
【解读六】改进了报批方式
【解读七】建立批后监管机制
【解读八】“三旧”改造存在难点：需要完善部门配套政策
“三旧”改造方式
惠州“三旧”改造方式并未有明确政策文件规定，根据以往“三旧”改造项 目来看，惠州城市更新方式以拆除重建为主。
城乡 规划
保障性 住房
土地利 用规划
可借鉴深圳市城市更新工作的做法， 确保改造范围内用于城市基础设施、公共服 务设施、公共绿地等公益性项目建设的用地
规划要素
不小于改造范围的15%，
并视不同需求按5-15%的配建比例落 实保障性住房（实际建设的保障性住房面积占该项 目批准住宅建筑面积的比例）。
基础 设施
政府价值
3
“三旧”改造政策
广东省级“三旧”改造核心政策 惠州市级“三旧”改造核心政策
“三旧”改造最新政策
2016年96号文件 《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》
【解读一】可以自行申请旧改了
对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得 设立不合理限制条件。
开发体系&投资拓展流程
三旧改造项目
1
“三旧”改造项目开发体系
2
“三旧”改造项目拓展流程
“三旧”改造概念
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。广东省78号文中并没有明确确定 “三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：
“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内 “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园 国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及 区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的 对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库， 临时建筑的改造； 及危旧居民用房的改造；
“三旧”改造背景
城市土地 资源缺乏
2
1 3
城市发展快速 质量安全/配套滞后
经济发展快速 城市发展需要
“三旧”改造价值
社会价值
1
提升城市公共环境、提升城市公共配套，提 升保障性住房等，最大程度保障公共利益。
获取优质土地，通过开发满足 公共利益并获得合理开发收益。
企业价值
4
业主价值
2
居住环境改善、资产升值、资 金扶持、物业合法化等
促进GDP增长、规划实施、提升 土地资源、增加税收等。
惠州
自上而下——市场化程度一般
根据三旧改造计划，改造意向主体提交申请——开展权属调查——“三旧”改造办公室初审——编制规 划——制定改造实施方案——方案审查——项目认定——项目拆迁取得土地使用证——开发建设
珠海
集体经济组织为主——半市场化
意愿征集和实施方式确定——用地和建设情况调查公示——房屋合法性面积认定———编制拆迁补偿安置 方案——测算项目总成本和计容建筑面积——编制更新单元规划——设计方案编制及批复——公开选择实 施主体——签订监管协议及补偿安置协议——项目实施计划申报核准——房地产权注销——项目报建
“三旧”改造操作程序
城市 更新方式
深圳
自下而上——市场化程度高
意愿征集——土地房屋信息核查——计划申报审批——土地房屋确权——规划编制审批——搬迁补偿安置 协议签订——实施主体确认——房屋拆除产权注销——土地出让开发建设——回迁销售
自上而下——市场化程度低
广州
基础数据调查——城市更新中长期规划——划定城市更新片区——片区改造策划（片区策划方案）编制审 批——控规调整论证批准——更新年度计划——项目实施方案编制审批公示——搬迁补偿安置谈判——改 造实施（一次性引入合作企业或土地整理、土地开发两阶段引入合作企业） ——立项规划国土等行政审 批——土地出让——开发建设安置
（二）改造意向主体提交申请
（三）开展权属调查 （四）“三旧”改造办公室初审提出规划建议与改造边界线 （五）改造单位与业主协商达成协议 （六）住建局根据要求编制规划要点项目认定 （九）项目拆迁补偿完成
后续属于正常开发操作流程
A 用地手续审批 B 建设工程规划许可 C 建设工程施工许可 D 建设工程规划验线 E 竣工验收
“三旧”改造项目实施方案要 素
“三旧”改造核心要点-6
“三旧”改造项目土地取得前 提
取得认定后，进行工项目立项，并开展地上房屋征收补偿安置工作。
待改造地块上建、构筑物全部拆迁完成后并办理了规划用地相关手续， 国土部门才可以给予办理新的《国有土地使用证》！ 拆迁过程将是项目最核心的攻坚环节， 一般“三旧”改造项目时间周期3~5年， 若拆迁困难将导致整体项目拖延而停滞。
以协议方式出让“三旧”改造用地使用 权的，最 低可只缴交10%的土地出让金。市国土资源局在此前受访
居住用地
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
10% 40% 50% 60% 100% 10% 40% 50% 60% 100%
时称，此举是鼓励社会力量参加三旧改造，只有属于私营企业的改造项目 才能用于协议出让土 地，少交的土地出让金主要用于征收拆迁补偿安置等。
商业用地
<=1.2 1.2<FAR<=2.0 2.0<FAR<=2.5 2.5<FAR<=3.0 3.0<FAR
合计
居住用地
<=2.0 居住用地 2.0<FAR
合计
10% 40% 10% 40% 10% 40% 10% 40%
缴交地价
旧厂房 改造用地 办公用地
商业用地
旧城镇 改造用地 办公用地
<=2.0 旧村 商业用地 2.0<FAR 合计 庄改 <=2.0 造用 地 办公用地 2.0<FAR
城市 更新方式
深圳 广州 珠海
综合整治、功能改变、拆除重建、整村统筹与区域统筹 全面改造、微改造（整治修缮和局部改造） 整治、改建、拆建
“三旧”改造操作流程
惠州城市更新操作流程 深圳城市更新操作流程（PS：龙岗区）
（一）改造地块备案入库，确定改造方式与改造主体
（一）计划审批 （二）规划审批 （三）实施主体确认
“三旧”改 造 办公室
项目权属查询工作协同部门
市住房和城乡规划建设局
项目组织编制规划部门
“三旧”改造核心要点-3
“三旧”改造项目现状调查要 素
性质
现状调查作用：
区位
现状要素
宗地 面积
容积率
1、地块“三旧”改造基础资料 2、地块“三旧”改造经济性评 估 深圳城市更新经验：
容积率R<1.5，优选 容积率1.5<R<2.0，可选 容积率2.0<R，慎选