不动产登记实务培训教程

境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证 7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权
进行公证，登记机构很难把握，风险很大（《细则》第14条）
登 记 一 般 程 序
8、一并登记，主体一致（《细则》第2条），一并登记（《细则》第 47条） 9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设 用地使用权登记的不得设定抵押登记 10、*证书和证明只有《不动产权证书》、《不动产登记证明》两种； *证书分为单一版和集成版（见《国土资源部关于启用不动产登记簿 证样式（试行）的通知》国土资发〔2015〕25号）
什么是不动产登记：
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利 归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
登 不是行政许可、不是行政审批，是依法记载
记
一 般 程
记载之前权利已存在，不是因为记载产生，是因为 记载生效。
序 理解了登记的含义，就可以理解分割、合并为什么
需要相关部门的批准文件等问题；是当事人举证登
记机构审核，而不是登记机构自己去寻找证据（继
承不公证问题）
几个重点内容： 1.1.1：严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。 1.1.2 不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政 法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。(如各种证 明、备案等) 1.1.3信息共享与当事人提交申请材料的关系 1.1.5耕地以外承包经营权、国有农用地使用权、森林林木所有权登记 1.2登记原则
5
土地承包经营权 登记
不
动 条产 例权
2
国有建设用地使用 权及房屋所有权登
记
6 地役权登记
的利
基本制登 记
3 宅基地使用权及 房屋所有权登记
7 抵押权登记
度 构 架
4
集体建设用地使用 权及建筑物、构筑
物所有权登记
8 其他登记
不
动
条产 例权
1 集体土地所有权登记
的利
基本制登 记
度
构
架
一、集体土地所有权登记的申请人
总 1、依申请 则 2、一体登记
3、连续登记 4、属地登记 1.5.2登记簿的关联性 1.6.3.3有查封、抵押或存在意义登记、预告登记的不影响证书的换发或补发
不动产登记的启动：
以依当事人申请为一般原则，以依嘱托和依职权
登 记
为例外 依申请：双方申请为原则，单方申请为例外
一
依嘱托：公、检、法的协助执行；人民政府的征
不动产登记实务
法律
1
法规
制 度 顶 层 规章 设 计
规范性文件
《中华人民共和国物权法》 《不动产登记暂行条例》
《不动产登记暂行条例实施细则》 不动产登记操作规范(试行)
申请
受理
登
记
审核
一
般
程 序
登簿
发证
不动产统一登记实施前后的变化：
1、物权种类增加
2、初始——次首
3、在建工程——在建建筑物
登 4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上
登 记 一
1.10.1一并申请的情形 1.10.2撤回申请 注意：谁申请谁撤回（单方申请单方撤回，双方申请 双方撤回），并有相关程序；
般 1.10.4.4 对已失效的查封登记、异议登记进行有效管理的问题
程 2.1.2单方申请情形
序 2.1.3共有不动产申请（原规范中题目应作此修改为宜）
2.1.5到场申请
*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书； *共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证
*查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发《核准注销通知
书》）
不动产统一登记实施前后的变化：
11、登记人员的要求（《细则》第8条） 原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿 人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知 识”，国土部会同有关部门承担考核培训
记 物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元
一 般 程
5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编 码（见《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作
序 的通知》（国土资发〔2015〕41号）所附的《不动
产权籍调查技术方案》）
不动产统一登记实施前后的变化：
6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（《细则》第12条）
登 12、登簿前公告（《细则》第17条） 记 13、单方申请和直接办理登记（《细则》第19条） ； 一 14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（《细则》第 般 22条） 程 15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（《细则》 序 第34条） ；
16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（《细则》第36条） 17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（《细则》第52、 53条）
般 收或收回决定（《细则》第十九条）注意：要有嘱
程 序
托的文件
依职权：依职权更正，依职权注销（《细则》第
十七条（三）（四））
1.8.4身份证明材料
1.8.5法律文书
1.8.6继承、受遗赠的不动产登记
1.9代理 注意：一是自然人处分不动产委他人办理问题；二是监护人
代理问题（行为能力证明材料、监护关系证明材料）
1
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织
代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
集
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由
体 土
村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村
地 民小组代为申请；
所 有
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）
权 集体经济组织代为申请。
3.4询问（情形、内容、做记录）
4.1.2审核中补充材料（物权法12条第二款）
4.2.4有限制性记载的能否办理变更登记
4.5实地查看 （情形、内容、记录）
登 记
4.7公告 首次登记前（情形、期限、异议的处理）、依职 权登记、证书证明作废公告
一 4.8不予登记情形
般 程
6 证书证明的核发及持有
序
1 集体土地所有权 登记
体
一致 ；（主体）
土
地 （三）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查
Байду номын сангаас
登
记
二、集体土地所有权首次登记应提交的材料
1
（一）土地权属来源材料；
（二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
集 （三）其他必要材料。 体 土 地 所 有 权 登 记
三、集体土地所有权首次登记的审查要点
1
（一）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是
否齐全、规范 ；（原因）
集
（二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否