德国住房制度

考察德国的住房制度

近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。

在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。

德国完善的金融体系有以下几个重要特征:

1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。

2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、

自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。

3.开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。

德国作为发达的市场经济国家，高度重视住房保障体系建设，主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。根据德国法律规定，德国公民家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半。对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。此外，德国政府还实施“住房金”制府提供福利性公共住宅供其租住，并大力推

行“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，“社会住房度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。住房储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。

德国住房保障制度成功的经验对我国的启示

（一）根据国情选择住房保障模式

从国外住房保障制度成功的经验看，各国都根据本国国情选择适合的模式。住房保障运作模式的选择必须取决于本国的国情，对于我国目前来说，房地产市场发展尚未成熟，国土资源较为紧张，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭较多，我国必须从实际的国情出发，选择适合的住房保障运作模式。

（二）应尽快建立健全我国住房保障法律体系

国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的。而我国至今有关居民住宅的法律、法规也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，使得地方政府重视形象工程建设，忽视百姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实施。因此，我国应尽快出台住房保障法律、法规，可从立法上规定住房保障的对象、标准、资金来源等。

（三）强化政府在住房保障体系中的作用

政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。虽然西方经济发达国家推崇自由竞争、市场经济，但在住房市场上却采取各种方法来进行干预。我国政府在住房保障制度建设和实施过程中也应承担起这个责任，努力改善居民居住条件，保障和维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。

（四）建立多层次的住房保障体系

多层次的住房保障体系，是主要针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房困难家庭的一系列制度安排和政策措施。对不同的收入阶层，保障手段应采取多种形式。目前我国的住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租房、经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，将会给地方政府带来巨大的压力，所以，对于我国经济实力不强，政府财政还比较困难的情况，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的发展，将保障的对象逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展，逐步提高。建议对适用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金补贴为主的手段，实物配租只能在满足特定条件的情况下才能进行，如军、烈属、残疾人等；对适用于经济适用房的中低收入家庭，则采取出售为主、租售并举的原则。

（五）充分发挥住房金融作用

德国等西方发达经济国家非常重视住房金融对住房保障的支持，而我国住房金融市场起步较晚，还没有形成较为完善住房金融市场，政府对公共住房开发商的支持力度不够，信贷额度不高；个人住房融资渠道不畅，针对个人房贷业务资格审查，手续办理，减息或免息的比例等，与西方经济发达国家比有较大差距。因此，我国政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款保险，发行房地产抵押贷款证券，设立全国性住房贷款基金。