项目定位与发展规划报告

锦绣同升
景程湾流汇
金一华府 锦绣后湖
保丽国际广场
航天首府 东方龙城
中建国际花园
宇济滨湖天地
乾坤豪府
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四、孝南区可比楼盘分析
➢北城区现开发楼盘相对较少，存货量不多； ➢东城区区楼盘以大盘高层开发居多，在产品打造及提升方面均优与北城区及老城区.
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四、孝南区可比楼盘分析
➢从开发量上看，除2008城市花园和北辰花园项目体量较小，选取其他项目规模
均在中高档以上，车位比基本达到1：0.5以上；老城区为1：0.3；
➢项目绿化率设置基本在30%以上，较为重视园林景观的设计。航天首府项目绿
化率达46%，在后期销售中成为一大卖点。
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四、孝南区可比楼盘分析
➢ 典型项目主力户型为3房，次主力为2房，配以少量4房或复式等户型； ➢三房面积平均在130㎡以上；最小为90㎡(后湖御景)，最大为150㎡(航天 首府、东方龙城)； ➢ 从调研了解的实际销售情况来看，在各项目中总价高的大面积户型及复式 销售相对其他户型滞缓，存在一定难度。
目前开发一期01地块，现主力推售G1，G3，G4三栋29层高层，共计400多户。 楼盘销售动态 此三栋高层为2011年10月份开盘，均为90-120㎡的三房户型，表价均价为4850/
㎡左右，按揭、一次性优惠均为98折，成交均价4750元/㎡，目前销售率约40%。
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六、典型楼盘分析
•
航 天 首 府
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五、孝南区可比楼盘户型设计
北大鸿城
三房3.6米开间卧室
露台Baidu Nhomakorabea
270度观景窗
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五、孝南区可比楼盘户型设计
东方龙城
双阳台，但面积较小
二房3.4米开间卧室
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五、孝南区可比楼盘户型设计
锦绣同升
转角阳台
双阳台设计
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乾坤豪府 入户花园
落地凸窗
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湾流汇
双卫设计
5.2米开间客厅
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湾流汇
5.2米开间横厅
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六、典型楼盘分析
景 程
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湾 流 汇
概况 物业地址
项目位于东城区，西邻董永路，南连316国道，毗邻汉孝城际铁路孝感东站，项目 集居住、工作、文化、娱乐为一体，是一个以“1公里”休闲商街为核心的56万㎡ 超大综合社区。
孝感市董永路特1号
规模
占地面积270亩，总建筑面积56万方。容积率3.3，绿化率35%
概况
项目位于东城区，东依槐荫公园，西邻滚子河，依托优越的地理位置打造高端纯 住宅社区，配备有会所、星级大堂与景观游泳池等设施。
物业地址 西滨河路以西孝三路以北
规模
占地面积7.8万m² 建筑面积约16万㎡，容积率2，绿化率45.9%
开发商 孝感三江航天房地产开发有限公司
楼盘销售动态
1.航天首府现在售为5、6两栋18层高层、9、10两栋27层高层，共计432户。其主 力户型为80-130㎡的两房、三房。 2.此四栋高层最初于2011年12月开盘，开盘认筹优惠为一万抵五万，该优惠目前 已取消，近期认筹5万抵10万，现行优惠为按揭99折，一次性98折；且于近期每 平米上涨160元，采取实价实销策略，现成交均价4800元/㎡。目前销售过半。
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三、孝南区房地产市场运行
东城区楼 盘概况
东城新区开发力度较大，是孝感市目前楼市最热的集中地带， 主要以规模性开发为主，楼盘综合品质较高。其中不乏集商住 休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体 项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航 天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。
开发商 武汉华工景程科技发展有限公司
楼盘销售动态
1.湾流汇分为四大组团，其中铜雀台组团基本售罄，目前在售为悦城组团的A5、 A6两栋31层的高层，共计678户。 2.该两栋多数为50-80㎡的小户型，表价均价为5100/㎡左右，2011年12月开盘优 惠每平米减400，实际成交均价在4700/㎡左右，目前已去化60%
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六、典型楼盘分析
中 建 国 际 花 园
概况
项目住宅30万㎡，其中联排别墅0.15万㎡，叠拼花园洋房2.8万㎡，高层住宅27万 ㎡。目前在建为一期01地块，总建面约14万㎡
物业地址 孝天路与董永路交汇处
规模
占地面积11万㎡，建筑面积34万㎡，容积率2.78,绿化率39%
开发商 孝感中建三局房地产开发有限公司
城区商品房施工面积同比增长69.5%。
城区商品房竣工面积同比增长38.8%。
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二、孝感市房地产市场运行情况
单位：套
2011年10月—2012年5月孝感城区销售数据
单位：元 成交量稳中有升，房价较为稳 定。近半年，孝感市城区商品 房销售平稳上升，销售均价也 较为稳定。由于本地目标客群 多为地缘性客户，受调控政策 影响较小。
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一、城市规划
非区域房地产开发热点区域
主城区总体布局以“一心二轴三 带四区”的结构形式向东发展
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二、孝感市房地产市场运行情况
孝感商品房施工情况
单位：万㎡
孝感商品房竣工情况
单位：万㎡
相较2010年，2011年全市商品房施工面积同比增长81.2%； 相较2010年，2011年全市商品房竣工面积同比增长46.7%；
10月 11月 12月 1月
2月 3月
4月 5月
单位：套 2011年10月—2012年5月孝感城区各区域销售数据
10月 11月 12月 1月
2月
3月
4月
5月
孝南区与开发东区居销售榜首。 近半年，孝感市商品房主要销 售区域以孝南区与开发东区为 主，占全市销量的80%以上， 开发西区与城区乡镇仅有少量 成交。
老城区楼 老城区楼盘多以普通住宅为主，规模适中，用于改善型居住。 盘概况
代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。
北城区楼 北城区开发力度相对较小，主要为一些中小型性质的住宅及城 盘概况 中村改造项目。代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。
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四、孝南区可比楼盘分析
2008城市花园
项目二期地块
北大鸿城
为9-56万㎡的中大型项目；
➢产品形式上，除北辰花园和2008城市花园项目规划为纯多层产品，其他项目均
为小高层、高层设计。容积率在 2.8-3.3区间；
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四、孝南区可比楼盘分析
➢从价格上看，地段对价格的支撑因素非常明显，尤以东城区作为孝感市开发区，
树立了孝感价格标杆；
➢车位比成为客户后期衡量一个项目档次的重要因素。开发区典型调研项目定位
博大长兴城
项目定位与发展规划报告
2012年6月
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新德坊对本项目目标的理解
1、以合适的产品规划，实现土地价值的最大化 项目目标 2、有效控制风险，实现快速销售，回笼资金
3、较佳的利润回报
从现实状况（市场、项目）出发，给与项目准确定位及合理规划
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项目定位与发展规划报告 目标梳理
市场分析
项目分析
发展方向 项目定位 物业发展建议