房地产项目管理全周期运营概况
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点1. 引言1.1 概述房地产项目开发全生命周期运营管控要点在房地产项目的全生命周期中，运营管控是至关重要的环节。
通过科学的运营管控，可以有效提高项目的开发效率、降低风险，并最终实现项目的成功运营。
在市场调研阶段，需要对市场进行深入分析，了解当地的供需情况和竞争格局。
还需要考虑项目的定位和目标客群，确定项目的发展方向和策略。
在立项阶段，应该明确项目的核心目标和需求，制定详细的项目规划和预算，并建立完善的决策机制和沟通机制，确保项目顺利推进。
设计规划阶段是项目成功的关键，需要做好项目设计、规划和审批工作。
还需要合理控制成本，确保项目具有竞争力和可持续发展性。
施工阶段的运营管控要点包括合理安排施工进度、质量监控和安全管理，确保工程按时按质完成。
销售与运营阶段需要建立完善的销售渠道和服务体系，提升项目的市场竞争力，并持续监测并改进项目运营情况，以适应市场变化。
2. 正文2.1 市场调研阶段的运营管控要点市场调研阶段是房地产项目开发的第一步，也是至关重要的一步。
在这个阶段，开发商需要通过对市场的深入调研来确定项目的可行性和市场需求，为后续的项目开发工作打下基础。
在进行市场调研时，需要注意以下几个运营管控要点：1. 客观数据收集：开发商需要通过实地考察、数据分析等方式收集客观的市场数据，了解目标市场的需求、供应情况以及竞争对手的情况。
只有准确的数据基础，才能做出正确的决策。
2. 现状分析：在进行市场调研时，需要对目标市场的现状进行全面分析，包括地理位置、交通配套、人口结构、教育医疗资源等方面的情况。
只有深入了解目标市场的真实情况，才能根据实际情况确定项目定位和规划。
3. 竞争对手分析：在进行市场调研时，需要对竞争对手进行详细分析，包括项目规模、定位、销售情况等方面的信息。
通过对竞争对手的分析，可以更好地把握市场动态，制定有针对性的竞争策略。
4. 需求调查：开发商需要通过调查问卷、重点访谈等方式了解目标市场的购房需求，包括户型偏好、价格预期、配套需求等方面。
房地产全生命周期管控全过程课件
提供优质的售后服务，如物业服务、 维修保养等，提高客户满意度和忠诚 度。
05
房地产项目运营、设备维护 、清洁卫生、绿化养护等 多项服务，确保物业的正 常运转。
服务质量标准
制定并执行服务质量标准 ，确保物业服务达到业主 要求，提升业主满意度。
物业费收缴管理
总结词：明确目标、优化方案、注重细 节
关注细节处理，提高产品的品质和用户 体验。
注重方案优化，提高设计效率，降低成 本。
详细描述
根据项目定位和需求，明确设计目标和 方向，确保设计方案符合市场需求和法 律法规。
施工组织与进度管理
总结词：合理安排、严格监 控、及时调整
04
对施工过程进行严格监控， 及时发现和解决施工中的问 题。
总结词
制定项目策划方案
详细描述
根据项目定位和市场调研结果，制定项目策划方案，包括产品规划、建筑设计、营销策略等。
房地产项目策划与决策 市场调研与定位
总结词
投资分析与决策
详细描述
对项目投资进行风险评估和收益 预测，确定项目的投资回报率和 风险承受能力，做出科学决策。
03
房地产项目建设管理
设计与规划
资产评估
对房地产项目的资产进行全面评 估，包括土地、建筑、设施等，
确定其市场价值。
债务清偿
核实并清偿项目所涉及的债务， 如贷款、工程款等，确保债权人
权益。
税务处理
完成项目相关的税务清算，如土 地增值税、企业所得税等，确保
合规。
项目转让与股权交易
寻找买家
通过市场调研和渠道拓展，寻找潜在的项目买家 或股权交易方。
特点
全覆盖、全过程、全要素 、全参与、全信息。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发是一个复杂的过程，需要经过策划、设计、销售、建筑、交付等多个阶段。
而在这个过程中，运营管控是一个至关重要的环节。
本文将就房地产项目开发全生命周期运营管控的要点进行探讨。
一、前期策划阶段：在房地产项目开发的前期策划阶段，需要进行市场调研和规划设计，以明确项目的定位和发展方向，并规划出完整的项目开发计划和预算。
运营管控的重点在于：1.市场调研：通过分析市场需求、市场竞争情况、产品定位等因素，制定合理的产品方案和营销策略，确保项目的市场竞争力。
2.规划设计：根据市场需求和产品定位，制定规划设计方案，控制项目的总体规模和投资，并保证设计符合政策法规和市场需求。
3.项目预算：综合考虑项目的规模、地理位置、投资规模等因素，进行项目预算的编制，确保开发投入的控制和运营成本的合理性。
二、销售阶段：在销售阶段，需要进行项目定价、预售管理和客户服务等工作。
运营管控的重点在于：1. 定价策略：根据市场需求和投资成本等因素，制定合理的项目定价策略，以确保项目的盈利性和市场竞争力。
2. 预售管理：通过规范购房合同、预售款的管理和专业的客户服务等方式，确保项目的预售活动合规、高效、有序。
3. 客户服务：提供优质的售前、售中、售后服务，树立品牌形象，为后续运营提供良好的口碑和客户基础。
三、建设阶段：在建设阶段，需要完成设计、施工、验收等工作。
运营管控的重点在于：1. 设计管理：对设计方案进行审核和管理，确保设计方案符合政策法规和市场需求，避免后续运营过程中出现设计缺陷或质量问题。
2. 施工管理：对施工企业进行资质审核、进度控制和品质监控等工作，确保工程的进度和品质满足预期要求。
3. 质量验收：对工程的质量进行验收，确保建设质量符合标准和规范，为后续运营提供良好的基础。
四、交付阶段：1. 物业服务：提供全面的物业服务，确保房屋的正常使用和居住体验，为后续运营提供良好的基础。
2. 物业费用管理：建立健全的物业费用管理制度和流程，确保物业费用的合理性和透明度，避免费用纠纷和损失，提高项目的综合竞争力。
房地产全周期运营管理
房地产全周期运营管理目录CONTENTS1房地产项目全周期运营管理2运营的概念实际案例3开场话题：你眼中的大运营是什么？大运营=？大计划？大生产？大协同？大周转？大运营就是盯着目标来管过程，管过程中的资源投入与调配，管过程中的持续产出和盈利效率。
一家之言：大运营就是为实现经营目标的一系列管理活动。
2001—2008年2009—2014年2015年—目标：职能目标目标：计划目标目标：经营目标1大运营财务经营目标现金流和利润计划管理货值管理导向核心主线基础经营目标实现全项目全周期全专业运营的概念1均衡型现金流型利润型计划（T）货值（V）财务经营1 个导向财务经营3 种定位现金流型、利润型和均衡型4 个要素现金流和利润（中心）计划（主线）和货值（基础）2 个核心现金流和利润4 个原则大意识、大协同大组织和大机制大运营12344原则运营的概念1储建供销融回结存大运营一体化管理体系构成——8阶段防止高周转现金3占用：支出占用、库存占用、应收占用做到经营4平衡：产销平衡、量价平衡、收支平衡、费效平衡投产供销结研融费息回税成踏周期备土储挖价值领趋势巧分期调开工调节奏优结构增去化促溢价清库存提效益调结构控时效优结构控总额省费用资本化降利息资本化降应收活监管巧筹划优分摊X X资源流资金流土地价值产品领先品牌营销利润提升优质服务客户敏感产品标准化配置标准资源整合责任成本无效成本成本管理营销费用财务费用管理费用税务筹划成本分摊费用管理税务优化结构快速周转产销匹配资源管理合作借力全面融资收支管理资金管理弹性调整开源节流盘活资产,快速周转融资/合作小股操盘销售净利率资产周转率权益乘数盈利能力经营效率财务杠杆X XR O E=（股本回报率）通过运营效率提升保障经营目标实现10/13运营的概念1大运营目标1房地产全周期运营管理2房地产项目全周期分为几个阶段？房地产全周期运营管理2项目成功标尺1房地产全周期运营管理2拿地开工首开现金流回正竣备项目核心思路：以现金流为核心进行运营管控，严控现金流回正时间流入流出前融开发贷销售回款土地款及各类规费各类项目款项支出（项目成本支出、营销费、管理费、财务费用等）融资方案规划方案经济指标节点计划营销方案启动会前融到位土地款缴纳工规证办理前融还款工规证办理施工证办理开发贷提取时间及节点要求财务指标还款计划供销平衡收支比产销比开发贷及监管资金提取节点达成时间动态利润率去化率回款率存销比动态货值现金流回正时间结转率结转金额各阶段管控要点投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估以项目开发进程为管理轴线投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估投资需求投资策略投资重点投资流程房地产全周期运营管理2土地获取、项目落地需 求策 略房地产全周期运营管理2投资流程房地产全周期运营管理2•运营节奏•项目成功标尺•市场及客户分析•产品及价格预设•客研导入•方案预案•成本测算•投资模型•投融资管理评审房地产全周期运营管理2房地产项目全周期管理轴线图投资阶段项目启动项目开工项目首开建设施工竣备交付后评估启动阶段启动会方案评审团队组建行政后勤定指标、定节奏、定计划定总平、定户型、定适配定权责、定岗位、定人员定场所、办证照、资源配置力高运营卡位：1、项目确权3日内上里程碑计划；2、项目确权10日产品定位会；3、项目确权30日设计方案评审会（即产品决策）；合作项目1个月内开首董会；4、项目确权35日启动会（含新东方），会后5日内实施纲要上线；5、1622编制原则：1个月产品决策，6个月首开（地下一层+地上7层，其他5天/层），首开前至少2周示范区及样板房同时开放，首开后2个月现金流回正（去化≤1年）或首开后2个季度内现金流回正（去化＞1年）；6、里程碑提前30天预警，首开提前60天预警，竣备提前90天预警；7、停工及复工报备；8、示范区及样板房、精装样板、内部分户验收、交付前风险评估均须至少提前7日向集团申请联合验收，如未通过则视为节点未完成。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着城市化进程的加快和人们对居住环境品质的要求不断提高，房地产项目的开发和运营管理变得越来越重要。
房地产项目开发全生命周期的运营管控需要系统全面的规划和管理，才能确保项目的顺利进行和良好的运营效果。
本文将从房地产项目开发全生命周期的管理要点，分别介绍房地产开发前、中、后期的运营管控要点。
一、开发前期的运营管控要点1. 市场调研和需求分析在房地产项目开发前期，开发商应进行充分的市场调研和需求分析，了解目标客户群体的偏好和需求，确定项目的定位和规模，以确保项目的开发方向与市场需求相匹配。
2. 土地选址和开发规划选择合适的土地位置和开发规划是房地产项目成功的关键。
开发商需要考虑土地的地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，并结合市场需求和政策要求，进行科学合理的规划。
3. 资金筹措和投资风险评估在项目开发前期，开发商需要对项目的资金筹措和投资风险进行评估和规划，确保项目的资金供给和运营风险可控。
4. 物业管理合作伙伴选择物业管理服务的质量和专业水平对项目的运营效果和价值保值有着重要影响，因此在开发前期，开发商需要选择合适的物业管理合作伙伴，与其共同规划项目的物业管理策略和服务标准。
1. 建设施工质量控制在项目建设过程中，施工质量的控制和监督是至关重要的，开发商需要建立健全的施工质量管理制度，确保项目建设质量达标。
2. 预售营销和客户关系管理在项目建设过程中，开发商需要进行预售营销和客户关系管理工作，推广项目并与潜在购房客户进行有效沟通和互动，确保项目的销售工作顺利开展并取得良好的销售业绩。
3. 项目进度监控和成本控制开发商需要对项目的进度和成本进行实时监控和控制，及时调整项目计划和资源配置，确保项目的建设进度和成本控制符合预期。
4. 政策法规遵循和风险应对在项目开发中期，开发商需要注重政策法规的遵循和风险的应对，及时调整项目策略和措施，确保项目开发过程的合规性和稳定性。
房地产全生命周期管控全过程
房地产全生命周期管控全过程引言房地产行业是一个涉及广泛，项目周期长，风险较高的行业。
在房地产项目的整个生命周期中，需要进行全面、系统的管控，以确保项目能够按时、按质、按量完成，并取得预期的经济效益。
本文将对房地产全生命周期的管控全过程进行详细介绍。
1. 概述房地产全生命周期管控全过程是指对房地产项目从规划、设计、开发、运营到维护等各个阶段进行全面的管理和控制。
通过对每个阶段的实施，能够有效降低项目风险，提高项目成功率，实现投资回报最大化。
2. 阶段一：规划阶段在房地产项目的规划阶段，需要对项目的基本情况进行搜集和分析，确定项目的目标和定位，制定项目的规划方案。
在规划阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：2.1 市场调研分析通过市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况，为项目定位和规划提供依据。
2.2 土地选址和获取选取合适的土地位置，并进行土地的获取工作，包括土地的交易和法律手续的办理等。
2.3 宏观环境分析对项目所处的宏观环境进行分析，包括政策环境、经济环境、社会环境等，为项目规划提供参考。
3. 阶段二：设计阶段在房地产项目的设计阶段，需要根据规划方案进行详细的设计工作，包括建筑设计、结构设计、设备设计等。
在设计阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：3.1 设计合理性评估对设计方案的合理性进行评估，包括建筑的功能性、可行性、经济性等方面的评估。
3.2 技术标准和规范制定适用的技术标准和规范，确保设计符合国家和行业的相关要求。
3.3 设计文件管理对设计文件进行管理，包括设计文件的审核、变更、归档等工作。
4. 阶段三：开发阶段在房地产项目的开发阶段，需要进行土地平整、施工、装修等工作，将设计方案落地实施。
在开发阶段的管控工作中，需要重点关注以下几个方面：4.1 施工管理对施工过程进行管理，包括施工进度、施工质量、安全管理等。
4.2 成本控制控制项目的成本，在预算范围内完成项目开发。
4.3 合同管理管理与开发相关的合同，包括设计合同、施工合同等，确保各方的权益得到保护。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着城市化进程的加速和人们生活水平的不断提高，房地产项目开发在现代城市化建设中扮演着重要角色。
房地产项目开发全生命周期运营管控是保证房地产项目开发顺利进行、确保项目品质和提高项目效益的关键环节。
本文将对房地产项目开发全生命周期运营管控的重要要点进行详细介绍。
一、前期规划阶段1. 市场调研：在项目立项之初，对当地市场进行深入调研，了解市场需求、竞争对手情况和市场发展趋势，为项目定位和规划提供依据。
2. 土地选址：选择具有良好发展潜力和成熟配套设施的地段，确保项目的长期价值和市场竞争力。
3. 宏观规划：在前期规划阶段进行项目整体规划，包括建筑设计、景观规划、配套设施规划等，确保项目在后期运营中能够实现高效运营和管理。
二、项目开发阶段1. 建设管理：在项目开发阶段，要严格按照设计图纸和标准施工，确保建筑结构和质量符合国家标准和项目规划要求。
2. 资金管控：对项目的资金投入和使用进行严格管控，确保项目开发过程中不会出现资金断裂或过度投入的情况。
3. 进度管理：对项目开发进度进行严格管理，确保项目按时交付并达到预期效果。
4. 安全管理：严格执行安全标准和规定，确保在项目开发阶段不发生安全事故，保障工人和居民的生命财产安全。
5. 环境保护：在项目开发过程中，要注重环境保护工作，减少对自然环境的破坏，确保项目在后期可以得到政府和社会的认可。
1. 物业管理：对项目的日常物业管理工作进行规范和标准化，包括保安、保洁、绿化等工作，保障居民的生活环境。
2. 客户服务：向客户提供优质的售后服务，解决客户在居住过程中遇到的问题，并及时处理客户的投诉和建议。
3. 财务管理：对项目的日常财务收支进行严格管理，确保项目的收支平衡和良性运转。
4. 市场营销：对项目的市场定位和推广进行精准策划，提高项目的知名度和市场竞争力。
5. 社区建设：注重社区的人文关怀和服务设施的完善，提高居民的生活质量和幸福感。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点【摘要】本文介绍了房地产项目开发全生命周期运营管控的关键要点。
首先要进行市场调研与前期规划，确定项目定位与需求。
其次是土地选址与规划设计，确保项目的合理布局与开发。
接着是项目建设与施工管理，要严格控制质量和进度。
然后是销售与营销策略，提高项目的知名度和销售效率。
最后是物业管理与运营，确保项目的长期稳定运作。
全面管控房地产项目开发全生命周期，能够提高项目的可持续发展和长期价值，为投资者创造更大的利润空间。
通过合理规划和有效管理，房地产项目能够更好地满足市场需求，提升竞争力和盈利能力。
【关键词】房地产项目、全生命周期、运营管控、市场调研、前期规划、土地选址、规划设计、项目建设、施工管理、销售、营销策略、物业管理、可持续发展、长期价值。
1. 引言1.1 房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是确保一个项目从规划到运营阶段顺利进行的关键环节。
在整个项目周期内，管理团队需要关注市场调研与前期规划、土地选址与规划设计、项目建设与施工管理、销售与营销策略以及物业管理与运营等方面的要点。
市场调研与前期规划是决定项目成功的关键。
通过对市场需求、竞争对手和政策法规的分析，确定项目定位和规划方向。
在土地选址与规划设计阶段，要考虑土地的地理位置、可行性和开发潜力，确保选择最合适的土地进行规划设计。
项目建设与施工管理是保证项目质量和进度的重要环节。
管理团队需要与施工方合作，确保项目按照设计标准和时间表进行施工。
销售与营销策略是项目成功的关键。
要根据市场需求和竞争情况制定有效的销售策略，吸引客户购买项目。
物业管理与运营阶段是项目实现长期价值的关键。
要保持物业的良好管理，提升物业价值，并确保项目持续盈利。
全面管控房地产项目开发全生命周期，可以提高项目的可持续发展和长期价值，为投资者带来更大的回报。
2. 正文2.1 市场调研与前期规划市场调研是房地产项目开发全生命周期运营管控的重要一环。
房地产开发项目管理概述
房地产开发项目管理概述1. 引言房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、组织、实施和控制，以达到项目目标的过程。
它涵盖了项目的所有阶段，从项目前期的可行性研究和土地谋划，到项目的规划设计、开工建设、销售推广和交付使用。
房地产开发项目的管理对于确保项目的顺利进行，保证项目的质量和进度具有重要意义。
本文将对房地产开发项目管理的概念、主要内容和方法进行概述和介绍。
2. 房地产开发项目管理概念房地产开发项目管理是指对房地产项目进行组织与协调、目标和资源的有效配置，以达到项目投资者利益最大化的管理活动。
其核心是将房地产开发项目按照计划制定并全过程管理，从而达到项目目标。
房地产开发项目管理包括项目前期策划、项目可行性研究、项目设计、招标投标、项目实施和运营管理等环节。
其目标是按照既定的时间、成本、质量和功能要求，推动项目的顺利进行，确保项目的利益最大化。
3. 房地产开发项目管理主要内容3.1 项目前期策划项目前期策划是房地产开发项目管理的重要环节。
它包括项目需求分析、市场调研、土地选择和可行性研究等内容。
项目前期策划的目标是确定项目的基本定位、目标市场和产品规划，并评估项目的可行性和潜在风险。
3.2 项目设计项目设计是房地产开发项目管理的核心环节。
它包括项目规划设计、建筑设计和景观设计等内容。
项目设计的目标是根据项目的要求和规划，制定详细的设计方案和施工图纸，确保项目的功能、安全性和美观性。
3.3 招标投标招标投标是房地产开发项目管理的重要环节。
它包括招标文件准备、招标公告发布、投标人资格审核和投标报价评审等程序。
招标投标的目标是选择合适的施工单位和供应商，确保项目的施工质量和材料供应。
3.4 项目实施项目实施是房地产开发项目管理的核心环节。
它包括施工组织、工程进度控制、质量管理和安全管理等内容。
项目实施的目标是按照项目计划和设计要求，组织和管理项目的各项工作，确保项目的进度和质量。
3.5 运营管理运营管理是房地产开发项目管理的后期环节。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点【摘要】本文旨在探讨房地产项目开发全生命周期运营管控的要点。
在项目规划阶段，要注重确定项目定位、市场需求和竞争分析；在项目设计阶段，要关注设计合理性和可持续性；在项目开发阶段，要注意择地与建设质量控制；在项目运营阶段，要重视物业管理和客户服务；在风险管控方面，要做好市场风险和资金风险的应对。
通过全面管控，确保项目从规划到运营都能够顺利进行，并取得良好效益。
房地产项目开发需要综合考虑各阶段的关键要点，做好风险防范和管控工作，以确保项目的成功运营和稳定发展。
【关键词】房地产项目、开发、全生命周期、运营、管控、规划、设计、风险、总结1. 引言1.1 概述房地产项目开发全生命周期运营管控是指对房地产项目从规划、设计到开发和运营的整个过程进行有效管理和控制，以确保项目高效、安全、顺利地进行，最大化项目的价值和利润。
在房地产项目开发全生命周期中，需要注重对每个阶段的关键要点进行有效管控，保障项目顺利实施和运营。
项目规划阶段的关键要点包括确定项目定位、市场需求分析、规划设计方案等；项目设计阶段的关键要点包括设计方案优化、技术标准符合性、与相关部门协调等；项目开发阶段的关键要点包括施工管理、成本控制、质量监管等；项目运营阶段的关键要点包括市场营销、客户服务、资产管理等；风险管控要点则包括市场风险、项目风险、政策风险等方面。
通过对房地产项目开发全生命周期运营管控要点的有效把控，可以提升项目的整体效益，促进项目的可持续发展。
在这个过程中，需要不断优化管理模式、完善风险管控措施，确保项目的成功实施和运营。
2. 正文2.1 项目规划阶段的关键要点项目规划阶段是房地产项目开发全生命周期中至关重要的阶段，其成功与否将直接影响后续的项目设计、开发和运营。
在项目规划阶段，以下是一些关键要点需要注意：1. 市场调研：在项目规划阶段，进行全面的市场调研是至关重要的。
要了解当地的市场需求，竞争对手情况，政策法规等信息，以确保项目的市场定位准确。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是指从项目规划、设计、建造、交付、营销到后期运营的全过程管理和控制。
管控好整个项目的生命周期，能够有效保障项目的顺利进行和高质量完成。
下面是房地产项目开发全生命周期运营管控的要点：1. 项目规划：确定项目的整体定位和目标，包括项目类型、规模、功能、市场定位等。
还要进行市场调研，分析目标客群的需求和竞争情况，为后续设计和营销提供依据。
2. 设计阶段：根据项目的定位和目标，进行项目的整体规划和设计。
要注意与相关部门的沟通和协调，确保设计方案符合法规要求，并能够有效满足市场需求。
3. 建造阶段：制定详细的施工计划，包括工期、资源调度、安全保障等。
对施工单位进行选择和管理，加强工地现场管理，确保施工质量和进度。
4. 交付阶段：建设完成后，进行一系列的验收工作，包括物业交割、工程竣工验收等。
要组织开展相关的宣传和推广活动，吸引购房者并促成交易。
5. 营销阶段：通过市场营销手段，推广项目，吸引客户购买。
包括广告宣传、展示中心建设、销售策略等。
要做好客户关系管理，提供优质的售后服务，以保持客户的满意度。
6. 后期运营：项目交付后，还需要进行相关的运营和管理工作。
包括物业管理、设施运维、安全防控等。
要建立完善的管理体系和运营流程，确保项目的长期稳定运营。
7. 风险管理：全生命周期管控中，要及时发现和应对各种风险。
包括市场风险、工程风险、法律风险等。
要建立风险预警机制，制定相应的风险控制措施，降低风险对项目的影响。
8. 监控和评估：对项目的各个阶段进行监控和评估，及时发现和解决问题。
包括质量监控、进度监控、成本监控等。
要建立相应的评估指标和评估体系，对项目的绩效进行评估，为后续改进提供依据。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着中国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产行业作为国民经济的支柱产业，一直以来都备受关注。
随着城市规划的不断完善和人们对居住环境的不断提升，房地产项目开发的全生命周期运营管控变得更加重要。
本文将从项目开发的各个阶段出发，深入探讨房地产项目开发全生命周期运营管控要点。
一、前期规划与立项阶段在房地产项目开发的前期规划与立项阶段，项目的成功运营与否离不开一个良好的规划与立项。
在这一阶段，需要充分考虑项目的地理位置、周边环境、交通便利程度、规划指标等诸多因素，以确保项目的可行性。
需要对市场需求进行深入的调研分析，确定项目的产品定位与需求定位，确定项目的总体规划和发展方向。
前期规划与立项阶段还需要充分考虑项目资金的筹措与投入，合理制定项目的投资计划和资金使用方案。
二、开发设计阶段在房地产项目开发的开发设计阶段，运营管控要点主要包括两个方面，一个是项目的开发设计方案的合理性和科学性，另一个是项目的施工管理。
开发设计方案的合理性和科学性是保障项目品质的重要保障，需要充分考虑项目的建筑风格、景观设计、功能布局等各个方面，确保项目的建设质量和可持续性。
项目的施工管理也是项目运营管控的重要环节，需要充分考虑项目的施工进度、质量管控、安全生产等方面，确保项目的施工质量和进度。
三、销售与营销阶段在房地产项目开发的销售与营销阶段，需要充分考虑项目的销售策略与营销手段，制定营销方案和销售计划。
销售策略要根据项目的产品特点和市场需求，确定合适的价格策略和销售方式，制定销售计划和目标。
需要采取有效的营销手段，进行宣传推广和品牌建设，吸引客户，提升项目的知名度和美誉度。
四、交付与投入使用阶段在房地产项目交付与投入使用阶段，需要充分考虑项目的交付质量和服务水平，确保项目的真正交付给客户。
需要做好项目的后期服务和售后管理工作，包括物业管理、维修保养等方面，提升项目的用户满意度和口碑。
需要制定项目的物业管理规划和维护保养计划，确保项目的长期稳健运营。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到从规划、设计、施工到销售、运营等多个阶段。
在整个项目的全生命周期中，运营管控是一个非常重要的方面，它涉及到对项目各个阶段的监督和管理，以确保项目能够顺利进行并取得成功。
以下是房地产项目开发全生命周期运营管控的要点。
规划阶段在项目规划阶段，需要进行土地选址、规划设计、立项审批等工作。
对于运营管控来说，要点包括：1. 市场调研：通过对所在地区的市场需求进行调研，确定项目的定位和规划方向。
2. 土地选址：根据市场需求和项目定位，选择合适的土地，并进行相关的规划和审批工作。
3. 合规审批：确保项目规划符合相关的法律法规，经过合规审批后方可进行下一步工作。
设计阶段1. 质量控制：对设计方案进行审核和评估，确保设计方案符合项目的需求和质量标准。
2. 成本控制：根据项目预算和资金情况，对设计方案进行成本控制，确保设计方案的可行性和经济性。
3. 环保可持续性：在设计阶段，要考虑项目的环境影响和可持续发展，确保设计方案符合环保标准和可持续发展要求。
施工阶段在施工阶段，需要进行施工管理、质量控制、安全管理等工作。
运营管控的要点包括：1. 施工合同管理：对施工合同进行审核和管理，确保施工单位和材料符合相关的标准和规定。
2. 施工进度控制：对施工进度进行监控和管理，确保项目按时完工，并且符合相关的质量标准。
3. 安全管理：对施工现场的安全管理进行监督和管理，确保施工过程中的安全问题得到有效的控制。
销售阶段1. 销售渠道管理：对销售渠道进行管理和监督，确保项目能够得到有效的推广和销售。
2. 客户服务管理：对购房客户进行服务管理，确保客户能够得到良好的购房体验和售后服务。
运营阶段1. 物业管理：对物业服务进行管理和监督，确保项目的物业管理水平符合相关标准和要求。
2. 设施运营：对项目的配套设施进行运营管理，确保项目的设施能够得到有效的利用和维护。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发的全生命周期运营管控是指从项目立项、设计、建设、销售到项目后期管理等全过程的综合管理，关键要点包括：1. 项目规划阶段：在项目规划阶段，要进行市场调研，明确项目定位和开发目标，确定项目规模、功能布局等，同时要进行可行性分析，评估项目的投资回报率和风险，制定项目开发策略和营销方案。
2. 设计阶段：在设计阶段，要进行项目的详细规划和设计，包括土地利用规划、建筑物设计、工程造价预算等，确保项目能够满足市场需求和投资回报的要求，并符合相关法规和标准。
3. 建设阶段：在建设阶段，要进行项目的招标、施工和监理等工作，并进行进度、质量和安全管理，确保项目按时、按质量和按预算完成。
同时要与相关部门沟通协调，办理项目审批手续，确保项目合规。
4. 销售阶段：在销售阶段，要进行项目的市场推广和销售，包括制定销售计划、开展促销活动和签订销售合同等。
同时要进行购房者的资格审核和购房合同的审核，确保销售过程合法合规。
5. 交付阶段：在项目交付阶段，要进行验收和交付工作，包括对项目进行竣工验收和质量检查，办理相关手续，确保项目的正式交付。
同时要进行物业管理的规划和筹备，确保项目的后续运营和维护。
6. 后期管理阶段：在项目后期管理阶段，要进行物业管理和运营，包括招商租赁、设施维护、安全管理等。
同时要进行业主关系维护和投诉处理，提高项目的满意度和持续价值。
7. 项目监控：在整个项目的全生命周期中，要进行项目的监控和评估，包括项目进度、质量、成本和风险等方面的监控，及时调整和优化项目管理措施，确保项目的顺利实施和成功运营。
房地产项目开发的全生命周期运营管控要点包括项目规划、设计、建设、销售、交付和后期管理等各个阶段的综合管理，需要注重市场需求、项目合规、质量安全和持续运营等方面的考虑，确保项目的成功实施和长期价值。
住宅项目的生命周期管理与运营
住宅项目的生命周期管理与运营住宅项目是指为提供居住场所而建造的楼盘或小区。
在住宅建设领域，生命周期管理与运营涵盖了从项目规划、开发到交付使用和日常维护的全过程。
本文将探讨住宅项目的生命周期管理与运营的重要性，并介绍相关的步骤和策略。
一、项目规划阶段住宅项目的生命周期管理与运营始于项目规划阶段。
在项目规划阶段，需要对市场需求进行调研，并确定目标用户群体和产品定位。
这一阶段需要进行综合分析，包括土地资源、配套设施、竞争对手等。
同时，还应制定开发计划和目标，明确项目建设的规模、时间表和预算等。
二、项目开发阶段项目开发阶段是住宅项目的核心阶段。
在该阶段，开发商需着重考虑建筑设计、施工质量和工程进度等因素。
合理选用施工材料和技术，确保项目的质量和安全。
同时，要注重与相关部门的沟通协调，确保规划和建设符合法律法规和城市规划要求。
三、项目交付与使用阶段项目交付与使用阶段是住宅项目生命周期管理与运营中的关键阶段。
在交付之前，开发商需进行严格的验收工作，确保房屋的质量和设备设施的正常运转。
随后，需要组织购房者进行交付手续，并提供相关的居住指导和服务，以帮助他们快速适应新的居住环境。
四、日常维护与管理住宅项目的日常维护与管理是确保项目良好运营的关键环节。
开发商应建立健全的物业管理体系，包括维修保养、安全管理、环境卫生等方面的工作。
同时，也需要积极开展社区活动，提升居民的归属感和满意度。
定期进行居民满意度调查，及时解决居民的问题和需求。
五、项目更新与再开发随着时间的推移，住宅项目也需要进行更新与再开发。
这意味着对老旧项目进行改造、升级或拆除重建，以适应市场需求的变化。
通过项目的更新与再开发，可以提升住宅项目的竞争力，并延长其使用寿命。
六、节能环保与可持续发展在住宅项目的生命周期管理与运营中，节能环保和可持续发展是重要的理念。
开发商应关注建筑能源效率、水资源利用及垃圾处理等方面，采用先进的技术和设备，减少对自然资源的消耗。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着房地产市场的发展，房地产项目的开发、运营与管控也变得越来越重要。
在开发房地产项目的全生命周期中，对项目的运营管控至关重要，因为它直接影响到项目的成功与失败。
本文将就房地产项目开发全生命周期运营管控的要点进行详细探讨。
一、前期市场调研在房地产项目开发之前，进行充分的市场调研是至关重要的。
需要考虑的因素包括当地的经济发展状况、人口结构、消费水平、房地产市场供求状况等。
根据市场调研的结果，开发商可以更好地了解目标客户群体的需求，并据此确定项目的定位、规划和产品设计。
二、项目规划和设计项目规划和设计是决定项目成功的关键因素之一。
在这一阶段，需要确保项目的定位与市场需求相符，规划设计要合理科学，项目建设内容要注重可持续性，还需考虑项目的用地政策、建筑标准、环保政策等因素。
三、合理筹资房地产项目的开发离不开资金，因此合理的筹资对项目的顺利推进至关重要。
开发商需要设计出合适的筹资方案，根据项目的不同阶段灵活运用多种融资方式，确保项目有足够的资金支持。
需要谨慎评估风险，避免出现资金链断裂的情况。
四、开发施工在项目开发的施工阶段，需要严格落实建设标准，确保工程质量符合国家规定，并注意工期控制以及成本控制。
还需要合理管理人力资源，确保施工进度和质量达到预期目标。
五、营销推广项目开发完成后，需要进行有效的营销推广，吸引更多的购房者。
可以采用多种渠道进行推广，比如户外广告、网络营销、媒体宣传等。
需要注意对产品的宣传营销要根据不同的市场特点和不同的客户需求进行精准定位，制定不同的营销策略。
六、项目运营管理项目的运营管理是整个项目生命周期中至关重要的一环，它直接关系到项目后续的发展。
项目运营管理包括物业管理、服务设施管理、客户关系维护等。
需要建立并不断完善项目管理体系，提高运营效率和服务水平，确保项目能够长期稳定、健康地运营。
七、风险控制在项目的全生命周期中，风险是无法避免的。
开发商需要对项目的各个阶段进行风险评估和控制。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产开发项目是一个复杂的过程，主要包括项目规划、设计、开发、销售和运营等各个方面。
要使一个房地产项目成功，需要综合考虑各个环节，不断进行管控。
下面是房地产项目开发全生命周期运营管控要点。
1. 项目规划在项目规划阶段，要考虑到项目的市场需求、规模、定位、产权结构、销售策略及建设周期等等因素，并进行充分的市场调查和前期筹备。
在这个过程中需要对项目的投资情况进行严格的风险评估和控制，确保项目的可行性和经济性。
2. 项目设计在项目设计阶段，需要结合规划和市场要求，进行房屋平面布局、外观设计、室内装修等等方案的设计，将建筑物和公共部分的设计融合在一起，使建筑物在功能和美观方面达到最佳的平衡点。
此时需要进行设计师和开发商的有效协调。
3. 项目开发在项目开发阶段，需要着重考虑优化建筑材料、技术、设备及流程等方面，增加开发效率，减少开发成本。
在同等质量的前提下，尽可能地减少资源的浪费。
同时要考虑到环保问题，并制定一套可持续发展的开发策略。
4. 项目销售在项目销售阶段，需要明确产品定位，针对目标客户群体制定销售策略和方案。
同时需对价格和营销方案进行严格的管控，并定期评估和调整销售策略和计划，以适应市场的变化和需求。
5. 项目运营在项目运营阶段，需要管理好小区、物业以及其它公共部分，给业主提供良好的住房、基础设施和服务。
在小区建设的同时，还需要提供完整的配套设施，并加强小区的安全和环保保障。
另外，还要组织专业的物业管理团队来管理小区。
综上所述，房地产项目开发全生命周期运营管控要点包括项目规划、设计、开发、销售和运营五个方面。
只有在所有环节上严谨把控，才能确保项目的成功和可持续发展。
需要强化项目经理的综合管理能力和专业技能，同时重视质量和效率的平衡，注重生态和环保的保障，以及缜密的风险控制。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着经济的不断发展，房地产行业也日益火热，各种房地产项目层出不穷。
要想取得成功并保持持续盈利，必须对房地产项目开发全生命周期进行精准的运营管控。
在项目的规划、设计、施工、销售、运营和管理等各个阶段都需要有针对性的管理和控制。
本文将重点从整体规划、项目开发、销售营销和运营管理等方面，介绍房地产项目开发全生命周期运营管控的要点。
一、整体规划在开始进行房地产项目开发之前，必须进行整体规划。
整体规划是指在项目的前期筹备阶段，对项目进行全面的分析和评估，确定项目的目标、定位、规模、功能以及投资方案。
整体规划阶段应该根据市场需求和环境情况制定项目开发的优化方案，从而确保项目的可持续发展和经济效益。
1. 项目目标与定位：确定项目的发展目标和定位，包括项目的规模、功能定位、风格定位等。
在这个阶段需要充分了解项目所在地的市场需求和用户群体的需求，制定与市场需求相匹配的项目定位，使项目具有市场竞争力。
2. 环境评估：对项目所在地的自然环境、社会环境、政策环境和经济环境进行全面评估，明确项目开发的可行性和限制条件，为后续的项目开发提供可靠的依据。
3. 投资方案：根据项目的规模和定位确定投资方案，包括项目的资金来源、投资比例、投资回报率等。
在制定投资方案时，需要全面考虑项目的风险和收益，确保投资的合理性和稳定性。
二、项目开发在确定了整体规划之后，接下来就是进行项目的开发。
项目开发是房地产项目全生命周期中最关键的环节之一，涉及到规划设计、施工建设、质量控制等诸多方面。
只有在项目开发阶段精准管控，才能保证项目的质量和进度。
1. 规划设计：在项目开发阶段，需要进行规划设计工作。
规划设计是项目开发的基础性工作，包括项目的总体规划、建筑设计、景观设计等，需要根据整体规划确定的项目目标与定位，结合市场需求和环境情况进行精准的设计。
2. 施工建设：在规划设计完成之后，就是进行施工建设。
施工建设是项目开发的关键环节，需要对施工质量、施工进度和安全控制进行严格监督，确保施工工程的质量和进度符合要求。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着城市化进程的加速和人们对居住品质的不断提升，房地产项目开发已成为市场上的一大热门。
随之而来的是项目运营管控的复杂性和困难。
要做好房地产项目的全生命周期运营管控工作，需要考虑众多因素，包括市场需求、项目规划、资金投入、施工监理等等。
在这篇文章中，我们将介绍房地产项目开发全生命周期运营管控的要点，为相关从业者提供一些指导和参考。
一、前期规划阶段在房地产项目开发的前期规划阶段，项目方需要做好细致全面的市场调研工作，了解目标市场的需求和发展趋势。
还需要进行项目规划和设计，确定项目的定位和特色，以及开发的规模和档次。
在这个阶段，项目方需要与各类专业人士进行充分的沟通和合作，确保项目的可行性和规划的科学性。
在前期规划阶段，项目方还需要做好资金储备和融资安排，确保项目的资金来源和使用得到合理规划和控制。
还需要与政府相关部门进行协商和沟通，获取项目所需的各项审批和许可，避免因为相关政策的调整而对项目的影响。
二、施工阶段施工阶段是房地产项目开发的重要阶段，需要进行严格的施工监理和运营管控。
在这个阶段，项目方需要与施工单位建立良好的合作关系，确保施工过程的顺利进行。
还需要加强对施工过程的监督和检查，确保施工质量和进度的控制。
在施工阶段，项目方还需要合理安排项目资金的使用，确保项目的施工经费得到充分利用和合理分配。
还需要加强对施工人员的管理和安全防护，确保施工过程中的安全生产。
三、销售营销阶段销售营销阶段是房地产项目运营管控的另一个重要环节。
在这个阶段，项目方需要积极开展项目的市场推广和销售工作，吸引更多的购房者和投资者。
还需要加强对项目销售过程的监控和管理，确保销售工作的顺利进行。
在销售营销阶段，项目方还需要制定合理的销售政策和价格策略，确保项目销售的顺利进行和销售收益的最大化。
还需要加强对购房者的资质审核和合同签订工作，确保项目销售的合法性和合规性。
四、运营管理阶段在房地产项目开发的运营管理阶段，项目方需要加强对项目的日常运营和管理工作，确保项目的长期稳定运行。
房地产项目投资管理运营
房地产项目投资管理运营1. 引言房地产项目投资管理运营是指在房地产领域中，对各类投资项目进行管理和运营的工作。
随着经济的快速发展，房地产行业逐渐成为重要的投资领域之一，因此，对房地产项目的投资管理和运营也变得越来越重要。
本文将探讨房地产项目投资管理运营的主要内容、工作流程及其在整个项目周期中的作用。
2. 房地产项目投资管理运营的主要内容房地产项目投资管理运营涵盖了从项目起始阶段到项目完成阶段的各个环节，主要包括以下内容：2.1. 项目策划阶段在项目策划阶段，投资管理运营的主要任务是确定项目的投资目标、风险评估、资金筹措等。
此阶段需要进行详细的市场调研、竞争分析和技术可行性研究，以确保项目的可行性和可持续发展。
2.2. 项目选址和规划阶段在项目选址和规划阶段，投资管理运营需要与相关部门合作，进行土地选择和规划，以确保项目的合法性和可操作性。
此阶段还需要与设计团队密切合作，制定项目的总体规划和设计方案。
2.3. 融资阶段在融资阶段，投资管理运营需要与金融机构进行合作，寻求资金支持。
此阶段需要编制项目投资计划和财务预测报告，以吸引潜在投资者的注意。
2.4. 项目建设阶段在项目建设阶段，投资管理运营需要与施工单位合作，对项目的建设进度、质量和成本进行监督和控制。
此阶段需要制定详细的施工计划和项目管理方案，并进行现场巡查和检查。
2.5. 项目运营阶段在项目运营阶段，投资管理运营需要制定项目的市场推广和运营策略，确保项目能够达到预期的经济效益。
此阶段需要进行市场调研和竞争分析，制定租赁和销售政策，并与物业管理公司合作，对项目进行维护和管理。
3. 房地产项目投资管理运营的工作流程房地产项目投资管理运营的工作流程通常包括以下几个阶段：3.1. 项目准备阶段在项目准备阶段，投资管理运营需要进行市场调研、竞争分析和可行性研究等工作，以确定该项目的目标和投资策略。
3.2. 项目立项阶段在项目立项阶段，投资管理运营需要制定项目的投资计划和预算，并与相关部门进行沟通和协调，以确保项目的合法性和可行性。
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二、房地产行业基本术语
总用地面积 建设用地面积（即实际出让面积） 容积率 建筑密度（覆盖率） 地上建筑面积 其中：商业 其他
14000㎡ 12500㎡ 10 不大于50% 125000㎡ 37500 ㎡ 87500㎡
二、房地产行业基本术语
• • CBD： 即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽 约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多 知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的 交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 五证： 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑 工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证 由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预 售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一、房地产基本概论
6、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类： （1）、低层：2层及2层以下 （2）、多层：2层以上，8层以下 （3）、小高层：8层以上，16层以下 （4）、高层：16层以上，24层以下 （5）、超高层：24层以上 7、房屋面积的分类 （1）实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积， 俗称地砖面积。 （2）建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯 走道面积、其它公摊面积等。 （3）公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。
一、房地产基本概论
8、房地产相关税费 （1）土地增值税：土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房 地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。土地增值税的征收实行四级超额累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% （2）契税 根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订 立的契约交纳契税，具体契税的税率如下： 买卖契税，按买价征收4%或3%。
•
•
建筑容积率
指某一建筑基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。其中建 设用地面积以城市规划管理部门正式划定的用地范围的面积为准，城市道路规划红线和河道蓝线内 的面积不得计入 容积率 = 地上建筑面积÷建设用地面积（实际出让面积）
• •
二、房地产行业基本术语
• • • • • 建筑密度（又称覆盖率） 是建筑基底总面积与建设用地面积的比值 =建筑基底总面积÷建设用地面积 绿地率 绿地率是指建设用地内的绿地面积与建设用地面积之比
第二部分：项目市场分析 一、市场概况 二、各产品类型供求情况 三、目标市场客户层研究
可研报告的基本构成
第三部分：项目定位及开发计划 一、项目优劣势 二、产品定位
三、价格定位
四、销售计划 五、工程计划
第四部分：项目投资效益分析 一、成本预测 二、经济效益分析
获得土地使用权的方式
招标
拍卖
挂牌
划拨
协议
公告
竞买
签约
履约
获得土地使用权的方式
3、挂牌 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人 的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4、划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。在传统计划经济的体制下，土地资源的使用和分配，主要是 由政府无偿拨给。 根据土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：1.国家机关用
土地性质、使用年限
商业
办公
酒店式公寓
40年
酒店旅馆业
50年
工业
65年
住宅
40年
50年
70年
获取土地前，我们要了解城市规划哪些内容？
1. 2.
城市总体规划纲要：确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件，是编制城市总体规划的依据。 城市总体规划：对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的 综合部署和实施措施。 分区规划：在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施 的配置等方面所作的进一步安排。 城市详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环 境和各项建设用地所作的具体安排。 控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控 制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工 程设施的设计和施工的规划设计。
招标
2、拍卖
投标
定标
签约
履约
指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍 卖方式向拍卖人作出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让 金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。
建筑底层最大占地面积 = 12500 * 50% = 6250㎡
楼面地价 =（80000*10000）÷125000 = 6400元/㎡ 楼面地价(含税) =（80000*10000*1.04）÷125000 = 6656元/ ㎡ 单位地价 = （80000*10000）÷12500 = 64000元/㎡ 即：80000÷18.7亩 = 4278万元/亩
获得土地使用权的方式
1、招标 指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使 用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标出让的一般程序为：招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的 一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。
3.
4.
5.
6.Leabharlann 对于地块，我们要了解其规划的哪些要求？
1、出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管 部门提出的规划设计条件及附图。
2、规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出 入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。
房地产项目管理全周期运营概况
二〇一二年七月
目 录
1.房地产基本概论 2.房地产行业基本术语
3.开发流程及各环节介绍
一、房地产基本概论
1、行业特征 a、房地产行业是一个资金密集型行业，投资大、回收期长。房地产企业具有类金融企业的特征，自有资金投 入占总投资占比较低，有很高的杠杆比率 b、资金管理的重要性，计划和预算管理的重要性 2、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动 产。 3、房地产消费的类型 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、 劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。
一、房地产基本概论
（3）房产税 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的， 由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房 产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税 的义务纳税人。 房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人 民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。 （4）营业税 凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营 交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、 销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形 资产和销售不动产税率为5.55%。 （5）所得税 税率：25%，五年过渡期，开发期预征，竣工后清算
地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、 行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。
5、协议出让 是指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。协议出让一般有 以下步骤：申请、协商、签约。在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此，2002 年4月颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地 使用权。《规定》自2002年7月1日起执行。
二、房地产行业基本术语
• 毛地，就是指拟出让地块上仍有部分待拆迁的民居以及厂房设备等建筑，拆迁的方式将由开发商或 是指定的机构负责。