辽宁省辽阳灯塔中奥广场地产项目策划提案(详尽)
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
以灯塔新区为中心，辐射辽宁“环灯塔带” 的各级城市，沈阳、辽阳及灯塔周边乡镇，中高 端的消费能力及时代化的高品质需求的人群为主 要消费群体，面向多类功能需求的消费客群，提 供较“环灯塔带”地区现有经营业态场所业态更 全、服务更好、环境更优、功能更多、品质更高 的复合式文化娱乐产品。以深具内涵的产品结构 模式，提供给灯塔地区全新的生活方式。
内L部OG交O流
2013年5月29日
2020/10/14
哈尔滨诚宇世行投资有限公司
目录 SLmOaGrOtArt
1
• 第一部分：SWOT分析回顾
2
• 第二部分：项目综合定位
3
• 第三部分：策划推广策略
4
• 第四部分：项目规划建议
5
• 第五部分：整体销售计划
2020/10/14
内L部OG交O流
第一部分：SWOT分析回顾
灯塔本地主力商业体量合计144100㎡，商业体量已呈现饱 和状态，主力商业经营模式全部以租赁为主导，市场现阶段未有百 货联营模式的主力商业出现，在经营业态上还是保持着传统百货综 合业态，无突出的主题。
中奥广场（China Olympic Multiple）解读
2、项目的市L场O解GO读
中奥广场 COM
Sport
体育
Culture 文化
Competition
竞赛
Restaurant
餐饮
Shopping 商业
Exhibition
展览
Apartment 居住
Entertainment
娱乐
中奥广场（ China Olympic Multiple ）是集合 体育、居住、商业、娱乐等多功能为一体的城市综 合体项目。项目开发集团具备得天独厚的先天优势， 良好的开发实力以及无以伦比的文化、体育、娱乐、 商业等各届强势资源，以进驻灯塔为起点，将成为 全国各大主力城市，乃至二、三、四线城市中，超 大型社区的文化体育商业中心，通过项目的全国逐 步覆盖，将体育事业的基层发展扎根到百姓之中， 并且以先进的商业运作手法，让项目具备生命力， 可以无限繁殖复制，造福大众。
务区域，项目无 不大，也不是源自文库
法定位城市商务
中心。
STOP
灯塔交通转换 枢纽。
STOP
项目虽远离 传统商圈，但属 于全新打造的城 市全新高端社区， 项目定位可面向 新兴的城市副中 心。
定位诠释
以区分灯塔传统商圈的各类单一业态经营场 所，以强调中奥广场“优势资源、复合业态与多 种功能”为特色的差异化产品进驻新区，以项目 自身资源优势与区域的特性为定位方向。
2020/10/14
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
(5) 目标客户定位
2020/10/14
1、项目的市场基础 LOGO
项目地处灯塔新城规划中“一轴一廊”的葛西河生态绿色走 廊东侧，是未来新城区的核心，项目四周也在进行各类高端住宅的 建设规划，如葛西河西侧已经建成的金澜名邸。并且项目接近小小 线、沈营线等公路干道，交通便利。在未来，项目作为配套与周边 社区的组合将成为新兴的城市繁荣新中心。
但是目前，距离项目较远的老城区中心，以辽东商贸城和灯 塔服装城的两大主力商业，以及中兴路和建设大街两条主力商业街 而构成的传统核心商圈，体量超过6万，尽管环境陈旧、管理落后、 品质低下业态单一，但是客流量大，消费集中，紧密锁定城市购买 习惯，一般新兴商业难以抗衡并转移重心。包括近年新投成的天福 商业广场，体量达到8万，业态模式、购物环境、经营手段都较新 较好，但是仍然难以扭转运营惨淡的局面。
2020/10/14
灯塔中奥广场的定位方向
3、项目的定L位O方GO向
城市商业 中心
城市商务 中心
城市交通 枢纽
城市新 中心
项目地处城市边 缘，远离城市中 心，并且目前项 目位置也不具备 打造成商业中心
的长远规划。
STOP
灯塔自身并不属 项目虽临近两
于经济发达城市， 条主干道处，
也不存在核心商 但是车流量并
理差； 8. 居民消费意识能力较强； 9. 产业业态具备差异性资
源； 10.区域成熟度高将成为新
中心； 11.文化产业品牌优势有利
销售。
1. 现有商业体量饰和； 2. 居民重门市商铺认知
低； 3. 门市租金低影响投资； 4. 沈辽鞍投资产品竞争； 5. 网购消费冲击强； 6. 中高端商业风险性高； 7. 金澜名邸显示销售周
2020/10/14
SWOLOTG回O 顾
1、政店规划区域； 2、生态环境优美利住宅； 3、富人区有利定价及销 售； 4、体量适中投资风险较 低； 5、三干道合围，交通便 利； 6、无拆迁便于项目启动； 7、地块完整易规划； 8、临北地块开项利对比； 9、人脉良好政府支持优 势； 10、独有文化产业资源；
期长； 8. 税收因素影响经营者
积极性； 9. 佟二堡外来投资者流
失； 10.住宅高端群体已被瓜
分； 11.北地块项目影响定价； 12.无星级酒店，中高端
人群不驻留；
优势分析 Strengths
劣势分析 Weakness
机会分析 Opportunity
威胁分析 Threats
内L部OG交O流
第二部分：项目综合定位
4、项目的定L位OG诠O释
成为城市的梦想， 文化商业核心与高品 质生活的希望所在。
项目的市场定位：
5、项目的市场L定OG位O：
灯塔CCD
灯塔中心文化区
Central Culture District
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
1、远离传统商圈，养市 时间长； 2、现有14万米商业体量 饱和； 3、客流量相对偏少； 4、项目进出口单一； 5、前期平整土地成本高；
1. 城镇建设国策带动住宅 商业；
2. 商业提档升级激发消费 群体；
3. 无中高端商业竞争； 4. 项目资源填补健身娱乐
等缺失； 5. “国五条”促进投资可
能性； 6. 当地无投资商铺销售； 7. 商场环境普遍档次低管
(5) 目标客户定位
2020/10/14
12
1、市场业态布局 LOGO
项目所在地
2、市场业态LO现G状O
核心 商圈
新兴 商圈
主力 街道
居民 社区
主力业态为商 业，品项为服饰、家 电、农贸、餐饮、家 具，经营场所均为品 项单一经营或几小项 搭配，如辽东商贸城 为服饰+小百，灯塔 服装城为服饰+家电 + 餐饮，不存在复合 业态；
内L部OG交O流
2013年5月29日
2020/10/14
哈尔滨诚宇世行投资有限公司
目录 SLmOaGrOtArt
1
• 第一部分：SWOT分析回顾
2
• 第二部分：项目综合定位
3
• 第三部分：策划推广策略
4
• 第四部分：项目规划建议
5
• 第五部分：整体销售计划
2020/10/14
内L部OG交O流
第一部分：SWOT分析回顾
灯塔本地主力商业体量合计144100㎡，商业体量已呈现饱 和状态，主力商业经营模式全部以租赁为主导，市场现阶段未有百 货联营模式的主力商业出现，在经营业态上还是保持着传统百货综 合业态，无突出的主题。
中奥广场（China Olympic Multiple）解读
2、项目的市L场O解GO读
中奥广场 COM
Sport
体育
Culture 文化
Competition
竞赛
Restaurant
餐饮
Shopping 商业
Exhibition
展览
Apartment 居住
Entertainment
娱乐
中奥广场（ China Olympic Multiple ）是集合 体育、居住、商业、娱乐等多功能为一体的城市综 合体项目。项目开发集团具备得天独厚的先天优势， 良好的开发实力以及无以伦比的文化、体育、娱乐、 商业等各届强势资源，以进驻灯塔为起点，将成为 全国各大主力城市，乃至二、三、四线城市中，超 大型社区的文化体育商业中心，通过项目的全国逐 步覆盖，将体育事业的基层发展扎根到百姓之中， 并且以先进的商业运作手法，让项目具备生命力， 可以无限繁殖复制，造福大众。
务区域，项目无 不大，也不是源自文库
法定位城市商务
中心。
STOP
灯塔交通转换 枢纽。
STOP
项目虽远离 传统商圈，但属 于全新打造的城 市全新高端社区， 项目定位可面向 新兴的城市副中 心。
定位诠释
以区分灯塔传统商圈的各类单一业态经营场 所，以强调中奥广场“优势资源、复合业态与多 种功能”为特色的差异化产品进驻新区，以项目 自身资源优势与区域的特性为定位方向。
2020/10/14
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
(5) 目标客户定位
2020/10/14
1、项目的市场基础 LOGO
项目地处灯塔新城规划中“一轴一廊”的葛西河生态绿色走 廊东侧，是未来新城区的核心，项目四周也在进行各类高端住宅的 建设规划，如葛西河西侧已经建成的金澜名邸。并且项目接近小小 线、沈营线等公路干道，交通便利。在未来，项目作为配套与周边 社区的组合将成为新兴的城市繁荣新中心。
但是目前，距离项目较远的老城区中心，以辽东商贸城和灯 塔服装城的两大主力商业，以及中兴路和建设大街两条主力商业街 而构成的传统核心商圈，体量超过6万，尽管环境陈旧、管理落后、 品质低下业态单一，但是客流量大，消费集中，紧密锁定城市购买 习惯，一般新兴商业难以抗衡并转移重心。包括近年新投成的天福 商业广场，体量达到8万，业态模式、购物环境、经营手段都较新 较好，但是仍然难以扭转运营惨淡的局面。
2020/10/14
灯塔中奥广场的定位方向
3、项目的定L位O方GO向
城市商业 中心
城市商务 中心
城市交通 枢纽
城市新 中心
项目地处城市边 缘，远离城市中 心，并且目前项 目位置也不具备 打造成商业中心
的长远规划。
STOP
灯塔自身并不属 项目虽临近两
于经济发达城市， 条主干道处，
也不存在核心商 但是车流量并
理差； 8. 居民消费意识能力较强； 9. 产业业态具备差异性资
源； 10.区域成熟度高将成为新
中心； 11.文化产业品牌优势有利
销售。
1. 现有商业体量饰和； 2. 居民重门市商铺认知
低； 3. 门市租金低影响投资； 4. 沈辽鞍投资产品竞争； 5. 网购消费冲击强； 6. 中高端商业风险性高； 7. 金澜名邸显示销售周
2020/10/14
SWOLOTG回O 顾
1、政店规划区域； 2、生态环境优美利住宅； 3、富人区有利定价及销 售； 4、体量适中投资风险较 低； 5、三干道合围，交通便 利； 6、无拆迁便于项目启动； 7、地块完整易规划； 8、临北地块开项利对比； 9、人脉良好政府支持优 势； 10、独有文化产业资源；
期长； 8. 税收因素影响经营者
积极性； 9. 佟二堡外来投资者流
失； 10.住宅高端群体已被瓜
分； 11.北地块项目影响定价； 12.无星级酒店，中高端
人群不驻留；
优势分析 Strengths
劣势分析 Weakness
机会分析 Opportunity
威胁分析 Threats
内L部OG交O流
第二部分：项目综合定位
4、项目的定L位OG诠O释
成为城市的梦想， 文化商业核心与高品 质生活的希望所在。
项目的市场定位：
5、项目的市场L定OG位O：
灯塔CCD
灯塔中心文化区
Central Culture District
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
1、远离传统商圈，养市 时间长； 2、现有14万米商业体量 饱和； 3、客流量相对偏少； 4、项目进出口单一； 5、前期平整土地成本高；
1. 城镇建设国策带动住宅 商业；
2. 商业提档升级激发消费 群体；
3. 无中高端商业竞争； 4. 项目资源填补健身娱乐
等缺失； 5. “国五条”促进投资可
能性； 6. 当地无投资商铺销售； 7. 商场环境普遍档次低管
(5) 目标客户定位
2020/10/14
12
1、市场业态布局 LOGO
项目所在地
2、市场业态LO现G状O
核心 商圈
新兴 商圈
主力 街道
居民 社区
主力业态为商 业，品项为服饰、家 电、农贸、餐饮、家 具，经营场所均为品 项单一经营或几小项 搭配，如辽东商贸城 为服饰+小百，灯塔 服装城为服饰+家电 + 餐饮，不存在复合 业态；