辽宁省辽阳灯塔中奥广场地产项目策划提案(详尽)
沈阳远洋地产三盘项目营销策略及执行方案_279PPT
全市
3110 3222 3382 3439 3720
数据来源：沈阳市房产局（截止9 月30日）——签约备案数据
•2009年1-8月，商品房和商品住宅销售均价达到了历史最高峰，分别同比增长 6.76%和9.74%。
沈阳 -- 深度城市化支撑的非暴利型城市
[驱动因素一]拆迁 + 商业带动的城市化 [驱动因素二]工业升级/资源发现带动的阶层化
2000
1500 1000
500
0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年1-9月
商品房新增面积
789.31 1257.3 1607.37 1574.46 981.05
商品住宅新增面积
728.1 1059.3 1350.76 1343.96 803.23
商品房销售面积
960.56 1107.12 1303.24 1209.07 1010.41
160
36
四室两厅两卫
173
36
三室两厅两卫
160
36
去化套数 54
总面积（㎡） 去化面积（㎡） 去化率
11550
9450
81.82%
剩余套数 12
34
8316
6426
77.27%
10
34
5760
5440
94.44%
2
34
5760
5440
94.44%
2
36
6228
6228
100.00%
0
35
5760
远洋三盘营销策略及执行方案
2009年10月
[壹] 营销环境分析
[壹]
论势
一季度
二季度
某广场规划策划草案超市2
阿城上京广场规划筹划草案前言此方案根据目前哈尔滨市阿城区商业的情况一个月的深入调研总结和未来2~3年内中国商业的开展所做的商业定位与筹划。
方案根据工程已建成的建筑形式和地理位置，模拟了将来实际招商和商场运营，仅供参考。
通过对市场的全面调查和主要商户、意向投资者、行业专家的访谈根本认可此方案有较强的可行性。
一、阿城商业概况阿城区商业主要集中在解放大街上，但从规模、体量、购物环境、停车及其他配套效劳现已无法满足消费者的需求。
阿城现有市场商业参差不齐，竞争意识落后，业态同质化，还是以百货和综合性商业占据半壁江山；整体消费水平低下，缺少体验购物商场及主题商业，整体还处传统商业。
阿城上京广场工程做为一个总建筑面积51000平方米的大型商场，虽然处在一个新区域，周边没有其他商业，但是工程自身在体量上够规模，具备独立成市、独立成圈的条件，同时随着城市的开展，一个城市一个商圈已无法满足人民生活水平日益提高及生活配套的开展，新商圈的诞生是社会进步开展的必然需要。
只要我们工程定位准确和差异化，其辐射区域将超过一般的区域中心，依然能辐射整个阿城区及周边地区。
二、上京广场的周边环境上京广场坐落于阿城新区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利，基地面积2.7公顷。
周边的住宅小区设计新颖、环境优美、配套设施齐全，一直是阿城区商品房价格的领跑者。
具体有：金昌国际、金京赛丽斯、上京商住小区、上京府邸、金京壹号公馆、丽都国际、金上京公馆、金都府邸、恒盛新天地、金河铭苑、鼎源名座、海富城等高档住宅小区。
该区域已成为阿城的富人区，医院、学校、银行环绕左右，名符其实的阿城区政治、经济、文化中心。
三、建筑结构及配套设施1.上京广场建设单位为哈尔滨富氏隆集团阿城房地产开发，设计单位为哈工大设计院，施工单位为哈尔滨市华兴建筑公司。
目前地下商场已完工。
地上广场绿化及景观预计2021年7月前竣工。
2、建设地点为哈尔滨市阿城区上京大道南侧，北临区政府，西临金涤路，东临金溪路，交通便利。
沈阳奥林匹克花园剩余房源营销计划
沈阳奥林匹克花园剩余房源营销计划一、后续房源总体营销要点从市场竞争环境和本案综合竞争力分析来看，在目前的市场环境下，在项目营销策划中除了考虑现有市场因素外，在项目实际执行时还需重点考虑未来两年内市场变数等因素。
■重视前期的内部认购、挖掘内部客户和周边浅层资源深挖周边大型市县市场（抚顺、鞍山）资源。
综合产品个性特点的性能优势并结合合适的价格以较高性价比推出，重点把握有效需求市场，重点挖掘潜在需求客户。
■深挖市场价值及区域价值顺应区域发展趋势，满足区域高档次商务、休闲等物业需求，挖掘区域潜在商务休闲型消费需求；地处“世博园”板块，大力宣扬核心娱乐、休闲区概念，政府定向性建设区域，以保证其市场升值潜力巨大。
■突出产品性价比强调区域联动，对比本区域凸现价格优势，对比周边区域凸现产品优势；突出自身区域特性和项目自身配套优势，与周边顶级项目形成联动，拔高区域及项目价值。
■重视营销效率和市场速度发挥价格杠杆的调节和推动作用，不断挖掘项目的卖点，掌握销售的主动性，对销售过程进行监督，依据不同阶段采用不同的销售策略；为项目赢得最宝贵的市场机遇，释放市场风险。
二、后续房源推盘策略1.根据市场的运作、销售规律及我司对项目现状的了解，我们认为本项目目前运作的重点、难点如下：■问题一，后续房源整体（未获得销售许可证部分除外）散而多，2006年交房的部分除两栋较整外其余分布很散；给人以尾房或房源位置不好的感觉，不利于整体销售。
■问题二，根据目前规划，项目后期还有大体量（约98套）房源推出，若目前采取价格促销销售房源对后期营销不利。
2.推盘思路针体问题一，建议采取“显、隐性房源”搭售方法，其思路及特点如下：■推出的房源分为显性和隐性房源两种，公开在售的只有显性的房源，同时特设置一部分隐性房源。
由销售经理、主管掌控。
特点：避免同时推出大量房源，给客户以房源紧张的热销感觉。
■隐性房源的均价较显性房源均价下调。
特点：当客户产生价格抗性时，置业顾问可向客户推荐这一部分隐性房源，以缓冲由于涨价产生的滞销、销售速度减缓等不良现象；同时保持价格持续上涨的感觉,使客户对品牌品质、影响力产生一种肯定，便于后期销售。
澳中财富中心超高层写字楼组团定位及营销方案
全国超高层写字楼案例四：深圳时代财富大厦
项目概况
深圳时代财富大厦写字楼层高为3.65米，商业部 分的层高为4.73米，楼高57层（地下3层，地上 53层）239.8米。整栋建筑共分3个区，6-19层为 低区，20-35层为中区，36-54层为高区。写字楼 部分6-39层每层8户，40层以上每层6户。地下13层为车库，总车位数为400个左右。财富大厦 的电梯，可以从负二层直达高区，不需要中间层 的转换。
澳中财富中心 超高层写字楼组团定位及营销
方案
目录
31 合肥市写字楼市场研判 2 合肥高端写字楼典型案例 3 全国超高层写字楼项目定位及核心价值 4 项目定位及资源优化 5 营销思路
合肥市写字楼市场研判
合肥写字楼分布
肥
市
写
场
字
数
楼
据
历
时
年
间
供
节
应 截止2009年合肥写字楼供应累计122.9万平方，高端写字楼为36.7 点
全国超高层写字楼案例二：南昌国际金融中心
项目定位 形象定位：世界平台 唯我中心 功能定位：精装智能商务写字楼 与世界500强同享平台
全国超高层写字楼案例二：南昌国际金融中心
核心价值
南昌国际金融中十大价值体系： 一、至尊地段 商机无限； 二、甄品呈现 优化组合； 三、城市坐标 大家风范； 四、品位建筑 节能环保； 五、建筑形态 协调统一； 六、高瞻远瞩 景观园林 ； 七、智能社区 高尚生活 ； 八、国际品质 星级物管 ； 九、交通便利 完美配套 ； 十、品牌开发 品质保障 。
目录
31 合肥市写字楼市场研判 2 合肥高端写字楼典型案例 3 全国超高层写字楼项目定位及核心价值 4 项目定位及资源优化 5 营销思路
房地产策划案例分析4产品策略案例——沈阳奥林匹克花园
新生活的领跑者
足不出园即可享受运动、健康的新生活 完备的休闲、体育、文化、生活配套 体育：奥林匹克运动城、10万平米体育公园、室 外体育设施， 商业：澳洲风情商业步行街、超市、邮局、餐饮、 酒吧、医院、派出所 教育：幼儿园、小学、运动指导学校
品牌特质：唯一
房地产届唯一与中国奥委会合伙、 具有商用标志使用特许权的住宅小区
运动与居住的结合 经济与舒适的结合 实用与环保的结合 健康与休闲的结合 体育与文化的结合
核心产品即品牌的核心价值
以奥林匹克内涵为主线, 以运动与健康为特色和先导, 将源于体育的生活哲学与社区文化相结合,使体育 运动为人类的和谐发展服务.
品牌特质：“奥林匹克花园”现象
当年规划，当年施工，当年现楼开盘，当年销售过亿， 2003年度沈城楼市的最快开发记录。 2003年度，一期悉 尼奥运村销售别墅352套，销售面积达到8万平方米（当 年沈阳别墅消化量15万平米现象 没有大张旗鼓的宣传攻势，近4个月销售淡季中，销售 100多套别墅，总销售额达两亿多。 不到半年的时间，沈阳奥园的价格稳步提升，由原来的 3100—3200元/平米上涨到现在的3500—3800元/平米。 2004年9月，二期雅典奥运村首次开盘，100套别墅在不 到两小时内抢购一空。 从不被看好、东部远郊开发瓶颈的，到开发商圈地跟进， 奥林匹克花园扛起了TownHouse市场领跑者的大旗。
特 色
“有山、有河、有湖、有林”的沈城TOWNHOUSE金牌 社区 首个推崇“科学运动 健康生活”的大型运动健康社区 首家引进“健康管家”物业管理体系 首倡“编织”规划建筑的原生运动社区 首创“paseo”山水运动景观体系的生态社区 paseo----A slow, easy stroll or walk outdoors. 散步，轻松的漫步或户外行走 首个澳式坡地建筑社区 沈阳首个超低密度TOWNHOUSE居住特区 新生活的领跑者，沈阳人的奥运村 皇家山水新城，国际运动社区
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
辽阳意航世纪城项目整体开发及营销策略建议(115页)
项目周边市场分析
小结：
➢富虹阳光尊邸四期——市区体量大盘 富虹阳光尊邸目前处于四期开发销售阶段，项目无论是从体量、外观、还是售 楼处包装上，都可见大盘风范，品质感较高，售楼处也颇具档次。售楼处下班 后仍有人来访，可见销售较好。但由于富虹集团内部出现问题，政府对其处于 查账阶段，故5月份至今只接待客户，不签订销售合同，开发商信誉下降，预 计对销售造成影响。
离市中心较近； 南面紧邻太子河，自然条件优越； 辽阳市重点发展的高档居住区，利于后期品质的建立； 紧邻老城区利于本地居民的消化； 项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。
2、项目SWOT分析
优势(S)
西邻太子河，水景条件优越 项目体量较大,可以建立丰富的产品线，分期开发利于提升价格 项目位于规划中的高档居住区，品质感较高，高端人群聚集地 项目离老区较近，利于老区客群的消化
本地市场项目
11、佰亿丽景茗城
项目名称
佰亿丽景茗城
外观
开发商
辽阳佰亿集团
物业类型 物业地址
多层、高层 辽阳市青年大街168号
占地面积 容积率 绿化率 价格
总套数
21.5万平 1.4
37%以上 3000起
销售阶段
面积区间 开盘时间
52—260 08.5
装修状况 入住时间
四期（已售50%多）
清水 09.9
项目周边市场分析
小结：
➢翰林天下——学府区人文住宅 翰林天下附近高中、职高等较多，位于辽阳知名学府区，项目宣传上也主推学 府特点，园区内景观以水位主要特点，水系环绕。户型设计特色上，大高层带 转角窗，但转角窗中间有承重水泥柱，影响美观，存在一定弊端。
➢文成尚品——临河产品 文成尚品位于太子河以西，为本项目主要竞品。一期08年开盘，多层已售罄， 剩余少量小高层产品。二期大高层未开盘，20号以后开售，大高层主要为临河 产品，打景观牌。与本案相比其优势在于，距市区较近，周边配套较完善。故 完善本案配套是一大重点。
辽阳意航世纪城项目整体开发及营销策略建议53页PPT
61、辍学如磨刀之石，不见其损，日 有所亏 。 62、奇文共欣赞，疑义相与析。
63、暧暧远人村，依依墟里烟，狗吠 深巷中 ，鸡鸣 桑树颠 。 64、一生复能几，倏如流电惊。 65、少无适俗韵，性本爱丘山。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
Thank you
辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(58页
景观轴和小品，在规划排布上尽量做到户户有景。
划
要
点
围合式布局
采用围合式布局，充分体现项目的空间格局的气势。洋 房、小高层、高层合理铺排，突显美妙的天际线效果。
长短板式建筑单体 设计结合
居住建筑单体以长短板式设计相结合，南北通透，使每 户在结构上最大限度地实现舒适性；商务建筑采用长板 式设计，能够提高实用面积。
N
N
次核心
价值区
商业 （动）
居住 （静）
次核心 价值区
核心价 值区
次核 心价 值区
次核 心价 值区
项目地块价值分析
从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的 影响分析，西南侧居住地块适合作为项目的启动区， 同时作为项目的最佳展示区域，再从南往北、再从 西往东的顺序进行开发建设。
项目总体开发策略
开发理念：居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住 宅商业社区
项目中远期开发阶段
在前期聚集了一定人气的基础上，中期逐渐开 发项目的北部住宅地块以及南侧东西两边的住宅 地块，并逐渐推出小高层、高层产品；适时的开 发一些商业物业，进一步聚集人气和提升形象； 10#地块价值较低，可将小学和中学移至靠近高 铁线附近，以此来降低高铁噪音对项目的影响；
项目远期开发阶段
利用项目在市场上已产生的效应，开始建设商 业物业，如商务式公寓来消化项目商业体量过大 的缺点，亦可实现项目利润最大化。
南北侧均为项目规划路，受项目内部化境影 响较大；
两地块目前为空地，从开发时序上应该在项 目开发的中期阶段。
N
DL1180 （住）
DL1168
（商）
DL1181 （住）
（商）
（住）
DL1182 （住）
沈阳综合体项目整体策划方案报告
沈阳综合体项目整体策划方案报告******整体策划报告（2006年）第一部分 项目整盘企划营销策略项目整盘思路图思路的具体阐述一、 **项目整体现状、存在的缺陷1、目前项目面临的状况➢项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。
市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力；住公写➢由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势；➢区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击；➢就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目；2、市场对本项目的反馈情况➢市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰；➢项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在；➢对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力；➢去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高；二、项目整合分析的切入点1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础1）包装VS 现房➢本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。
其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然；➢目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受；2）整体综合VS 单一产品➢本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态；➢只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对抗竞品中的同类产品；3）价格上扬VS 折扣促销由于区域周边的竞盘均为现房或尾盘，所以在价格体系上多处在滑落和促销阶段，这对本项目在基本面上是一个冲击。
2、客户分析是寻找项目策略的最直接、有效的方法从目前已成交的客户分析来看：➢基本情况：年龄层次在31—50岁之间，占到95%左右，多为二次置业的群体➢客户来源依然以地缘性客户为主，和平去占到一半以上➢成交的认知途径依次为：楼体广告、辽沈晚报、围档，分别占到42%、32%、21%左右➢成交客户职业情况，私企老板占到半数以上3、打开项目整体，研读每一种业态产品虽然在项目包装上要讲求整体，树立整盘形象为前提，但在吸引和切割客户上一定要将整盘项目研碎，进行产品分解，每一种业态产品的特点和优势，结合目标群体的实际情况，进行现场的引导和切割。
辽阳策划方案
辽阳策划方案1. 概述本文档旨在提供一份完整的辽阳策划方案，包括市场调研、目标制定、策略选择以及执行和评估等方面的内容。
通过本方案的实施，旨在帮助辽阳市实现经济发展、旅游业繁荣以及提升城市形象和居民满意度的目标。
2. 市场调研在进行策划前，我们需要对辽阳市的市场进行调研以了解当前状态和潜在机遇。
市场调研将包括以下内容：•辽阳市的人口统计数据和经济指标•旅游业的发展情况和竞争对手分析•当地文化、历史遗迹和风景名胜等资源概况•居民对城市形象、服务和设施的需求与满意度调查3. 目标制定基于市场调研结果，我们将设定以下目标：3.1 经济发展目标•实现年度 GDP 增长率 X%•提高市财政收入 Y%•促进新兴产业发展，增加就业机会3.2 旅游业发展目标•增加辽阳市的游客数，实现年度游客人数增长率 Z%•提高游客人均消费水平•提升旅游景点的知名度和美誉度3.3 城市形象和居民满意度目标•提升辽阳市在国内外的形象和声誉•提高市民对城市公共设施、教育、医疗等服务的满意度4. 策略选择为实现上述目标，我们将采取以下策略：4.1 经济发展策略•发展先进制造业和现代服务业，提升辽阳市的产业结构•提高企业创新能力，支持科技创新和研发•加强招商引资工作，吸引外资和高新技术企业入驻辽阳市4.2 旅游业发展策略•开发和推广辽阳市的文化、历史和自然景点，提升旅游体验•扩大旅游宣传和市场推广力度，吸引更多游客•提升旅游业服务质量，培训和提高旅游从业人员素质4.3 城市形象和居民满意度策略•加强对市民的教育和宣传，提高居民对城市建设的参与度•改善城市公共设施和服务，提高市民的生活质量•加大环境保护力度，改善城市环境质量5. 执行和评估为了确保策略的有效实施和达到预期目标，我们将：•制定详细的实施计划和时间表，确保各项任务按时完成•设置评估指标，定期监测和评估策略的执行情况•根据评估结果，及时调整策略和行动计划，以更好地实现目标通过以上步骤的实施，我们相信辽阳市将能够实现经济发展、旅游业繁荣以及提升城市形象和居民满意度的目标。
中原中孚泰辽阳河东新城项目定位及发展战略PPT课件
宗地高差
第10页/共125页
宗地内普宁寺
Part 3
交通及周边配套
第11页/共125页
本案周边的公交线路主要有3条，有4座与老城区相连的大桥。 未来将有沈阳至辽阳的轻轨通往本案的东侧
沈阳至辽阳的轻轨
23路：东京陵——站前 东京陵 - 建安公司- 下坎 - 王庄 - 地号 - 新城 - 南门口 - 汽校 - 玻璃厂 - 红光 - 槐花酒厂 永乐小学 - 襄平派出所 - 东三道街 - 五院 - 裕国花园- 东二道街 - 安居小区 - 鼎祥- 华兴 大什街 - 木鱼石 - 清泉池 - 辽纺 - 财政局 - 汇东市场 - 站前 (27站)
本案在河东新城的位置
> 河东新城位于辽阳市，地处太子河东岸东部， 与老城区隔河相望。
> 本案地块位于辽阳市河东新城太子河东岸， 东临辽东路、南临太子河路、西临文昌路及 水系绿化。
> 市政府将搬迁至河东新城，未来还将规划的 有体育中心、九年制学校、剧院等等配套设 施。
> 河东新城也是与沈阳到辽阳的轻轨相连接的 重要城区
基于SWOT分析的弥补方案四 ——景观示范区呈现，以台地资源景域蓝湾示范区
景观资源呈现
> 目前，辽阳除恒大绿洲项目外，没 有任何一个开发商有展示区，考虑 到本案的特殊地形，建议在开盘前 呈现景观示范区
> 景观示范区的作用在于引导客户对 于未来生活的向往
> 建议景观示范区位于项目南侧，地 处启动区内，利用山水景观遥相呼 应的特点，让客户充分认识到居住 品质感
> 河东新城目前已有开发商进入，无论 是区域位置还是未来规划都具有很大 的发展潜力
> 本案地处河东新城一期启动区，距离 未来市政府南侧，升值潜力不言而喻
大连时代广场项目战略营销推广汇报(98页)
这些已经被人说过很多，但他们作过什么？
整体定位
项目定位
顶级高贵境界 是打造而不是自发产生
本项目即是要力争确保个人空间充分高贵、私密的前提下， 打造顶级、内敛、尊贵、典雅、高尚、自由、安全的上流 圈层环境。
整体定位
人民路+CBD
社会尊重与自我满足的双重愉悦 传奇和高贵的核心魅力
聚焦全国目光、凝聚时代力量的价值高地
面对未来：是新形象和新技术的创造者
整体定位
项目定位
不仅仅是单纯的建筑，而是流淌在城市 中的艺术音符，为精神需求而成就的艺 术建筑群 不仅仅是满足安全和归属的需要，而是 满足彰显身份和品位的高层次要求。
不仅仅单纯的居住，同时也是体验 上流生活的新中心； 不仅仅是单一产品的诉求，而是景 观住宅、精品写字空间和服务式公 寓等多元产品的结合。
品牌地产开始受到关注
品牌企业作用凸现，龙头企业培育时机成熟 股份制企业表现突出，投资额占据绝对领先地 位 ,普通住宅开发是竞争的主要方面，写字楼竞争是未来竞争方向
房地产市场供求关系保持基本平衡，空置率下降
商品房屋空置面积235.4万平方米，同比下降18.8％；其中住宅用房空置面积为136.3万平 方米，同比下降33.2％。
原则： • 不叫卖产品，而传播一种生活，一种目标，一种品味和项目的附加值 • 占领至高点，不卖产品，售卖与目标客群向往生活状态吻合的生活场所
理由： • 很好的反映出项目特色 • 拥有财富、智慧、文化和出众品味，与贵胄人士的生活理想完全对接
整体定位
项目定位
项目定位 ------
大连首席顶级行政公署
项目劣势分析
（1）金融加息促使按揭成本增加、购买门槛抬高 （2）大连整体市场消化量与本项目所面临消化任务之间的矛盾 （3）市场竞争激烈，竞争区域扩大
沈阳置地广场营销建议报告65页泰盈置业
沈阳置地广场营销建议报告65页泰盈置业前言 (3)策划原则 (3)1、产品差异化原则 (3)2、“快鱼”原则 (3)3、四位一体的原则 (4)4、创新性 (4)5、标志性 (4)6、品牌性 (4)第一部份：项目背景 (5)1.1项目差不多情形 (5)1.2周边环境分析 (6)1.3差不多指标 (6)第二部份：宏观环境分析 (7)2.1 市场整体出现稳步提升，进展态势良好 (7)2.22004年上半年，沈阳房地产市场突破性的变化 (9)2.3 沈阳市房地产市场需求潜力分析 (10)2.4 金廊工程情形简析 (13)2.5 房地产市场总体形势判定 (15)2.6 近期市场描述和以后房地产市场走势推测 (16)2.7 可类比项目情形 (17)2.8 分析结论 (23)第三部份：项目SWOT分析 (24)3.1项目优势分析 (24)3.2项目劣势分析及解决方法 (26)3.3项目机会分析 (27)3.4项目威逼分析及规避策略 (29)第四部份：目标客户群体定位 (32)4.1目标客户群定位依据 (32)4.2本项目目标客户定位细分 (33)4.3各类型物业购买用途细分 (33)4.4核心客户消费共性及需求分析 (33)第五部份：项目定位 (36)5.1市场定位 (36)5.2形象定位 (37)第六部份：项目优化建议 (38)6.1物业治理建议 (38)6.2现场包装 (39)6.3建立VI系统，以鲜亮形象冲击市场 (41)6.4建立有效的宣传重点——高档通透的销售中心 (43)6.5样板间建议 (45)6.6关于写字楼物业的建议 (46)第七部份：营销策略 (47)7.1入市时机选择 (47)7.2差异化策略 (47)7.3菜单式精装修服务 (51)7.4媒体组合策略： (51)7.5广告推广及预算分配： (53)第八部份：销售策略 (54)8.1价格策略 (54)8.2促销策略 (54)8.3销售部署 (56)附件：合作框架 (59)前言房地产开发项目全程策划的目标是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。
奥体中心项目发展定位策划报告
前言奥体中心项目是友佳地产在沈阳开发的又一个项目，巨大的开发规模注定其将在沈阳浑南新区的开发建设中占有举足轻重的地位，更将是友佳地产的发展历程中浓墨重彩的一笔。
面对这样一个意义非凡的项目，友佳地产是否能以全新的形象再次让沈阳惊叹？是否能以全新的开发理念和超越期望的产品表现惊艳市场？作为发展定位策划报告，这正是要考虑的核心内容。
我们认为，在公司品牌在沈阳市场还没有形成品牌号召力的状况下，奥体中心项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，铸造精品，塑造项目理念、品质和形象，以差异化竞争的方式，在沈阳占据一个细分市场（国际化社区）的高端。
另外，奥体中心项目作为友佳地产运作的第一个大型的战略性项目，除了获取良好利润以外，还应该有四个收获，即建设专业团队、建立开发管理模式、奠定品牌基础、形成营销网络，以求树立独特的项目品牌和企业品牌，从而确立公司在今后沈阳地产市场上竞争的核心优势。
目录第一部分市场环境分析一、城市篇二、地产篇三、项目篇四、企业篇第二部分发展思路一、开发理念二、开发模式第三部分项目定位一、战略定位二、主题定位三、案名建议四、形象定位五、功能定位六、市场定位七、价格定位八、产品定位第四部分投资收益分析一、项目成本（投资总额）估算表二、项目销售（收益总额）估算表三、主要财务指标第五部分规划建议一、规划原则二、规划布局三、公建规划四、景观规划五、建筑设计第六部分营销推广一、营销推广总体策略二、营销推广总体思路三、营销推广方式四、营销推广主题五、项目卖点提炼六、价格策略七、媒体组合策略八、公关促销策略第七部分具体营销执行一、销售渠道建设二、销售物料及导视系统三、销售管理四、销售控制五、销售节奏第一部分市场环境分析一、城市篇1、沈阳城市地位与等级不断提升沈阳一直是东北的中心城市和工业重镇。
如今，在振兴东北老工业基地的政策推动下，沈阳的城市地位与能级正在不断提升。
现在的沈阳，不仅仅是沈阳人的沈阳西安，更是辽宁人的沈阳，东北人的沈阳，乃至中国人的沈阳。
沈阳协和广场策划报告
•四、本案
•
•一、地块分析
•交通便利,公共交通、地铁辐射、私车出行便利 •规模庞大,三期面积35万平方米 •和平区最好的商业黄金地段
•单价7,000元/平方米，剩余款项贷款
•总销售收入：3.5亿元
•每套总价：437,500元
•每套首付款： 227,500元
×800套＝首付款总收入＝ 1.82亿
•每套贷款：210,000元
×800套＝贷款总额＝ 1.68亿
•3%年利率支出＝首付款总收入×3% ×10年 ＝5460万元
•每套月利率支出＝568.75
•每套总价：625,000元(实际每套总价500,000)
•每套首付款： 312,500元
×800套＝首付款总收入＝ 2.5亿Βιβλιοθήκη •每套余款：187,500元
×800套＝余款总额＝ 1.5亿
•3%年利率支出＝首付款总收入×3% ×10年 ＝7,500万元
•总成本＝余款总额＋ 10年3%年利率支出＝ 1.5亿＋ 7,500万＝2.25亿
合计 95 89.29 105.95 97.46 82.92 100.27 103.25 88.13 102.66
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•四、产品定位２
•
•单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款
•总销售收入：4亿元
•每套总价：500,000元
•每套首付款： 250,000元
×800套＝首付款总收入＝ 2亿
•每套余款：250,000元
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2013年5月29日
2020/10/14
哈尔滨诚宇世行投资有限公司
目录 SLmOaGrOtArt1• 第来自部分：SWOT分析回顾2
• 第二部分：项目综合定位
3
• 第三部分：策划推广策略
4
• 第四部分：项目规划建议
5
• 第五部分：整体销售计划
2020/10/14
内L部OG交O流
第一部分：SWOT分析回顾
Sport
体育
Culture 文化
Competition
竞赛
Restaurant
餐饮
Shopping 商业
Exhibition
展览
Apartment 居住
Entertainment
娱乐
中奥广场（ China Olympic Multiple ）是集合 体育、居住、商业、娱乐等多功能为一体的城市综 合体项目。项目开发集团具备得天独厚的先天优势， 良好的开发实力以及无以伦比的文化、体育、娱乐、 商业等各届强势资源，以进驻灯塔为起点，将成为 全国各大主力城市，乃至二、三、四线城市中，超 大型社区的文化体育商业中心，通过项目的全国逐 步覆盖，将体育事业的基层发展扎根到百姓之中， 并且以先进的商业运作手法，让项目具备生命力， 可以无限繁殖复制，造福大众。
理差； 8. 居民消费意识能力较强； 9. 产业业态具备差异性资
源； 10.区域成熟度高将成为新
中心； 11.文化产业品牌优势有利
销售。
1. 现有商业体量饰和； 2. 居民重门市商铺认知
低； 3. 门市租金低影响投资； 4. 沈辽鞍投资产品竞争； 5. 网购消费冲击强； 6. 中高端商业风险性高； 7. 金澜名邸显示销售周
4、项目的定L位OG诠O释
成为城市的梦想， 文化商业核心与高品 质生活的希望所在。
项目的市场定位：
5、项目的市场L定OG位O：
灯塔CCD
灯塔中心文化区
Central Culture District
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
灯塔本地主力商业体量合计144100㎡，商业体量已呈现饱 和状态，主力商业经营模式全部以租赁为主导，市场现阶段未有百 货联营模式的主力商业出现，在经营业态上还是保持着传统百货综 合业态，无突出的主题。
中奥广场（China Olympic Multiple）解读
2、项目的市L场O解GO读
中奥广场 COM
以灯塔新区为中心，辐射辽宁“环灯塔带” 的各级城市，沈阳、辽阳及灯塔周边乡镇，中高 端的消费能力及时代化的高品质需求的人群为主 要消费群体，面向多类功能需求的消费客群，提 供较“环灯塔带”地区现有经营业态场所业态更 全、服务更好、环境更优、功能更多、品质更高 的复合式文化娱乐产品。以深具内涵的产品结构 模式，提供给灯塔地区全新的生活方式。
但是目前，距离项目较远的老城区中心，以辽东商贸城和灯 塔服装城的两大主力商业，以及中兴路和建设大街两条主力商业街 而构成的传统核心商圈，体量超过6万，尽管环境陈旧、管理落后、 品质低下业态单一，但是客流量大，消费集中，紧密锁定城市购买 习惯，一般新兴商业难以抗衡并转移重心。包括近年新投成的天福 商业广场，体量达到8万，业态模式、购物环境、经营手段都较新 较好，但是仍然难以扭转运营惨淡的局面。
1、远离传统商圈，养市 时间长； 2、现有14万米商业体量 饱和； 3、客流量相对偏少； 4、项目进出口单一； 5、前期平整土地成本高；
1. 城镇建设国策带动住宅 商业；
2. 商业提档升级激发消费 群体；
3. 无中高端商业竞争； 4. 项目资源填补健身娱乐
等缺失； 5. “国五条”促进投资可
能性； 6. 当地无投资商铺销售； 7. 商场环境普遍档次低管
期长； 8. 税收因素影响经营者
积极性； 9. 佟二堡外来投资者流
失； 10.住宅高端群体已被瓜
分； 11.北地块项目影响定价； 12.无星级酒店，中高端
人群不驻留；
优势分析 Strengths
劣势分析 Weakness
机会分析 Opportunity
威胁分析 Threats
内L部OG交O流
第二部分：项目综合定位
2020/10/14
第二部分：项目综合定L位OGO
(1) 项目市场定位 (2) 经营业态定位 (3) 项目经营定位 (4) 项目形象定位
(5) 目标客户定位
2020/10/14
1、项目的市场基础 LOGO
项目地处灯塔新城规划中“一轴一廊”的葛西河生态绿色走 廊东侧，是未来新城区的核心，项目四周也在进行各类高端住宅的 建设规划，如葛西河西侧已经建成的金澜名邸。并且项目接近小小 线、沈营线等公路干道，交通便利。在未来，项目作为配套与周边 社区的组合将成为新兴的城市繁荣新中心。
2020/10/14
SWOLOTG回O 顾
1、政店规划区域； 2、生态环境优美利住宅； 3、富人区有利定价及销 售； 4、体量适中投资风险较 低； 5、三干道合围，交通便 利； 6、无拆迁便于项目启动； 7、地块完整易规划； 8、临北地块开项利对比； 9、人脉良好政府支持优 势； 10、独有文化产业资源；
2020/10/14
灯塔中奥广场的定位方向
3、项目的定L位O方GO向
城市商业 中心
城市商务 中心
城市交通 枢纽
城市新 中心
项目地处城市边 缘，远离城市中 心，并且目前项 目位置也不具备 打造成商业中心
的长远规划。
STOP
灯塔自身并不属 项目虽临近两
于经济发达城市， 条主干道处，
也不存在核心商 但是车流量并
(5) 目标客户定位
2020/10/14
12
1、市场业态布局 LOGO
项目所在地
2、市场业态LO现G状O
核心 商圈
新兴 商圈
主力 街道
居民 社区
主力业态为商 业，品项为服饰、家 电、农贸、餐饮、家 具，经营场所均为品 项单一经营或几小项 搭配，如辽东商贸城 为服饰+小百，灯塔 服装城为服饰+家电 + 餐饮，不存在复合 业态；
务区域，项目无 不大，也不是
法定位城市商务
中心。
STOP
灯塔交通转换 枢纽。
STOP
项目虽远离 传统商圈，但属 于全新打造的城 市全新高端社区， 项目定位可面向 新兴的城市副中 心。
定位诠释
以区分灯塔传统商圈的各类单一业态经营场 所，以强调中奥广场“优势资源、复合业态与多 种功能”为特色的差异化产品进驻新区，以项目 自身资源优势与区域的特性为定位方向。