2011年全国经济师《房地产经济专业知识与实务(中级)》真题及详解【圣才出品】
历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题及答案
历年中级经济师考试《房地产经济专业知识与实务》试题附答案一、单项选择题（每题1分）第1 题方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为（）。
A.现金流量相关方案B.独立方案C.互补方案D.混合方案正确答案：B,第2 题关于业主的概念，不正确的是（）。
A.业主是指房屋所有人B.在我国，实行“房地一致”原则C.业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象D.业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利正确答案：D,第3 题某建设项目生产单一产品，已知建成后年固定成本为1200万元，单位产品的销售价格为1800元，单位产品的材料费用为700元，单位产品的变动加工费和税金分别为120元和80元，则该建设项目产量的盈亏平衡点是（）件。
A.6666B.7500C.10909D.13333正确答案：D,第4 题(2012年)下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是（）。
A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市现状职能的概括和体现正确答案：D,第5 题划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额（）包括土地价格。
A.应当B.不应当C.可以D.不确定正确答案：B,第6 题住房公积金贷款在本质上是一种（）。
A.信用贷款B.信托贷款C.基金贷款D.委托贷款正确答案：D,第7 题计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50％但不超过100％的部分，适用税率是（）。
A.30％B.40％C.50％D.60％正确答案：B,第8 题有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。
A.40％B.50％C.60％D.70％正确答案：D,第9 题大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（）现象。
2011年经济师《经济基础知识(中级)》真题及详解【圣才出品】
C．垄断者生产的产品必须是耐用品 D．不同市场必须有效地隔离开 【答案】D 【解析】实行价格歧视的基本条件是：①必须有可能根据不同的需求价格弹性划分出两 组或两组以上的不同购买者；②市场必须是能够有效地隔离开的，同一产品不能在不同市场 之间流动，换言之，就是不能使购买者在低价市场上买到产品再卖到高价市场上去。如果这 两个条件能够满足，那么，企业可以实施价格歧视以增加总收益。 9．我国 2000～2005 年不变价国内生产总值资料如表 1 所示。我国 2000～2005 年 期间不变价国内生产总值累计增加（ ）亿元。
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2011 年经济师《经济基础知识（中级）》真题及详解
一、单项选择题（共 70 题，每题 1 分，每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1．在构成商品需求的基本要素中，除消费者的购买欲望外，还应包括（ ）。 A．消费者的潜在收入 B．消费者的支付能力 C．产品的市场价格 D．产品的生产成本 【答案】B 【解析】需求是指在一定时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务愿意而且 能够购买的数量。需求的构成要素有两个，①消费者愿意购买，即有购买的欲望；②消费者 能够购买，即有支付能力，二者缺一不可。 2．市场供给力量与需求力量相互抵消时所达到的价格水平称为（ ）。 A．平均价格 B．理论价格 C．平准价格 D．均衡价格 【答案】D 【解析】在现实经济生活中，市场价格是在需求和供给相互影响、共同作用下形成的。 均衡价格就是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平。 3．某商品的价格为 2 元/件时，销售量为 300 件，当价格提高到 4 元/件时，销售量为 100 件。按照弧弹性公式计算，该商品的需求价格弹性是（ ）。 A．0.4 B．0.67 C．1.5 D．2.00 【答案】C 【解析】由题意，需求价格弹性为：
2011~2012年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．现代市场营销以（）为中心。
A．客户B．产品C．利润D．成本【答案】A【解析】以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。
这就要求企业重视客户的需求，了解客户的需要、欲望和行为，发展能满足客户需要的产品或服务，并以积极方式说服客户购买这些产品或服务，甚至采用有效的营销手段去唤起需求，以便实现企业的营销目标。
2．在客户关系管理中，客户的当前价值是指客户（）。
A．过去为公司创造的利润现值B．过去为公司创造的利润总和C．未来为公司创造的利润现值D．未来为公司创造的利润总和【答案】C【解析】根据客户对公司的价值，客户价值可以划分为三个部分：①历史价值，是指到目前为止，客户为公司创造的利润现值；②当前价值，是指客户购买模式行为不变，在将来为公司创造的利润现值；③潜在价值，是指客户改变购买模式行为，在将来为公司创造的利润增量现值。
3．“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（）的特征。
A．区域性B．交易复杂性C．不完全竞争性D．供给滞后性【答案】C【解析】房地产市场作为一个特殊的商品市场，具有以下特征：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。
其中，不完全竞争市场是指房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情。
此外，土地资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性决定了房地产市场的有限开放。
因而房地产市场竞争不充分，交易效率较低。
4．下列调查项目中，属于房地产消费动机调查内容的是（）。
A．地段要求B．购买意向C．户型要求D．经济收入水平【答案】B【解析】房地产消费动机，是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因，主要包括：①消费者的购买意向；②影响消费者购买动机的因素；③消费者购买动机的类型等。
2011年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产经纪人《房地产经纪相关知识》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．下列法律法规中，属于部门规章的是（）。
A．物权法B．城市房地产管理法C．物业管理条例D．房地产经纪管理办法【答案】B【解析】国务院部门规章，通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》，国土资源部制定的《土地登记办法》。
2．无民事行为能力的人的年龄是（）。
A．未满10周岁B．未满12周岁C．未满16周岁D．未满18周岁【答案】A【解析】无民事行为能力人，是指不具有实施民事法律行为资格的自然人。
在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。
3．关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是（）。
A．行为人具有相应的民事行为能力B．意思表示真实C．必须采用书面形式D．不违反法律或者社会公共利益【答案】C【解析】民事法律行为生效的条件是：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或社会公共利益。
某些具体的民事法律行为的生效，除了应具备上述条件，还应遵守特殊的有关规定。
如房屋买卖合同，应当采用书面形式。
附条件的民事法律行为，条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。
4．关于代理的说法，错误的是（）。
A．代理人应在代理权限内进行民事活动B．代理人应以被代理人的名义进行民事活动C．代理人的民事活动结果由被代理人承受D．代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人【答案】D【解析】自然人、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。
2011年考试真题中级《房地产实务》
2011年经济师《中级房地产经济》一、单项选择题(共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)第1题下列不属于房地产税收特征的是（）。
A．税收体系复杂B．税源分布零散C．收入主要归中央地方共享D．征税对象特定第2题除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用（）进行方案比选。
A．净现值率B．差额净现值C．净现值D．算术平均值第3题划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额（）包括土地价格。
A．应当B．不应当C．可以D．不确定第4题投标前的准备工作不包括（）。
A．填制标书B．收集招标信息和资料C．投标可行性分析D．组成招标小组第5题关于房地产状况调整下列说法正确的是（）。
A．可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况B．房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整C．权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、建筑的使用率、城市规划限制条件等影响房地产价格的因素D．进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格第6题城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么中等城市的税额标准为( )。
A．每平方米1.50-30.00元B．每平方米1.20-24.00元C．每平方米0.90-18.00元D．每平方米0.60-12.00元第7题当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于（）。
A．建设用地使用权的租赁B．建设用地使用权的出售C．建设用地使用权的交换D．建设用地使用权的赠与第8题人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断，说明了投资者面临风险的（）。
A．客观性B．不确定性C．潜在性考试大☆在线○考试中心D．可测性第9题营业税金及附加属于出售型房地产开发项目的现金流出中的（）。
经济师《房地产经济专业知识与实务(中级)》章节习题详解(建设用地使用权获取)【圣才】
4．下刊农民集体所有的土地中，丌属二集体建设用地的是（ ）。[2011 年真题] A．乡镇企业用地 B．宅基地 C．自留地
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D．乡（镇）村公共设施用地 【答案】C 【解析】挄建设用地所有权性质，建设用地可分为：①国有建设用地，挃国有土地中的 建设用地；②集体建设用地，挃集体土地中的建设用地，包拪农民宅基地、乡镇企业用地、 乡（镇）村公共设施和公益亊业用地等。
10．国有建设用地使用权刉拨是挃城市政府在土地使用者缴纳土地房屋征收补偿费用 后，将土地交付其使用，戒者将国有土地使用权（ ）交付给土地使用者的行为。
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A．无偿
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B．有一定条件地
C．有偿
D．暂时
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权刉拨是挃县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳
上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地。如城镇建设用地、农民宅基地、乡镇企业用地
等。
构筑物供农业生产使用戒直接为农业生产服务的土地 B．用二迚行工业项目戒者为其配套的其他工程设施所需使用的土地 C．用二解决城乡人民物资生活需要及其配套设施建设所需使用的土地 D．文教区用地、公共设施及其道路设施用地 【答案】B 【解析】建设用地挄用途分为：①工业建设用地，挃用二迚行工业项目戒者为其配套的 其他工程设施建设所需使用的土地。②民用建设用地，挃用二解决城乡人民物质生活需要及 其配套设施建设所需使用的土地。例如，城乡居住区用地、文教区用地、公共设施及道路设 施用地等。③军亊建设用地，挃挄照国防和戓备要求迚行各项军亊工程建设所需使用的土地。 A 项是农业建设用地；CD 两项是民用建设用地。
中级经济师 2011年《房地产经济专业知识与实务》真题
2011年《房地产经济专业知识与实务》真题1、扇形理论的核心是()。
A:城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心B:各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展C:如何最佳、最有效地使用城市土地D:居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公园高地向外发展【答案】B【解析】扇形理论是霍伊特在1939年创立的，该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通路线和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
2、杜能的农业区位理论研究的主要问题是()。
A:如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润B:通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业的理想区位C:各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展D:基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态【答案】A【解析】杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。
选项B是工业区位理论的核心；选项C、D分别是城市空间结构理论中扇形理论和同心圆理论的核心。
3、大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为()现象。
A:城镇化B:郊区化C:逆城市化D:后城市化【答案】C【解析】逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。
其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。
4、某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为()。
A:需求门槛B:中心性C:中心地职能D:商品销售范围【答案】A【解析】克里斯塔勒的中心理论的基本概念包括中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围。
其中，需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。
2011年中级经济师考试《房地产专业》第十一章练习题及答案
为了帮助广大考生在2011年经济师考试中取得好的成绩，全面的了解2011年经济师的相关重点，考吧网（/jingjishi/）小编特从互联网搜集比较权威的试题供大家参阅，希望对大家都所帮助。
第十一章物业管理一、单项选择题1. 下列选项中，(A)不属于业主享有的权利A.执行业主大会的决定B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用【答案解析】:本题考查业主的权利。
选项A是业主委员会的权利，不是业主的权利。
2. 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托(B)参加A.临时业主B.业主代理人C.业主代表D.业主委员会成员【答案解析】:业主代理人是指业主因故不能参加业主大会会议时，可书面委托代理人参加。
注意业主代理人与业主代表人的区别。
3. 经(C)比例以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议A.10%B.15%C.20%D.25%【答案解析】:参见教材P2714. 业主大会筹备组成员应由(A)组成A.业主代表和建设单位B.建设单位和物业管理企业C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门D.业主代表、物业管理企业和街道办事处【答案解析】:业主大会筹备组由业主代表和建设单位的人员组成。
注意里面没有物业服务企业。
5. 业主委员会应当自选举产生之日起(D)日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案A.10B.15C.20D.30【答案解析】:参见教材P2736. (C)是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范A.业主委员会B.物业管理条例C.管理规约D.招标投标法【答案解析】:参见教材P2747. 物业服务企业的资质等级可以分为(B)A.甲级、乙级、丙级B.一级、二级、三级C.高级、中级、初级D.大型、中型、小型【答案解析】:物业服务企业资质分为一级、二级、三级，另有暂定级。
2011经济师-房地产实务试题及答案5-11
2011经济师-房地产实务试题及答案05-房地产开发项目策划一、单项选择题1. （）主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。
A.第一轮市场细分B.第二轮市场细分C.第三轮市场细分D.第四轮四场细分2. （）是消费者群体分类的基本变量。
A.人口迁出B.人口迁入C.人口比例D.人口统计3. 把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（）。
A.房地产项目开发B.房地产项目策划C.房地产市场细分D.房地产经营策划4. 房地产开发项目策划自始自终要以（）为主导。
A.市场B.供求C.政府D.房地产商5. （）是房地产开发项目策划的生命。
A.系统性B.市场性C.预见性D.创新性6. 房地产开发项目策划与（）同为项目前期工作的重要组成部分。
A.市场调查B.可行性研究C.专家咨询D.市场定位7. 在项目主题策划中，看板、灯箱、旗帜等，功能性区域设计指的是（）。
A.项目导示系统设计B.工地现场形象设计C.售楼中心形象设计D.项目品牌名称设计8. 从策划报告的（）来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。
A.作用B.内容C.功能D.包含的范围9. 从策划报告（）来分，有全程策划报告和单项策划报告。
A.作用B.内容C.功能D.包含的范围10. 在房地产开发项目市场定位的策略中，迎头定位的缺点是（）。
A.有较大的风险B.在消费者中树立形象C.在竞争过程中相当惹人注目D.可能使企业处于最差的市场位置11. 房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和（）。
A.产品定位B.避强定位C.迎头定位D.创新定位12. （）关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。
A.房地产市场调研B.房地产市场定位C.目标市场的决策D.房地产经营策划13. （）往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位。
A.第一轮市场细分B.第二轮市场细分C.第三轮市场细分D.第四轮四场细分二、多项选择题1. 房地产开发项目产品定位的原则包括（）。
经济师《房地产经济专业知识与实务(中级)》章节习题详解(房地产投资项目经济评价)【圣才】
9．人们通常把房地产市场分为一线城市、事线城市、三线城市等，这实际上就是对房 地产（ ）的一种认识。
A．投资区域的差异性 B．投资发现的复杂性 C．投资价值的附加性 D．投资品种的多样性 【答案】A 【解析】由二房地产市场地域性较强丏地区社会经济収展丌平衡，使得在同一时期内丌
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圣才电子书 十万种考研考证电子书、题库视频学习平台源自第四章 房地产投资项目经济评价
第一节 房地产投资概述
一、单项选择题（每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1．把房地产市场分为一线、事线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资（ ） 的一种认识。[2015 年真题] A．发现复杂性 B．价值附加性 C．预期丌确定性 D．区域差异性 【答案】D 【解析】房地产投资的特点包括：①投资选择的多样性；②投资发现的复杂性；③投资 价值的附加性；④投资区域的差异性；⑤投资收益的个别性；⑥投资过程的综合性；⑦投资 预期的丌确定性；⑧投资决策的与业性。其中，投资区域的差异性表现在：由二房地产市场 地域性较强丏地区社会经济収展丌平衡，使得在同一时期内丌同地区的经济収展水平、人们 的收入水平和贩买力、人口增长和空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和収 展潜力等都存在着差异，幵由此导致房地产投资的区域差异性。人们通常把房地产市场分为 一线城市、事线城市、三线城市、四线城市等，这实际上是对房地产投资市场区域差异性的 一种认识。在同一座城市中，房地产投资在丌同的地段之间也存在着明显的差异。
2011年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．现代市场营销以（）为中心。
A．客户B．产品C．利润D．成本【答案】A【解析】以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。
这就要求企业重视客户的需求，了解客户的需要、欲望和行为，发展能满足客户需要的产品或服务，并以积极方式说服客户购买这些产品或服务，甚至采用有效的营销手段去唤起需求，以便实现企业的营销目标。
2．在客户关系管理中，客户的当前价值是指客户（）。
A．过去为公司创造的利润现值B．过去为公司创造的利润总和C．未来为公司创造的利润现值D．未来为公司创造的利润总和【答案】C【解析】根据客户对公司的价值，客户价值可以划分为三个部分：①历史价值，是指到目前为止，客户为公司创造的利润现值；②当前价值，是指客户购买模式行为不变，在将来为公司创造的利润现值；③潜在价值，是指客户改变购买模式行为，在将来为公司创造的利润增量现值。
3．“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（）的特征。
A．区域性B．交易复杂性C．不完全竞争性D．供给滞后性【答案】C【解析】房地产市场作为一个特殊的商品市场，具有以下特征：①区域性；②交易复杂性；③不完全竞争市场；④供给存在滞后性；⑤与金融市场关联度高；⑥受到较多的政府行政干预。
其中，不完全竞争市场是指房地产市场参与者较少，且房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情。
此外，土地资源的相对稀缺性及其必须由国家经营的特性决定了房地产市场的有限开放。
因而房地产市场竞争不充分，交易效率较低。
4．下列调查项目中，属于房地产消费动机调查内容的是（）。
A．地段要求B．购买意向C．户型要求D．经济收入水平【答案】B【解析】房地产消费动机，是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因，主要包括：①消费者的购买意向；②影响消费者购买动机的因素；③消费者购买动机的类型等。
2011年中级经济师考试《房地产专业》第七章练习题及答案
为了帮助广大考生在2011年经济师考试中取得好的成绩，全面的了解2011年经济师培训的相关重点，考吧网小编特从互联网搜集比较权威的试题供大家参阅，希望对大家都所帮助第七章房地产投资项目方案比选一、单项选择题1. 下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是(C)A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍都会导致其他方案现金流量的变化B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受D.若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰[解析]：本题考查房地产投资项目方案的类型2. 某房地产开发商有4个寿命期为5年的互斥投资方案，基准收益率为10%根据下表的数据，应用净现值率比较法比选，应该选择(A)投资方案初始投资额(万元) 每年净收益(万元) 净转售收入(万元)0 1-5 5甲220 40 150乙300 50 200丙400 60 320丁500 70 400A.甲B.乙C.丙D.丁[解析]：参见教材P1733. 已知有A.B.C三个独立投资方案，其寿命期相同，各方案的投资额及评价指标见下表若资金受到限制只能筹措到6000万元资金，则最佳的组合方案是(C)方案投资额(万元) 净现值(万元) 净现值率A 2100 110.50 5.26%B 2000 409.12 20.45%C 2500 264.25 7.55%A.A＋BB.A＋CC.B＋CD.A＋B＋C[解析]：参见教材P1734. 在进行计算期相同的互斥方案比选中时，在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用(B)进行方案比选A.净现值法B.净现值率法C.净现值法和净现值率法D.以上都不对[解析]：本题考查净现值率比较法的概念理解5. 某房地产开发商有4个计算期不同的互斥投资方案，基准收益率为10%其现金流量见下表，应用年值法比选，应该选择(D)投资方案初始投资额(万元) 年净收益(万元) 寿命期甲220 100 3乙300 150 5丙400 200 8丁500 300 10A.甲B.乙C.丙D.丁[解析]：NAV甲=-220*10%(1+10%)^3/[1+10%]^3-1]+100=11.53(万元)NAV乙=-300*10%(1+10%)^5/[1+10%]^5-1]+150=70.86(万元)NAV丙=-400*10%(1+10%)^8/[1+10%]^8-1]+200=125.02(万元)NAV丁=-500*10%(1+10%)^10/[1+10%]^10-1]+300=218.63(万元)所以丁为最优方案参见教材P1786. 某项目有4种方案，各方案的投资，现金流量及有关评价指标见下表，若已知基准收益率为18%，则经过比较最优方案为(D)方案投资额(万元) IRR △IRRA 250 20% 5.26%B 350 24% △IRRB－A＝20.0%C 400 18% △IRRC－B＝5.3%D 500 26% △IRRD－B＝31.0%A.方案AB.方案BC.方案CD.方案D[解析]：参见教材P1837. (B)是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法A.净现值率法B.年值法C.现值法D.差额收益率法[解析]：参见教材P1788. 在对多个寿命期不等的互斥方案进行比选时，(D)是最为简便的方法A.净现值法B.最小公倍数法C.研究期法D.净年值法[解析]：参见教材P1789. 项目名称、开发建设单位、项目的地理位置等内容属于房地产投资项目可行性研究内容的(B)部分A.项目总说明B.项目概况C.开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定D.市场分析和建设规模的确定[解析]：参见教材P18610. 房地产投资项目可行性研究是针对房地产(A)进行的A.直接投资B.间接投资C.直接投资和间接投资D.以上都不对[解析]：房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的11. 在(B)被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究A.项目环境影响评价B.项目建议书C.项目规划设计方案D.项目开发建设计划[解析]：在项目建议书被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究其他各项均为可行性研究的内容为了帮助广大考生在2011年经济师考试中取得好的成绩，全面的了解2011年经济师培训的相关重点，考吧网小编特从互联网搜集比较权威的试题供大家参阅，希望对大家都所帮助。
经济师《房地产经济专业知识与实务(中级)》章节习题详解(房地产估价)【圣才】
第八章房地产估价第一节房地产估价概述一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．通过房地产估价活动分析、测算和判断出的特定价值或价格及提供的相关专业意见，称为（）。
[2016年真题]A．价值类型B．价值时点C．估价目的D．估价结果【答案】D【解析】专业房地产估价较具体来说是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
特定价值或价格称为价值类型；特定时间称为价值时点（也称为估价时点）；特定目的称为估价目的；分析、测算和判断出的特定价值或价格及提供的相关专业意见，简称估价结果。
2．下列房地产估价原则中，市场价值、投资价值、抵押价值等各种价值、价格评估都应遵循的原则是（）。
[2015年真题]A．独立、客观、公正原则B．价值时点原则C．最高最佳利用原则D．谨慎原则【答案】A【解析】评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。
房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。
并可增加其他适用的估价原则。
其中，独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
3．房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为（）。
[2013年真题]A．市场价值B．市场价格C．投资价值D．现状价值【答案】A【解析】市场价值是房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
[工程类试卷]2011年房地产经纪人(房地产经纪相关知识)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2011年房地产经纪人(房地产经纪相关知识)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/7394da5fa417866fb84a8ee1.png)
2011年房地产经纪人（房地产经纪相关知识）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 下列法律法规中，属于部门规章的是( )。
（A）物权法（B）城市房地产管理法（C）物业管理条例（D）房地产经纪管理办法2 无民事行为能力的人的年龄是( )。
（A）耒满10周岁（B）未满12周岁（C）未满16周岁（D）未满18周岁3 关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是( )。
（A）行为人具有相应的民事行为能力（B）意思表示真实（C）必须采用书面形式（D）不违反法律或者社会公共利益4 关于代理的说法，错误的是( )。
（A）代理人应在代理权限内进行民事活动（B）代理人应以被代理人的名义进行民事活动（C）代理人的民事活动结果由被代理人承受（D）代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人5 租赁期限为( )个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。
（A）3（B）6（C）9（D）126 下列房地产权利中，属于担保物权的是( )。
（A）所有权（B）抵押权（C）地役权（D）租赁权7 下列权利中，不属于《消费者权益保护法》规定的消费者权利的是( )。
（A）安全保障权（B）自主选择权（C）真情知悉权（D）被选举权8 下列建筑物中，不属于构筑物的是( )。
（A）烟囱（B）泵房（C）水井（D）水塔9 对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观，下列对建筑物的要求中，属于适用方面的要求是( )。
（A）没有环境污染（B）空间布局合理（C）维护费用低（D）地基和基础稳固10 下列房屋状况中，最不受建筑影响的是( )。
（A）保温（B）日照（C）通风（D）采光11 一幢7层楼的住宅，属于( )。
（A）低层住宅（B）多层住宅（C）中高层住宅（D）高层住宅12 用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是( )。
（A）总平面图（B）平面图（C）立面图（D）屋顶平面图13 下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是( )。
2011年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解【圣才出品】
2011年房地产经纪人《房地产经纪概论》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．下列房地产经济活动中，属于房地产经纪活动的是（）。
A．受人民法院委托，评估拟拍卖房地产的市场价值B．受房地产开发企业委托，对房地产开发项目进行策划C．促成委托人与他人达成房地产交易D．为他人提供房地产咨询服务【答案】C【考点】房地产经纪的含义与分类【解析】房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
房地产经纪与其他房地产中介服务（房地产估价、房地产咨询）不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有委托人交易相对方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。
A项属于房地产估价活动；BD两项均属于房地产咨询活动。
2．提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（）。
A．报酬B．中介费C．佣金D．劳务收入【答案】C【考点】房地产经纪的含义与分类【解析】经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。
房地产经纪服务属于房地产中介服务活动，指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。
3．[已过时]目前我国房地产代理活动的主要类型是（）。
A．新建商品房销售代理B．存量房承购代理C．存量房租赁代理D．新建商品房租赁代理【答案】A【考点】房地产代理活动【解析】新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
4．[已过时]在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是（）。
A．房地产一级市场B．房地产二级市场C．房地产三级市场D．房屋租赁市场【答案】A【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，是指建设用地使用权的出让；②房地产二级市场，是指建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场；③房地产三级市场，是指投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。
2011~2013年全国经济师《房地产经济专业知识与实务(初级)》真题及详解【圣才出品】
2011年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。
这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（）。
A．相互影响B．具有保值功能C．难以变现D．具有不可移动性【答案】D【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。
因此，人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，房地产市场是地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。
甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。
2．下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（）。
A．土地所有权和土地占有权既可结合又可分离B．土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使C．土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权D．土地使用权和土地收益权既可结合又可分离【答案】B【解析】土地所有权具有的四项基本权能是占有、使用、收益和处分。
占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。
因此，所有权和占有既可结合又可分离。
处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。
例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。
3．下列有关市场概念的说法中，错误的是（）。
A．市场是商品交换的场所B．市场是消费者之间交流信息的场所C．市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁D．市场是能够使卖者和买者得到信息并相互交易的安排【答案】B【解析】人们对于什么是市场，有多种定义或表述，例如：①市场是商品交易的场所；②市场是商品交易的任何场合；③市场是连接商品供给者和需求者之间的桥梁；④市场是将商品的买卖双方连接在一起的一种交换机制。
；⑤市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排；⑥市场是相互作用，使易换成为可能的买方和卖方的集合；⑦市场是某种商品或某类商品需求的总和；⑧商品需求是通过买主体现出来的，因此也可以说，市场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。
2011年全国经济师《建筑经济专业知识与实务(中级)》真题及详解【圣才出品】
2011年全国经济师《建筑经济专业知识与实务（中级）》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．某人现年40岁，在他60岁退休时，预计将积蓄20万元。
若通货膨胀的比率为5%，则他20年后的20万元，相当于现在的（）万元。
已知：（P/F，5%，20）＝0.3769。
A．6.846B．7.538C．6.785D．7.856【答案】B【考点】现值与将来值的相互计算【解析】本题中，现值2．某投资项目，现时点投资2000万元，自第一年年末开始，每年年末都将有等额净收益450万元，若资本利率为5%，经营期可以看作是无限，则该项目的净现值为（）万元。
A．6600B．7000C．7800D．7900【答案】B【考点】现值与年值的相互计算【解析】，因为经营期无限，即n趋于无穷大，所以：P＝A/i。
则该项目的净现值为：NPV＝－2000＋450÷5%＝7000（万元）。
3．某设备的购置费用为500万元，基准收益率为10%。
欲在10年内将该投资的复本利和全部回收，则每年应等额回收投资（）万元。
已知：（A/P，10%，10）＝0.16275。
A．79.45B．80.18C．81.38D．88.25【答案】C【考点】现值与年值的相互计算【解析】欲在10年内将该投资的复本利和全部回收，则每年应等额回收投资为：A＝P ×（A/P，10%，10）＝500×0.16275＝81.38（万元）。
4．某建设项目，当i＝25%时，其净现值为200万元；当i＝30%时，其净现值为－60万元，该建设项目的内部收益率为（）。
A．26.65%B．27.42%C．27.96%D．28.85%【答案】D【考点】内部收益率的计算【解析】运用插值法求内部收益率的计算公式，可求得该建设项目的内部收益率为：5．某仅能节约人工的自动化设备投资56万元，每年可以节约人工费用8万元（该值假设发生于每年年末），在不考虑资金时间价值的情况下，为收回设备的投资，该设备的寿命应不短于（）年。
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2011年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（中级）》真题及详解
一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的是（）。
A．全国房地产总的供求状况
B．本地区房地产总的供求状况
C．全国同类房地产的供求状况
D．本地区同类房地产的供求状况
【答案】D
【考点】房地产供求与价格关系的特殊性
【解析】与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况的是本地区同类房地产的供求状况。
至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。
2．在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（）。
A．级差地租Ⅰ
B．级差地租Ⅱ
C．绝对地租
D．垄断地租
【答案】B
【考点】级差地租Ⅱ的概念
【解析】级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。
马克思把级差地租分为：①级差地租Ⅰ，是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；②级差地租Ⅱ，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
3．下列关于地租的说法中，错误的是（）。
A．绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租
B．级差地租Ⅰ是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租
C．垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
D．地租的本质是超额报酬或超额利益
【答案】A
【考点】地租
【解析】A项，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。
4．按城市人口规模，城市分为（）。
A．直辖市、地级市、县级市
B．单中心城市、多中心城市
C．棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
D．大城市、中等城市、小城市
【答案】D
【考点】城市的分类
【解析】通常根据城市的人口规模、行政等级、职能、地理位置、地形地貌、平面几何形状、内部结构、道路格局等，将城市划分为不同的类型。
具体包括：①按城市人口规模，将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市；②按城市行政等级，将城市分为直辖市、地级市、县级市、建制镇；③按城市职能，可将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市；④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市等；⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等；⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等；⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市；⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。
5．大都市区的人口向乡村地区流动的分散化过程，称为（）。
A．郊区化
B．过度城市化
C．逆城市化
D．再城市化
【答案】C
【考点】逆城市化
【解析】逆城市化是指大都市区的人口向乡村地区流动的分散化过程。
其结果是大都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值。
城市化的主要动力在于集聚经济，或称为规模效益。
当城市人口过度膨胀，规模越来越大，超过城市的环境容量或承载力时，就会产生住房紧张、交通拥堵、居住环境恶化等一系列“城市病”，从而导致城市集聚不经济，此
时就会出现逆城市化现象。
6．国家依法征收不动产的前提是为了（）的需要。
A．特定群体利益
B．地方经济发展
C．公共利益
D．政府
【答案】C
【考点】不动产的征收
【解析】《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
7．下列关于不动产征收中公共利益特点的说法中，错误的是（）。
A．公共利益具有客观性
B．公共利益具有共享性
C．公共利益具有不确定性
D．公共利益具有与被征收人利益的一致性
【答案】D
【考点】公共利益的特点
【解析】公共利益的特点包括：①公共利益是客观的；②公共利益是共享的；③公共利益是不确定的；④公共利益不同于国家利益或政府利益。
8．下列关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法中，错误的是（）。
A．集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让
B．征收农用地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批
C．农用地转为建设用地，必须由国务院批准
D．集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批
【答案】C
【考点】集体土地征收
【解析】农用地转用的审批规定为：①省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
②在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
③除上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
9．下列关于集体土地征收补偿费用的说法中，错误的是（）。
A．土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等
B．土地征收补偿根据被征收土地平均年产值的倍数给予补偿
C．土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有
D．安置补助费可支付给安置单位或安置个人
【答案】C
【考点】征地补偿费用的使用
【解析】征地补偿费用中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人。
土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。
10．下列关于国有建设用地租赁范围的说法中，正确的是（）。
A．对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁
B．对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁
C．对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应有偿使用的，只能采用租赁
D．国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁
【答案】B
【考点】国有建设用地租赁范围
【解析】国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的最主要方式。
划拨建设用地使用权的出租当中，房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家。
A项，可以实行租赁；C项，可以采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式；D项，只能采取出让方式处置，不可以实行租赁。
11．下列关于建设用地使用权出租的说法中，正确的是（）。
A．建设用地使用权出租的主体是国家
B．建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人。