物业服务企业盈利模式及实操(初稿)

咖啡茶房
洗衣 美容美发 特色餐饮 汽车服务 SPA 银行 健身
1~2
1 1 1~2 1 1 1~2 1
200~400
50~100 100~200 500~1000 100~200 200~300 50~200 400~500
良木缘、碎碟、
保适洁 可选配置 椰岛发艺、世纪精剪 申蓉 玛花、莲花 招商、农行 谛美斯、韦德伍斯、宝力豪、
阔的市场前景。
2、资源优势：物业服务企业对物业资源和客户资源的把控能力，为其业务的开展奠定了基础。物业 服务企业以物业资源为保障介入经纪行业，物业服务和易居业务的深度结合，形成独特的服务模式和经 营模式，实现差异化运作，其发展机遇大于挑战。 （二）物业服务企业实施房屋经纪业务的方式：物业租售中心+门店+网店。 （三）物业服务企业实施房屋经纪业务的要素：渠道建立、租售中心设立、管理体系搭建。
业态 数量 规模㎡ 基本配置 品牌导向
便利店
茶房 洗衣 美容美发 休闲餐饮 烘培 银行 汽车服务
1~2
1 1 1 2~3 1 1~2 1
100~150
200~300 50~100 可选配置 100~200 200~500 50~100 50~200 100~200
WOWO
保适洁 椰岛发艺、世纪精剪 良木缘、碎碟、必胜客 安德鲁森、特色店 置信、申蓉
便利店 1
数量
基本配置 150~300
规模㎡
品牌导向
红旗、互惠、东风
茶房
洗衣
1
1
200~300
50~100 可选配置
特色餐饮 美容美发
2 1
200~400 50~200
银行
健身 小计
1
1 8
50~100
200~400 900~1800
典型资源经营实操---会所经营
四：会所业态规划
㈡ 、精英型会所业态定位： 以满足品质人群较高生活文化需求和一定特性需求为主，建筑设计注重 特色品质与环境感官的协调统一，强调品质化、风格化，结合项目实际情况，可考虑增设主题性独 立商业，强化商业系统品质。
物业服务企业盈利模式及实操
三、资源经营价值点的识别
横向资源整合主要分为两大核心价值资源：物业资源和业主资源。 1.物业资源及价值点
开发商 持有物业
包括未销售完成或战略考虑持有的建筑区划内部分商业物业、住宅物业和整体持 有商业物业，其中商业物业包括大型商业卖场、社区生活广场、住宅配套会所； 住宅物业包括未售商品房、地下停车场等。
一：会所经营权的取得
社会配套会所按其权属分为开发商所有权会所和业主共有产权会所，物业服务企业要取得会所经 营权。开发商所有权会所要获得开发商的委托，业主共有的会所前期物业阶段要取得开发商的委 托，正常服务期要取得业主大会的委托。
二：会所经营方式选择
会所的经营方式有自营、委托经营和联合经营。物业服务企业的战略方向、资源构建能力、商业
典型资源经营实操---精保洁业务 精保洁的重要意义： 整合客户资源，实现资源价值—高端客户对专项保洁需求大，同时基于对物业管理公司信任，大多
业主愿意由物业公司提供此项服务。
弥补市场空缺，细分市场需求—保洁市场高端品牌空缺，为精保洁品牌提供良好契机。同时进行市
场需求细分，力求多种行业品牌优势集合，实现品牌借力。
经营实现途径：全程商业经营获取拥金和溢价分成，实现物业价值。基于价值链的盈利模式
包括公共设施：会所、停车场、游泳池、移动通讯机站、文体设施等；公共 部位门厅、电梯轿箱等；公共场地、广场、配套商业网点等。
业主共有 物业资源
经营实现途径：根据《物权法》、《物业管理条例》要求，通过业主授权对公共部位（广告位）、
六、会所日常管理 会所经营过程中应对商家的经营行为进行把控，坚决禁止经营商家侵害业主行为，给予业主适当优 惠权益，同时，根据经营情况实施有效的业态调整，以满足业主的需求和保持会所的持续经营。
会所商业模式规划
会所商业规划
会所业态规划
典型资源经营实操---广告位经营
广告位资源是项目资源经理中收益较高的资源，必须在有效的评估价值并进行价值区分的基 础上实施经营；广告位的设置、广告品质、广告类型、合作客户选择，将会影响广告类资源 的价值。
精保洁业务发展方向
物业 业主
精保洁拓展
方向
销售楼盘 内部业 务
专业 市场
1.4S店：如保时捷、法拉利、奔驰、宝马等。 2.写字楼 3.宾馆：专注于三、四星级宾馆。 4.高端场所（餐饮）
典型资源经营实操---生活杂志经营
（一）物业服务企业生活杂志经营定位：
1、物业服务企业的品牌传播和信息沟通平台； 2、物业广告资源的经营平台。 （二）物业服务企业生活杂志的实施方式 ： 与传媒公司强强联合，物业服务负责广告招商、项目发布，传媒 公司负责设计制作和对外发布。 （二）物业服务企业生活杂志的内容：
场地（商业中庭广场）、设施（住宅会所）进行整合，实施统一经营，获得收益分成，通过商业价值 的提升，实现业主和物业管理企业双盈。基于资源能力的盈利模式
三、资源经营价值点的识别 2.业主资源及价值点
业主个性 化需求满足
包括业主生活类、文化类、商务类、社交类、旅游类的需求，这些需
求可以通过经营活动，在向业主提供服务的同时，为物业服务企业带
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业务管理
建立经纪业务合同范本，包括：房屋买卖合同（双方、三方）、房屋租
合同管理
赁合同、居间合同（出租方、卖方）、买卖斡旋金合同；合同管理制度 正在拟定过程中。 对市场中介公司佣金收费情况进行调研，明确买卖佣金收取标准。
收费管理
对市场中介公司薪酬模式、提成比例的比较分析，建立易
薪酬与绩效管理
居业务薪酬体系与绩效管理办法。
三：公共场地资源经营 公共场地经营主要临时引入促销等临时摆摊设点，引 入时应对商家的促销内容进行约定，过程要进行监管。
典型资源经营实操---房屋经纪
（一）物业服务企业实施房屋经纪业务的优势：
1、市场优势：国内外房地产市场相对成熟的地区，受土地供给量的影响，新建住房减少，存量房交
易逐渐占市场主导地位。目前香港二手房交易量占房地产总量的70%以上；欧洲达到90%，北美达到 85%—90%，中国一线城市上海、北京、广州、深圳突破50%。二手房市场前景被广泛看好，具有广
典型资源经营实操---房屋经纪 构筑营销渠道
广告宣 传
整合资源，与报刊媒体、省市电视媒 体、网络媒体建立的信息传递渠道。
网店发 布
建立房源信息网络发布平台，实现房 源信息在多个网站同步发布、每天更 新。
典型资源经营实操---房屋经纪 设立租售中心：租售中心依托项目物业中心设立，是物业增值服务的延伸， 是经纪业务开展的基础。
运营能力和会所专业经营管理能力决定所选择的经营方式，我司在会所经营上主要选择委托方式
进行经营。
典型资源经营实操---会所经营
四：会所业态规划
㈠、大众型会所业态定位：以满足大众化生活文化共性需求为主，建筑设计在具有一定品质感官和基
础配置的基础上，强调简洁化，以降低投资成本，提升后期运营适众性。 业态
资源经营步骤：识别、评估、规划和经营
资源 识别
可行性 评估
资源 规划
经营 实施
深度梳理可利 用资源，明确 资源归属权。
充分市调，了解 市场行情，对可 利用资源的经营
因地制宜，对经 营内容、方式、 以及相应价格体
根据规划方案进 行商源整合、商 家引入、合同签
作可行性分析和
评估。
系等进行一一规
划。
订以及经营的实
施。
项目资源经营规划
资源经营管理的制度体系
五、典型资源经营实操
典型资源经营实操
1：物业资源经营 2：业主资源经营
房屋经纪 会所经营 家居家电团购 个性化旅游产品经营
广告位经营
精保洁业务 生活杂志经营
公共场地经营
BTOC电子商务经营 净菜超市配送经营
典型资源经营实操---会所经营
会所作为社区的配套物业，对于提升项目品质、增加项目竞争力、促进业主资产保值增值、赢取客户 满意度至关重要。但会所经营造活是行业难题，经营风险和压力较大。
案
典型资源经营实操---个性化旅游产品经营
（一）运作模式：
整合旅游公司+精品线路个性设计=经营价值
（二）操作方式：
物业搭台，产品定制和优惠，旅行社营销，提高业主参与度， 实现经营价值。
（三）操作要素：
1、旅游产品个性化设置 2、避免旅游行业“潜规则” 3、服务重于经营
（四）经营效果：
业主满意度提升、经营价值实现
主题吧
小计
1~2
15
300~500
2000~2500
红酒吧、雪茄吧、
典型资源经营实操---会所经营
五、会所招商
会所招商主要是会所经营方的选择，物业服务企业应建立合作伙伴集群，通过多个商家进行综合评估选择最适宜 的商家进行经营，其评估要点为：会所运营能力（是否有运营经验）、经营实力（财力是否雄厚）、服务意识 （是否有较强的服务意识）、经营业态（是否符合小区业主需求）、装饰装修方案（装饰是否舒适）、管理费 （价格是否合理，是否为市场价）、经营期限（期限是否合理，不宜过长，一般不超过5年）
典型资源经营实操---家居家电团购
（一）实施背景：十万业主的刚性需求，为给业主提供方便和
谋取更多的实惠，最终实现客户满意是我们的第一目标。
（二）实施模式：通过与实力强大的家电、家居行业知名企业 强强战略合作，实施业主专场折扣销售。
（三）操作方式：由物业方组织报名业主到厂家展厅进行现场
选购，由厂家直接对业主，减少中间环节，让业主享受“ 冰点 价格”。 （四）实施效果：最终实现三方满意：业主满意、厂家满意、 物业获得业主满意度的提升。同时，物业服务企业获得佣金收 入。
来可观的收益。
经营实现途径：搭建经营平台，对接终端消费与供给，实现价值。基于收入模式和 价值网络的盈利模式
业主持有 物业资产
包括开发商持有商业物业和业主因居住或投资购置的 住宅物业。
经营实现途径：通过商业运营，以及实施房地产经纪等，实现其价值。基于价值链和 产品或服务的盈利模式
四、资源经营的步骤
一：广告位资源识别
物业项目可以进行广告经营的资源有：电梯广告、
屋顶及外墙广告、厅堂广告、停车场广告、宣传栏 广告、业主宣传资料（业主装修手册、业主生活指 南）六大类。 二：广告位资源评估
国家对广告经营管理有着严格的管理，物业服务
企业多以出租广告位资源进行经营。
典型资源经营实操---广告位经营
三：广告位资源规划 广告位的设置应区别不同楼盘定位和楼盘内不同区域，以不影响小区居住环境品质为原则，不同 楼盘定位的广告位设置数量和品质要有区别，要充分体现价值区分原则。（例如蓝光嘉宝物业依
软硬件配备
购买经纪业务管理软件，配置电脑及办公家具。项目租售中心形象墙、灯箱、街 面立牌、桌牌、接待台、接待椅、房源展架、流程图、营业执照、经纪业务资格 证等完善。
人员培训
易居业务核心竞争能力是经纪人的撮合能力。成熟业务应将人员分成3-4个层级， 按照客户接待、看房、勘房、合同谈判、交易设计、产权过户等分专业进行反复 培训。
健身
小计
1
13
300~500
1150~2250
谛美斯、韦德伍斯
典型资源经营实操---会所经营
四：会所业态规划
㈢ 、私贵型会所业态定位： 以满足高端人群高品质生活文化需求，强化以特色式、深度服务为核心 的商业功能组合；建筑设计注重私密性和尊贵感，强调建筑、环境、文化、服务的完美结合。
业态 便利店 1~2 数量 100~150 规模㎡ 基本配置 WOWO、全家便利、 品牌导向
据四种服务模式下进行广告资源规划）
四：广告位资源经营
选择广告经营单位，应将所有广告资源进行打包，同时采取招投标的方式选择广告经营单位，并 在合同中就广告位的位置、大小、样式和发布内容进行明确的约定，并实施有效的监督，广告内 容切忌出现不雅内容。
典型资源经营实操---公共场地经营
一：公共场地识别 物业公共场地资源，包括草坪绿地、广场、物业周边部分等。 二：公共场地资源评估 二：公共场地资源规划 公共场地经营与广告位经营相同应区别不同楼盘定位和 楼盘内不同区域，不以影响小区居住环境品质为原则。
精保洁业务判断
业务性质：附加值高、风险小。
精保洁业务操作模式 由内生需求（客户需求）向市场化、产业化发展 从小规模试点，向规模化发展。
典型资源经营实操---精保洁业务
精保洁服务内容
服务项目
石材翻新
石材晶面处理
木地板打蜡 水晶吊灯清洗 家具、沙发专业护理 高级地毯清洗 不锈钢、铜面等金属材质专业护理 高端 在管高端物业项目之业主
开展业务
房源信息收集及受托，信息发布，客源整合，合同谈判、交权过户，全面开展业 务，过程调校策略。
典型资源经营实操---房屋经纪
制度体系构建：房屋经纪业务涉及经纪服务项目、收费价格、合同管理、经纪薪酬与绩 效考核、培训管理、品牌管理、营销推广、风险控制、权限管理等管理体系的构建。
房屋租赁、房屋买卖、代办产权过户、贷款服务、代收租金等管理体系