苏州金鸡湖地块房地产项目营销推广提案
[经典资料]江苏苏州房地产项目营销推广思路汇报_199P
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营销推广思路汇报
一个城市的
高新区
鑫苑 心愿
古城区
吴中区
［国际城市花园］
［景园］
［湖岸名家］
5654个家庭的
［国际城市花园］ 21.4万方 2434户 ［景园］ 8.28万方 954户
鑫苑 心愿
［湖岸名家］ 20.2万方 2266户
CONTENTS目录
【市】篇——市场比较研究 【势】篇——竞争优势营造
【谋】篇——营销推广谋略
【攻】篇——营销推广攻略
【市】篇
市场竞争分析
“知己知彼者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负； 不知彼，不知己，每战必殆。” ——《孙子兵法》
详细的专题市场研究报告 请详阅我司另行提交的
［鑫苑苏州项目市场研究报告］
哪些项目在影响景园？
【竞案比对分析】
竞争区域界定 推售及去化分析 产品分析
竞案比对分析
［存量分析－按面积］
存量 楼盘名称 中天品苑 金品家园 恒润新新家园 御庭苑 合计 79 74 153 90㎡以下 90-144㎡ 119 91 318 189 717 23 40 26 54 144-180㎡ 2 15 28 180㎡以上 合计 121 134 397 312 964
分析： 从存量房源面积分析，各竞争项目存量房源面积主要集中在90-144平米之间， 90平米以下存量房源较多，大面积产品市场供应量较少，存量房源相对较少。
竞案比对分析
［存量分析－按房型］
多层 楼盘名称 一 房 二 房 三 房 四 房 1 8 2 7 五房 及复 式 一 房 二 房 小高层 三 房 四 房 五房 及复 式 一 房 二 房 高层 三 房 四 房 五房 及复 式 本 月 存 量 12 1 1 5 13 4 39 7 9 5 4 2 7 11 5 1 5 31 2 96 4
金鸡湖商业项目决策定位报告(中原地产)--房地产开发项目市场营销策划方案
住宅价格（元/平方米）
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2000
5225 3910 4370 1830 2336 2916
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
住宅价格（元/平方米）
最有价值房产策划2000案
房产价格与城市指数的关系
商业项目供应量
300 250 200 150 100
50 0
2000
商业供应量（单位：万方）
240 264
55
60
65
59
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
商业供应量（单位：万）
最有价值房产策划2000案
住宅与商业价格对比图
8000 7000
图二：与收入的关系
居民收入与房价的关系 住宅价格（元/平方米） 居民收入（元）
20000 15000 10000
5000 0 2000
10151 1830
10617 2336
12361 2916
14451 3910
16276 4370
18243 5225
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
最有价值房产策划2000案
房产市场价格走势预测
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2000
9200
8125
7280
4160
4800
5000
5500 3910
6250 4370
5225
5530
6000
1830 2336 2916
地产苏州湖东地王项目营销策略
密性较好，符合高端占位
1
必须明确的前提
本体界定3——社区周边生活配套极少又紧邻低端公寓， 对项目塑造都市低密度高档社区有不利影响
① ③
星
①临街高层社区
不利影响：
周边生活配套几乎为零，
②
湖
生活区形象不深入！ 项目形象拔高。
②城市主干道：星湖路
住宅升级需求
代表项目 04年 同比增长 05
房地产持续增长
同比增长
06年同比增长源自房地产开发投资商品房开工面积 商品房竣工面积 商品住宅销售额 商品住宅销售面积
334.32亿元
3,843.9万平 1,129.1万平 250.22亿元 633.79万平
87.9％
44.4％ 50.6％ 43％ 19.5％
/sundae_meng
『教育程度』
高 中
5
6
3
1
中高
4
2
高 『经济实力』
低
1 2
世联对于目标理解 前 提
本体研究 区域大势 市场竞争 客户研究 客户调研及结论 客户定位及描述
客户群价值取向描述——自信且事业有 成、时尚、善于交际、诚恳、谨慎、富 有智慧
客户定位：
④
路
紧邻的低端公寓形象影响 周边居民印象：
③地块内道路
④南侧建屋待开发地块
周边居民：这边如果造别墅， 估计也就和水墨江南差不多 吧，应该就卖16000最多了
中介二手房：这边房子公寓 卖卖6000-7000可以，超过 8000就不考虑了！
/sundae_meng
万科玲珑湾 亿城新天地 中海星湖国际 翡翠国际 雅戈尔
中海
朗诗
万科中粮本岸
苏州新区房地产之项目提案报告 行销推广策略4p
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】行销推广策略一、行销目的利用各种活动和方式，提升本案的质感，使本案的利润值最大化；塑造开发商品牌与实力；快速实现销售目标。
二、总体策略先期蓄势——实景体验——覆盖全市——集中引爆——后续积累三、推广定位：【首席生态活水住宅】推广支撑点：项目规划中水景丰富，低建筑密度，高绿化，体现了“健康、生态、水景”的三大卖点。
又使项目区别于其他水景住宅，形成项目独特的个性。
四、销售策略1、销售分期建议项目整体由东向西分为三期销售。
销售分期示意图2、价格策略1）定价策略采用一房一价的定价方式。
2）价格走势及调整价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。
第一期以低楼层和位置不佳的户型作为入市价格，如4650元/平方米，至一期销售30％后调价到4750元/平方。
一期销售至60％时，调价到4850元/平方米。
为第二期推出创造提价空间。
3）付款方式采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。
取得银行的配合加快资金的回笼。
建议对一次性付款的客户给予折扣。
四、推广执行策略：酝酿期策略：（2005年3月－2005年6月16日）执行策略1、品牌策略设立“广远置业会”，积累客户，吸引客源，树立开发商品牌形象。
2、多样化包装策略利用媒体的覆盖力和读者、听众的忠实度，如：报纸、影视、广播、网络等现代传媒工具，从深度和广度来塑造产品和公司的形象，最大限度的扩大产品的暴光率，从而树立一种强势楼盘的形象。
同时，利用各种的包装手法，赋予公司和产品新的内涵，树立起一种健康的、良好的形象。
3、宣传拉升策略本案的规划、配套、户型都对购房者有很强的吸引力，同时，本案的价格在整个苏州市也将具备一定的竞争力。
因此，在宣传和包装的时候，应该不光立足于本案新区的客户层，应该适当的拉升本案的包装的质感和档次，使购买者感到购买本案是物超所值的感觉。
SP活动1、建立“广远置业会”目的：树立品牌形象积累客户名单形式：以俱乐部为组织形式以优惠、打折和积分等形式方式：建立公司网站吸纳更多的客户名单在售楼处登记客户名单短信登记登记客户名单要求：俱乐部内部实行会员制会员都是准客户或已够楼盘的客户对带动非会员购房者进行奖励出版内部或公司刊物与会员举办联动活动意义：提升公司的知名度积累丰富的准客户增加产品推广和宣传渠道2、房展会房展会是企业和产品宣传、销售的最佳时机。
博加2009年苏州九龙仓金鸡湖项目推广策略提报全
双湖：土地价值还需要炒作
金鸡湖炒作了近十年。但土地价值裂变，后进开发商拿地开发还有待时间。作 为区域第一个吃螃蟹的顶级产品，我们需要给微观区域一个说法，否则过高的总 价容易让市场有一个迟滞期，影响销售。
客群
客群的社会坐标
水 漾 式 双 拼
策略
回顾一下之前所有结论
市场：缺乏清晰身份界定的土地 客群：买土地和产品个性统一的产品 产品：身份感的土地，身份感的产品
核心策略
身份
我们用开篇谈到的《三类客群》验证策略
策略验证 认同客群 策略方案 主动比较，凸出纯别墅社区的规划，将土地的喜好度，
转嫁到对项目的喜好度。
如：为了匹配您的身份，这里绝不允许建造联排别墅
策略验证 犹豫客群 策略方案 客户犹豫，我不犹豫。坚决不细分竞品，小家子式的逐一
比较，那样会导致客户更犹豫。 大气概的将苏州别墅分成两类：本案，本案之外的其他项目。就如定位 乔丹，只用一句话：NBA有两类球员，一类是乔丹，一类是乔丹以外的 球员。
中海御湖 绿城 项目
新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
绿城 项目 水墨江南 金鸡湖 大酒店
凯宾 斯基
大产品解析
一层过滤：中海御湖、水墨江南等走廊东西 入口别墅产品，形成了对城市高尚居住的过滤。 一 中海御湖 级 过 滤
绿城 项目 新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
凯宾 斯基
一 绿城 级 项目 水墨江南 过 金鸡湖 滤
九龙仓金鸡湖项目推广策略提报
WHARF JINJIHU PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
ID NO.2009008
地产整合营销品牌推广策略
某地产整合营销品牌推广策略中海·半岛首府（The Royal Peninsula）整合营销品牌推广策略合富辉煌房地产（上海）有限公司目录1. 第一部分中海.半岛首府推广策略的制定 (3)第二部分中海.半岛首府推广重点 (4)1、品牌联想——打造中海“第四代精品”的典范 (4)2、核心产品力——打造“主题风情别墅” (4)3、成为苏州新豪宅文化的代言项目——“铂金地段，豪宅精神” (5)第四部分整合营销体系 (6)第五部分中海.半岛首府媒体推广策略 (11)1. 第一部分中海·半岛首府推广策略的制定中海·半岛首府项目概况案名：“中海·半岛首府”（The Royal Peninsula）位置：位于苏州工业园金鸡湖东岸金鸡墩东部，星湖街以西。
特质：作为目前金鸡湖东岸容积率较低，最高档的住宅社区，规划别墅物业，吸引高端客源。
策略体系制定的思考根据中海•半岛首府项目的实际情况，本公司将结合以往的操作经验和资源，通过整合营销系统的建立和执行，旨在竞争日益激烈的苏州市场树立项目品牌和企业品牌，确保项目的成功和中海品牌的建立。
本项目是中海发展（苏州）有限公司，在金鸡湖东岸开发的目前最高档的商品住宅物业，本项目即享有独特自然资源的“苏州新一代豪宅”的开发基础，又兼容中海发展二十多年积累的丰富开发经验和品牌影响力，我们有信心和贵司一起将之塑造作为“在中海品牌光环下的住宅品牌”，成为中海打造其“第四代精品”的典范之作。
我们为中海•半岛首府项目（The Royal Peninsula）设定的整合推广策略，将会是在中海品牌背景之下的项目品牌营销的又一个里程碑。
中海公司品牌联想品牌价值提升中海•半岛首府第二部分中海·半岛首府推广重点推广重点通过我司对中海·半岛首府的思考和推广主题的提炼，“中海·半岛首府”项目在推广上应该抓住以下的几个方面进行：中海企业品牌在古老苏州的传播，力求成为苏州第一房地产品牌；核心产品力的传播，营造项目差异化。
苏州金鸡湖项目产品深化建议及营销推广报告共44页
15、机会是不守纪律的。——雨果
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
苏州金鸡湖项目产品深化建议 及营销推广报告
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的ห้องสมุดไป่ตู้ 果。— —马卡 连柯(名 言网)
苏州园区东湖地块营销策划方案(PPT 41页)
今日
“刚柔交错，天文也；文明以止，人文也。观乎天文，以察时变，以 化成天下。”
——《周易·贲·彖》
“文化是文明形成的生活的方式。”
——胡适
将来
一种苏州居住文化的回归
——中海苏州项目倡导
“文明地栖居”
今日 “
理念分析
从城市发展方向来看：
苏州由老城——湖西——湖东逐渐推移发展。
今日
“
产品定位
中国苏州 将来
新江南湖畔人文大宅
今日 产品定位阐述：
中国苏州/新江南湖畔人文大宅
将来 跳出园区和湖景等共享资源做定位，将开发理念提升到创新城
市文明和延续城市文脉的高度 新江南主要体现在 建筑形体上的现代和景观文化上的传承。
人文大宅其实是对苏州传统居住文化的延续 和再创造
承文明者成天下
苏州——是当之无愧的最佳文化载体。
人的观念在变
传统文化呼唤创新，中海要做应该是——
居住文化的复兴和
城市文明的再创造
今日开发理念定位：
文化房产缔造商
将来
我们的产品创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随 社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出 全新的“第二居住”体系。项目的价格比别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均 不亚于别墅，其文化内蕴更非别墅所能及。
苏州的文化经历了三个兴盛期，春秋、六朝，最盛是明清。这一时期苏州的园林、
工艺、戏曲等等文化的精髓慢慢积淀、发展、然后定型。
以评弹和昆曲为代表的戏曲文化，以园林和苏州古代民居为代表的建筑文化，以苏绣、
刻丝年画和绘画等为代表的工艺文化支撑着苏州传统文明。
苏州某房地产地块营销策划报告
苏州某房地产地块营销策划报告【摘要】本文以苏州某房地产地块为对象，总结了商品房市场的竞争特点，分析了目标消费群体的需求，并结合市场调研数据和地块的特点，制定了相应的营销策划方案。
通过以人为本的理念、多渠道宣传、合理定价、差异化产品策略和优质服务等手段，旨在提高销售收入，树立品牌形象，拓展市场份额。
【1. 引言】近年来，苏州房地产市场竞争日益激烈，如何通过科学合理的营销策划，提高销售业绩成为开发商亟需解决的问题。
本文将结合市场特点和地块的实际情况，制定一套具有针对性的营销策划方案，以期达到预期目标。
【2. 市场概况及竞争分析】苏州作为经济发达的城市，房地产市场潜力巨大。
然而，随着房地产市场的过热和竞争的加剧，开发商不得不面对消费者需求变化、市场竞争加剧等问题。
因此，我们需要深入研究消费者需求和竞争对手策略，制定出符合市场潜力和消费者需求的营销策划。
【3. 目标消费群体及需求分析】根据市场调研数据，我们可以确定该房地产地块的目标消费群体为年轻白领和中产阶级家庭。
他们对产品质量和配套设施要求较高，追求品质生活，同时对房产投资有着较高的期望值。
【4. 营销策划方案】（1）以人为本的理念：重视客户需求，提供个性化的服务和解决方案，以培养忠诚度和口碑。
（2）多渠道宣传：通过线上、线下等多种渠道，提升品牌知名度和曝光度，吸引潜在购房者。
（3）合理定价：根据地块特点、市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，使产品具有竞争力。
（4）差异化产品策略：根据目标消费群体的需求，设计差异化的产品，提供更多高品质的生活体验。
（5）优质服务：帮助购房者解决问题，提供便捷的售后服务，增加客户满意度，提高口碑。
【5. 预期效果】通过以上的营销策划方案，我们预期能够实现以下目标：（1）提高销售收入：通过多渠道宣传和差异化产品策略，吸引更多购房者，提高销售业绩。
（2）树立品牌形象：通过合理定价和优质服务，树立公司的品牌形象和口碑，提升市场认可度。
苏州环金鸡湖商圈泛shoppingmall整合招商推广策划案-81P
16683
15882 15638 14565 14451
4
5 6 7 8
苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）
泛Shopping Mall
苏州近8年三大产业的变化情况（1997～2004）
环金鸡湖
单位:万元
年份 1997 1998
研 究 创 造 价 值
第一产业产值 第二产业产值 第三产业产值 881628 880069 881409 909605 914124 936000 784566 770000 6364226 7019538 7640685 8700980 9998911 12084880 17680620 22680000 4080087 4600526 5062218 5796213 6689760 7799200 9554820 11050000
泛Shopping Mall
环金鸡湖
2004年苏州市城镇居民的恩格尔系数：40%，比上年增长2.3%，苏锡常地 区今年在恩格尔系数方面有不同程度的上升。 2004年人均收入指标：市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民 人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9%和10.5%。年末城乡居民人民币储蓄 存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9%，城乡居民
创 新 带 动 进 步
位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸。
● 地势:苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，地形以平原为主，全市地势低平， 一般高程为海拔3.5至5米。东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下。西南部 多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。
苏州和氏春秋投资顾问（广州刘聪策划工作室）
泛Shopping Mall
某地产金鸡湖房地产项目销售策略与计划
万科金鸡湖工程——销售策略与销售方案一、销售策略(一)主题卖点诉求本案成功的关键在于充分发挥“万科〞这一深入人心的品牌优势，利用万科在全国的知名度和影响力，全力打造园区湖东乃至苏州首个真正意义上的现代中式别墅社区。
工程涵盖园区真正意义上的花园洋房〔在本案推广时称之为叠院〕、纯联排别墅、双拼别墅。
产品分类的特别以及区隔于市场同类产品的定位，使得我们的诉求重点更加明显。
本案是苏州园区迄今真正具备中式神韵和内涵的现代社区。
工程没有简单的复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，既营造出了适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
这种扬弃式继承在全国也是凤毛麟角，是万科企业日趋成熟、研发能力日益强大的重要标志。
(二)我们的目的➢如何首先让本案的目标客群对工程产生认知和兴趣。
➢如何接着让他们了解继而产生购置欲望从而付诸行动。
为到达以上两个目的，我们的行销通路应该双管齐下：✓广度的媒体宣传✓与众不同的行销效劳然后，再通过强力的SP活动与媒体企划包装，将这两者有效地结合起来，定能到达我们预期的销售目标。
(三)广度的媒体宣传〔媒体策略〕★群众传统媒体: NP、夹报、CF、RD、楼宇液晶电视NP和夹报以?苏州日报?、?城市商报?为主，搭配本案的各种SP活动强力造势，全面铺开，形成口耳相传的效应，使本案得到广泛关注，形成饭后茶余的话题，同时也引起目标客群的关注。
CF和RD其生动的画面和悦耳的声音更容易打动人心，可以补足仅靠NP、夹报不能到达的效果。
楼宇液晶电视在繁华区域、人潮多的高级写字楼、银行、大型商场、星级酒店、高档宾馆饭店和高档住宅区的楼宇液晶电视系统播放本案VCR，可以到达提高本案知名度、提升本案档次的目的。
★影响性广告载体：高炮、大型POP、公交站台、工地围板、道旗和引导旗、拜访高炮、大型POP、公交站台、工地围板在沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、绕城高架旁设置高炮，在园区、市区主干道的醒目位置设置大型的POP看板，在园区各主干道的公交站台投放站台广告、在工地周围设置围板、售楼处广场设置看板，以提高本案知名度，塑造企业及本案形象。
苏州金鸡湖项目产品深化建议及营销推广报告
要点二
分工合作
根据项目需求，将项目任务分解为不同的子任务，为 每个子任务分配合适的团队成员，确保项目的顺利进 行。
时间表与里程碑设定
时间表
制定详细的项目时间表，包括各阶段的任务 、开始和结束时间，以及关键时间节点。
里程碑
设定项目中的关键里程碑，如需求分析、设 计稿确定、开发完成、测试验收等，以监控
产品线拓展与优化
总结词
拓展产品线，提升产品组合
详细描述
在现有产品线的基础上，拓展产品线，增加产品种类和规格，满足不同客户的需 求。优化产品组合，提高产品搭配的合理性和互补性，提高客户满意度和忠诚度 。
配套服务与附加值提升
总结词
完善服务体系，提升附加值
详细描述
提供完善的售前、售中、售后服务体系，包括咨询、定制、培训、维修等。通过提供优质的服务，提高客户体验 和满意度。同时，增加产品的附加值，提高产品的价值和竞争力。
针对不同的风险，制定相应的应对措施，如制定需求 变更管理流程、提供人员培训和福利、加强预算管理 等。
06
财务预测与分析
收入预测与成本估算
收入预测
根据市场调研和历史销售数据，预测项目产品的未来 销售收入。
成本估算
根据项目产品的生产流程、原材料、人工成本等，估 算未来一段时间内的产品成本。
利润分析与敏感性分析
销售风险与应对措施
市场风险
密切关注市场动态，分析政策、经济环境等 因素对项目销售的影响，制定应对策略。
竞争风险
了解竞争对手的产品、价格、营销策略等， 制定差异化竞争策略，提升项目竞争力。
05
项目管理与执行计划
项目团队组建与分工
要点一
团队组建
成立由产品经理、设计师、开发工程师、测试工程师 、销售代表等角色组成的项目团队，明确各成员的职 责和分工。
世联仁恒苏州湖东地王项目营销策略
酒店式公寓 小高层单体 低密度单体
建筑基本指标： 总占地面积：37.51万平米 总建筑面积：33万平米 住宅建筑面积：25.6万平米 酒店式公寓：约6万平米，800套 商业：1.5万平米
景观资源占用最佳组合
+ 板块品质升级
靠城市主干道星湖街以高层建 筑阻隔外部，社区内部以低密 度住宅打造品质社区，内部私 密性较好，符合高端占位
本体界定：
稀缺土地资源，多元化产品、独立组团，低密 度house社区
2 必须明确的前提 区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛
• 2003年和2004年，高新 区、市区和园区均有大 量土地放量交易，房地 产投资增幅最快
• 随着市区和高新区土地 资源在2005年的放量收 缩，该年房地产投资增 幅呈下降趋势
商品房施工面积（左轴） 施工增长率(右轴)
2 必须明确的前提 区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛
城市基础配套设施加强 居民收入增加，消费能力提高
房地产持续增长
住宅升级需求
代表项目
04年
同比增长
05
同比增长
06年
同比增长
房地产开发投资 334.32亿元 商品房开工面积 3,843.9万平 商品房竣工面积 1,129.1万平 商品住宅销售额 250.22亿元 商品住宅销售面积 633.79万平
仁恒 奏响双湖板块的国际强音
仁恒苏州湖东地王项目营销策略提案
商业秘密声明
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苏州某某房地产销售推广策划细案初阶
苏州某某房地产销售推广策划细案初阶一、市场分析1.1 目标市场：苏州某某房地产项目的目标客户为30-45岁的中产阶级家庭，他们有稳定的收入来源，对居住环境要求较高，有购房需求且有一定购买能力。
1.2 竞争对手分析：分析竞争对手的产品定位、价位、市场份额等，为后续制定销售策略提供参考。
1.3 环境分析：了解苏州房地产市场的整体趋势和特点，包括政策环境、人口流动等因素，以便确定项目推广的可行性和适应性。
二、目标设定2.1 销售目标：根据市场分析和竞争对手分析，制定合理的销售目标，如销售额、市场份额等，确保目标实现的可行性和可量化性。
2.2 品牌建设目标：确定品牌定位，塑造品牌形象，提高品牌知名度和美誉度，增加客户对项目的信任度。
三、产品差异化策略3.1 产品特点：该房地产项目有丰富的配套设施和优质的居住环境，可以通过提供高品质产品和独特的设计理念来突出产品的优势。
3.2 定价策略：根据竞争对手分析和市场需求，合理定价，确保产品有竞争力的同时保持一定的利润。
3.3 增值服务：提供额外的增值服务，如家装设计指导、物业管理等，增加客户对项目的满意度和忠诚度。
四、销售渠道策略4.1 线上渠道：建立官方网站和社交媒体平台，通过发布项目信息、进行线上宣传和活动，吸引潜在客户的关注和参与。
4.2 线下渠道：与合作中介机构建立合作关系，将项目信息推广给其客户，开展线下推广活动，如推介会、样板房参观等。
4.3 扩大合作：与其他相关行业的企业合作，如家装公司、银行等，通过联合推广、优惠政策等方式，共同吸引客户并增加销售机会。
五、推广活动策略5.1 广告宣传：制定全面的广告宣传计划，包括平面广告、电视广告等，选择适合目标客户群体的媒体进行投放，提高项目的知名度和曝光度。
5.2 专题活动：根据项目特点和客户需求，制定定期或不定期的专题活动，如房展会、户型交流会等，吸引潜在客户参与，并通过专业的活动内容提升客户对项目的认知和兴趣。
苏州金鸡湖别墅前期策划报告
目录一、华东地区顶级别墅市场分析1.1上海顶级别墅重要个案 (5)1.2苏州顶级别墅个案 (7)二、项目研判2.1项目概述 (11)2.2优势分析 (12)2.3劣势分析 (14)2.4 市场切入点 (15)2.5 潜在压力 (17)三、产品定位3.1 背景分析 (15)3.2主题定位 (15)13.3 开发理念 (17)3.4建筑规划 (17)3.5 单体设计 (22)3.6 景观绿化 (23)3.7 会所建议 (25)3.8 物业管理 (26)四、客户定位 (28)五、市场形象定位5.1 定位策略 (30)5.2 市场策略 (32)六、价格定位6.1 定价原则 (33)6.2 价格建议 (33)2七、营销策略7.1 营销策略 (34)7.2 营销方式 (34)7.3 营销周期 (36)八、广告策略8.1 案名、推广案名及VI (37)8.2 楼盘形象 (39)8.3 广告推广 (40)8.4 媒体预算 (41)8.5 媒体选择 (41)8.6 SHOW稿实样 (42)附件一：全程策划及销售总代理工作清单和服务时间安排 (53)3附件二、合作方式建议 (60)一、华东地区顶级别墅市场分析纵观整个华东片，顶级别墅主要集中在上海、苏州、杭州三地。
真正的别墅，尤其是顶级别墅，往往是有山有水，水清水秀的好地方，宜于度假，宜于休养生息，且每幢别墅拥有极大面积花园。
整体容积率较低，在0.1—0.2左右，有的甚至能达到0.05或更低。
配套设施达到极至，往往拥有标准的高尔夫球场、跑马场、游艇俱乐部等等。
451.1 上海顶级别墅重要个案Links Villa林克斯别墅是上海最高档的别墅，风格以美式别墅为主，乡村式、草原式风格，临海而建，标准的高尔夫球场，美国学校、游艇俱乐部，绿化率高达73%，林克斯别墅把海水引进小区，草地、海湖互相溶合，面积217—408㎡，总价59.6—112.3万美元，目标客户是欧美跨国公司的总裁，金字塔顶尖上的人物。
地产项目营销推广提案
地产项目营销推广提案一. 背景介绍地产项目的销售和推广对于开发商来说非常重要。
相对于传统的营销方式，互联网和数字化技术的快速发展为地产项目的推广提供了更多的机会和选择。
本文将提出一份地产项目营销推广提案，旨在利用创新的数字化营销手段来提高地产项目的知名度和销售业绩。
二. 目标受众1.潜在购房者：包括有购房需求的个人和家庭；2.投资者：对地产市场感兴趣的个人和机构；3.经纪人：房地产经纪人和中介公司；4.合作伙伴：与地产项目相关的建筑商、设计公司等。
三. 推广策略1. 建立完善的项目官方网站通过建立一个专业、直观的项目官方网站，展示项目的特点、地理位置、户型图和销售信息等。
网站需要具备良好的用户体验和适配性，提供在线预约和咨询功能，以便潜在购房者能够及时得到回应。
2. 社交媒体推广利用社交媒体平台（如微信、微博、Facebook、Instagram等）建立项目的官方账号，定期发布项目的最新动态、活动信息以及相关的地产市场分析等内容。
通过社交媒体平台的定向广告功能，针对不同受众群体进行精准营销，提高项目的曝光率。
3. 线上合作伙伴推广与有影响力的房地产媒体、博主和KOL（关键意见领袖）合作，进行线上推广活动。
可以邀请他们前往项目进行实地体验，撰写项目评测文章或制作视频，并通过他们的渠道向更广泛的受众传播项目的价值和魅力。
4. 优化搜索引擎排名通过搜索引擎优化（SEO）手段，提高项目官方网站在搜索引擎结果页面的排名。
这包括优化网页关键词、改进网站结构和加载速度、增加外部链接等。
通过提高网站的曝光度，吸引更多的潜在客户访问和咨询。
5. 举办线下推广活动组织各类线下推广活动，如项目开盘发布会、客户交流会、路演等。
这些活动可以吸引潜在客户参与，进一步了解项目的特点和销售细节。
此外，可以在活动中进行特价优惠或赠品送达，以促进购房者的购买决策。
6. 数据分析与改进使用网站分析工具和社交媒体平台的统计数据，对推广效果进行定期分析和评估。
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产品研究
规划理念—新庭院生活
城市客厅 组团庭院 小园香径 静谧之心
产品研究
规划理念—新庭院生活
城市客厅 组团庭院 小园香径 静谧之心
产品研究
规划理念—新庭院生活
城市客厅 组团庭院 小园香径 静谧之心
产品研究
联排—错层设计，多样化情趣空间
通过平面的错位，不仅可 以解决起居厅的较高层高 要求和卫生间、厨房、餐 厅对层高要求不高却又往 往处在一个平面的矛盾； 通过空间的错位关系，由 此形成不同的建筑剖面形 式，营造出起居区域与就 餐区域或卧室与屋顶平台 之间精彩的空间联系。平 面的错位可以通过下沉式 庭院或者半地下室作为收 尾。
带有中庭空间的剖面图，还体现出错层的空间关系
28
产品研究
联排—内庭院空间，导入新生活
以中庭空间或内院形式出现的 内向型室外空间，围合的布局 形式，使内向型室外空间获得 最大限度的私密性。 在联排别墅设计中，中庭空间 与其说是室外空间不如说是室 内空间，中庭空间的存在不仅 仅改善室内空间质量，往往成 为室内空间的核心而存在，联 系不同的空间并且引导人的生 活方式。
产品类型 联排
花园洋房 合计
户型 三房两厅三卫 三房两厅三卫（舒适型） 四房两厅三卫 四房两厅三卫（舒适型） 五房两厅四卫 两房两厅两卫 三房两厅两卫 三房两厅两卫（舒适型） 四房两厅两卫
面积（m2） 205-215 215-225 245-255 265-275 300-320 95-115 130-140 140-150 150-160
套数 比例（套数）
45
6.8%
40
6.0%
75
11.3%
75
11.3%
20
3.0%
50
7.5%
130
19.6%
120
18.0%
110
16.5%
665
100%
35
产品研究
花园洋房产品领先点
——有下沉庭院的地下室
一层建筑平面，突出了和地下 室的关系，通过下沉庭院提升 地下室空间质量。
36
竞争优势预判
29
产品研究
联排—屋面采光，营造舒适视觉感受
通过屋面采光的形式能 够有效的提升内部空间 质量，位于内部的餐厅 或者交通空间通过屋顶 采光从而拥有位于平面 中心的特有的空间质量。
30
产品研究
联排—地下室采光，使用功能多元化
地下室或半地下室也可以通过 特殊的采光手法获得一个超出 常规地下室内部空间，改变地 下室只能用做辅助用房的局限， 变成接近主要功能用房的空间。 联排别墅的地下室可以通过对 竖向采光的运用，改善内部空 间，作为书房、影音等主要功 能用房。
经典房地产管理资 料
资料由百事可乐整理
报告结构
细分市场分析 宗地审视 规划研究 产品研究 核心优势预判 定位策略 行销推广规划 传播战略规划 LOGO&VI
2
别墅细分市场分析
3
别墅细分市场分析
苏州缺少成熟联排别墅社区
苏州独立别墅市场相对成熟，而联排别墅还处于开发的初级阶段，其特点 是：无规模、供应量小、产品差异化不高、缺少明星项目。 吴中区虽然有大规模、风景好的别墅社区，但毕竟有一定距离，1小时左 右的车程对目前的生活水平来说有些超前。苏州需要的是距离不远、定位 于居家，而且产品成熟、有规模的联排别墅社区。
05年联排别墅市场价格
5000 5500
7000
5500
11000 8300
7500
5000 7500
8500 8500
5700
5000-5500
稀缺人文景区: 1.1万 非一线湖景区及近市区: 0.75-1万 远郊湖景区: 0.5-0.6万
05-06年拍卖容积率相近土 地价格
4320 3895
产品类型 联排＋双拼
推出时间 200７年10月
建屋集团 105亩 水墨江南 0.9 联排+双拼+多层
2008年
仁恒地产 258亩 星岛仁恒 0.58
联排+双拼
2008年
11
别墅细分市场分析
园区环湖区域，高层林立,别墅崛起,多 层稀缺
100
(环湖物业)
20%
高层
80
多层
60
30%
别墅
40
20 25%
竞争优势预判
竞争优势图解
附加利益
专业地产品牌
精神层面
原创建筑
物理层面
原创性设计理念
（尊重自然和人性的原创建筑）
竞争优势预判
中原认为—— 交通配套／自然环境／人文环境等为湖区域别墅项目 所共享资源，目前看甚至还有劣势；物理指标与其他 项目比，并不具备完全压倒性优势，为此我们认为
本案的核心竞争力
竞争优势预判
白
塘
九龙
公
医院
园
小学
邻里中心
中学
高 中
15
宗地
低密度产品集中面世，竞争激烈之外，有望形成 湖东新高级住宅板块
玲珑湾
湖滨1号
商业用地邻里中心 高密度住宅 中密度住宅 低层住宅
半岛华府
东湖 大郡
16
宗地
宗地审视
地块给我们很大信心
17
如何利用好这块土地？
18
经过05-06年异域风情大战 07年，风格不再具有差异化 提升产品力才是营销关键。
产品类型 联排 花园洋房 公建 合计 产品类型 联排
建筑面积 61500 57500 5600 124600 建筑面积 61500
容积率 0.6 1.2 1.2 0.8 容积率 0.6
所占比例（建面） 49% 46% 4.5 100% 所占比例（建面） 49%
产品研究
缩小房型面积差，丰富类型，扩大消费群 高单价提高形象，低总价降低置业门槛
道 二期
花园洋房
水域
姬 商业
一期
联排
规
划
三期
道
路
57
行销节奏
SALE PROJECT
蓄水期
滤水期
一期 期上市
二期 上市
三期 上市
东区首 期上市
二期 上市
尾盘 消化
06-11
12
1
3
5
10
会员制集
客计划 关系户行
会员升级 计划
会员奖 励计划
以客带客,种子计划
盯人 计划
销计划
品牌强化
产品概念导入 优势强化
开放的社区
根据地块的性质， 建议在5#地块全 部布置花园样房， 4#地块只集中布 置少量花园洋房。
商业的布置方式 考虑到对两个地 块同时服务，建 议以商业街的形 式满足内部需求。 根据区域商业规 划进行调整
规划 河道
琼 姬路 商业
花园洋房
规划 道路
水域
联排
23
产品研究
规划理念—新庭院生活
城市客厅 组团庭院 小园香径 静谧之心
2026
2635
2844
*所有均为楼面价
竞争优势预判
相对其他地块，本案土地成本高 于竞争者，不具备价格优势，如 何规避价格抗性？
竞争优势预判
两类竟争对手，一类是环金鸡湖和独墅湖沿线别墅及类别墅；一类是 以水景为概念的大户型高层，总价可能接近的中茵皇冠公寓、翠湖雅 居公寓、枫情水岸公寓、玲珑湾等。 论优势，我们和环金鸡湖和独墅湖沿线别墅及类别墅争夺的是同一类 客户，必须靠自身产品和品牌抢夺市场。 但是，应对总价可能接近的高层竞争项目，却需要用区隔法，来确立 我们的客户层次。
竞争墅类目标客户分析（基本形态）
有一定苏州地域感情之港澳台地区成功人士。 苏州工业园区的跨国企业和合资企业老总。 长期在苏州及周边地区工作居住的高收入外籍人士。 工作在苏州，居住在周边地区的企业高管、老总。
核心竞争力分析 B、本案目标客群的阶层取向
800 600 400 200
0
718
478
联体
110
104
双拼
25 05
独栋
注：未来供应数据为预估值
单位：套
未来几年中园区的联排别墅供应量还将继续加大，独栋别墅仍然供应量 低，且总价过高，客户接受度低．
10
别墅细分市场分析
低密度产品未来竞争势必非常激烈
开发商 占地面积 项目名称 容积率 中金地产 168亩 玫瑰湾 0.8
4
独幢别墅——
向稀有景观/文化资源区域聚集 阳 澄 湖
枫
苏州
桥
乐园
灵岩山
木
渎
古
镇
太 湖
5
拙 政
金
园鸡
湖
澹 台 湖
金 澄 湖
2002年 2003年 2004年
双拼联排别墅 向城市新区转移
相城
平江新城
太湖
吴中
园区湖东
2003 2004 2005
别墅细分市场分析
05年新区别墅供应仅占全市1%
吴中区是主要的别墅供应地区，占别墅总数的55.5%。其次中心城区的别 墅数量也占到了22.4%，工业园区和相城区的比例大致相同，都在10%以 上。而新区是别墅可供数量最少的，不到1%，对整体市场几乎无影响。 与此同时，吴中区的独立别墅占了全市数量的87.2%。
8
别墅细分市场分析
园区现有供应量中，联体别墅开发量位 于榜首
物业类型
联体别墅 面积 套数
双拼别墅
面积
套数
独栋别墅 面积 套数
现有供应 19.5 478
3.2
104
1.1
25
目前苏州园区内在售的别墅房源中：联体〉双拼〉独栋
9
别墅细分市场分析
未来几年园区联排别墅供应量还将继续 加大