房地产行业相关的论文

房地产行业相关的论文一、前言房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。

房地产企业的发展关系行业的兴衰。

房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。

整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。

因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地产企业的融资现状近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。

就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。

因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷款条件苛刻，贷款资金有限。

再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。

另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。

这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。

三、我国中小房地产企业融资困境一融资结构不合理中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。

长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。

这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。

二融资渠道单一中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。

外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。

三缺乏长期稳定的资金来源内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。

四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施一债权性融资在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。

发行企业债券。

中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。

短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期一般不超过一年内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。

短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。

同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。

二权益性融资在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。

一方面可以通过上市融资。

房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。

因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地产企业还可以考虑买借壳上市进行房地产企业融资。

另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。

合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。

再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。

三保险资金融资新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，第106条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。

保险公司的资金运用限于下列形式：1银行存款;2买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;3投资不动产;4国务院规定的其他资金运用形式。

”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。

四融资租赁房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。

建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。

引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。

与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。

从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。

房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。

因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。

内控管理对成本管理的必要性企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。

在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。

房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。

因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。

房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标;事中进行监督执行，及时发现和纠本文由论文联盟一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。

受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。

而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。

多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。

在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理;在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。

好的设计在满足项目定位要求的同时，应能够最大限度地节约成本。

由于设计不周全、设计有缺陷引起的费用风险所占的比例是较大的，因设计错误而引起的费用增加更是不可估量。

因此，在设计时期，是最应该花费更多的精力反复论证设计的科学性、合理性，尽量避免设计缺陷，减少由于设计不完善引起的额外风险。

在设计阶段考虑的越周全越充分，施工期间发生工程变更的机率就会越小、所面临的风险就会越少，施工成本费用也就越容易控制。

在项目开发施工阶段，通过施工技术革新，加强施工管理等措施节约开发成本的可能性也只有20%左右。

尽管在施工阶段也会发生不可预见的各种风险，但通常情况下，单纯由于非设计因素发生的签证等费用，通常只占工程成本的3%左右。

所以，注重策划和设计，在项目品质定位、项目设计上多下功夫，往往比施工环节更能节省成本。

二、建立一套有效的企业成本管理制度体系企业的生产经营活动离不开制度的约束和规范。

房地产企业成本管理制度体系则是针对成本费用管理而制定的一系列规章制度，以保证项目成本管理能够在合理进度、合理质量的前提下，以较低的成本完成项目开发建设。

制度应力求全面具体、考虑各种可能的情况，尽量减少管理上的漏洞，同时要具有可操作性。

建立成本费用业务的岗位责任制，明确各部门和岗位的具体职责、权限，用来规范职能部门和企业员工的日常工作行为，并确保成本费用业务的不相容岗位要相互分离、监督和制约。

同时还应具有与规章制度相关联的操作实务指引，管理表格要有统一的模板，等等，这些都是制度体系的组成部分。

项目是公司成本管理的执行主体。

以项目为成本中心，相应的规章制度可以包括：《目标成本管理办法》、《工程项目目标成本编制管理办法》、《项目收入与成本费用实时监控管理办法》、《项目经济活动分析管理办法》等;在这些制度中要进一步明确成本管理组织架构、管理职责，规定目标成本编制方法、工作流程，作业操作指引;要求项目编制前期经济活动策划分析报告，合理测算预计合同总收入、预计合同总成本、预计盈亏情况等。

比较突出的有以下几方面问题：1. 制度规定过于繁琐或过于简单过于繁琐的成本管理制度，能够使企业少犯错误，减少经营风险，但带来的危害是工作的大量时间花费在符合制度要求的流程之中，内耗消耗大，办事效率底下，不利于企业在市场中参与竞争;相反，过于简单的管理制度，风险较大。

因此，企业在制订管理制度时，应松紧结合，统筹兼顾。

2. 仅有制度，没有与之相关的操作实务指引只有成本管理规章制度，却缺乏操作指引，带来的后果是各部门、各员工在办理具体业务时，形成的书面文件不能统一口径，部门间自成体系、员工间自成风格，给企业的资料管理方面带来很大的不便，也不利于企业的统一管理。

3. 部门职能与岗位分工不明确，界限模糊.经常容易发生的现象是，责权利分工不明，责权利有交叉现象，或者责权利没有落到具体部门、主责部门不明确。

其结果是造成部门间业务相互推诿扯皮。

事实上，有些疏漏在企业的经营过程中是很难避免的，重要的是，在平时业务工作中，应注意收集这方面的信息，对不完善的、有疏漏之外应当逐步完善，逐步堵漏洞。

三、实施项目开发精细化管理，加强部门的配合力度，建立项目作业流程体系所谓精细化管理，就是对项目开发实施全过程、无缝隙的管理，建立一个环环相扣的管理链，它强调的是一种管理意识、一种管理理念。