老年颐养中心建设项目可研报告

五星级中老年颐养中心

“中禹-孝贤府国际尊老公寓”——夕阳工程、朝阳产业之可行性研究报告

目录

项目前言

第一部分项目总论

一、国外的老年居住模式与国内现状之比较

二、辽宁地区、抚顺地区老年人口及老年住宅产品市场分析

三、“中禹-孝贤府”国际尊老公寓的特点及经营理念

第二部分项目基本概况

一、项目名称

二、项目地点

三、项目投资建设单位

四、项目建设规模

五、项目建设内容

第三部分项目投资概况和资金筹措方式

一、项目土地投资成本估算

二、项目前期手续费估算

三、项目建设各项施工成本估算

四、项目开发建设资金筹措方式

第四部分项目投资效益预测分析

第五部分项目的投资风险及规避建议

第六部分项目结论

前言

提起“老年住宅产品”，人们或许会直观地认为就是老年人集中居住的老年公寓。事实上，“老年住宅产品”在国际上有一个通行定义，既是“专供老年人集中居住的、采用居家养老、全方位医疗保健与社区服务相结合模式的住宅。与敬老院、福利院不同，它是由社会投资并按市场化运作的带有社会福利设施的商品住宅。在国内由于保障体系及消费理念的制约、开发商利润低等因素老年住宅产品发展缓慢，而随着家庭的小型化，人口的老龄化，老年人的居住生活模式和居住问题越发成为大家所关心的问题。随着国力及民力的不断提高，越来越多的老年人自身有条件或在子女的帮助下有条件过上更为完美的老年生活。

虽然养老地产囊括了医疗、康复等一系列与老年人生活相关的功能，但是在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设以及项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，基本上是“零利润”，并不是所有开发商都有资金、能力和爱心参与到养老地产的建设当中。我国整个房地产市场中“老年住宅产品”存在严重供应不足的特点。在这种情况下，对“老年住宅产品”细分市场的研

究就尤为重要。民政部发布的《2011年社会服务发展统计报告》指出：全国城乡各类老年福利机构为40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，年末收养老年人260.3万人。另有数据显示，第五次人口普查的时候，我国60岁以上的人口为1.3亿，而在第六次人口普查时，这一数字已经达到1.776亿，如此高的净增让我国在快速进入老年化，比全世界任何一个国家都快。

根据民政部正式发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，中国政府的养老行政行为将出现重大转型，意味着我们政府开始注意到从家庭赡养到社会养老的变化，政府将开始承担起社会养老服务的社会责任。2012年中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持。目前，已得到了住房城乡建设部、民政部、国家老龄委的支持。

全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总

局联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》中指出：我国是人口大国，也是老年人口最多的国家。目前，我国60岁以上的老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。

《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》中指出：养老服务是党和政府高度关切、社会

各界广泛关注、人民群众迫切需求的重大民生问题，在我国应对人口老龄化挑战、保障和改善民生、加强和创新社会管理中发挥着重要作用。鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对于实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，加快推进以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系建设，具有重要意义。《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》具体主要内容如下：

1、鼓励和支持民间资本举办适宜老年人特别是失能、半失能、高龄老年人集中照料、护理、康复、娱乐的养老院、养护院、老年公寓、敬老院等多种形式的养老机构。

2、鼓励民间资本举办的养老机构接收安置政府供养对象，政府按照规定标准拨付相关生活、医疗、照料等费用。

3、将民间资本举办养老机构或服务设施纳入经济社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划和年度土地利用计划，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。

4、对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务，根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素，给予一定的建设补贴或运营补贴。

5、对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征营业税。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入。

6、民间资本举办的各类养老机构或服务设施按有关规定，要与居民家庭用电、用水、用气、用热同价。

7、各级民政部门福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50%的比例用于社会养老服务体系建设，并不断加大对民间资本提供养老服务的扶持力度。

8、鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新，通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式，加大对民间资本进入养老服务领域的金融支持。

我国呼吁多年的养老用地也终于在2013年伊始有了切实的回应与结果。2013年2月 4日，一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。

据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧 A-01、 B-01地块，面积 519965平方米，土地使