房地产抵押贷款评估技巧

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房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

房产抵押合同中抵押物价值评估的方法

房产抵押合同中抵押物价值评估的方法一、评估目的房产抵押合同中抵押物价值评估的目的是为了确定抵押物的担保价值，为确定债务人的债务提供依据。

在房产抵押合同中，抵押物的价值直接影响债务的清偿程度，因此评估抵押物的价值至关重要。

二、评估方法1.市场比较法：通过比较市场上的类似房产的价格，来确定抵押物的价值。

这种方法适用于市场上存在类似房产的情况。

评估人员需要收集市场上类似房产的价格信息，并进行比较，以确定抵押物的实际价值。

2.成本法：根据抵押物的建造成本、装修成本等成本因素，来确定抵押物的价值。

这种方法适用于有完整产权的房产，评估人员需要了解房产的建造和装修成本，并综合考虑市场变化等因素对价值的影响。

3.收益法：根据抵押物未来的预期收益，来确定抵押物的价值。

这种方法适用于有稳定收益的房产，评估人员需要了解房产的收益情况，并综合考虑市场变化、政策等因素对价值的影响。

三、评估步骤1.收集资料：评估人员需要收集抵押物的产权证明、建筑结构图、装修情况等相关资料，以了解抵押物的实际情况。

2.现场勘察：评估人员需要对抵押物进行现场勘察，了解房产的现状，包括建筑结构、装修情况、设备设施等。

3.对比分析：评估人员需要将市场上的类似房产的价格与抵押物的实际情况进行对比分析，以确定抵押物的实际价值。

4.综合评估：根据市场比较法、成本法和收益法等方法，综合考虑各种因素对价值的影响，对抵押物的价值进行综合评估。

5.报告撰写：评估人员需要撰写评估报告，详细说明评估方法和结果，并提交给相关机构或当事人。

四、注意事项1.评估人员需要具备专业的评估知识和技能，能够准确识别房产的特点和影响因素，选择合适的评估方法进行评估。

2.评估结果受到市场变化、政策等因素的影响，评估人员需要综合考虑各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

3.在进行市场比较法时，需要注意类似房产的相似性和可比性，避免由于差异较大而导致的评估误差。

4.在进行成本法评估时，需要注意产权的完整性和合法性，避免由于产权不清而导致的评估风险。

房地产四大评估方法

房地产四大评估方法引言概述：房地产评估是指对房地产价值进行估算和评定的过程，是房地产交易、贷款和投资中必不可少的环节。

为了准确评估房地产的价值，人们发展了多种评估方法。

本文将介绍房地产领域中常用的四大评估方法，包括市场比较法、收益法、成本法和折现现金流法。

一、市场比较法1.1 选取可比房地产：在市场比较法中，首先需要选取与待评估房地产相似的可比房地产。

这些可比房地产应该具有相似的地理位置、建造面积、用途和年代等特征。

1.2 采集市场数据：接下来，采集可比房地产的市场数据，包括出售价格、租金、租赁率等信息。

这些数据将用于评估待评估房地产的市场价值。

1.3 进行比较和调整：通过比较可比房地产的市场数据和待评估房地产的特征，进行适当的调整，得出待评估房地产的市场价值。

二、收益法2.1 确定未来收益：在收益法中，评估师需要预测待评估房地产未来的收入，包括租金收入和其他收入。

2.2 计算净收入：根据预测的收入，减去相关的经营费用和折旧等成本，得出净收入。

2.3 应用资本化率：将净收入除以资本化率，得出待评估房地产的价值。

资本化率是根据市场情况和风险来确定的，通常通过参考市场数据和专业判断得出。

三、成本法3.1 重建成本：成本法是基于重建成本来评估房地产价值的。

评估师需要计算出待评估房地产的重建成本，包括土地购买费用、建造和设备的成本等。

3.2 考虑折旧和磨损：根据待评估房地产的使用年限和磨损程度，计算出折旧和磨损的金额。

3.3 考虑市场折扣率：根据市场情况和风险，确定一个适当的市场折扣率，将重建成本和折旧磨损的金额折现到现值，得出待评估房地产的价值。

四、折现现金流法4.1 预测现金流：折现现金流法是基于未来现金流来评估房地产价值的。

评估师需要预测未来的现金流，包括租金收入、销售收入等。

4.2 考虑增长率和折现率：根据市场情况和风险，确定一个适当的增长率和折现率。

增长率用于预测未来现金流的增长，折现率用于将未来现金流折现到现值。

房地产抵押价值评估

房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估，是指专业人士通过对房地产的评估与估价，确定其抵押价值的过程。

这是一项重要的工作，对于房地产抵押贷款的安全性和合理性具有重要的指导意义。

下面，我将以700字为你详细介绍房地产抵押价值评估的重要性和基本方法。

房地产抵押价值评估的重要性不言而喻。

首先，抵押价值评估为银行和金融机构提供重要参考信息，确保贷款的安全性。

银行在发放抵押贷款时，需要根据房地产抵押物的价值来确定贷款金额和利率。

准确的抵押价值评估可以有效避免贷款方无法还款的风险，保护银行和金融机构的利益。

其次，房地产抵押价值评估对于房地产市场的合理发展和秩序也具有重要作用。

房地产市场的稳定与良性发展需要准确反映房地产的真实价值。

通过抵押价值评估，可以避免房地产市场价格泡沫的产生，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定和健康。

那么，房地产抵押价值评估的基本方法有哪些呢？一般来说，房地产抵押价值评估主要依据以下三种方法进行：首先是市场比较法。

市场比较法是最常用和最直观的评估方法，通过对房地产市场类似物业的交易价格和特征进行比较，确定房地产的抵押价值。

该方法的关键是选择合适的比较样本，并进行全面、准确地分析和比较。

其次是收益法。

收益法主要适用于商业房地产的评估，通过分析和预测房地产的租金收益和资本增值，再根据适当的贴现率来确定房地产的抵押价值。

这种方法更多考虑了房地产的投资回报性，对商业性质的房地产较为适用。

最后是成本法。

成本法是通过估算房地产的重建或再生产成本，再考虑折旧和经济寿命等因素，确定房地产的抵押价值。

该方法主要适用于新建房地产或重建房地产的评估，对于独特的特殊用途房地产也有一定的适用性。

综上所述，房地产抵押价值评估在保障贷款安全、促进房地产市场健康发展方面具有重要作用。

市场比较法、收益法和成本法是常用的房地产抵押价值评估方法。

在实际操作中，评估人员需要综合运用不同的方法，根据不同的情况确定准确的房地产抵押价值，以确保抵押贷款的安全性和合理性。

银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法

银行小企业授信业务房地产抵押物价值自行评估办法作为一家银行，小企业授信业务是非常重要的业务之一。

房地产抵押物作为小企业授信业务的一种常见担保方式，其评估价值的准确性直接影响到银行的风险管理和小企业授信业务的稳健发展。

为此，我们制定了以下房地产抵押物价值自行评估办法。

一、评估范围本办法适用于银行小企业授信业务中以房地产作为抵押物的情况。

二、评估流程1.确定评估目的：根据小企业授信业务需求，确定房地产抵押物价值评估的目的和要求。

2.搜集房地产信息：通过房地产中介、房地产开发公司、物业管理公司等途径搜集房地产的相关信息，包括但不限于房屋用途、建筑面积、房龄、所在地段、房屋装修、周边配套设施等。

3.评估房地产价值：综合考虑房地产的所有因素，采用市场比较法、收益法、成本法等价值评估方法，对房地产价值进行评估。

4.编制评估报告：根据评估流程和方法，编制房地产价值评估报告。

三、评估方法1.市场比较法：根据该区域的房地产市场情况和同类型的房地产交易记录，比较评估对象的房龄、建筑面积、地段等因素，确定其市场价值。

2.收益法：根据评估对象的使用情况、租金收入等因素，计算其未来收益及现值，从而得出其价值。

3.成本法：根据评估对象的建造代价及折旧等因素，计算其现值，从而得出其价值。

四、评估报告内容1.评估目的和要求；2.房地产的基本信息；3.评估方法和流程；4.价值评估结果及分析；5.评估人员的签名和盖章。

五、注意事项1.评估人员应具备相关专业知识和经验，独立、公平、客观地进行评估，确保评估结果的准确性和可靠性。

2.评估报告应根据评估目的和要求，充分说明评估方法和流程，详细阐述价值评估结果和相关分析。

3.评估报告应及时编制、签字、盖章，并加强保密措施。

六、总结本办法是银行进行小企业授信业务中房地产抵押物价值自行评估的规范化流程，对于提高小企业授信业务的信用风险管理水平和保障银行的业务稳健发展具有重要意义。

房地产抵押价值评估特点、评估技术路线及估价方法分析

值评估特点、评估技术路线及估价方法分析
刘薇 ’ 曹守顺２
（１、哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨１５００１０２、黑龙江宸力工程项目管理有限公司，黑龙江哈尔滨１５００００）摘要：随着我国房地产业的发展，以房产做抵押的贷款形式也越来越受人们的重视，房地产抵押价值评估，是房地产价值评估中的种最普通的常见类型。房地产的价值、评估的技巧、评估方法及评估中需注意的事项等方面与其他物品的估价有所不同。本文就对房地产抵押评估的技术、路线、方法等进行简单的分析并谈谈个人看法。关键词：房地产；抵押；评估；路线；估价方法
一
随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要估。最常见的几种方法如下：经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的２．１完全产权房地产的评估方法抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的所谓的完全产权房地产，是以出让、购买或其他方式获得的土地抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建术路线。自营的工厂、饭店、娱乐场所等等。对这些具有完全产权的抵押物进１房地产抵押评估的内涵及特点行评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。地产估价师知悉的法定优先受偿款。我们从“ 房地产” 属性和“ 抵押” ２．２不完全产权房地产的评估经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使１．１房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及流动性高度的对立统一社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些房产抵偿进行评估房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地金的价款。产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与２．３部分侗部）房地产的评估方法那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “ 不动性” 和“ 流动性” 上的某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、更经常的（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、贷双方所接受和认可。在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用，１．２房地产抵押资产是资产权利的抵押，而不是资产本身的抵独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理押享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西２．４在建工程房地产的评估方法样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的抵押程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要并按照核查结果进行时点评估。此时押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任了解清楚是否拖欠工程款等，何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款，地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再估价方法可选用成本法和假设开发法。进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确参考文献定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。［１】张光波．金融风险与房地产抵押评估ｌＪｌ＿中国房地产估价师，２００６１．３房地产抵押资产评估终极目的是为了 “ 贷款安全回收 ” ，而（２）．不是“ 抵押物的回收或变现” ［２】张莹洁．房地产抵押评估的评估方法问题［Ｊ］．中国资产评估，２００９，无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款（２）：２４．人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地［３］Ｚ艳，周雪峰．在建房地产评估要点【ＪＪ．经济管理学家，２００８（９）．产直接转移给银行或是资金提供者。银行作为金融机构是以经营资［４】张志光，刘红丽，我国房地产评估的几点要素分析ｆＪ１．中国房地产金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升业，２ｏｏ７（￣８）。值来实现收益的目的。银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清［５】李玉国，张晓光，王鹄．特殊房地产评估的方式【Ｊ］．经济技术协作信本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。息，２００９，３０．［６］赵守义，曲峰．在金融未击中的房地产评估时价【ＪＪ．黑龙江金融，２房地产抵押价值评估技术路线及估价方法００５，２．作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同２的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵［７】徐阳，周英杰．我国房地产的评估发展趋势『Ｊ１．中国科技信息，循谨慎、保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法２００８，１２．作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评

抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点

抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点抵押估价服务是指通过估价机构对抵押物进行评估，以确定其价值，为借款人提供合理的贷款额度。

在抵押估价服务中，常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。

本文将分别介绍这三种评估方法及其优缺点。

销售比较法是抵押估价服务中最常用的方法之一。

该方法通过比较相似物业的市场销售价格，来确定抵押物的估价。

优点是该方法简单易行，信息获取相对容易，适用范围广泛。

然而，销售比较法也存在一些缺点。

首先，市场上并非总能找到与抵押物具有相似特征的物业，因此难以准确估计其价值。

其次，市场因素的波动可能会影响定价的准确性，特别是在市场供求关系失衡的情况下。

此外，如果市场交易不频繁或市场信息不透明，销售比较法的可行性和准确性也会受到一定程度的影响。

成本法是另一种常见的抵押估价方法。

该方法基于物业重建或恢复所需的成本，以确定抵押物的价值。

成本法的优点是能够准确估算出抵押物的实际价值，并且可以应用在新建或维修过的物业上。

然而，成本法也存在一些弊端。

首先，估价过程中需要考虑大量的变量，如建筑材料价格、劳动力成本等，因此容易产生误差。

其次，成本法并未考虑抵押物的市场需求和物业特征等因素，因此在市场因素变化较大的情况下，其估价可能不够准确。

收益法是一种在商业抵押估价中常用的方法。

该方法根据抵押物所能产生的现金流量来确定其价值。

收益法的优点在于能够将抵押物的价值与其潜在收入联系起来，适用于商业物业及投资性物业。

然而，收益法在应用过程中也存在一些局限性。

首先，该方法需要预测未来的现金流量，这可能受到市场变化和经济环境等因素的影响。

其次，对于非商业物业或无法产生充分现金流的物业，收益法的适用性会降低。

综上所述，抵押估价服务中常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。

销售比较法是简单易行的方法，但在市场因素不稳定或数据不充分的情况下可能不够准确。

成本法可以准确估算抵押物的实际价值，但容易受到估价过程中的变量误差以及市场因素的影响。

银行抵押房产快速变现评估方法

银行抵押房产快速变现评估方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：银行抵押房产快速变现评估方法随着房地产市场的不断发展，更多的人选择将房产作为抵押物借款。

银行抵押房产快速变现对于金融机构和客户都是非常重要的。

在进行快速变现评估时，需要考虑很多因素，包括房产的价值、市场情况、政策法规等。

本文将探讨银行抵押房产快速变现评估的方法以及注意事项。

一、评估方法1. 房产估值评估师需要对房产进行估值。

房产评估的方法有很多种，通常包括市场比较法、收益法、成本法等。

通过对房产的位置、面积、周边设施等因素进行分析，评估师可以得出一个比较准确的估值结果。

2. 市场分析除了对房产进行估值，评估师还需要对当地市场进行分析。

市场的供需情况、价格走势、政策法规等因素都会影响到房产的变现速度。

评估师需要了解这些因素，并将其纳入评估范围。

3. 银行审批在进行快速变现评估时，银行的审批也是非常重要的。

评估师需要了解银行的审批流程、要求，确保评估报告符合银行的要求，从而提高房产快速变现的成功率。

4. 风险控制在进行快速变现评估时，评估师需要对风险进行有效控制。

评估师需要考虑到市场波动、政策变化等因素，确保房产快速变现的可行性。

二、注意事项1. 了解市场评估师需要了解当地房地产市场的情况，包括供需状况、价格走势、政策法规等。

只有了解市场，才能做出准确的评估结果。

2. 保持专业评估师需要保持专业的态度和技能，确保评估结果的准确性和可靠性。

评估师需要不断学习和提升自己的专业知识，以适应市场的变化。

4. 合作协调在进行快速变现评估时，评估师需要与银行、客户等各方进行有效的合作和协调。

评估师需要与各方保持良好的沟通，确保评估工作顺利进行。

银行抵押房产快速变现评估是一个复杂的过程，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。

评估师需要对房产进行准确的估值，了解市场情况，控制风险，与各方合作，确保评估工作的顺利进行。

只有这样，才能提高房产快速变现的成功率。

住宅房地产抵押价格评估案例

住宅房地产抵押价格评估案例1. 案例背景本案例涉及一处位于某城市繁华地段的住宅房地产，业主拟将该房产作为抵押物，向银行申请贷款。

为了确保抵押物的价值能够准确评估，需要进行住宅房地产抵押价格评估。

2. 评估目的本次评估的目的是确定该住宅房地产的市场价值，以便银行能够根据评估结果决定是否允许贷款申请，并确定贷款额度。

3. 评估方法为了准确评估该住宅房地产的抵押价格，我们将采用以下方法进行评估：- 市场比较法：通过对同类房地产的市场交易数据进行分析，找到与该房产相似的房地产交易案例，以此作为参考，确定该房产的市场价值。

- 收益法：根据该房产的租金收益情况，结合市场租金水平和投资回报率，计算出该房产的抵押价格。

- 成本法：根据该房产的建造面积、建造材料、建造年份等因素，结合当前建造成本指数，计算出该房产的重建成本，并根据折旧率确定抵押价格。

4. 数据采集与分析为了进行评估，我们将采集以下数据：- 该房产的详细信息，包括建造面积、楼层、房型、装修情况等。

- 该房产附近同类房地产的市场交易数据，包括成交价格、建造面积、楼层、房型等。

- 该房产的租金收益情况，包括当前租金水平、租赁周期等。

- 建造成本指数和折旧率等相关数据。

通过对以上数据进行采集和分析，我们将得出以下结论：5. 评估结果根据市场比较法，我们发现该房产附近有多个类似房地产的交易案例，根据这些案例的成交价格和相关特征，我们初步估计该房产的市场价值为XXX万元。

根据收益法，我们计算出该房产的租金收益率为X%，结合市场租金水平和投资回报率，我们得出该房产的抵押价格为XXX万元。

根据成本法，我们计算出该房产的重建成本为XXX万元，并考虑折旧率，我们得出该房产的抵押价格为XXX万元。

综合以上三种方法的评估结果，我们建议将该房产的抵押价格确定为XXX万元，作为银行贷款的依据。

6. 评估报告为了向银行提供准确的评估结果，我们将撰写一份详细的评估报告，包括以下内容：- 评估目的和方法的说明；- 数据采集和分析的过程和结果；- 评估结果和建议；- 相关房地产市场的概述和趋势分析；- 评估师的资质和签名。

浅谈房地产抵押估价

浅谈房地产抵押估价第一章房地产抵押估价与公开市场价格的区别第二章房地产抵押评估及市场存在的问题第三章房地产抵押评估的潜在风险第四章加强对抵押评估的审核及跟踪管理第五章房地产抵押估价的常见类型与方法第六章房地产抵押估价谨慎及防范前言：随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，房地产抵押贷款已成为一种十分重要的融资方式，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。

随之而兴起的抵押评估业务也日益增多。

据统计，目前**、**等地的评估机构所承担的评估业务中， 80 ％是房地产抵押评估。

如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，从而帮助社会在各个方面采取措施维护社会稳定和经济安全，是每一个估价师所面临的新问题。

现在就房地产抵押评估市场存在的问题及潜在的评估风险，根据工作实践中得到的启发就房地产抵押估价对其拥有担保物与抵押权人进行的价格评估，及 21 世纪科学的知识经济行为，进行简要的阐述。

银行抵押贷款中的房地产价格评估（三）

三、抵押价格与交易价格的⽐较抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银⾏资产的安全性和盈利性。

（⼀）两者的产权权能不同。

房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。

房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使⽤权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和⽤益物权。

⽽房地产抵押是指债务⼈或第三⼈以其所拥有的房地产作为履⾏债务的担保，当债务⼈不履⾏债务时，债权⼈有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。

这种抵押权是⼀种担保物权、⼀种处分权，它不以利⽤标的物的交换价值为⽬的，⽽是以取得标的物的交换价值为⽬的，它能给抵押⼈带来的经济收益，实际上是⼀种经济补偿。

房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。

（⼆）价格内涵不同。

房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。

它是房地产通过买卖交易⽽形成的⼀次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的⼀定效⽤，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。

它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税⾦。

抵押价格是为抵押贷款⽽评估的价格，由于房地产抵押是对债权的⼀种担保形式，因⽽房地产抵押价格应能充分保证对抵押⼈债务的清偿能⼒，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能⽤于偿债的部分。

因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。

（三）价格形式的市场背景不同。

市场交易价格在⼀个交易双⽅都认为经济的状态下，交易双⽅遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双⽅都能接受的价格。

它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。

但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。

因为当债务履⾏期满⽽抵押权⼈未受清偿时，债权⼈总是想⽅设法尽快与抵押⼈协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚⾄向⼈民法院提起诉讼．通过强制出售达到受偿的⽬的。

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。

关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。

抵押合同中的抵押物评估要点

抵押合同中的抵押物评估要点一、抵押物评估概述抵押物评估是抵押合同中的重要环节，它是对抵押物的价值进行评估，为抵押合同的签订和履行提供依据。

在抵押合同中，抵押物评估的要点包括评估方法、评估依据、评估结果等方面。

二、抵押物评估方法抵押物评估的方法有很多种，常见的有市场比较法、收益法、成本法、专家判断法等。

其中市场比较法适用于具有市场交易的抵押物，收益法适用于能够预测未来收益的抵押物，成本法适用于具有较大重置价值的抵押物，专家判断法则是基于专家的经验和知识进行评估。

在选择评估方法时，应根据抵押物的实际情况和评估目的进行综合考虑。

三、抵押物评估依据抵押物评估的依据包括法律法规、技术标准、行业规范、合同协议、权属证明、市场信息等。

其中法律法规和技术标准是评估工作的基本遵循，合同协议和权属证明是评估抵押物的真实性和合法性的重要依据，市场信息则是评估抵押物价值的重要参考。

在评估过程中，应认真核实各项依据的真实性和准确性。

四、抵押物评估结果抵押物评估结果是对抵押物价值的一个量化表现，它反映了抵押物的市场价值和潜在风险。

评估结果通常包括价值类型（如市场价值、清算价值等）和价值结论（如抵押物价值、可贷额度等）。

在评估结果中，应充分考虑抵押物的市场环境、交易条件、时间因素等外部因素对评估价值的影响，以确保评估结果的客观性和准确性。

五、其他要点1.权属状况：权属状况是抵押物评估的重要因素之一。

在评估前，应核实抵押物的权属证明文件，确认抵押物的所有权或使用权归属清晰、无争议，不存在任何法律纠纷和权利瑕疵。

2.实物状况：实物状况是指抵押物的实际状况，包括抵押物的外观、结构、功能等。

在评估时，应实地勘察抵押物，了解其实际状况，排除潜在的风险因素。

3.交易条件：交易条件是指交易环境、交易时间、交易双方等因素对抵押物价值的影响。

在评估时，应综合考虑这些因素，对评估价值进行合理折价。

4.市场环境：市场环境是指抵押物所处的市场背景和趋势。

房产抵押合同中的抵押物变现能力评估

房产抵押合同中的抵押物变现能力评估一、抵押物变现能力的概念抵押物变现能力是指抵押物在市场上的流动性，即抵押物在转换成现金方面的能力。

具体而言，就是当债务人无法偿还债务时，抵押物能否顺利地转换成现金，以偿还债权人的债权。

二、评估抵押物变现能力的方法1.实地考察抵押物：通过实地考察抵押物，了解其地理位置、周边环境、房屋结构、面积、装修等情况，判断抵押物的市场价值及变现时的难易程度。

2.了解市场行情：了解抵押物所在区域的市场行情，包括房价、租金等，以评估抵押物的市场价值。

3.评估机构的评估：请专业的评估机构对抵押物进行评估，以获得更准确、客观的评估结果。

4.考虑抵押物的瑕疵：抵押物可能存在一些瑕疵，如产权不清、存在法律纠纷、存在租赁合同等，这些都会影响抵押物的变现能力。

因此，在评估抵押物变现能力时，需要充分考虑这些因素。

三、影响抵押物变现能力的因素1.市场需求：当市场对抵押物的需求较高时，其变现能力也相应增强。

反之，如果市场需求不足，则抵押物的变现能力会受到很大影响。

2.政策法规：政策法规对抵押物的变现能力也有一定影响。

例如，某些地区的二手房交易政策可能会限制抵押物的变现。

3.信用环境：信用环境的好坏也会影响抵押物的变现能力。

如果信用环境不好，可能会影响债权人的回收债权。

4.债权人的谈判能力：债权人的谈判能力也会影响抵押物的变现能力。

如果债权人具有较强的谈判能力，则可以要求债务人提供更有利于自己的抵押物。

四、评估抵押物变现能力的意义评估抵押物的变现能力对于债权人来说非常重要，因为如果抵押物无法顺利地转换成现金，债权人的债权就无法得到保障。

因此，债权人在签订房产抵押合同时，需要对抵押物的变现能力进行充分评估，以确保自己的利益得到保障。

五、提高抵押物变现能力的措施1.选择合适的抵押物：选择市场价值高、易于变现的抵押物，如商品房、商业用房等，以增加抵押物的变现能力。

2.了解市场行情：在签订房产抵押合同前，了解市场行情，包括房价、租金等，以确保抵押物的市场价值符合市场预期。

房产抵押价格的评估方法有哪些

房产抵押价格的评估⽅法有哪些房产抵押给银⾏⽽获得⼀定的贷款，这是⽬前很多⼈在⾯对经济压⼒时会采取的⼀种⽅式。

在房产抵押时，银⾏等⾦融机构会对所抵押的房产进⾏评估，看看它价值多少。

那么，房产抵押价格的评估⽅法有哪些?听听店铺⼩编给出的具体意见。

房产抵押价格有哪些评估⽅法⽬前市场上应⽤最为⼴泛的也是最为精确评估⽅法是市场⽐较法。

在估算房价时参考的因素包括：1、所在⼩区的均价，以及⼩区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边⼩区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在⼩区和所在板块的房价⾛势4、被估算⼆⼿房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、⼩区内位置、景观等等。

对于上述因素，采⽤科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。

然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

哪些情况下需要进⾏房产评估⼀般情况下，⼆⼿房买卖价格只要双⽅协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进⾏评估。

(⼀)买卖双⽅认为有必要时。

如果有⼀⽅或双⽅对交易的⼆⼿房没有价格概念，如境外⼈⼠或外地⼈，对国内或当地的房地产市场不了解，⼜不相信对⽅的报价或房产中介机构的评估，可⾃⾏委托或双⽅共同委托有资格的评估公司进⾏评估，然后参考评估价格确定双⽅的交易价格。

(⼆)进⾏房地产保险时。

房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发⽣或损失程度评估。

(三)申请抵押贷款时。

向银⾏申请房地产抵押贷款时，抵押⼈以抵押物作为还款的担保。

有些购房者为了少付⾸付款⽽报⾼交易价格，这对贷款银⾏来说风险很⼤。

因此，银⾏为确定抵押物的担保价值，需对抵押⼈的房地产进⾏估价。

有些借款⼈为了能⽐较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对⾃⼰的房地产价值进⾏评估。

申请公积⾦贷款的借款⼈，银⾏也会要求其进⾏评估。

(四)发⽣房地产纠纷时。

⼆⼿房买卖合同签订后，⼀⽅以价格过⾼或过低⽽显失公平为由发⽣纠纷，⼀⽅或双⽅或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进⾏评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等⽅式解决纠纷提供参考依据。

房地产评估师行业的房地产项目融资评估方法与技巧

房地产评估师行业的房地产项目融资评估方法与技巧房地产项目融资评估是指对待开发的房地产项目进行资金需求及可行性评估的过程。

作为房地产评估师，了解并掌握房地产项目融资评估的方法与技巧对于提供准确的评估结果至关重要。

本文将介绍几种主要的房地产项目融资评估方法，并分享一些实用的技巧。

一、收益法评估方法收益法是房地产项目融资评估的常用方法之一，它以项目未来的现金流量作为评估的基础。

评估师需通过分析项目的租金收入、销售收入及其他相关收入，结合市场供需情况和项目特点，对项目的持续现金流进行预测和估算。

同时，评估师需注意考虑潜在风险因素，如市场波动、政策风险等，并对其进行风险调整。

在应用收益法时，评估师可以考虑以下技巧：1.合理选择收益模型：根据项目类型及市场情况，选择合适的收益模型，如净收益法、比例利润法等。

评估师应对模型的假设进行科学论证，确保所采用的模型能够准确反映项目的现金流。

2.全面考虑租金收入：对于商业地产项目，评估师需要综合考虑租金收入的稳定性、租金调整机制、合同租金率等因素，并充分了解目标租户的经营情况和市场竞争状况，以合理预测租金收入。

3.灵活应用折现率：评估师需要根据项目的风险和市场情况，选择合适的折现率。

在应用折现率时，可采用敏感性分析等方法测试不同折现率下的评估结果，并结合市场需求进行调整。

二、成本法评估方法成本法评估方法是通过计算项目的重建成本来进行评估，主要适用于土地开发项目或特殊用途房地产项目。

评估师需综合考虑土地成本、建筑物成本、规划设计费用、管理费用等因素，并结合市场调研数据进行判断。

在应用成本法时，评估师可以考虑以下技巧：1.确保成本数据的准确性：评估师需要充分了解项目的设计规模、建筑标准和相关成本指标，并尽可能亲临现场进行实地核查。

同时，评估师还需掌握市场价格的变动情况，以准确估算项目的重建成本。

2.合理考虑折旧和剩余价值：评估师应注意折旧对评估结果的影响，并对建筑物的使用年限进行合理预测。

浅析房地产抵押评估应注意的几个问题

予以太乐观的估计
。
在评估时应
，
尚未办妥之前提供的相应替代
，
额后
，
抵押权人方可优先受偿
。
以当时的市场价格为评估值对未
文件上的权益人必须与抵押人
一
因此对某些国有企业的房地产
，
来的升值不予考虑然而对未来可
。
致
浅析房地产抵押评估应注意的几个问题
洪海薇以房地产抵押融通资金是
终变卖的可能抵押权人
。
一
股要
。
遵循
一
般的评估原则外还要根
，
金融业的重要业务之
一
。
目前
，
考虑其在市场上的流动性根据
目前市场状况房地产潜在收益
。
估价值都很高 )
，
但目前在我国
，
时除对现时公平市场价值的考
，
市场上的流动性却十分有限因此不宜作为抵押资产
3
。
、
虑之外
，
还要对房地产的使用
、
、
拟就抵押贷款房地产的特点以
及房地产抵押评估要注意的问
。
经济寿命适用性和其它因素的
。
处理费用
。
抵押房地产产权的未来存在着
不确定性所在评估时务必核实
，
抵押资产的价值必须与贷款的

试论个人住房贷款抵押房地产的评估

维普资讯
抵
；
＿＿＿
试论个人住房贷款抵押房地产的评估
口陕西经贸学院殷琳
摘要：个人住房抵押贷款抵押房产的估价是评估其在设定抵押权时的市场价值，评估的范围包括建筑物的所有权和与之对应的土地使用权。价方法宜采用市场比较法。对于旧房的评估，估应将建筑物的成新率单独考虑，首先求取估价对象的重置价格，再进行新旧程度的修正，正时要确修
格。这里预期处置价格的实现日主要取决于抵押人不履行债务的日期。在贷款合同执行期间的多个时点都存在抵押人不履行债务的可能。因此，在设定
、
抵押价值估价时点的确定
抵押权时这种预期价格的实现时点根本就无法确
定贬损率的权数。
关键词：个人住房
抵押
评估
个人住房贷款是指商业银行向购买自用住房的时，其能实现的客观合理价格，同时还应注意，从自然人发放的贷款。个人有负债，就会有财务风抵押权的设立日到预期价格的实现日，要经历一定
以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产标，而只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场