大连市城市住宅区物业管理办法

大连市城市住宅区物业管理办法

1999-12-23

（1999年12月23日大连市人民政府大政发[1999]123号文件公布

自2000年1月1日起施行）

第一章总则

第一条为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章物业产权人大会和委员会

第五条物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。

物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。

第六条物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条物业产权人大会应当由超过2／3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第九条物业产权人大会每年召开1次。经20％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

第十条物业产权人大会的职权：

（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；

（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；

（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定.

（四）审议物业管理企业的委托办法；

（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人。主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。

物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条物业产权人委员会的权利：

（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；

（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；

（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；

（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况.

（五）负责维修筹集和使用管理；

（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；

（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条物业产权人委员会的义务：

（一）向物业产权人大会报告工作；

（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；

（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；

（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；

（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条物业产权人委员会每个季度例会1次。有2／3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：

（一）登记备案申请；

（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；

（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；

（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章物业管理企业