大连市城市住宅区物业管理办法

大连市城市住宅区物业管理办法1999-12-23（1999年12月23日大连市人民政府大政发[1999]123号文件公布自2000年1月1日起施行）第一章总则第一条为加强城市住宅区物业管理，维护物业产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的居住生活环境，根据国家和省的有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称城市住宅区，是指在城市规划区内以住宅为主，配套设施比较齐全，具有一定规模的居住区域。

本办法所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对物业进行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

第三条本办法适用于大连市行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共用设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施尚不齐全的城市原有住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实行物业管理。

第四条大连市房地产管理局以及县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区的房地产管理部门，是辖区内物业管理行政主管部门。

市及县（市）、区、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区物业管理办公室，具体负责本辖区内物业管理的日常管理工作。

政府有关部门及街道办事处，应协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作，并在各自职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章物业产权人大会和委员会第五条物业产权人委员会是城市住宅区物业产权人对物业实行自我管理的群众性组织。

物业产权人委员会由物业产权人大会或物业产权人代表大会（以下统称物业产权人大会）选举产生。

第六条物业产权人大会由物业管理区域内全体物业产权人组成；物业产权人较多的，可按比例推选物业产权人代表，组成物业产权人代表大会。

公有住宅的使用人可以按比例推选物业使用人代表，出席物业产权人大会，并行使与物业使用人相关的表决权。

第七条共用设施、设备齐全的原有住宅区，公有住宅出售率达到40％以上以及新建住宅区出售和入住率达到总套数50％以上的，原产权或开发建设单位应在达到规定条件后3个月内，在物业管理行政主管部门协调、指导下，组织物业产权人召开物业产权人大会。

第八条物业产权人大会应当由超过2／3的物业产权人或物业产权人代表以及具有表决权的物业使用人代表出席方可举行。

物业产权人大会作出的决定，应由半数以上的物业产权人或物业产权人代表和具有表决权的物业使用人代表通过，并在物业管理区域内公布后方可生效。

第九条物业产权人大会每年召开1次。

经20％以上的物业产权人或物业产权人代表提议，或物业产权人委员会认为确有必要时，可临时召开物业产权人大会。

召开物业产权人大会，应邀请物业管理行政主管部门及所在地街道办事处、公安派出所等有关单位列席。

第十条物业产权人大会的职权：（一）审议《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》；（二）选举、改选物业产权人委员会，增补或撤换物业产权人委员会委员；（三）听取和审议物业产权人委员会关于物业管理的工作报告和财务报告，修改或撤销物业产权人委员会不适当的决定.（四）审议物业管理企业的委托办法；（五）决定物业管理的其他有关事项。

第十一条物业产权人大会选举产生的物业产权人委员会成员由7至13人组成，设主任1人、副主任1至2人。

主任、副主任从物业产权人委员会委员中选举产生。

物业产权人委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可以连选连任。

物业产权人委员会任期届满1个月前，应当组织换届选举，产生新一届物业产权人委员会。

第十二条物业产权人委员会的权利：（一）选聘物业管理企业，签订、变更或解除物业管理委托合同；（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；（四）审议物业管理服务收费标准及使用情况.（五）负责维修筹集和使用管理；（六）监督公共建筑、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；（七）物业产权人大会赋予的其他权利。

第十三条物业产权人委员会的义务：（一）向物业产权人大会报告工作；（二）执行物业产权人大会通过的各项决议，接受物业产权人监督；（三）监督物业产权人遵守《物业产权人公约》，协助物业管理企业落实各项管理工作；（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；（五）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第十四条物业产权人委员会每个季度例会1次。

有2／3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可以增加例会。

物业产权人委员会召开会议必须有过半数委员出席。

会议作出的决定，应经过半数委员通过，并在物业管理区域内公布后生效。

第十五条物业产权人委员会应自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门申请登记备案：（一）登记备案申请；（二）《物业产权人委员会章程》和《物业产权人公约》；（三）《物业产权人委员会组成人员登记表》；（四）物业产权人、使用人代表和物业产权人委员会委员选举办法。

物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。

发给证书的日期，为物业产权人委员会成立的日期。

第十六条物业产权人大会、物业产权人委员会作出生效的决定，物业管理区域内的全体物业产权人、使用人必须遵守。

物业产权人大会、物业产权人委员会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。

有关决定与物业管理委托合同不相一致的，应事先与物业管理企业协商。

第三章物业管理企业第十七条物业管理企业是指依照法定程序设立，以物业管理和社区服务为经营业务，独立核算，并具有企业法人资格的经济组织物业管理企业享受国家有关第三产业的政策。

第十八条物业管理企业应自领取营业执照后1个月内，持下列资料到物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》：（一）营业执照副本；（二）企业章程；（三）企业法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；（四）专业技术人员的资格证书、任职文件或聘用合同；（五）物业管理行政主管部门规定的其他资料。

第十九条对物业管理企业的资质实行年检制度和等级评定制度，具体办法按国家有关规定执行。

第二十条物业管理企业变更登记或被撤销时，应于工商行政管理部门批准之日起15日内，到物业管理行政主管部门备案。

第二十一条物业管理企业的权利：（一）依照物业管理委托合同和有关规定，对物业实施管理；（二）制止违反物业管理制度的行为；（三）请求物业产权人委员会协助管理；（四）选聘专业公司承担专项工程，但不得将物业管理权转让给第三人。

第二十二条物业管理企业的义务：（一）履行物业管理委托合同，依法经营；（二）接受物业产权人、使用人和物业产权人委员会的监督；（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；（四）定期向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和维修基金的收支账目；（五）法律、法规和规章规定的其他义务。

第四章物业管理与收费第二十三条物业管理实行物业产权人自我管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

新建住宅区物业产权人委员会成立前，由开发建设单位委托物业管理企业实施前期物业管理。

物业产权人委员会成立后，由其选定的物业管理企业实施物业管理。

委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

第二十四条前期物业管理服务项目包括下列内容：（一）对物业的规划设计提出意见和建议；（二）对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；（三）配合物业管理行政主管部门参与物业竣工综合验收；（四）管理工程技术和物业产权人、使用人与物业管理相关的档案资料；（五）为物业产权人、使用人办理入住手续，对物业产权人、使用人的装饰装修进行管理；（六）本办法第二十八条第（一）至（四）项规定的内容；（七）前期物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十五条购买（承租）物业的单位和个人，应在签订购房（租赁）合同的同时，与原产权或开发建设单位签订前期物业管理服务协议。

第二十六条物业产权人委员会选定物业管理企业后，负责前期物业管理的物业管理企业应在物业产权人大会决定的期限内，将开发建设单位提供的下列资料移交给物业产权人委员会或其委托的物业管理企业：（一）政府主管部门的项目批准文件；（二）规划图和竣工总平面图；（三）单体建筑、结构、设施、设备竣工图及工程质量验收资料；（四）地下管网竣工图、电路示意图、隐蔽工程验收记录；（五）竣工综合验收合格证书；（六）各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；（七）环保、绿化等相关工程验收资料；（八）其他必要的资料。

第二十七条物业产权人委员会选聘物业管理企业可以采取招标或协商的方式进行。

1个物业管理区域，只能选聘1个物业管理企业。

第二十八条物业管理服务内容一般应包括：（一）房屋共用部位、设施、设备的维修、养护及运行服务；（二）环境卫生及生活垃圾的收集；（三）协助当地公安机关搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；（四）车辆停放秩序的管理及停车场的经营管理；（五）非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的养护管理；（六）维修基金利息使用财务管理和物业管理档案资料管理；（七）开展社区服务，参与社区文化建设；（八）物业管理委托合同约定的其他事项。

第二十九条物业管理委托合同期满，一方不再续签的，应在合同期满前两个月内通知对方。

合同有效期内，物业管理企业破产或被解聘的，在物业产权人委员会重新选定物业管理企业之前，由物业产权人委员会对物业实行自我管理，或委托物业管理行政主管部门委派的物业管理企业代管。

代管物业的物业管理企业，在竞聘对该物业的管理时，享有优先受聘权。

第三十条物业管理企业在物业管理委托合同终止或解除后7日内，应向物业产权人委员会移交物业管理档案资料、有关财务帐册以及物业管理办公、经营用房、场地和其他财物。

第三十一条物业管理服务费用的构成按国家计划委员会、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费〔1996〕266号）执行。

收取物业管理服务费用（含前期物业管理服务费用），必须到物价行政管理部门办理经营性收费许可证。

第三十二条前期物业管理服务费用由开发建设单位和购买房屋的物业产权人、入住的使用人承担。

前期物业管理委托合同和服务协议对前期物业管理服务收费标准有约定的，经物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门核准后，可按合同约定执行；没有约定的，由市物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。

第三十三条物业管理服务收费标准，由物业产权人委员会与其选定的物业管理企业协商，经物业管理行政主管部门审核，报物价行政主管部门批准后执行。

但国家和省、市已有规定的，须按规定执行。

物业管理企业为物业产权人、使用人提供的特约服务，没有收费标准的，由物业管理企业与物业产权人、使用人协商定价；国家和省、市有收费标准的，按标准执行。