第五章 资产评估目的与假设

① 一般假设（真实性条件假设），例如“在用续用和正
常使用（最佳使用）”、评估对象无形资产为“要素资产或局部 资产”、“公开市场”
② 特别假设 ——对资产评估中的某些不确定性条件所做的肯定
假设，例如假设国家产业、财政、货币政策不变，假设企业所在 地未来不发生重大灾害，假设评估基准日的在建工程评估对象在
引起资产评估的经济事项，可以理解为客户拟要进行的对评估意见 有需求的经济活动。
很多人把上两者等同起来。评估实务界把引起资产评估的特定经济 事项（资产业务）对资产评估报告和评估结论的条件约束和目标约
束称为资产评估特定目的。
引起资产评估的业务主要有两类：
（1）一是相关法律要求，即需要有资产评估鉴证或价值咨
委托人拟抵押A不动产进行融资，委托评估师评估。该评估业务 中的评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体， 二是贷款方的金融机构。若一个要求评估抵押物的市场价值，另一 个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
上例中，金融机构要求评估师在评估抵押品价值时必须将借款人可
3. 评估对象利用程度假设
主要是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说 明。
（1）整体资产利用程度假设
主要是针对企业价值评估设置的一种假定条件，是对整 体评价对象利用程度、利用状况和利用效果的一种界定或假 定说明。 包括企业要素资产自身的状况、要素资产之间的匹配情 况、企业经营管理水平、宏观经济环境、相关行业竞争，以 及同行业内部竞争等。
把资产的效用归结为资产的获利能力，则资产具有交换价值
的基础在于资产具有效用。 2）资产的效用与资产的使用方式
国际资产评估标准已明确说明资产的使用方式对资产
效用的影响。因此，评估师必须熟悉各种类型使用方式对其 效用的影响，以及不同使用方式对其效用水平发挥的影响程
度。
例如，生产线上的配套设备，撤下来单独使用，几乎无效 用。再比如，轧钢能力50万吨/年的企业，购置一台100万吨
未来某一时点可以顺利完工并投入运营，假设一年后房地产需求
会下降等。
使用特别假设时需要注意其存在基础，例如假设某传统行业中一个普通企 业未来每年的净资产利润率以50%的比率增长，毫无根据。
③ 非真实性条件——与现实不符的情况作为评估基准日评估对象
的状况，例如将评估基准日待开发的土地假设为完成开发了的房 地产
束。
外部经营环境 评估对象界定 评估特定目的 价值类型选择 评估结果
满足评估的特征目的
5.2 资产评估假设
5.2.1 按照评估假设设定条件约束的内容分类
按照评估假设设定条件约束的内容，资产评估 假设划分为基本情景假设、市场条件假设、评估 对象状况假设、环境假设、评估对象利用程度假 设等。
5.2 资产评估假设
资产评估假设不仅对评估对象交易的前提条件、作用 方式、作用空间等具有约束和限定作用，并且通过这种约束 和限定影响着评估结果的价值类型。从某种意义上讲，资产 评估特定目的对评估结果的价值类型的约束作用是通过资产 评估假设具体体现出来的。 资产评估特定目的和评估假设在一定意义上将就是评 估前提条件的宏观限定和概括与具体化及其表象化的关系。 根据资产评估特定目的对评估条件的约束和限定情况恰当选 择评估假设前提，以及资产评结果的价值类型是资产评估具 有科学合理性的重要基础。
5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类 委托人委托评估师对一在建工程评估对象进行评估，评估对
象的状况条件有以下三种选择：
A.将评估基准日定为评估时点并与评估报告出具日同步（合 理的时间区间），以在建工程评估对象的现实存在情况为依 据（条件）进行评估。—— 一般假设 B.将评估基准日定为评估时点并与评估报告出具日同步（合 理的时间区间），按评估基准日在建工程评估对象已完工的
5.2 资产评估假设
3. 评估对象利用程度假设
（2） 单项资产利用程度假设 主要是针对单项资产评估设置的一种假定条件。
单项资产的评价价值与单项资产的利用程度紧密相关。
一般情况下，单项资产的利用程度可以划分为正常使用（最 佳使用）和非正常使用两类。
5.2 资产评估假设
5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类
例如，某人委托评估师评估一不动产，理由是转让，但是此情 况下评估师无法确切评估，因为不清楚委托人转让的是所有权还是使 用权。上述委托没有构成一项规范的引起资产评估的经济事项，即不 构成评估的特定目的。
5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
资产评估的特定目的对资产评估中具体参数的选择具有约束作用。
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
广义公允价值 公允价值 狭义公允价值 会计学 资产评估学
资产评估中的公允价值是一个广义概念，作为一个
广义的概念，资产评估中的公允价值有别于会计中的公允 价值。资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念。 它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理 的评估价值的抽象。
个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态
下。 评估人员就是根据资产评估假设所界定的市场条件及评估对 象的作用空间和作用方式，评定估算出符合资产评估特定目的的 评估结果。
5.3 资产评估假设与评估价值
1）资产的效用与评估价值
资产之所以成为资产，并能成为交易的对象和评估对 象，根本原因在于它能为其所有者带来预期经济利益。如果
4.3 资产评估假设与评估价值
4）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和资产 评估假设的关系
约束作用：资产评估假设 评估特定目的 评估范围规范 作用方式 作用空间 作用价值 评估对象自身的 功能、属性等 资产 效用 评估 价值
5.3 资产评估假设与评估价值
5）资产评估假设与资产评估结果的价值类型
第5章 资产评估目的与假设
5.1 资产评估目的 5.2 资产评估假设 5.3 资产评估假设与评估价值
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
非现 金交 易的 发生 第三方 存在基础 卖方 资产评估机构 评估确定资产在某一时点 的公允价值
资产 买方 评估方法
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点 的公允价值。即在符合法律法规、评估规范及社会公共利 益的前提下，评估报告和评估结论应该满足客户经济事项 对资产估值结论的用途需要和目标要求。
5.2 资产评估假设 2.资产评估环境假设
（2）微观环境假设
主要是对评估对象存在环境、资产评估面对 的具体条件的界定或假定性说明。 评估对象存在的环境包括企业法人治理结构和经 营水平等。
资产评估面对的具体条件主要包括资产评估依据
的信息资料来源的可靠性、数据资料的完整性和 真实性等。
5.2 资产评估假设
公开市场假设旨在界定一种充分竞争的市场条件， 此时，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情
决定，而不是由个别交易决定。
5.2 资产评估假设
②非公开市场假设。
非公开市场假设包括以下几种具体情景：其一是交易 时间充分而参与交易的主体数量有限；其二是交易时间充分
而参与交易的主体间存在特殊关系；其三是交易时间受限制
①在用续用假设。 ②转用续用假设。 ③移地续用假设。
5.2 资产评估假设
2. 资产评估环境假设
主要是对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产评 估面对的条件的界定或假设说明。
（1）宏观环境假设
主要是对国家产业经济政策、税收和货币政策、价格和
利率以及汇率政策等对资产评估影响较大的具有全局性的外
部因素，以及行业竞争、企业竞争等市场竞争因素评估影响 因素的界定或假定说明。
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
①公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个 有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
假设状况为依据（条件）进行评估。——非真实性条件假设
C.将评估基准日定为将来某个时点（预计完工日）并与评估 报告出具日不同步，按评估基准日在建工程评估对象已完工 的假设状况为依据（条件）进行评估。——特别假设
5.2 资产评估假设
5.2.2 资产评估假设在资产评估中的作用
资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行 的基础和条件的作用，是通过资产评估假设将被评估资产置于一
例如国企改制评估要求选择市场价值类型，国有资产评估
报告在格式上及内容上都必须满足国有资产管理的需要等。
评估对象
• 评估客体或评估标的物是评估对象的“载体”，并不是评估对象
本身。
• 评估对实际上是被赋予了特定条件的评估客体或评估标的物，
或者说是特定条件约束下的评估客体或者评估标的物。
• 没有条件约束的评估客体或评估标的物的价值也是没有条件约束 的，在资产评估中没有条件约束的价值（定义）其实是不存在的。
询意见才可以开展的经济活动或事项。
1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有
资产产权变动及相关的经济行为（转让、煎饼、出售、联 营、股份经营、中外合资或合作、清算、担保、租赁、国 有债务重组等） 2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产 评估的投资、融资及相关的经济行为 3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的 涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等
引起资产评估的业务
（2）二是市场主体自主要求，即需要资产评估提供价值鉴 证或咨询服务支持才能开展的经济活动或事项等。
主要指市场主体进行的投融资活动和交易活动。如财 产转让、企业兼并、资产重组、企业联营、股权收购、企 业清算、财产抵押、企业租赁等。