房地产估价练习

房地产估价练习题

1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2 ？

2、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为多少元/m2 ？

3、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上

月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于多少元/m 2 4、需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：

在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降

1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均）

可比实例A 可比实例B 可比实例C

成交价格 4500（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5000（人民币元/平方米） 成交日期 1994年11月31日 1995

年3月31日 1995年6月31日 交易情况

-5% +3% -3% 不动产状况 +2% -4% +5%

5、现拟采用比较法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比案例，有关资料见下表：

另：可比案例乙、丙的付款方式均为一次付清，可比案例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万元，月利率1%；第二年末72万元，月利率1.05%。1995年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.5，1996年8月初人民币与美元的市场汇价为1：8.3。该类房地产人民币价格1994年逐月下降0.8%，1995年逐月上涨1.0%，1996年逐月上涨1.2%。又知1 M2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产1996年8月初的正常单价。并对结果进行简单算术平均值。

6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为多少万元？

7、有一房地产，土地总面积1000 M2，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地需600元/ M2；地上建筑物总面积2000 M2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价需500元/ M2，现时建造同类建筑物需1000元/ M2，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

8、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为多少万元？

9、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平

均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。