某小区旧城改造工程可行性研究报告

1 总论1.1 项目提要1.1.1 项目名称、承办单位及负责人a) 项目名称：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程b) 项目地址：仙游县鲤城街道办事处燕池片区c) 承办单位：仙游县城南新区房地产开发有限公司d) 项目负责人：傅建欣法定代表人e) 主管部门：仙游县建设局f) 建设性质：旧城改造1.1.2 建设规模及内容a)建筑工程规模：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732 m2，其中：新建住宅建筑面积47600 m2，新建公共建筑面积20634 m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。

另外，地下室建筑面积2546 m2。

b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路总长度1002 m，其中：燕池片区周边市政道路长度532 m，小区内部道路长度470m；建设道路总面积8775 m2，其中：砼路面积4715 m2，人行道面积1680 m2，古砚池铺地面积2380 m2。

c)市政给水工程规模：燕池片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80 m，DN80长50m。

d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。

e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100 m2，庭院绿化面积2000 m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。

f)房屋拆迁工程规模：燕池片区旧城改造工程拆迁总建筑面积10808.7 m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5 m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2 m2。

g)用地规模：鲤中小区燕池片区旧城改造工程用地面积3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283 hm2，道路及停车场占地面积0.9325 hm2，广场及绿化占地面积1.1100 hm2，其他占地面积0.7662 hm2。

1.1.3 项目总投资仙游县燕池片区旧城改造工程项目总投资16616万元，其中：建筑安装工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资497万元，拆迁补偿费用4611万元。

1.1.4 资金筹措项目总投资16616万元，建设资金筹措方案：a)自筹资金6616万元，分2年到位；b)申请银行借款10000万元。

1.1.5 财务评价指标a) 财务内部收益率：税后22.1%，税前29.3%；b) 财务净现值(Ic=12%)：税后2574万元，税前4581万元；c) 投资回收期：税后3.2年，税前3.0年；1.2 编制依据a) 上海同济城市规划设计研究院编制《仙游县县城总体规划（2001~2020）》，2003.05；b) 芜湖市规划设计研究院（福州）编制《仙游鲤中小区修建性详细规划》，2006. 02；c) 仙游县人民政府专题会议纪要第9号《关于研究鲤城城区建设有关问题的会议纪要》，2005.04.01；d) 仙游县人民政府仙政[2001]文214号《仙游县人民政府关于鲤中、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复》，2001.10.23；e) 建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村[2004] 23号《关于公布全国重点镇名单的通知》；f) 福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房[2005]12号《福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、仙游县2005年度拆迁计划的通知》，2005.02.20；g) 仙游县发展计划局《关于仙游县2005年国民经济和社会发展计划执行情况及2006年计划草案的报告》，2006.03.08；h) 仙游县人民政府办公室文件仙政办[2005]108号《仙游县人民政府办公室关于转发鲤城城区房屋拆迁货币补偿及重置价行情意见的通知》，2005.12.13；i) 仙游县城鲤中片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安置方案的实施细则。

1.3 项目提出的背景1.3.1 仙游县经济社会概况仙游县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。

仙游县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。

仙游县辖有12镇5乡1街，辖区面积1835km2，总人口105万人。

仙游县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰县接壤。

地形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔500米以上的山峰有246座，东南部为台地和平原，地势平坦。

大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等5条溪流，干流总长1712km，流域面积1669.5km2。

木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。

仙游风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹183处。

仙游县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。

仙游县继续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2005年全县生产总值68.38亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%；实现农业总产值22.36亿元，比增6.5%；完成工业总产值64.15亿元，比增22.0%；社会消费品零售总额25.14亿元，比增10.2%；全社会固定资产投资17.54亿元，同口径比增34.6%；全县外贸出口总额1.2165亿美元，比增31.3%；财政总收入32886万元，同口径比增25.6%；城镇居民人均可支配收入7836元，比增6.1%；农民人均纯收入3829元，比增8.3%。

1.3.2 推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用仙游县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的仙游人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。

聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进鲤城旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快鲤城旧城区建设步伐。

鲤中片区为仙游县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。

旧城区建筑存在大片的砖木和土木结构的房屋，新建筑也是无序翻建，片区建筑极为混杂低层次。

片区内部道路系统混乱、狭窄、拥挤，无法满足商贸、文化、人居的正常活动。

市政设施严重损坏，严重存在脏、乱、差的现象。

加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成仙游县城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成鲤中购物、饮食、休闲、娱乐、居住五大功能的综合商住区。

成为仙游县城市建设新亮点。

1.4 项目建设的必要性和意义1.4.1 建设海峡西岸经济区仙游县位于闽东南中心地带，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。

把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。

莆田市仙游县处在海峡西岸重要区位，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。

抓住机遇，建设鲤中商住区对仙游县适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，形成区域经济新的发展热点。

1.4.2 推动城镇化，构筑完善的县域城市功能根据《仙游县县城总体规划》和《燕池片区修建性详细规划》，燕池片区属中心城区的重要组成部分。

燕池片区旧城改造有利于提高和推进城镇化水平。

区域位置处于木兰溪南岸，自然环境优越，具有与建成区协调衔接的自然条件和区位条件。

当前，燕池片区吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，燕池片区建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为小区附近的农村劳动力转移和旧城区第三产业辐射提供良好的基础。

因此，燕池片区建设以建成购物、美食、休闲、娱乐、居住五大功能为主要内容的综合商住区，提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。

同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。

同时，规划增加相应的居民住房建设，为进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。

1.4.3 市政建设与国民经济协调发展仙游县鲤城街道办是仙游县人民政府所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城乡一体化。

燕池片区建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。

旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。

同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展1.4.4 增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢已引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。

据有关专家测算，我省近年仅城镇每年新增劳动力15万人，目前，我省城镇未实现就业的下岗失业人员超过10万人，还有70万人左右的农村剩余劳动力急待转移，而按照近年的正常水平，我省每年仅能增加15万个左右的就业岗位，就业形势十分严峻。

扩大就业，重要的是要使经济保持较快的增长速度，否则，就业矛盾更加尖锐。

鲤中片区建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，旧城区改造建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。

1.4.5 经营城市，开辟市政建设新局面城市作为先进生产力发展的重要基地，作为先进文化前进的主要源泉，作为提高人居环境质量与居民生活水准的主要载体，其发展程度如何，集中反映了一个地方的综合实力，同时也体现了一个地方规划城市、经营城市的水平。

科学规划城市，加强经营城市，不仅有利于聚集优质生产要素，实现现代生产力的发展，而且有利于发展社会事业，推动文明建设，有利于充分发挥城市综合服务功能，从根本上提升人民生活质量。

完善城市功能，加快城市建设与发展，要抓住经营城市这个核心。

经营城市，就是用市场经济手段将城市中可用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，从中获得收益，再将收益投入城市建设新领域，从而实现城市建设可持续发展。