某小区旧城改造工程可行性研究报告

1 总论

1.1 项目提要

1.1.1 项目名称、承办单位及负责人

a) 项目名称：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程

b) 项目地址：仙游县鲤城街道办事处燕池片区

c) 承办单位：仙游县城南新区房地产开发有限公司

d) 项目负责人：傅建欣法定代表人

e) 主管部门：仙游县建设局

f) 建设性质：旧城改造

1.1.2 建设规模及内容

a)建筑工程规模：仙游县鲤中小区燕池片区旧城改造工程新建建筑面积69732 m2，其中：新建住宅建筑面积47600 m2，新建公共建筑面积20634 m2，底层架空（柴间）建筑面积1498 m2。另外，地下室建筑面积2546 m2。

b)市政道路工程规模：燕池片区市政道路总长度1002 m，其中：燕池片区周边市政道路长度532 m，小区内部道路长度470m；建设道路总面积8775 m2，其中：砼路面积4715 m2，人行道面积1680 m2，古砚池铺地面积2380 m2。

c)市政给水工程规模：燕池片区市政给水管网总长度860m，其中：给水管DN200长390m，DN150长340m，DN100长80 m，DN80长50m。

d)市政排水工程规模：燕池片区市政排水管网总长度773m，其中：排水管d600长110m，d500长210m，d400长64m，d300长389m。

e)公共配套工程规模：文体绿化广场面积9100 m2，庭院绿化

面积2000 m2，公共厕所1座，垃圾转运站2处，消防栓2套。

f)房屋拆迁工程规模：燕池片区旧城改造工程拆迁总建筑面积10808.7 m2，其中：拆迁店面建筑面积684.5 m2，拆迁住宅及其他建筑面积10124.2 m2。

g)用地规模：鲤中小区燕池片区旧城改造工程用地面积

3.537hm2，其中：新建建筑占地面积0.7283 hm2，道路及停车场占地面积0.9325 hm2，广场及绿化占地面积1.1100 hm2，其他占地面积0.7662 hm2。

1.1.3 项目总投资

仙游县燕池片区旧城改造工程项目总投资16616万元，其中：建筑安装工程投资11508万元，道路、给排水、公共工程投资497万元，拆迁补偿费用4611万元。

1.1.4 资金筹措

项目总投资16616万元，建设资金筹措方案：

a)自筹资金6616万元，分2年到位；

b)申请银行借款10000万元。

1.1.5 财务评价指标

a) 财务内部收益率：税后22.1%，税前29.3%；

b) 财务净现值(Ic=12%)：税后2574万元，税前4581万元；

c) 投资回收期：税后3.2年，税前3.0年；

1.2 编制依据

a) 上海同济城市规划设计研究院编制《仙游县县城总体规划（2001~2020）》，2003.05；

b) 芜湖市规划设计研究院（福州）编制《仙游鲤中小区修建性详细规划》，2006. 02；

c) 仙游县人民政府专题会议纪要第9号《关于研究鲤城城区建设有关问题的会议纪要》，2005.04.01；

d) 仙游县人民政府仙政[2001]文214号《仙游县人民政府关于鲤中、埧垅、至喜亭片区详细规划的批复》，2001.10.23；

e) 建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部建村[2004] 23号《关于公布全国重点镇名单的通知》；

f) 福建省建设厅、福建省发展和改革委员会闽建房[2005]12号《福建省建设厅、福建省发展和改革委员会关于下达莆田市、仙游县2005年度拆迁计划的通知》，2005.02.20；

g) 仙游县发展计划局《关于仙游县2005年国民经济和社会发展计划执行情况及2006年计划草案的报告》，2006.03.08；

h) 仙游县人民政府办公室文件仙政办[2005]108号《仙游县人民政府办公室关于转发鲤城城区房屋拆迁货币补偿及重置价行情意见的通知》，2005.12.13；

i) 仙游县城鲤中片区拆迁改造建设项目拆迁计划和补偿安置方案的实施细则。

1.3 项目提出的背景

1.3.1 仙游县经济社会概况

仙游县地处福建省东南沿海中部、莆田市区西面，东南濒临湄洲湾，东临台湾海峡，西倚闽南金三角，为闽东南经济繁荣带承南启北之战略要地。仙游县历史悠久，源远流长，山川秀丽，资源丰富。仙游县辖有12镇5乡1街，辖区面积1835km2，总人口105万人。

仙游县东界莆田市城厢区、涵江区；西连永春县、德化县；南与南安县、泉州市泉港区、洛江区毗邻；北与永泰县接壤。地

形西北高、东南低，西北多高山峻岭，海拔500米以上的山峰有246座，东南部为台地和平原，地势平坦。大蜚山为县城北面屏障，河流属山溪型，主要有木兰溪、延寿溪、枫慈溪、粗溪和九溪等5条溪流，干流总长1712km，流域面积1669.5km2。木兰溪为境内第一大河流，穿流县城南部。仙游风光旖旎，胜景荟萃，自然景观有九鲤湖、菜溪岩、麦斜岩、天马山等四大景，九龙岩、仙门寺、园通寺等十八小景，主要名胜古迹183处。仙游县山海平原兼备，城乡一体，极具开发潜力。仙游县继续扎实推进“农业稳县、工业富县、项目兴县”的经济发展战略，国民经济和社会事业保持良好的发展态势，2005年全县生产总值68.38亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%；实现农业总产值22.36亿元，比增6.5%；完成工业总产值64.15亿元，比增22.0%；社会消费品零售总额25.14亿元，比增10.2%；全社会固定资产投资17.54亿元，同口径比增34.6%；全县外贸出口总额1.2165亿美元，比增31.3%；财政总收入32886万元，同口径比增25.6%；城镇居民人均可支配收入7836元，比增6.1%；农民人均纯收入3829元，比增8.3%。

1.3.2 推进旧城区改造，完善城市功能，增强带动辐射作用

仙游县认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，充分调动勤劳智慧的仙游人民，进一步营造浓厚的“项目兴县”氛围，以项目带动经济发展。聚精会神搞建设，一心一意谋发展；加快工业园区建设，形成工业集聚效应，工业体量上一大台阶，增强经济发展后劲；推进鲤城旧城区改造建设进程，以旧城区为依托，加快鲤城旧城区建设步伐。鲤中片区为仙游县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，