房地产投资研判报告PPT课件
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房地产投资分析课件ppt第五章
开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本
现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产 开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如 表5-2所示。
投资 形式
开发投 资
置业投 资
表5-2 房地产投资估算中的投资与成本的关系表
经营方式
投资
成本
出售 出租 自营 出租
自营
开发过程中的资金投入 开发过程中的成本支出 开发过程中的资金投入 含建设成本和出租成本 开发过程中的资金投入 含建设成本和经营成本 购买房地产时的资金投入 含购买成本和出租成本
❖ 2．前期工程费
前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性
研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支
出。
（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总 投资的一定百分比估算。
（2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关 收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
房地产投资分析课 件ppt第五章
内容提要
❖5.1房地产投资与成本费用估算 ❖5.2融资与资金成本分析 ❖5.3收入与税金估算
5.1 房地产投资与成本费用估算
❖5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 ❖ 1．房地产投资的概念和构成
概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资 主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开 发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获 得未来房地产资产增值或收益的投资行为。
❖ 12．不可预见费
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的
准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。
注：
如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费 用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。
现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产 开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如 表5-2所示。
投资 形式
开发投 资
置业投 资
表5-2 房地产投资估算中的投资与成本的关系表
经营方式
投资
成本
出售 出租 自营 出租
自营
开发过程中的资金投入 开发过程中的成本支出 开发过程中的资金投入 含建设成本和出租成本 开发过程中的资金投入 含建设成本和经营成本 购买房地产时的资金投入 含购买成本和出租成本
❖ 2．前期工程费
前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性
研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支
出。
（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总 投资的一定百分比估算。
（2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关 收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
房地产投资分析课 件ppt第五章
内容提要
❖5.1房地产投资与成本费用估算 ❖5.2融资与资金成本分析 ❖5.3收入与税金估算
5.1 房地产投资与成本费用估算
❖5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 ❖ 1．房地产投资的概念和构成
概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资 主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开 发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获 得未来房地产资产增值或收益的投资行为。
❖ 12．不可预见费
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的
准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。
注：
如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费 用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。
房地产投资分析PPT课件
/m 2
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
返回本 章目录
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产项目投资分析汇报PPT(模版)
一、项目介绍—地块区位
江阴市政府 11公里23分钟
地块
月城镇 8公里15分钟
示例
指引：
1. 标 示 地 块 在 城 市 中 的 位 置 、 与市中心的距离关系（道路距 离、驾车用时）、城市发展方 向。
2.是否存在城市空白带，如
有，需要标记。
建议附上地块现状和周边 城市路况的拍摄视频
青阳镇 12公里23分钟
一、项目介绍—地块不利因素分析
1、收地难度 2、复杂地质 3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件
指引：客观、完整的列出地块
存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议
一、项目介绍—小结
1、 2、 3、 4、 5、 6、
指引：根据前面的项目介绍，
厦门市海沧 区 近三年商 住地块成交均 价726万元/ 亩
万科XX项目， 2011年5月。 00亩，容积率 1.5，130万元 /亩。
厦门岛内 (湖 里区、思明区） 近三年商住地 块成交均价 1417万元/亩
厦漳跨海大桥
（预计2013年上半年通 车）
厦漳跨海大桥 （预计2013年上半年通车）
地块 云盖山
□ 提前预售 □ 提早预售
政策要求的预售形象进度要求。
现行政策要求。能否豁免，或放宽的程度。 抗震设防等级
是否已经跟银行对接相关业务，预计放款周期。
是否已对接融资问题 融资方式及具体要求（利率、额度、期限）
月至 月
雨季
月至 月
总费用： 元/㎡ （总费用涵盖所有开发报建费用） ； 其中：城市基础设施配套费 元/㎡ 、人防易地建设费 元/㎡ 其他特殊收费 元/㎡ （上述数据均以折算至可售建筑面积为准）
《房产投资分析》PPT课件
2020/11/24
一季度
二季度
18
南岸区经济水平分析
• （1）GDP水平及工业产值比较
由图中可知，南岸区经济水平与其他各区相比，处于中等偏上地位。
2020/11/24
19
南岸区经济水平分析
• （2）消费水平比较
南岸区2008年社会消费品零售总额为123.5亿元，零售指数 为125.3，处于主城区前列水平，证明南岸区购买力突出。
南岸区城镇居民人均 可支配收入 重庆城镇居民人均可 支配收入
南岸区农村居民人均 现金收入
15.1% 1158..56%%
158%.19.3%
17.6%
10.0% 10.7%
10.0% 10.9%
156.31.6%%
16181..825.%5%%
重庆农村居民人均现 金收入
12.6% 15.8141.8%3.%5%
• 住建部：“国五条” • 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放
购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对 贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利 率不低于基准利率1.1倍的规定。
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10
房地产相关政策分析及预测
近期宏观政策的分 析 • 二次调控政策加码，契税等政策的执行使得购房者交易
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12
住宅价格现状分析及预测
• 排除房地产投资在固定资产投资的比例越来越小等等不利 因素，得到趋势线图
8000.00 7000.00
y = 954.74Ln(x) + 4516.8 R2 = 0.9519
6000.00
5000.00 4000.00 3000.00
《房地产投资分析》PPT课件
6、房地产投资外在效应分析的程序 （1）、筹备与计划 （2）、确定项目目标与分析范围 （3）、选择分析指标 （4）、调查预测，确定分析基准 （5）、制定备选方案 （6）、进行分析评价 （7）、选出最优方案 （8）、专家论证 （9）、评价总结，编制“项目外在效应分析报告”
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
整理ppt
21
第三节 房地产投资外在效应分析
整理ppt
6
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混
合型）
（2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券
化
（4）、直接购置房地产
整理ppt
7
第一节 房地产投资概述
二、房地产投资方式
2、房地产投资开发的对象
（1）、未开发的土地
整理ppt
15
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义
指由于某种经济活动所产生的没有被市场 承认的对不参与同一经济活动的其他人造成 的影响称为经济的外在效应（外在经济效应）
整理ppt
16
第三节 房地产投资外在效应分析
一、房地产投资外在效应分析概述
2、房地产投资外在效应分析的内涵
和房地产投资的资金构成。（主体和资金）
整理ppt
3
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投
资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖）
整理ppt
4
第一节 房地产投资概述
整理ppt
23
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
房地产投资风险分析(精)PPT参考幻灯片
❖ 式中，V 为标准差系数。一般地，V 越小，项目的相对风险就越 小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值 标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优 劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、 期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。
13
第一节 房地产投资风险概述
7
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 根据定义，风险R用数学函数可表达：
R f (P, K )
❖ 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值
8
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量
方差
❖ 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果 之间的差异程度或偏离程度。
寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响 甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大 小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消 除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系 数，计算公式为：
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 例题：某投资者以25 万元购买了一个商铺单位2 年的经营权，
第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和14 万元， 概率 分别为0.2、0.6 和0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、 22 万元和16 万元，概率分别为0.15、0.7 和0.15，若折现率 为10%。问该购买商铺投资是否可行。
3
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 强调风险的客观性
13
第一节 房地产投资风险概述
7
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 根据定义，风险R用数学函数可表达：
R f (P, K )
❖ 其中： P——各种不确定性的概率 K——所以不确定结果的数值
8
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量
方差
❖ 度量风险的大小，实际是度量那些不确定性结果 之间的差异程度或偏离程度。
寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项 目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响 甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大 小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消 除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系 数，计算公式为：
❖ 一、房地产投资风险的含义 ❖ （二） 风险的度量 ❖ 例题：某投资者以25 万元购买了一个商铺单位2 年的经营权，
第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和14 万元， 概率 分别为0.2、0.6 和0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、 22 万元和16 万元，概率分别为0.15、0.7 和0.15，若折现率 为10%。问该购买商铺投资是否可行。
3
第一节 房地产投资风险概述
❖ 一、房地产投资风险的含义 强调风险的客观性
房地产项目投资分析汇报PPT()
房地产项目投资分析汇报PPT（）简介：随着城市化进程的不断加快，房地产市场始终是政府宏观经济调控的重点领域，也是企业发展的重要领域。
因此，房地产项目投资分析的重要性不言而喻。
本文将介绍房地产项目投资分析的方法及范围，以期能够为广大读者提供一定的帮助。
一、房地产项目投资分析的方法：1. 宏观分析法：宏观分析是指从国家经济政策和宏观态势出发，分析未来市场总体环境和趋势，以确定房地产投资的方向、范围和规模等。
2. 地区分析法：地区分析是指从城市或城市群出发，分析其发展趋势和潜在市场需求，以确定房地产项目的地理位置和适宜的产品类型等。
3. 项目分析法：项目分析是指以单个房地产项目为研究对象，综合考虑土地选址、产品组合、市场定位、成本控制等因素，以确定具体投资方案和预期投资回报。
二、房地产项目投资分析的范围：1. 市场环境分析：包括房地产市场的总体环境、行业政策和规划、潜在用户需求、竞争格局等。
2. 地理位置选择分析：包括城市和城市群选择、区位选择、用地规划和布局等。
3. 产品组合分析：包括项目组成要素、市场定位、用户需求对接等。
4. 投资成本分析：包括土地、建筑物、设备、人力投资等各方面成本的分析与控制。
5. 项目运营分析：包括市场推广、物业管理、资产增值等投资回报的实现途径。
三、以某地区的一商业综合体项目为例进行投资分析：1. 项目背景：该商业综合体项目位于某城市CBD区域，占地面积50万平方米，拟投资40亿元。
2. 地区分析：该城市是省会城市，人口规模大且集聚度高，拥有良好的经济基础和市场潜力，是商业地产项目的重要投资区。
3. 产品定位：该商业综合体主打高端商务、酒店、购物中心、办公楼、公寓等多种商业用途，时尚、豪华、智能化的设计理念符合当地消费者需求。
4. 投资成本分析：看好该城市的商业潜力，项目方决定为其建设了一座面积2万平方米的星级酒店，所需的投资约为2亿。
购物中心约占15亿元。
商务楼投资约为10亿元，其他用途的商业物业如公寓、写字楼等总共约为7亿元左右。
房地产投资研判报告(ppt 37页)
/ 专心 / 专注 /
长城华庭
28
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长城德邻城
29
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
五洲公园壹号
30
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
公园2080
31
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
银河君庭
32
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
谨呈：河南星海置业
长垣县房地产投资研判报告
博蓝地产 2017年4月
1
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
1 2
3 4
5
2
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
“察市”
第一部分：长垣市情及城市发展
用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，
研判项目未来价值。
3
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长垣概况
21
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
建业森林半岛
22
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆滨湖新城
23
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆欧洲小镇
24
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆家天下
25
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
孟电龙栖湾
26
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家
企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河
南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100
强。
10
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
长城华庭
28
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长城德邻城
29
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
五洲公园壹号
30
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
公园2080
31
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
银河君庭
32
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
谨呈：河南星海置业
长垣县房地产投资研判报告
博蓝地产 2017年4月
1
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
1 2
3 4
5
2
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
“察市”
第一部分：长垣市情及城市发展
用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，
研判项目未来价值。
3
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长垣概况
21
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
建业森林半岛
22
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆滨湖新城
23
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆欧洲小镇
24
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
亿隆家天下
25
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
孟电龙栖湾
26
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家
企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河
南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100
强。
10
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
房地产投资风险分析PPT课件
6
7.2房地产投资风险的定性测度与评价
7.2.1头脑风暴法
头脑风暴法所表达的内涵是非常规的思维方式带来的创 造性设想。头脑风暴法的程序是让合理数量（一般为6～10 人，根据成本适当调整）的与会专家敞开思想和见解。按照 其分类有直接头脑风暴和质疑头脑风暴法。
7.2.2德尔菲法
德尔菲法（Delphi Method）强调系统的程序和采用匿
以上房地产投资的特点决定了房地产业是典型的高风险 行业，不确定性伴随其始终，并对房地产投资收益的实现起着决 定作用。
2
7.1.2房地产投资风险的特点
房地产投资具有周期长、投入资金量大、资金变现能力 差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的特点：
1、多样性。由于房地产投资的整个过程涉及到社会、经济、 技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变 化也呈现出极其复杂的关系。
根据风险因素的性质不同，可将房地产投资风险分为政 策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险和国际 风险，每种风险又可细分为多种风险。
政策风险法 环 金 房 产 经 政律 保 融 地 业 济 治风 政 政 产 政 体 环险 策 策 制 策 制 境变 变 度 风 改 风化 化 变 险 革 险风 风 革 风险 险 风 险险技术风险建 设 建 建 建信筑 备 筑 筑 筑息生 故 设 施 材风产 障 计 工 料险力 、 变 技 改因 损 动 术 变素 坏 和 和 和短 或 计 工 更缺 施 算 艺 新工 风 失 革 风险 事 误 新 险故 风 风风 险 险险
敏感度系数的计算公式为： β=△A/△F
其中，β为评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数； △A为不确定因素F发生△F变化率时，评价指标A的相应变化 率（%）；△F为不确定因素F的变化率（%）。
房地产投资分析课件ppt第三章
• 7．回归分析法
•
回归分析法是在分析市场现象自变量和因变量之间相
关关系的基础上，建立变量之间的回归方程，并将回归方
程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测
因变量。
• 8．趋势法
趋势法分为直线趋势法和曲线趋势法。 直线趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法， 是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升 和下降时采用的一种预测方法。
• 1．房地产市场供给的影响因素
（1）房地产价格。 （2）开发商目标收益率。 （3）开发成本。 （4）建筑技术。 （5）房地产开发能力。 （6）融资难度。 （7）国家宏观调控。
• 2．房地产市场需求的影响因素
图3-1 供给大于需求的情况下的需 图3-2 需求大于供给的情况下的需
求层次结构图
求层次结构图
• 3.1.2 房地产市场的功能
1．调节供求的功能 2．优化资源配置的功能 3．政府宏观管理的基础
• 3.1.3 房地产市场的结构
1．房地产一级市场 2．房地产二级市场 3．房地产三级市场
• 3.1.4 房地产市场的分类
• 1. 按照区域划分
如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、 华东房地产市场等。 • 2．按照用途划分
房地产投资分析课件ppt第三 章
内容提要
3.1房地产市场概述 3.2房地产市场分析概述 3.3房地产市场调查 3.4房地产市场预测
3.1 房地产市场概述
3.1.1 房地产市场的特征
1．房地产市场是信息不充分的市场 2．房地产市场的区域性强 3．房地产市场的垄断性 4．房地产市场是房地产权益的交易市场 5．房地产市场存在时滞 6．房地产市场的反经济周期性 7．房地产市场服务的专业性
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长垣概况
经济环境
政治环境
➢聘请河南省城市规划设计 究院先后四次修编城市总体 规划，完成《长垣县城乡总 体规划（2016-2030）》 ➢城市性质：豫鲁交界区域 性中心城市，特色装备制造 与健康产业基地，绿色低碳 的生态宜居城市 ➢城乡空间形态：一核两心 多点、城市带郊区 ➢空间结构规划：一体两翼、 三心耀城、多区融合
“察市”
第一部分：长垣市情及城市发展
用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，
研判项目未来价值。
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长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
黄河洲沚 三善蒲城
长垣县位于河南省东北部，东临黄河，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽 等城市群中心，县域面积1051平方公里，人口88万，辖11镇2乡5个街道办事处、1 个省级产业集聚区，600个行政村。先后被评为全国文明县城、国家卫生县城、国家 园林县城、国家新型工业化产业示范基地、全国粮食生产先进县，以及省级生态县、 省级双拥模范县、省级文化先进县，被命名为中国起重机械名城、中国卫生材料生 产基地、中国防腐蚀之都、中国厨师之乡、中华美食名城。
长垣、 滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。2014年1月正式省直管。
➢全国农村土地三项制度改革33个试点之一
2015年2月，长垣县代表我省承担农村集体经营性建设用地入市试点工作。集体经营性建设用地，可
以直接入市交易，而不必征收为国有建设用地，所获得的土地收益归集体所有，政府从中可以收取调
节金。
➢ 长垣县城乡总体规划（2016-2030）
长垣县城房地产主要被亿隆集团、长城地产、富美地产等大牌开发商瓜分，整体 房地产市场表现价格一般都在3000-4000元/㎡（东南板块低端楼盘除外），户型面积 偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分别占供给量的 60%，40%。
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城市发展
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“审时”
第二部分：长垣县房地产市场调研分析
对长垣房地产市场概况、价格、供需、客群等比较分 析，得出长垣房地产市场大势。
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市场综述
供给情况
去化情况 价格分析
客群分析
从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间长垣的房 地产市场已经实现质的飞跃。长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。
长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
支柱产业
长垣现已形成起重机械、医疗器
械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、
苗木花卉七大特色产业，起重机械、
医疗器械、商贸轻工、新城工业四个
产业聚集区正在建设之中。其中，卫
华集团、亿隆集团、长城地产、宏力
集团、巨人起重机集团等是长垣的几
家大型集团公司，县城一些干道均以
这些集团的名字命名。
房地产投资研判报告PPT课件
谨呈：河南星海置业
长垣县房地产投资研判报告
博蓝地产 2017年4月
房地产投资研判报告PPT课件
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目录
1 2
3 4
5
长垣市情及城市发展 长垣房地产市场调研分析
长垣在售重点楼盘简析 长垣房地产市场调研总结
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长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
历史人文
长垣，历史悠久、人杰地灵、底蕴丰厚。约6000 年前，即有人类在此劳动生息。长垣境内有浮丘店仰 韶文化遗址，小岗、苏坟、宜丘等龙山文化遗址。
长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋 时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为 “蒲城”。
市场综述
供给情况
去化情况 价格分析
客群分析
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长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
2016年，全县地区生产总值完成298.4亿元，人均GDP约为4914美元。从上图可 以看出，长垣县已经步入城市化和工业化的中期，城市发展进程相对稳定，为新乡各 县区中城市发展水平和经济实力较高城市。
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长垣到周边各县市的驾车时间图
长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
交通条件
立体交通体系： ➢机场：规划在中心城区西部建设通用航空机场。 ➢铁路：积极谋划濮潢铁路、长垣-新乡城际轨 道、长垣-开封城际轨道交通建设，并设立城际 铁路客运站、货运站。 ➢高速：建设S308（龙逄大道段）至济东高速的 高速公路连接线。 ➢国、省道：规划建设G327，S309，S308线至 山东G106连接线，实现与山东及东部沿海的零 障碍对接。
卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家
企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河
南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100
强。
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长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
撤县建市
➢ 河南省委印豫发2011年七号文件
全国一流县城
2011年6月1日起，河南省正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、 新蔡、 鹿邑、 兰考、
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长垣概况
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政治环境 城市发展
区域划分
蒲北
蒲西
蒲东
南蒲
起重机产业 园
长垣县共分为5个区，如上图所示。县城被 护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。
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长垣概况
经济环境
政治环境 城市发展
交通条件Βιβλιοθήκη 长垣县位处郑州、新乡、安阳、 濮阳、开封、菏泽等城市群中心， 大广高速、济东高速、省道308、 213、新菏铁路穿境而过，对接环 渤海经济区的济东高速黄河大桥开 通在即，90分钟可直达郑州新郑国 际机场，到山东日照港4小时车程， 通用航空机场获省政府批复建设， 长垣已成为中原经济区承接沿海发 达地区产业转移的桥头堡。
适应国家“一带一路”战略、中原经济区发展的新形势和长垣县未来的发展需求，规划融入“创新、
协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以“注重生态、塑造特色、激发活力”作为发展主题，提
出绿色、开放、创新慧城的发展愿景，并确定建设生态宜居的复合型现代城市，打造全国一流县城的
总体目标。
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